上海、南京的房贷收紧一周后，记者询问搜狐焦点南京站的同行，此举对市场有何影响。答曰：“目前还没有影响，市场仍在观望中。”记者又询问克尔瑞（中国）上海机构的分析师，得到的回答是：“即便出台更严格的政策，对市场也不会有很大的影响。”

沪、宁楼市再刮“限制房贷风”

近日，上海银监局向辖内各商业银行下发《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》，重申各行应严格执行二套房贷相关政策。

《通知》要求，各行应认真贯彻执行住房按揭贷款首付比例及利率等方面规定，特别要严格执行“二套房贷”相关监管要求，避免住房按揭贷款业务的过度竞争。对于支付房产中介营销费用的问题，各行要通过上海市银行同业公会进行协调，推进形成相关同业公约或规定。

此外，《通知》对商业银行揽储行为提出监管要求：“各行应严格执行国家有关利率管理规定，严禁通过任何方式变相提高存款利率。”对以现金奖励、赠送物品和报销费用等争揽存款行为，相关银行要立即制定措施予以整改纠正。

而此前不久，中国银行在上海推出省息供活动，借款人可以最低享受3.78%的低利率，这相当于在基准利率基础上打了6.4折，比5年期以上的公积金利率3.87%还要优惠。

一向政策特立独行的南京更是率先拿住房公积金贷款开刀。

10月9日，南京市住房公积金管理中心出台了新政，对高档房及二次贷款买房作出了新的规定。该新政的出台，对市民个人的公积金贷款额度带来一些影响，不少市民打算选择组合贷款。但是对购买力的影响仍未看出。

南京公积金政策已经出现过多次调整：2007年9月1日调整过一次，2008年2月，南京市个人住房公积金贷款最高额度则由原来的15万元/人提高到20万元/人。2008年11月，公积金贷款最高额度大幅提高，个人最高可贷30万元，夫妻双方可贷60万元。

政府的“添油战术”

在军事中有一种“添油战术”，被认为是兵家大忌，或者是没有办法的办法。具体就是一种试探性攻击的方法。泛指使用小股部队逐次攻击的方法，就像给油灯添油，一次不够、再加点还不够、再加。次次不够，只是无谓的损失兵力。

而现在政府对于房地产的收紧政策，与这种战术颇有几分类似。其效果的不明显也就不难理解了。

克尔瑞（中国）上海机构分析师付琦认为，这反映了政府的一种思路：“政府始终是希望房地产市场保持持续、稳定、健康的发展，这个方针从来没有变过。”

在今年3月份开始，市场异常火热，市场上一方面消化库存过快，另一方面房价上涨过快。在这种情况下，政府希望通过收紧贷款来控制一定的需求，使市场上的供求关系达到平衡，这样的话房价就不会继续上涨，使得市场比较稳定。所以其实从7月份开始，银监会就已经要求比较严格的执行二套房贷款政策。

但在经济形势大背景下，今年要完成保八的目标，所以又不能过分打压房地产市场，政府肯定不希望回到2008年的状态。所以就是收一把看看反应，如果市场平稳了，那就不用再收了。现在的收紧也是相对于之前完全放松的状态下的适度调整。

银行愿做顺水人情

俗话说“上有政策，下有对策”。银行毕竟是企业，具有趋利性，对于银监会的措施可能会影响其利润，银行是否会像以前曾经做过的那样，通过变通的方法来抵消掉上面的限制措施呢？付琦认为，现在正是银行做顺水人情的好时机。

银行是金融机构，就一定会选择最安全的领域投放贷款。而就目前来看，购房贷款仍然是很安全的领域，即便是2008年市场不好的时候，坏账率也很低。目前从执行银监会通知的角度来说，其实各个银行都有变相的措施，例如二套房贷款的首付提高了，利率可以下浮。

但是，付琦认为，今年第四季度银行放贷应该不会像上半年那么快。一方面是因为确实有所收紧了，另一方面是因为大多数银行今年的房贷指标已经完成了。这个时候就不会有很大的动力去无限制的放贷，会适度放慢节奏，会增加放贷的选择性，这个很难说是收紧，而只是业务的需要而放慢了节奏。银行自己的利益不会受到多大的影响，因此会比较配合中央收紧的通知。

未来博弈看心态

从上面的情形来看，既然这次调整不大可能成为政府大规模调控房地产市场的信号，因此，未来市场的博弈，更重要的还是在于购房人与开发商的心理较量。

从目前的情况来看，收紧房贷会在一定程度上控制需求，但是不足以使市场逆转，所谓的拐点是不现实的。

据介绍，上海的情况是，如果说三四月份推出100套房子有500人排队，现在就只有100人排队了，这样的话销售是不会达到100%的，在这样的情况下，房价上涨的动力就减弱了，市场也就不那么火热了。但是销售速度也不会很慢。原因有两个，一是上海8月份以来成交量下滑，实际上是因为上海已经没有房子可卖了。目前上海的新开盘数量没有下降，但是库存已经消耗得差不多了。之前是成交量超过新盘供应量。未来除非是新增供应量有大的飞跃，或者需求变弱，否则难以改变供不应求的状况。

销售速度难以下降的另一个因素是买卖双方的心态。2008年和2005年的房价会跌，是因为购房者的心理发生了很大的变化，即使有钱也不买房。而目前政府没有严厉地打压房地产市场，消费者的心理也没有大的变化。现在是由于房价上涨和首付提高，一部分支付能力稍弱的人买不起房子了，而导致需求的下降，但这种下降目前还没有改变供不应求的局面。

付琦认为，未来最有可能为房地产市场再次招来调控之苦的，是开发商自己的心态，也就是对利润追逐的贪欲。“如果开发商心态不好，继续涨价，会继续抑制购房需求，更重要的是，可能会触动政府政策的继续收紧，如果经济形势转好，不排除大动作调控的可能性。”