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谁是真正的幕后推手
《地产》 路劲地产执行董事 汪浩

刚刚过去的一个月里,迎来了建国60周年的庆典,庄严且盛大的典礼,再次振奋了国人的精神,并被中华民族的伟大复兴所鼓舞。

回溯18世纪中叶,中国是一个经济总量占全球三分之一并位居首位的国家。从那时算起大约100年后,鸦片战争外国侵略者用坚船利炮打开了国门;从那时算起大约150年后,甲午战争输掉了国运和本该大发展的一个世纪;从那时算起大约250年后的今天,经过从鼎盛到衰落,从屈辱到崛起的中国,用国庆盛典让全国人民对实现中华民族伟大复兴的前景充满信心。再过40年,中国会不会重新站在世界舞台中央?令人无限遐想和展望。

国庆带给人们的所有情绪和随想都会落脚到一个词上:信心。一个民族需要信心,这是颠扑不破的真理。在任何一个市场上,信心的力量同样也不可低估。

最近由一位诺贝尔经济学奖获得者和一位耶鲁大学教授联名出了一本书——《动物精神》(Animal Spirits)。在这本书里,作者开门见山地指出:在经济领域,信心不仅仅是理性预测,更是“动物精神”的第一要素。当市场好的时候,人们充满信心,被信心鼓舞的人们作出决策、买进,并相信会取得成功。而当每个人都这样做时,资产的价格就会升高,而且可能还会继续上涨。可一旦信心消失,浪潮消退,决策冲动的错误就暴露无遗。

为了佐证这一观点,作者甚至翻出1887年和1952年的报纸,这两个时期的美国房地产都经历着繁荣期,报纸上面这样说道:“随着人口增长,对土地的需求也在增长。因为一个地区内的土地不可能扩大,所以只有两种办法来满足需求。一种办法是提高土地的价格,因为每个人都完全清楚,土地总是有价值的,所以这种投资将永远兴旺和流行……有些人意识到,没有什么投资像房产一样稳定和安全……不断增加的人口会使房价保持长期向上的趋势。”

看到这里,大家也许会和我一样会心一笑:多么眼熟啊!2004年、2007年、2009年这三年国内的媒体上是不是都出现过非常相似的言论?市场强劲的时候,人们相信房价会一直上涨,房地产是一项稳赚不赔的投资,这样的预测俯拾皆是。可是如果这些预测百分之百理性的话,又怎么解释2008年房地产的大幅回调呢?难道是我们的土地资源不稀缺了吗?

当然不是。事实上,即使在土地资源最稀缺的日本,也曾发生过主要城市的土地价格从1991年到2006年下跌68%的情况。类似情况还发生在1997年之后的香港。

但当市场快速上升时,推动资产价格上涨的信心永远取代不了每一轮市场波动背后的真正推手。今年国内房价、地价上涨背后的巨大推手,是积极的财政政策和宽松的货币政策。

金融海啸的冲击导致全球贸易极度萎缩,国内产能过剩危机显现,一部分制造业资金转向投资房地产;银行信贷的急速扩张造成了大家的通货膨胀预期,因此避险资金也进入了楼市;还有拿着大量银行信贷资金的国有企业在土地市场上推波助澜。

无疑,财政、金融部门的特殊支持会伴随着经济回暖的到来而结束。但什么时候结束,谁也无法断言。当前中国宏观经济正处于复苏进程中,三季度GDP增速明显回升,CPI、PPI降幅在逐步收窄,但宏观经济全面回暖的两大重要支撑条件尚有待观察:第一,能否有效推动民间投资和消费增长,持续扩大内需,“十一”期间零售和汽车消费指标大幅增长就是一个积极的信号;第二,出口能否重新进入正增长,这取决于全球经济复苏是否顺利以及贸易壁垒到什么程度。近期全球经济数据部分向好,G20集团中的澳大利亚宣布加息,美国经济也出现了企稳的信号,这些都是好现象。

虽然中国经济复苏的时间不可预知,但可以预计的是,当宏观经济明显回暖时,紧缩性的调控措施将陆续出台,当前实施的购房贷款利率优惠、税费减免等鼓励性措施将可能取消,对各种购房需求具有抑制作用的措施也可能相继出台,从而导致房地产市场可能出现新一轮调整。


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