10月15日上午9点，第五届中国地产金融年会将在北京银泰中心柏悦酒店隆重开幕，本次主题为“大变局、大应对”。新地产网对会议进行全程网络直播：
金融年会现场
主持人：尊敬的各位领导、各位嘉宾、大家早上好，我是思源经纪总经理陶红兵，今天上午的大会由我来主持，感谢五年来支持和关注我们的朋友们，今天出席第五届地产金融年会的领导有：中国证券市场研究中心总干事王波明先生中国民生银行董事长董文标先生主办方之一思源经纪董事长陈良标（音）先生全国人大常务会原副委员长成思危先生全国工商联副主席、伊利资源董事局主席王文标（音）先生原财经杂志首席经济学家沈明高先生华远集团总裁任志强先生首创集团董事长刘晓光先生中国民生银行地产金融事业部总裁杨毓先生北京金泰房地产开发有限公司副总经理谢苏明先生路劲集团主席单伟豹先生北京中坤长业房地产有限公司董事长黄怒波先生亿城集团董事长张丽萍先生首先有请全国人大常委原副委员长成思危先生致开幕词。
成思危：各位嘉宾、各位朋友，我不是主办方，所以我也不能致什么开幕词，但是主办方请我来希望我讲讲我的观点。我退下来以后给我在中科院建一个新民经济与世界经济研究中心，最近我刚完成了一个有关房地产方面的研究，今天我想讲其中的两点供大家参考。
第一点，房地产的发展、包括房地产金融的发展需要有正确的舆论导向；第二点，要积极慎重的推动房地产的积极创新。我整个文章发表在最近出版的中国经济改革与发展的第三届研究。
房地产业的发展跟舆论的引导是非常重要的，但是坦率的说在房地产的舆论引导上，现在确实是有各种各样的说法。有骂开发商的，也有骂政府的，也有骂学者的，有的说房价还可以降40%，有的说中国的房价收入比已经达到了20多倍，有的说要搞第二次房改，各种舆论都有。
我觉得确实有必要，当时发表各种意见是民主的权利，但是我认为一个是我们讲道理，讲科学，不能瞎说。你可以不同意我的意见，但是要尊重我发表意见的权利。不能别人一发表意见，就来一顿痛骂，我看任志强捱骂捱的最多了。
究竟对房地产应该有什么样正确的舆论引导，我觉得应该有以下几个方面，第一个要认识到房地产业它是一个国民经济发展中的支柱产业，房地产的特点，第一，它是必需性，第二是高值性，第三是耐用性，第四是不动性，由于工作的变化，子女想找一个靠近好学校的学区，由于收入的增加，可能就要搬家，所以这个房地产对于经济的带动作用是很明显的，根据我们的研究，100块钱的房地产投资可以带动60多个行业，包括生产资料、生活资料，甚至还包括服务业。
在当前来看，在应对金融危机的情况下，房地产业更有非常重要的作用，因为它不仅是可以拉动生产资料的需求，也可以拉动消费资料的需求，同时也可以拉动服务业，同时还可以增加就业。因为建设每一万平方米的住房大概可以100个人的就业问题，所以我们应该看到房地产业在国民经济发展中就是一个重要的支柱产业，在各个国家都是这样，这是第一。
第二，房地产、住房本身它有两类，一类是保障性住房，一类是商品房，这两类不能混为一谈。现在有很多人说住房是公共产品，这个说法不对，保障性住房是公共产品，商品房就是商品房，保障性住房要按照公共产品的办法处理，商品房一定是按照市场的规律处理的。如果想用市场的办法解决商品房的问题，那说实话，是解决不了的。美国的次贷危机在一定程度上是想用市场化的办法解决低收入阶层，所谓的蓝领阶层能够购买起自有住房的问题，最后导致的结果不仅仅是买了房最后房子被收回、拍卖，反而形成了对低收入阶层的一个圈套。
第三，保障性住房是要靠政府解决，但是目前我们国家的情况下，解决保障性住房只能是解决低收入并且住房困难的那部分群众的问题，因为国家的财力有限，我们只能是低收入，包括低保护。但是有一些住房有困难，有一些只是收入低，但是原来有住房。要解决这部分人需要有相当大的投资才可以，我们那时候调查过，全国860万户，近年来解决一些，但是加上棚户区，我跟住房城市建设部，王光涛（音）当部长的时候我们讨论过这些问题，现在1000万户的住房困难户政府三年内解决都是非常艰巨的任务，所以不可能进一步扩大住房的保障面。现在网上有很多的舆论说房子太贵，希望政府打压房价，扩大保障面，扩大保障面我认为是不可能的。同时要注意，保障性住房应该是标准相对不能太高，保障性住房标准高了会产生两个问题，一个问题是容易产生有的人千方百计想办法，本来不符合条件的，通过各种不合法的手段，包括行贿等等手段取得本来应该是穷人住的房子。我们北京市有的所谓的经济适用房面积超过100平米，而有的经济适用房小区出租率达到70%以上，很多买房并不是住，拿来出租的，我听说有的一买几套，最后打通成了豪宅了，一层楼都是一家人了。
所以保障性住房的标准不能高，标准高了一方面会产生有的人要钻空子，挤占了低收入人群的房子，另外会产生心里不平衡，有一些感觉别人收入比我低的不是太多，可以住那么好的房子，也不平衡。所以我认为保障性住房应该是标准包括面积要低于普通的商品房。我提出了一个看法，保障性住房的面积应该是当地平均面积的60%左右，这是比较合理的。
当然了，也不能太差，因为有的经济学家提出廉租房不应该有厕所，应该是公共厕所，现在情况来看，可能厕所、厨房、淋浴还是要有的，这是基本生活需要的。不像文革期间五口人住20平米的房子，厕所还在公共厕所，现在的情况不一样了。所以保障性住房、廉租房和经济适用房我认为标准应该是一样的，但是不同的是一种租，一种卖。
所以说70%的人的住房要通过商品房解决，通过市场解决。现在网上炒的很厉害，你想真的低收入者，真正比较厉害的是所谓中等收入阶层，炒的各种看法，我认为也应该客观的分析一下，很多人是住房收入比来说中国住房的状况，老百姓买不起房子。这个住房收入比在联合国其实是参考性的指标，因为有不确定的因素，收入怎么算，按联合国定义是中等收入家庭的收入，有的学者一算就拿全体人的平均收入来算，当然就低了。也要看在哪个城市、哪个地段买房子，买的面积是多少，你说中等收入家庭在王府井买套100平米的房子，你的住房收入比超过30%了，肯定买不起。所以住房收入比这个概念我们要科学的用，不能那来炒作的情况。
第四，我们到底有没有购买力，买不起房，中国的住房收入比这么高，到底有没有购买力，所以有人说没有有效的需要，但是实际情况看，是有有效的需要的，这个要客观分析，一个是中国很多中等收入阶层三种情况，一种是确实没有房子，一种是有房，但是想买更好的房子，还有是想买第二套住房的，三种情况都有。
改善住房和买第二套住房肯定是有购买能力的，那么像改善住房，按住房收入比来算肯定不行，原来有房子，房子是财产，老房子卖出去等于说实际要付的钱少很多，所以不能这么算。真正没有房子的人买房的时候确实有困难，但是中国的特点是父母、亲戚都会给予一定的支持。所以也能够在一定程度上买的起，有人说房价掉，而实际房价在涨，如果没有需求怎么可能涨，就是中国住房的有效需求确实是存在的。这一点应该看到，而现在的问题我们的住房供应结构和需求结构之间不够匹配，再有一个问题就是有关的政策可能对于真正无房户的照顾不够。
所以我的主张是这三种情况要分开，政府应该重点关注的是那些确实没有房，要买房的，像大学生毕业，过两年要结婚，确实是没有房子，所以北京前一段有一个舆论说“房价是丈母娘炒上去”的，丈母娘要求女婿买房女儿才嫁给你，确实有一些女同志说没有房子免谈结婚，这个确实是刚性需求。对于这些人不能采取保障的办法，但是你要采取一些有利的政策，我认为从银行可以考虑，从学者的看法一个是降低首付，因为他有一定的职业，买第一套房子的首付可以适当的降低，第二、付款方式可以考虑变换，因为收入是不断的增加的，可以先付少一些，逐步的多一些，在付款的方式上做一些调整来帮助这部分确实没房户解决买房的问题。
但是对于改善住房，买第二套住房要按照市场的供求规律定价，因为政府不可能干预市场，更不会打压市场，打压市场的结果会造成供需的进一步不平衡，在一定程度上会造成反弹，最近房地产的上涨我认为是两个因素，一个是前一段时间的一些打压，造成了供应的减少，现在出现反弹；第二是由于对通货膨胀的预期，所以很多人认为买房保值，从这两个角度造成的。
再有一点，我们还是要提倡适度消费，这一点非常重要，我计算过各国的居民住房面积和人均GDP的比，这个比值在各国来看，大概是10-20.中国现在人均GDP是3000多美元，就算按购买力评价计算，再给他翻一番也是6000多，所以在这种情况下，我们现在的住房面积如果按照建筑面积算，当然是20多平方米，按照实际使用面积算是20平方米左右，这个数字算下来比国外的标准已经高了。当然了，由于我们国家在发展的过程中，而且中国人的习惯是对住房特别的重视，这个比例稍高一点也是合理的，但是太高了，肯定是有问题的，两口子结婚，按人均20平米居住面积的话，买40平米就够了，你说买130平米的，你肯定是负担不起的，所以适度的消费非常重要，等生了孩子之后，收入在增加，可以换一个大一点的房子，不要一次所谓的一步到位，那肯定会有问题。
最后从舆论导向来说，还是要宣传法制观念，法制的观念非常重要，说实话，银行按揭本身就是为您买房提供了条件，如果没有银行按揭的话，以前大家知道都买不起房子，存钱存够了要到老才可以买得起，有了按揭应该说为买房创造了有利的条件，但是有人说银行按揭了，我成了“房奴”了，那是肯定的，你借了钱就要还的。
另外房价一跌就要退房，那房价涨了怎么算，按照合同法规定，确实有不符合合同要求的，退房是可以的，但是没有理由的退房恐怕也不合适，这些都是法制观念的问题，所以我认为住房问题的正确舆论引导是非常重要的，不然的话，他会对整个商品房的市场造成一定的混乱。
有的学者是老百姓爱听什么他讲什么，他说北京房价还可以降30%，这不成笑话了吗？不可能，长期来讲，房价总是螺旋式的上升，2007年我就讲过，长远来看，地价在涨，劳动力在涨，成本推动房价都会涨，另一方面从需求来看，现在北京买房不单是北京市的人买，全国人民都可以买，甚至国外的友人都可以买，所以这个需求不是北京市的购买力，而是全国甚至全世界的购买力。我曾经说过上海要建设成国际金融中心，这是已经宣布的，但是真正上海要建成国际金融中心的话，上海的房价也要跟国际金融的价格差不多，因为国际金融中心肯定要有大批的国际人才进来，房价能不上去吗。从长远来看，房价总是波浪式前进的。所以这种错误的舆论不应该说，有很多人听了这些话，当时不买房，等着房价掉，现在来看是不对的，人们的心理是买涨不买跌，但是舆论是起来一定的作用的。
再有舆论是把房价完全归结于腐败，这个是不对的，我觉得也有腐败，我专门做过分析、研究，但是不能把腐败作为主要的原因，房价是由四部分组成，一部分是我们通常讲的建安成本，一部分是土地成本，楼面价格，一部分是政府税费，一部分是开发商的利润。根据我的计算大概各占1/4.
房价本身你就算能够解决腐败问题，利润降低一点，灰色成本降低一点，整个的成本也降低不了多少，另外政府的税费在一定程度上起到二次分配的作用，政府的税收应该建设廉租房或者经济适用房，但是有一些政府拿这些钱盖豪华的办公楼，这是我反对的，应该取之与民，用之与民，但是这不是房价的主要的原因。
至于第二次房改，如果我们再搞第二次房改，政府把全国的住房包下来，不现实，也不符合社会主义市场经济发展的方向。
另外我讲一下金融创新，金融危机以来，有很多人对于金融创新大加谴责，认为中国好在没搞金融创新，要搞的话，问题就大了，我说这种看法是非常肤浅的，金融创新的目的是通过对冲减少风险，同时也是投机机制，监管不严会出现问题，但是金融创新本质是为了提高效益，大家知道有一个词是杠杆化率，美国的杠杆化率最高到62.5%，只有800多万的本金发行了5.2万亿的债券，有两万五的本钱可以做一百万的生意，如果你的收益率高于你借钱利率的一个百分点，你就赚了大钱了。但是如果你的收益率低于利率一个百分点就要出大问题了，你连债都还不起，杠杆化率一个方面是金融效益高，另一方面也是风险很大，这里面存在平衡的问题。
中国的杠杆化率是很低的，我们的钱借给美国8000亿美元，就收那点美国国债的利息，他拿去赚两个百分点，他赚了多少钱？所以要算这个帐。在国外来看是金融创新过度，监管没有跟上，从中国来看是金融创新不足。对于房地产金融来看，创新更加重要，大家知道，房地产金融在我们房地产本身必须要依靠金融，买房的人要按揭，开发商要贷款，都要依靠金融，而金融对于房地产业来说，也是非常重要的。所以大家看，对于开发商来说，如果借款的周期短于开发周期就有问题，另外融资成本相对也会高一些，对于银行来说，大量的放贷按揭出去，流动性，大量的债权，流动性都会出现问题。对于一般的投资者来说，由于房地产是高值产品，一般人不具备投资的条件，有相当的经济实力才可以去买房实现投资的目的。
我们现在从舆论上看，炒房和炒股两类都在，炒股也是投机，但是没有人批评，对炒房没有人批评，炒股比较容易，人多，炒房人相对少一些，所以炒房的人会倍受谴责，但是实际上通过金融创新，就可以给很多投资人炒房的机会，一方面开辟了很多直接投资的渠道，因为我们现在国家直接投资渠道太少了，主要靠银行，这个对银行的压力很大，所以我们要多开辟直接投资、融资的渠道，另一方面也减轻了银行的压力，并且可以提高银行的流动性。所以开展房地产金融创新可以说对增加投资者的财产性收入，对银行和开发商都是有好处的。
房地产的金融创新根据我们国家的情况，我认为有两个问题是我们现在很值得探讨的。一个就是RITS就是房地产基金信托，因为有稳定的现金流保证收益，所以保证了收益凭证，这种收益凭证通过严格的管理和专业控制是比较好的投资工具。所以国务院08年关于《金融促进经济的若干意见》里面提出要拓宽房地产融资渠道，这个非常重要。
RITS试点现在也在做，当然了，银行、企业、证监会大家都在探讨这个问题，RITS本身主要的现金流还是依靠房租，包括商业地产租赁的收入，这是一个方面。另一方面非常重要，就是所谓的住房抵押贷款，它的好处是使得商业银行手里的流通性增加，资产负债表就更好看一点了，更重要的是对投资者来说，有一定的好处，因为住房抵押贷款是定期付息，在某种情况下接近贷款利率，这边的现金流是连本带息收回的，那边的现金流只付息，本是最后付的，这中间有一个时间差，所以它的利率甚至可以接近贷款利率，这个对投资者有一定的好处，他一般要高于债券利率两到三个百分点，但是如果真的出现美国的次贷危机，那么就会出现问题。但是我们也想想，如果真的按照我们现在的状况，违约的所有的风险都由银行承担。那这个问题可能就更加严重了，因为银行的钱是老百姓的钱，所以在这个问题上，我认为住房抵押贷款也是我们应该探讨，进行试点的。据我了解商业银行不大积极搞“住房抵押贷款”因为我们国家对贷款的要求率比较严，这部分又是商业银行比较重要的稳定收入，所以商业银行不太愿意把这种债权剥离出来，但是从长远来看，这个还是值得做的一件事情。因为现在的商业银行流动性过剩的情况并不是一个非常好的办法，商业银行受的压力也很大。
所以我想推金融创新要积极、稳妥，不能因为出现了金融危机就不搞金融创新了，但是另一方面金融监管要跟上，金融监管和金融创新是相互制约和相互促进的过程，就是矛和盾的关系，只要有新的监管就要有新的规定，在新的规定下产生创新。
有了基本的制度去交易，交易的过程中发现问题再去制度，这就是监管与创新的关系，我也希望民生银行能够在金融创新方面多研究、多思考，作出切合我们国家国情的房地产金融创新，进一步推进我们中国房地产业的发展。
我刚才说了，房地产业是我们国民经济的支柱产业，也是牵涉到千家万户人们生活的必需品。所以如何把房地产业搞好，必须要有金融的支持，所以我今天参加这个会议也就是在这里进一步强调金融对房地产发展的重要作用。而且我们一定要通过金融创新来促进中国房地产行业的发展。在我们建设社会主义过程中，随着我们全面小康的不断实现，我们也会做到让居者有其住所，不一定是自己的房子，但是每个人都有自己的住所，能够使得更多的人有自己的房子，有恒产者有恒心，对社会的稳定、社会的发展，经济的发展都会起到越来越重要的作用。谢谢大家！
主持人：感谢成思危先生的精彩发言，原来以为成思危先生会做礼节性的开场白，没想到给我们讲了这么多的真知灼见，下面有请中国证券市场研究中心总干事王波明先生致辞。
王波明：女士们、先生们大家早上好！首先感谢成思危先生，还有我们多年的合作伙伴，中国民生银行董事长董文标先生对本次年会做出支持。同时也欢迎房地产各界开发商的朋友们和中介公司的朋友们。今天是第五届中国房地产金融年会，刚才成思危先生讲了两个问题，我在这里也就只能讲一个问题，我还记得当时创办中国房地产金融年会的开始，我记得吴小玲女士在两届年会当中都提到了一个非常重要的问题，也就是中国房地产开发资金来源，也就是房地产金融年会的主题显得非常单一。当时中国房地产开发依赖资金来源过度的银行体制的结构，对于开发商来讲、对于银行系统来讲，这种单一的房地产融资结构也给银行体系带来了很多的风险。
今天，在短短的五年时间内，这个局面我们认为现在得到了很大的改善，也就是说在房地产融资上，从跨出银行系、越来越多的走向直接融资、通过股权融资、通过债权融资，包括RITS都在初创阶段，但是主要的融资手段多了一些，特别是今年从股权融资来看，从香港的资本市场和国内资本市场来看，中国的房地产业都呈现了蓬勃发展的景象。A股方面，最近两天很多家企业都进入了评审的程序，我们预计房地产公司在今年融资额资本市场会达到500亿美金以上，在现有的房地产公司的增发股方面，也取得了很多的进展，大家看到像保利、金地、万科也马上要推出庞大的增发方案，融资额也会达到数百亿美金以上。
大家可以看到，从直接融资方面，房地产公司今年是取得了一个长足的发展，值得关注的是房地产公司通过债券市场融资也取得了非常大的进展。从三季度以来一批房地产公司，富力等等都相继要推出公司债，公司债现在目前的规模在百亿以上，现在来讲通过股权，通过二次发行，通过债券，目前来看相对于五年前这种非常单一的依赖银行体系的系统，房地产公司的融资多样化的渠道正在被打开，特别是在今年，经济危机发生的状况下，我跟各位也聊了一下，今年可能是各个房地产公司取得了近年来少有的业绩，所以这样的话，我们也欣喜的看到，我们房地产金融年会确实达到了所举办的效果，推动中国房地产融资渠道的多样化，也像成思危委员长讲的，虽然现在通过股权、债权、其他方面的融资渠道跟几年前相比得到相当大的改进，但是我们金融创新方面使得金融产品对于房地产开发更加多元化的局面还有待于进一步打开，因为很多更进一步的杠杆还在探讨阶段，没有完全的实施，所以这方面可能还会通过在座的各位、通过这几天的研讨，达到一些共识，使得中国在房地产业的金融创新方面进一步得到发展。
非常欣喜的看到，今年的房地产业是近几年来非常蓬勃的景象，但是大家在今天和明天都会有非常多的问题，主要的问题还是集中在大家对明年房地产市场的看法，中国宏观经济对于积极的货币政策、财政政策，明年还会不会进行，对于通货膨胀的预期明年会不会来，这些问题都会在今、明两天进一步探讨。
我想作为新地产在举办房地产金融年会五年以来，一直试图提供了一个交流的平台，使得参与年会的人通过两天的研讨对这些问题有一个相对的了解，同时在某一些方面也会达成一定的共识，所以我想再一次感谢大家来参加第五届中国房地产金融年会，也预祝大会取得圆满成功，谢谢大家！
主持人：感谢王波明先生的精彩发言！下面有请中国民生银行董事长、全国政协经济委员会副主任董文标先生致辞。
董文标：尊敬的各位来宾，女士们、先生们：在这金秋时分的首都北京，我们迎来了第五届中国地产金融年会，来自地产界、金融界的新老朋友欢聚在一起，共同探讨中国经济和房地产行业的热点问题。在这里，我代表大会主办方中国民生银行，向出席本届年会的各位嘉宾和朋友们致以最热烈的欢迎和最崇高的敬意！
2009年对我们在座的每一个人来说，都将是难忘的一年。这一年，中央政府成功地运用宏观调控政策避免了国民经济出现更大的衰退和波动。房地产不负众望，成为经济复苏中回暖时间早、库存消化充分、量价配合良好的行业之一，为经济全局做出了重大贡献，也再一次证明房地产业在城市化进程支撑下的强劲基本面，房地产业的支柱产业地位不会动摇。
各位嘉宾，在分享行业快速复苏的喜悦的同时，不能不注意到，正如本届年会主题所指出的那样，经历了2007至2009年"过山车"式发展，当前房地产业正处在一个"大变局，大应对"的新起点。在这个起点上，市场已由2008年"供过于求"快速切换到2009年"供不应求".在这个起点上，企业账面资金创历史新高，资金链由"岌岌可危"快速切换到"不差钱"，企业发展"进可攻、退可守".在这个起点上，企业家们纷纷总结"过山车"式行情的经验和启示，调整战略战术，重新布局新一轮发展，也为行业的再次分化埋下伏笔。
面对如此"大变局"，各方都要"大应对".对企业而言，不妨利用这次"重新出发"的机会，完善商业模式，实现战略理性和战略领先，不至于在下一轮调整周期来临之时再次"裸泳".在市场规律面前，任何超越自身能力的快速发展可能只会带来一场虚幻的繁荣，战略理性是赢得最后胜利的关键。如果说，2007年土地为王，2008年现金为王；那么，在"大变局"的关口，应该是"战略为王".
对政府而言，应该精心呵护市场复苏的良好态势，继续维持当前政策环境的松紧度，推动行业进入买地开工的新一轮良性循环。应该利用当前有利时机，抓紧研究出台支持房地产业长期健康发展的制度性措施。
各位嘉宾，中国地产金融年会作为横跨地产界和金融界的专业峰会，有一个重要使命就是在金融与地产之间搭建一座桥梁。在今年行业复苏的关键时刻，我们成功的在杭州和成都举办了两场区域巡回峰会，目的是和地产界、金融界朋友一起穿越复苏迷雾，论道长三角和西南市场新机会。这也表明民生银行看好房地产业长期发展前景和投资机会，愿意和各界一起推动房地产业和房地产金融市场的繁荣发展，为中国经济增长和改善民生做出我们应有的贡献。最后预祝大会取得圆满成功。谢谢大家！
主持人：感谢董文标先生的精彩发言，没有想到董董事长讲了这么多的实话，地产金融年会的两个主办方的领导都致过辞了，代表思源经纪向各位的支持表示感谢，地产金融年会到现在五年，思源经纪一直是联合主办方，去年开始民生银行也加入，由于他们的加入使我们的金融年会更上一个台阶，办的更好，在这里特别向民生银行致谢。下面进入我们的主题演讲阶段，过去有一句套话，当前国内外形势一片大好，现在很多地方都不太好，还有很多的问题，朝核问题，恐怖分子，地球变暖等等都不是我们讨论的，我们主要的是地产金融问题，希望我们两天的大会里会把这个问题得到有效的解决，首先我们要了解宏观经济形势，目前什么样的情况，明年还会是什么样的，有请花旗银行首席经济学家沈明高先生给我们做主题演讲。有关宏观经济前景展望。
沈明高：各位来宾、各位朋友大家早上好！很荣幸有这个机会来参加地产金融年会，我们知道地产金融是今年很重要的话题，在这里主要是想介绍一下我们对中国宏观经济的看法，我想从流动性的角度谈一下今年或者明年的经济基本走向，到目前为止，全球经济的复苏迹象越来越明显，在几个月前还有人怀疑全球经济有没有进入复苏，现在来看复苏的征兆比较清楚了，大家现在但是的问题并不是我们看到复苏没有，而是看到复苏以后会怎么样。现在争论比较多的是到底是微型反弹还是双底的反弹，目前的争论到目前为止还没有说哪方占优势，从短期来看，我们看到世界的三个主要的经济体，美国、日本、欧洲，我们对美国的经济相对比较乐观，也就是说发达国家领先复苏的是美国，美国从每个季度的增长来看，从第三季度变成正增长，明年上半年继续保持这个正增长，明年GDP同比可能会达到12.7%，由美国的财政政策在里面，这是短期的预测，长期来讲，会不会再次放慢，走入比较低的增长时期，这个可能性是存在的，这个跟欧洲的经济总量来说，比较复杂，有不同的经济体，不同国家的经济开始复苏，有一些比较滞后，三大经济体里面，我们基本判断美国的经济复苏是领先的，美国率先复苏对中国是一个好消息，我们后面看到会对中国有积极的影响。
现在的复苏如果简单概括一下是没有结构调整的复苏，大家都谈论危机的根源是全球失衡，但是这次复苏不是以失衡的减轻为起点，而是原有模式上的复苏，美国说已经有一些结构调整，美国家庭的储蓄率在上升，但是这个家庭储蓄率上升的同时，美国政府的负债在增加，现在值得关注的问题是美国总体的经济在去杠杆化还是基本不变的情况。从亚洲各国来讲，包括中国在内的亚洲经济来看，基本上他们的经济下去主要是出口下去了，回来主要是出口回来了一些，这是经济增长失衡依旧的复苏的模式。当然现在美国对亚洲包括中国施加了很多的压力，现在出现了问题，到底谁领先结构调整。过去来看，一般情况下贸易赤字国家要领先于贸易顺差的国家进行结构调整，为什么这么说呢，贸易赤字国家依靠其他的国家进行融资，比如说美国依靠中国的资金帮助他们的经济进行发展或者复苏，相对来说，贸易赤字国家融资压力大于贸易顺差的国家，比如说中国现在资金比较多，结构调整的压力相对比较小，从这个角度来讲，我们很可能会继续看到，这次结构调整可能是以美国为首的发达国家首先进行，如果这样的话，对中国不是一个好消息，中国可能被迫进行调整，如果美国、欧洲、日本他们的储蓄上升，我们面对的出口的环境很难有明显的改善，这是对我们来讲的一个压力，相对来说，中国的失衡问题黏性更大一些，如果你看左边的图，黑色是中美贸易逆差，其他的线都是中国跟美国以外其他国家的贸易问题，美国贸易逆差相对来讲快于中国，美国也一定程度上 认为中国的结构调整滞后，目前为止，由于没有结构的调整，经济复苏的主要动力来自什么地方，还是来自财政刺激，信贷刺激，基本上目前短期经济的回暖跟流动性是密不可分的，所以这是一个情况。
我们看到未来的经济复苏是不是可持续，实际上就要取决于很重要的判断，我们的复苏是以流动性驱动还是会看到结构调整的复苏，后者是比较可持续的，前者可能是暂时的，我们回到中国，中国的复苏我刚才说了，也是一个不平衡的复苏，这张图给我们非常明确的关系，去年下半年之前，中国的经济增长各个主要的部门，投资、进出口，社会商品零售额，还有工业增加值都在一个比较合理的范围内，但是去年下半年之后，增长的动力出现了明显的分化，这个大家都知道，主要是以投资增长带头，以出口或者进口放慢垫底，这样分化下面的复苏，是一个不平衡的经济回暖。
未来我们需要看到一个可持续的复苏，也就是说这个分化可能会随着时间的推移逐渐的收敛，什么时候出现收敛，什么时候我们对中国经济的复苏更加有信心。
中国的流动性过剩的问题在亚洲国家来讲是最明显的，我们看到在新兴市场经济全球来讲，中国经济跟亚洲其他国家的经济相比有一个明显的特点，中国对投资的刺激力度是最大的，中国的流动性是最宽松的，亚洲其他的经济体，包括台湾、韩国，其他的经济刺激投资的力度都没有那么大，他们出口的下降比我们还惨烈，现在从底部爬升，这两个之间是不同模式的复苏，中国靠比较快的刺激投资复苏经济，它有它自己的好处，好处就是我们比别人复苏的快，但是也有问题，复苏之后可能会有什么样的副作用，这是中国复苏的特点。
现在来看，中国的钱到底去了哪，我们知道银行贷款今年九月份8.7万亿人民币左右，今年十万亿基本没有问题，明年多少对我们发展至关重要，我们说一下这个钱去了哪？我们看城镇固定资产投资中有一个银行贷款，这个贷款占我们当年新增贷款的比重，你可以看到非常有意思的关系，在去年之前，城镇固定资产投资里面的贷款占整个新增贷款比重比较大，随着时间的推移逐步的推高，规律也是一致的，到后面最高的时候大概也不到60%，有60%的新增贷款去了城镇固定资产投资。但是最右边的几个柱子，今年以来新增贷款当中，用于城镇固定资产的比重到目前为止有不到30%，跟去年同期比接近跌了一半，所以这个使得 我们在思考，这个钱到底去了哪，这里面实际上有两种可能，一种是大家讨论比较多的，没有到实体的经济。另外一种可能性是这些钱通过地方政府的城投公司来向银行借款，以这个投资平台投资其他的项目，但是这个投资的时候，他统计上就没有当做是银行贷款，而是自有资金，或者自筹资金，如果这个图可以给我们一些启示的话，今年以来中国的很多资金融通并没有在银行和企业之间进行，而且在银行通过地方政府再到企业，有这么一个关系，这个比重有多大呢？如果我们假设今年的比例跟去年的比例基本相当，我们知道今年的贷款比例用于城镇固定资产的比重更大，银行通过地方政府的平台投资实体经济至少在两万亿以上，甚至加倍，这是一个资金的去向，这里面很难说有多少银行贷款去了房地产，有多少去了股市，这方面的区分比较困难，但是我想说，这是一个近期的特点 ，这个特点对我们明年信贷增长有至关重要的影响，如果地方政府比较多的介入银行贷款，那么明年即使出现收紧货币政策的时候，也会滞后，地方政府要考虑到自身的流通的滞后性。
今年的信贷增长33%左右，那么明年信贷增长到底多少？这个对中国的GDP增长的判断也很重要，在这个之前有很多专家提出明年新增贷款可能是6万亿或者7万亿，我个人认为应该会更高，除了地方政府的流动性的需求之外，另外一个是这个图，深蓝色线是整个银行体系当中中长期贷款占的比重。这个图跟每年的贷款增长，特别是紫红色的线是每年的贷款增长速度，你画一个线的话，会看到明显的相关性，这个相关性来自于中长期贷款占整个贷款的比重的提高，贷款增长的速度随之提高，最快增长的点和最低的线之间可能是整个贷款速度增长合理的范围，当银行的中长期贷款比例越来越高，中长期贷款的借款企业为了需要更多的新增贷款确保流动性，有一些企业必须靠借新还旧的方式解决流动性的问题，对于银行来讲，为了降低不良贷款，不得不放更多的贷款融通资金，使得贷款客户不出现违约，这是非常典型的信贷需求的黏性。
我相信随着银行的中长期贷款比越来越高，中国的贷款速度只能在比较高的速度，如果明年银行出现15%的增长，银行就会出现问题，如果按照这个范围往前推的话，我个人认为明年的贷款会在20%左右的增长，这个增长速度比今年的33%跌了不少，但是比一般专家建议的15%要高，如果出现这样比较中间的状况，明年的经济增长，特别是投资的增长还会保持在25%到30%左右，这个一定程度上会确保中国的经济明年增长速度比今年快，我们预算在8%左右，这是我们认为最有可能的结果。
另外一个结果，假设我们信贷增长只有15%，那么明年的GDP增长会在8%以上，什么情况下明年的信贷增长只有15%呢，唯一的可能性就是通货膨胀出现了出乎意料的快速上升，这个我们要快速的收紧流动性，导致了经济增长放慢，这是从流动性的角度来讲，如果关于明年信贷增长15%到20%的话，房地产还有总体的支撑作用，对房地产的增长也有帮助。
明年的风险我简单说一下，先说明年的机会，明年很重要的机会就是出口的快速增长，如果说明年的出口在今年负的20%的基础上有一个正的增长，对中国的经济会有一个大的利好。美国的进口增长和中国出口增长有一个明显的关系，美国明年的经济复苏会回到2.7%左右，进口的需求有上升的作用，如果他是我们对中国预测的领先指标的话，我们明年的出口增长也会有比较快的上升，我们预测明年出口增长13%左右，今年是负的15%到20%之间，这种可能性出现的话，使得我们今年的对投资的依赖有所减轻，出口的增长对明年的中小企业有帮助，这个可以一定程度上缓解信贷增长的压力，这是一个积极的因素，最重要的理由是产能过剩，我的直觉的判断，如果这次33%的贷款增长不导致通货膨胀的话，我们必须要回答这个钱去了什么地方，一种可能是去了资产市场，如果明年没有膨胀，这个肯定有一定的资产的泡沫，另外一种可能性是这个钱被浪费掉的，否则的话，当贸易高速增长的时候，未来的通货膨胀都是不可避免的。也就是说在9%以上的GDP增长的情况下是一个比较合理的格局，重要的并不是通胀水平的高低，当我们的投资者有通胀预期的时候，投资的行为会发生变化，现在比较着急的是有现金在银行的人，在投资的时候对资产的推动力量不容忽视，我们对中国的经济总体来讲，明年应该不会出很大的问题，投资增长会有所放慢，但是出口增长会弥补，所以明年的经济可能比今年快一些，唯一的风险是通货膨胀失控，现在来看并不是很明确，谢谢大家！
主持人：权威专家的观点果然不同凡响，我想如果在地产商之间做一个调查问卷的话，沈明高先生有可能会成为最受欢迎的专家，下面我们有请重量级的嘉宾上台演讲，这位嘉宾的观点一向是比较独特，比较犀利的，我想大家都知道是谁了，我们有请华远集团总裁任志强先生做关于土地政策的演讲，有请。
任志强：底下有人说我老批评土地政策，所以我用了两个词“疑问”，并不批评 .应该说今年是地王频出的市场，各地媒体的报道都报道大量地王，北京到目前为止654.4公顷按的土地，完成今年计划的51%，今年很难完成计划了，但是销售额已经达到了700亿，我们历史上全年完成任务的情况下最高收入是570个亿，和历史最高纪录相比，地价增长了1.3倍，9月份当月土地溢价值达到129%.
我们的齐部长提出不赞成高房价，但是一直没有人提出政府为什么不限制地价，就形成了一种悖论，政府提出土地的价格越高越好，房价是希望越低越好，九月份情况来看，全国楼面地价环比上涨37%，目前为止九月份房价同比上涨2.7%，环比上涨了0.8%，比上个月环比下降了0.1%，可是土地价格飞涨，今年二季度的时候，全国拍卖的土地中37%的土地溢价超过百分之百，三季度变成57%的土地溢价超过百分之百，一半以上的土地是以超过地价百分之百的比例出让的。
这样就可以明显的看出，土地对未来房价产生了巨大的影响，原因是什么？很简单，就是土地公有制。在全世界所有实行土地招拍挂方式进行土地出让的国家里面，除了中国以外都是公有制和私有制并存的，国家的土地基础基本是以土地允许私有化为基本的制度，在招拍挂的过程中，比如说香港就会出现公有土地和私有土地进行价格平衡，公有土地拍卖过高的时候私有土地就会以低于这个价格出让，平抑了这个价格。中国的土地是公有制的，没有私有制的土地进行平衡，因此土地的价格会在单一土地供应制的时候出现物以罕为贵，所以我们在商业上有一个著名的反垄断法，但是土地供应上没有。所以这种垄断和商业形成的垄断是一模一样的，因此就是垄断加暴利。
在中国的第一部宪法中并没有规定土地公有制的，1954年中国第一部宪法提出土地私有制，我们看到60年大庆的时候之前有很多的战役电影，这些电影里面最突出的是为什么我们60万军队可以打败国民党的80万军队，总体上来讲，几次战役之后，我们的绝对人数增加了，重要的原因是国民党的80万军队里面包括了自己的后勤，但是中国的60万军队是不包括400万老百姓的独轮车，这些是来自于打土豪分田地，所以我们建国初期的第一部宪法比较满足分土地的要求，所以我们的老百姓可以不怕一切牺牲，我们告诉解放军，你的家乡打土豪分田地了，所以我们的倍数关系发生了变化，形成了中国的土地革命。
谁修改了宪法？我们的宪法实际上并没有在中间发生修改，而是党的六十条，这个六十条提出了人民公社好，在最早的时候是初级社、中级社、高级社，那时候把各种东西进行了入股形成了合作社，后来党的六十条变成了集体土地，这个集体土地实际上是党的文件在前，而后我们修改的宪法，尤其是1958年苏联提出将全部的土地国有化，毛主席曾经在读斯大林苏联社会主义经济问题谈话时说到苏联宣布土地国有，我们没有宣布土地国有，他认为这是我们与苏联当时最大的不同。但是随后这种土地的集体所有制变相的成为了公有制，国家可以征用集体的土地。
当土地非商品化的时候土地是无价的，我们没有国有化之间的差别，但是土地可以成为商品的时候，就变成罗杰斯所说的“土地是一种好的投资，因为人们再也不可能再将它多增加一点”就可以解释地王出现之后为什么连续出现新的地王，因为大家认为投资土地最重要。
在公有制的基础上，1879年乔治亨利写了一个书《贫困与进步》我从网上查了半天，好象我们是1992年翻译过，再过没有卖过，他当时在全球第一个提出土地公有制，而且附加条件是单一税，土地公有制的前提是单一税。在中国为什么出现，因为中国的土地公有制没有单一税为前提的，因此导致了价格的扭曲。在市中心拆迁一个旧房子，并没有向国家缴纳一分钱的土地资金，但是拆迁的时候是按出让价格进行拆迁的，比如说为了拓宽长安街，三万多块钱一平米的价格，那个破平房盖的时候可能200元，但是它并没有缴纳土地的价格，假设我们的拆迁房不管是什么土地，必须规定你先缴纳土地资金，我倒给你算，你用了十年还有六十年，反过来给你拆迁价格，也许就没有这么多的拆迁毛病，恰恰由于土地资金的差别和公有制分离了，产生了重要的问题，公有制是不是合理？
马克思读了乔治的文章后认为，在共产党宣言中提到过渡措施的地方指的是土地公有制，但是公有制并不是马克思主义的根本理论，他认为乔治的说法只是产生资本家仇视土地所有者的一种态度。
我们的土地公有制既不是建在马克思理论的基础上，在八大提出社会主义好之后，因为有了三年的自然灾害，1964年我们纠正了人民公社好的错误，紧接着文化大革命又提出了九大提出了宪法修改，你们可以查一下历史，最终变成了土地公有制。
在土地公有制的基础上形成的结果是中国变成了极度落后和贫穷的状态，邓小平在78年改革之后，首先承认了农民的土地承包责任制，小岗村的农民是按了血手印的，邓小平的《三资法》就是搭配了土地的传统公有制可以有偿使用和依法转让。91年的时候我们出台了55号令，在《三资法》可以租用的条件下让土地进行了可以有偿出让，让我们的土地在完全公有制的情况下又进了一步，1995年房地产管理法又更明确了开发商的义务，同时也提出了我们所有的两种土地制度，房地产法只管国家建设土地，而不能管农村土地，同时明确了两种土地的供应方式，一种是划拨土地，城市建设当中划拨方式进行供给，比如说廉租房和经济适用房，另外一种出让可以分为协议、招标等方式，就给市场化提供了一个基本的前提。到了2002年的7月1日，我们开始实行了新的土地制度，就是实行商业建设用地的垄断式供应，必须进行招牌挂，随后2003年出台了所有的土地必须进行招拍挂制度，等于这项规定取消了法律规定当中的协议出让方式，招拍挂又以拍卖为主，实际上是以价高所得的方式，政府成为了商人，政府不再服务于市场，而变成了城市经营的主体，所以天价土地成为了地方政府升官的机遇，最典型的就是杭州市的市长成了建设部的副部长，因为杭州的土地是严格执行招拍挂。
政府合法谋取土地的暴利也成为一种机会和机遇，这种情况下，我们在03年又出台了严守18亿亩红线的政策，03年本来是市场严重供不应求造成恶化的情况，但是03年出台的不是增加供给，而是继续减少供给，关紧两个闸门进行市场调控，土地资源变成了稀缺的产品，为什么我们会说大量的投行把土地储备变成衡量公司价值的标准，这都是投行对开发商的误导是不对的，是政府发出的信号是土地不再增加了，是要严格控制的，这种信号发出了之后导致了投行有一种认识，土地是稀缺资源，更值钱了。
很重要的一个，为什么要坚持18亿亩红线不能变，是因为我们饱受了自然灾害饿死三千万人口的威胁，实际上是马尔萨斯人口论的变形，在人口增长的时候，不保证一定亩数的粮食种植的话，我们难以避免粮食的威胁，所以中国政府非常强调粮食威胁对我们中国安全的重要性，但是有一个误解，耕种面积和粮食播种面积不是一个概念，我们保持18亿亩耕地，但是18亿亩耕地并没有完全都种粮食，为什么我们只有6亿人口，同样的面积但是我们饿死了三千万人，就是那时候的产量决定的，并不是绝对的耕地数决定的。
这是我们国家的土地供应和粮食耕种的关系，在土地面积上，在相当一段时间，我们的耕地面积并不是绝对减少，但是我们粮食的种植面积是在减少的，2003年的时候，我们的种植面积只有14.8亿亩，但是我们的耕地面积不是这样的，所以这两者之间不是一个对应的关系，更重要的是我们的小麦大家已经知道了，已经超过了亩产量1000公斤，水稻已经超过了1200斤，又出现了大面积的千公斤的亩产量，这些实际上可以转换土地耕种面积的，另外我们的大棚，过去一年种菜一季两季，但是大棚可以种四季，以色列是沙漠国家，但是他们是水果出口国，是因为他们的科技让他们在没有耕地的情况下，在一间房子里面可以种七八层水果，所以获得丰收。
现在我们的玉米几乎没有人吃了，大量的用于养殖，当人们的饮食结构发生变化的时候，不再以粮食作为生存的必需品，而转为了吃肉，大量的玉米已经转化成肉类，肉类让人们的生活质量提高了，粮食已经不再是用亩数决定的产量的问题，再一个是粮食价格低，低到什么程度，粮食可以做酒精，玉米可以做燃料，会消耗大量的粮食，不是同一个概念。在今年六月份以前市场产量第一的是印度茶，六月以后中国的茶变成了世界第一的产量，产量第一，但是销售是不是超过了立顿，因为我们最大的茶产地是两公顷，很多最小的不到两亩地，我们看到中国无数品种的茶，每个茶的产量都不够大，大红包没有办法竞争，只能用于腐败。因此由于土地的限制条件和它不能扭转和合并，造成了我们的茶叶生产没有统一标准，小规模，技术单一，非标准化，就让他的效率大大的降低了，土地非私有化禁止扭转的情况已经制约中国经济的发展，从农业到工业、到城市化，如果仍然不能解决中国的土地问题，今后的经济发展什么转型的都是胡说，几乎不可能。
我们不管别人，就管盖房子，我们就说说城市建设区，目前我们城市建成区应该是3.48万平方公里，占国土面积的0.36，意味着什么呢，如果960万平方公里中国的土地上，拿出1%的土地面积可以住15亿人口，所以城市建设并不能大量的侵占我们的国家土地，更没有过多的侵占耕地，我们的一些别墅盖在山上，但是也会被别人说为大量的占有耕地，最后因为18亿亩红线不能建设，特别是03年开始禁止别墅类土地。其实大部分的别墅用地都是山上，反而不让人住，我们不知道什么道理。
我们的宅基地16.8万平方公里，住了7.2亿人口，如果我们允许土地进行流转，允许农民用宅基地变换资产进城，允许我们的土地转换成一部分建设用地或者耕地，为什么中国政府允许1.75%的国土面积允许农民居住，不允许拿出让城市人住呢，这个不知道为什么。
最近我们在成都看到，大量的农村土地流转的试点，农村的宅基地大量的减少，但是住的房子好了，把大量的农民变成了拿工资的农民，结果是建设用地不但大幅度的增加，大概增加了27%，农业也增加了接近于20%，如果按照城市的容积率计算16.8万平方公里农村宅基地的话，大概可以节约两亿八千万亩的耕地，所以不是土地容量不够，也不是说我们面临着资源紧张程度，而是我们国家政策上出了毛病，核心在于必须改变现有的土地制度，同时改变现有的商业用地供给方式。有了这两种改变，未来 几十年我们别说保八了，有可能保十一，保十二的高速进展的过程，谢谢！