10月，二手房市场一落千丈。

北京市房地产交易管理网的数据显示，十一黄金周期间，北京市二手住宅日均成交仅19套。而在整个10月上旬，北京二手房总成交量仅为1923套，较上月同期下降83.3％；10月上旬的总成交量甚至不如9月2日一天的成交量。

买家都到哪里去了？记者经过走访发现，二手房政策的变动与价格的攀升，使得相当一部分“刚性需求”被迫蛰伏。

王先生无奈地告诉记者：“我的买房计划又要推迟了。”王先生夫妇经过3年多的积累，加上亲戚朋友的资助，终于攒够首付30多万元。眼看这几年房价的疯涨，王先生决定不再等待，只等最后一笔钱到账，就将看好的一套二手房“拿下”。但是，9月份银监会一纸突如其来的文件使得他本来已盘算好的资金又出现了一个缺口。

“84号文”重磅出击

这纸让王先生倍感烦恼的文书就是北京市银监局于9月1日下发的《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》，坊间简称为“84号文”，其内容主要是要求各银行在审批二手房贷款时，以房屋成交价格与评估价格两者中较低者确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。

这一政策影响最大的房源为涉及到需要差额缴纳营业税的两年内二手房再上市房源。我爱我家业务员鲁博向记者介绍道，“目前市场上的情况是10个买房的客户有9个都是需要贷款，但是现在既能贷出较大额度的贷款又能避税的方式（所谓阴阳合同）不好操作了。如果仍需贷款，买套房子平均要多交四五万元的税款，这对一部分刚性需求的人来说打击是很大的。”

王先生的例子就很说明问题，他所看重的房源是一个投资客手中的两年内再上市新房，面积69平米总价96万元。按照以前银行贷款的从高原则，中介与王先生商定了一个阴阳合同的做法：共签订两公一私三份合同，一份私下的买卖合同是按照正常的市价由买卖双方持有；第二份是评估合同提供给银行做贷款的依据，该合同一般比房屋售价略低，在80万元左右；第三份是网签合同作为纳税依据，作假的话一般就是通过该合同来实现，像王先生的房子就可以做到50万元左右。

按照原来银行审批贷款的从高原则，王先生可以享受到两份公开合同中较高的评估价80万元的80%贷款额度，但是可以按照50万元的网签价格来缴纳营业税。这样小王首期只需支出32万元的首付与2.7万元的营业税共34.7万元即可。

但是按照现在的从低原则，如果想省税将成交价做低，银行会按照最低价的80%来放款，如果想争取更多的贷款，则需多支出的税费2.7万元左右，这对于好不容易才凑够34.7万元的王先生来说绝不是一件易事。

美联物业市场部研究认为，70%以上的贷款人群直接受到了“84号文”的影响，而且北京的交易习惯是交易环节税费全部由买方支付，购房的交易费用增加，明显减低了刚性需求的购买能力。

北京房地产交易管理网数据也证实了这一结论：9月份北京二手房各成交面积区间中，60平米以下占比上涨了0.63%.140平米以上成交占比也上涨了0.79%.100-140平米区间也有微涨。而60-80平米及80-100平米则下降比较大，这两个区间刚性需求与过渡型需求相对较多，这些需求的迫切性与承受能力也更为薄弱。因此银行新政无论从实际支出成本还是心理上，对其影响都相对最大，从而直接影响其成交趋势。

“量价齐跌”的拐点

北京市房地产交易管理网的统计信息显示，9月北京二手房市场总成交量达27534套，其中住宅成交量为26412套。环比8月分别上涨达11.27%、10.99%.而成交均价及成交总价则在年内第一次出现下降。9月北京二手房市场成交均价为12120元/平米。环比8月下跌了2.42%，另外全款比例也上涨比较多，由8月的27.85%上涨到9月的32.6%.“此次二手房的价格微调源于政策的预期，而成交量其实也是明升实降。”美联物业市场总监张大伟告诉记者。根据美联物业市场部统计显示，9月京城二手房市场虽然环比8月总成交量上涨超11.27%.但是具体来看，上旬由于受到银监会84号文影响，大量成交集中过户，甚至出现了连续几天成交超过2000套。而中下旬则出现了比较大的下滑。

9月份新增房源的增多也证实了成交量的“明升实降”，据中大恒基数据显示，9月份二手房源新增3.25万套，而8月同期新增房源仅2.7万套。而5年内的二手房房源新增突破2万套，同比8月同期的1.3万套增加达53%.更是占总新增房源数3.25万套的62%.受二手房营业税政策变动的影响，越来越多的5年内业主选择将房源挂牌，以期搭上房价高点的最后一班车。

王先生8月份在美联物业中关村店登记了购房需求，在8月因为房源紧缺，看中了两套都被其他客户提前签约了，而到了9月房源增加了不少，但是他则表示现在的价格已经很高，而且9月以后交易费用大涨，国庆后出政策的可能性也很大。而且现在本来就是市场成交旺季，不如等到年后的成交淡季再看。

鲁博也向记者证实了这一点，“以前是房源少，出一套房七八个客户来抢，但是现在是谁手里有更优质，更低价的房源谁的业绩才会好。”

需求总量的下滑，也影响了卖家对市场的判断。在9月特别是上旬政策突然出台的情况下，很多之前基本有意向的业主都选择了加快出手。而到了政策正式实施后，业主微降房价也成了市场的主流。而且很多全款的投资性买家更是难得地获得了压低房价的机会。

后市如何看政策

成交量的明升实降、成交价格的微调、购买人的观望、大批房源的上市，这些都使得人们对二手房市场的后市不甚乐观。但是“链家地产”市场研究部认为，虽然从客户需求量可以对下期交易量有一个推断，但这也不能够简单地归结为成交量即将下行，而是“银行新政”打破多年来默守的交易规则，会让大多数二手房需求者心理上产生一个缓冲，未来政策走向才更为关键。

例如，第四季度为营业税减免政策执行的最后期限，二手房营业税减免，是去年出台影响最大的楼市救市政策之一，执行日期为2009年1月1日至12月31日。该政策是否续行对成交走势有着莫大关系。

假设优惠政策不再续行，那么为规避2010年将面临的高额营业税，两年内次新房会加快成交，尤其是越临近年底，越容易出现集中成交的现象，而明年成交就可能放缓，也就是说出现成交短期上涨而长期下降的局面；而政策一旦确定将续行，那么当前的缓冲期可能将有所延长，但这类缓冲需求往往也很容易在下期填补回来，也就是说出现短期持稳或小幅回落，中长期上涨的局面。

而从供求角度张大伟认为，目前市场需求已经透支。据统计，与今年供需比顶点8月的1：4.2左右相比，9月市场出现了新增需求减少的趋势，目前的供需比在1：3.8左右。各中介公司门店都出现了刚性需求明显观望的趋势。虽然目前投资的需求依然活跃但是容易受到政策的影响。

现在的成交量主要依靠两点来支撑，一是5年内房源因为惧怕年底的营业税恢复而大量上市，二是投资需求因为对通货膨胀的预期而入市踊跃。

但是目前的房价已经出现松动，一旦价格调整确立，将使成交量在10月出现明显的下滑。“楼市的顶部可以说已经基本在八九月形成，四季度下滑的强度则要看出台政策的力度。”张大伟最后说道。