主持人：谢谢在座的各位，我们的论坛到此结束。最后的精彩环节不需要预测小风小浪，都要去游泳，但是我们可以预测一些大的气侯，还是有助于我们的企业决定我们用什么样的心态、装备什么样的形式做乘风破浪，最后有请：中国城乡建设经济研究所所长陈淮万通集团董事局主席冯仑先生路劲基建主席单伟豹先生还是有请范小冲先生跟我一起主持这个论坛

主持人：有请陈老师先预测一下明年的情况？

陈淮：好啊。

主持人：请您预测您认为房地产行业对这帮开发商来说如何？

陈淮：我都说了在这里我最穷，让穷人预测富人还可以赚多少钱本身就是让人辛酸的事情。我从来不研究房价能涨多少，我请李先生帮我回答一个问题，如果所有的房子都涨价，高档、中档、低档，平均房价会不会降？

主持人：好象是不会的。

陈淮：这种一加一算错了不等于二的答案，也就是赵本山这个智商蒙蒙范伟，假定冯仑今天卖了一套高档的一万，低档5000，明年都涨了你认为好不好，明年卖了一套一万高档，明年卖了两套5000……所以您说房价涨，我说是平均房价涨还是你买的房价涨了。

主持人：我想是这样的，其实现在我们关心的明年的形势如何走，我也一直说，从中央政府角度来讲，不希望房价涨，但是他希望房地产发展，带动经济，所以要的是量，现在我们今年有一个很大的问题，我们的确房价上去了，政府为了救经济，救了开发商，把去年的存货消化了，但是开复工量今年上半年一直没有上去，现在我不站在任何的立场来看，我们也不一定简单的归结为明年好和坏，但是我们回头看，2010年的房地产形式会是怎么样的？

陈淮：这个首先取决于世界经济和全世界的资产价格总体的平稳程度，所以要问奥巴马，第二件事情要问温总理，明年是“十一五”收尾之年，要对大家有一个交代，第三个要问冯仑，人们不断的创造出很多吃惊的新概念，给我们讲了很多这些，应该说这些都不是主要的因素，别以为房价涨对冯老师和开发商都是好事，刚才大家都说囤地，土地增值的好处，我请问冯思想家，土地增值的好处真归你吗？其实土地增值的钱是让政府收走了，你再买第二块地的时候你的成本也涨了，那钱没给你万科，那个不能给股东分掉。

主持人：刚才陈老师说要问三个人，奥巴马昨天我问过了，他说不知道，温总理电话没有打通。现在只能问冯总。

冯仑：我们不太关心具体的价格，我也很少谈房价，作为一个企业来说，这是市场部门、销售部门要关心的，作为董事长，不应该完全关心这个事情，我们看一下这个市场今年下半年到明年、后年会发生的重要的变化，有几个特点，非常需要关注，从产品结构来看，住宅产品日趋成熟，进入到一个大量和细分同时存在的结构，以往主要是大量，现在是大量、细分以及大盘的综合开发，产品结构发生了这样的变化，商用不动产，特别是社区性商业有一个特别好的发展机会，CBD的商业也开始进入发展的起点，我认为市场的结构发生了变化，这和早几年完全粗放、大量供应的住宅市场有很大的不同，再往下就会越来越清晰。以往的房地产绝大部分是民营，而且是充分竞争，完全竞争的市场，再下来由于国企的大量的进入，市场的刚性因素增加，国企不可能破产，也不可能不开发给收掉了，这些刚性因素的加入，使市场进入到一个垄断竞争的市场，国企进入和上市公司为代表的非国企混合经济的规模更大了，这些对市场的影响力和支配力都在加大，逐步的进入到垄断竞争的市场。第三个是政府调控的心态和舆论心理对于房地产问题的理解日趋成熟，政府调控的方式越来越细化，公众对于这个问题问题的看法也不像前几年那么激愤了，整个市场的环境在趋好。经济的发展也为未来不动产金融创新提供了好的机会，总之我们看到了这样的东西，所以我们对于这个行业的发展还是非常持乐观的态度。

主持人：我觉得这几年一直在提商业地产改变中国房地产结构的问题，现在我们讨论房地产问题的时候，往往因为结构性不合理，大家有矢之偏颇的地方，如果我们是健康比较完善，健全的结构，我们就会看到很多的问题，恰恰因为我们的结构不完善，一说房地产就是住宅，大家一说房地产好不好，又再谈房价好不好，如果我们的实体经济不起来，我们写字楼的出租率是不会提高的，租金回报率也不会提高，在这种情况下，看这个问题就会更准一点。我们现在动辄在业内讨论房地产好坏，往往就是反映了我们思维的局限性，我们房地产讨论高低的时候，结构的不合理，也反映了地产行业的幼稚性，大家一边在反预测，一方面也帮我们看清楚很多的问题。

范小冲：我换一个角度问一下单总，刚刚跟单总去美国，跟聂会长一起去的美国，见到了施瓦辛格他们现在讲绿碳，跟我们讲的不是一个事儿，我们看美国，现在不光是住宅，商业物业也很厉害，RITS马上就到期了，卖地也有，政府急了，市长见我们说的都是绿卡的事儿。单总专门到美国考察了，看到美国今天的房地产包括美国社会经济的变化，从这个角度看中国未来的房地产怎么样的发展趋势？

单伟豹：美国的房地产和中国的房地产完全是两码事，它是非常非常成熟的市场，他没有城镇化，他的GDP很糟糕，他的政府干预很低，所以他们的情况跟我们完全不同，他忍受的是过度扩张的结果，让全世界都忍受，没有可比性。对于中国的房地产我们这样看，我们说了城市化的增长，我们也提到了未来五到十年GDP的增长，也表示我们人均可消费收入的增长，我绝对相信是全世界范围内的通胀，到底影响力是多大，是明年年底开始还是什么时候绝对会来。美国经济的复苏，人民币兑美元一定升值，中国人的资产大部分在房地产，如果资产跌的太厉害，消费的意愿会跌的很厉害，房地产带动了上下游GDP增长的效应中央政府非常的明确，这两个条件之下，我不相信政府定一些房地产政策会比较拍脑袋，或者不详细研究就出台一些对房地产很有伤害性的政策，几个方面综合之下，我绝对赞成今天上午说的房地产绝对是螺旋式的上升，未来的五到十年中国的房地产一定会上升，粗略估计不会少于每年10%，因为是波浪性的前进你很难说明年如何。

主持人：其实刚才经过第一轮的嘉宾谈话之后，大预测变成了大可不必预测，这是两位的观点，到单总这边就是大大的预测。

提问：今年年底CBD东扩的规划开始实施，我想问一下实施之后对北京的楼市格局会产生什么样的影响？

陈淮：其实北京城市建设扩张发展不是一个CBD，CBD只是一个商业集中区，还包括首钢搬迁以后的党中央国务院搬那去，北京的地铁延长线衍生出多少卫星城，全世界像北京这样的大城市都是放射性的卫星城居住的，中产阶级可能以后也要离市中心30-50公里的半径内生活，把CBD作为北京居住变化的格局恐怕是拿一个小系统预测大系统，谢谢！

冯仑：我也看到这个规划和报道，我目前的感觉就是北京越来越像洛杉矶，跟陈所长讲的意思是一样的，我一直感觉中国的城市化当中有一个很大的缺失，城市不是紧缩式的，太松驰，投资的密度太小，特别是对商用不动产都很难赚钱，我们在各地区，每个城市都有两个以上的CBD，GDP才5000多美金，纽约做了三十年扩了30平方公里，世贸中心重建砸进去360亿美金。作为商用不动产来说，如果你很稀松，投资密度很小，摊子很大，很难赚钱，而且城市效率极低，商务成本极高，比如说我们现在要做一个事情，三个CBD，一天跑好几次，但是在纽约一上午到下午可以开十个会议，我看了这个规划之后觉得是政府想要的，不是市场合理的，现在大部分的城市扩张都是政府想要的，不是市场合理的，这是我看后的困惑。另外就是资源浪费型的，现在规划都是零碳，低碳，但是把同样的钱放在老CBD里面加以投资改造，增加密度，现在老写字楼目前为止租金已经降了30%，东扩出来的又是写字楼，这些东西我觉得都值得观察，而且更广泛的讨论之后，最好人民代表可以参与一些讨论，然后决定怎么扩，这些关系到人民的生计问题还有各个利益相关者都应该讨论。

主持人：冯总讲的非常对，现在CBD有很多是政府的意图，而且是区政府的意图，朝阳区觉得要赶超，如果再不东扩就不显得是CBD，区政府的意图决定了这个举动，而这个举动可能会带来整个北京城市规划的不合理，今天上午出门的时候看一个书，他说了很多城市布局不合理，有很多城市里面的密度很高，但是去任何的地方都要开车，造成了交通的拥堵。请问各位嘉宾目前国家有六大区域的发展规划被列为国家战略，在明年及未来的五到十年会对城市发展和房地产行业发生如何影响？

陈淮：国家四大区域是早在十五规划当中明确为国家级的，“十一五”时候又进一步提出了城市群战略，除了原来的长三角、珠三角之外，还有现在冯仑知道的环渤海经济圈，实际上上升为国家级别的远不只环渤海区域，还有成渝区，还有北部湾经济区，又提出了关中经济区，中部已经武汉上升国家级的，还有海西经济区，除此之外，东部还有一些没有列入国家级，但是心有不甘正在努力争取的，比如说山东半岛，青岛、淄博、潍坊、烟台这一带，还有辽东半岛，但是还没有上升，在07、08年的时候发改委明确城市群战略国家级就这么多了，很抱歉的告诉你，目前暂时还划不了，谢谢。“十一五”明确提出了城市群概念，北京的商业功能不断提升的情况下，保定作为居住区的功能也会提升，到保定的轻轨才半个小时。

提问：我想问一下冯主席一个问题，大家都知道今年房地产整个形势非常好，我们现在要预测2010年，现在我们很多企业家关心的不只是2010年，甚至未来三四年的市场，今年出现这样的情况，就是房地产增长比去年多很多，可谓突飞猛进，这里面有一种现象就是08年金融危机之后，很多沿海、很多地方的民营企业、制造业纷纷倒闭，他们倒闭之后发现没有事情可做，于是他们拿手上的钱买房子，那么这个时候他们把手上的钱买了房子可是买了之后没有收入了，明年后年怎么办呢？还有很多毕业生未来几年靠什么买房子呢？房地产市场靠什么支撑呢？您觉得目前这种国民经济体制没有找对合理的模式之前，民营企业家第一没有安全感，面临冷酷的市场，他把现有的钱投入到房地产之后，未来怎么办？会对未来的房地产市场怎么办？

冯仑：我用六个字可以回答，是在南都舆论周刊上讲到的，现在嫖客不叫嫖客叫N客，里面第二个要求就是带够钱，早点给，先给钱，你要解决的是需求的问题，怎么样可以带够钱，怎么样先给钱，刚才陈所长讲了很多这个区，那个区，其实未来“十一五”国家拉动的基本格局还是存在的，只要这样大的格局持续增长的情况下，就业的问题和居民可持续收入增长的问题还是可以照顾到的，我相信您所关注的刚毕业的大学生现在一定会比这些N客做的更好，一定是先存钱，再拿够钱，再给钱。

提问：在中国地产界因为住宅产业方面是我们万科公认第一，曾经几年前说赶超万科，被路劲给兼并了。现在就是这样的情况，万达在的时候说万达，万达不在的时候说万通，我想说在旅游地产界目前比较突出的有亚龙湾，我想问一下谁有可能成为未来五年十年中国未来旅游地产的带头大哥？

冯仑：第一个问题实际上是伪问题，你做旅游和房地产叫旅游地产，娱乐叫娱乐地产，妇联盖个大厦就是妇女地产，这个提法不对，地产就是住宅和商用不动产，你说旅游地产，所有的游戏规则和商用不动产是一样的，什么样的公司成为带头大哥，这是一个好的问题，这是我们同行最应该关注的问题，这就是我最近参加马云十周年的活动看到的，实际上就是要拥有一个非常好的健康基因的公司是可以做大的，我们看了这么多公司，大了其实是很容易的事情，好是很难的事情，我们在公司经常讲，好事源于大事结果，好是无限的追求，大是有限的边界，怎么样才可以好，就是公司要有一个健康的基因，这个基因包括我们讲的价值观、战略、团队、产品、服务等等一套东西，这些东西只要有，你现在小，早晚会大，如果现在没有，大早晚也要小，国企很容易作大，但是跟民营企业相比缺少两件东西，第一就是企业家资源，而没有企业家就不可能创造一些我们能够在未来看到的巨大的创新和商业文明的转变；第二国企有政治文化，但是没有某个企业特有的核心价值观，这两个东西导致国企在规模上很大，但是我们认为的好，国企我相信在充分竞争的领域永远比不上民营，只要你有健康的基因就一定可以成为带头大哥。

提问：我想问一下陈淮老师，98年的时候把房产推向市场的时候，国家有没有想到自己应该做什么？包括现在的廉租房的推进，我听到一些消息，廉租房房价只是正常市场的80%，政府一直把房地产推向市场化、商品化的时候，过去政府加大保障性住房，准公共产品和公共产品方面政府有没有缺位，或者明年开始政府有没有一些补充的政策？

陈淮：98年或者99年没有什么把房产推向市场，住房制度改革的核心是原来一批过去几十年中福利分房已经住进房子的人；住房制度改革和房地产市场的发展，最大贡献是让我们的社会价值观有了一个天翻地覆的变化，这个变化是对中华民族的伟大贡献，二十年前，大概在你出生前后的时候，那个时候老师教育人要树立无产阶级事业观，争取到单总这样的年纪的时候把自己整成一无所有才好，有产是一种罪恶，是敌人，只许你老老实实，不许你乱动都是毛主席说的。

现在是社会进一步发展，老百姓分享我们国家经济发展好处的最好最有效的办法，因此，轻易的否定这个市场和住房制度改革是没有道理的。至于你说的政府有没有缺位，政府什么时候都缺位，因为公共利益是永远不能有一个终点的，去年08年我们纪念改革开放三十周年，有很多值得总结的经验，其中一个我们在改革的时候有二十年在改用人制度，在改市场，国有企业改革等诸多问题，但是社会保障直到98、99年，亚洲金融危机爆发之后，我们才逐步的建立的，注意我说的社会保障体系还不只是住房，包括保养老、吃穿，到了亚洲金融危机爆发了，国企职工下岗，我们才注意到要建立一个社会化的保障体系，因此从98年起我们才开始建立了最低生活费保障以及最低工资制度，养老金社会统筹发放，企业应该发放，但是关门了，社会统一发放，保了吃穿之后，我们注意到应该保住房，因此中国最近十年才走到了社会化的公共保障产品完善上，十三亿人的国家我们的进展是不慢的，但是是不完善的。

范小冲：看来政府也不能缺位，市场经济也要良性的发展，这样才可以真正的走向一个很好的方向。

主持人：实际上我们政府做任何事情的时候，各个角度都在做一些事情，但是我们各自都有一些成长和完善的事情，最后我们请三位大预测也好，对于未来的形势各位说一两句话。

冯仑：踏踏实实的过日子，不要想那么多。

陈淮：如果一定要做预测，2010年也好，2015年也好，中国的房地产业和房地产形势一定会一片大好，我们这些房地产内部的企业岌岌可危，很抱歉，告诉你这句话。我说两件事都是房地产经济学，如果我们开了两天会，这么多高端人士，大老在这里就预测明年房价会涨会跌，没有人研究房地产经济学的客观规律，这个产业离死不远了。09年我们最大的危机在哪，尽管有需求的旺盛，政策的扶持，但是我们注意到这个市场的活力只存在于违规的允许度上，契税1%的优惠，贷款利率70%，开发商上项目20%的自有资金，哪条政策变了，都没有变，变的只是允许你违规的程度，警察罚你多少钱的程度，希望我们多想想我们的薄弱环节，我们活的就好了。

单伟豹：经济的周期是一定的，世界上任何的事物一定是有变化的，所以在这样的时候也没有必要说现在是泡沫了，在跌的时候也不要说拐点，要能够接受涨跌。要接受经济的周期规律，这个是必然的。

主持人：谢谢大家，谢谢三位的精彩发言。今天下午的全部内容就到此结束。