“金九银十”的到来备受市场关注，大家都在拷问“金九”的含金量究竟有多少。目前市场处于亢奋状态，大型房企扎堆上市融资，地王记录不断刷新，商品住宅成交量高位回调，成交价格持续攀高。然而，市场繁荣的背后隐藏着调整的压力。与以往“金九银十”不同，楼市再度站在十字路口，全国和北京的房地产走势大体相同，均出现了价增量跌的情况。

接下来是成交额保持高位、楼市狂欢依旧，还是出现滞销，楼市落寞收场呢？下面我们就从经济层面和市场层面来分析楼市的走势。

宏观调控压力增大

（1）经济工作重点由“保八”到结构调整，商品住宅高价面临调控压力。今年经济工作的重点——“保八”战役已告一段落。从最新公布的宏观经济指标中可以看出，GDP要完成全年增长8%，压力已经不大。经济工作的重点转向了产业结构调整，调整制造业，大力发展第三产业，启动内需消费将逐步提上日程。刺激经济增长力度将有所下降，日渐走高的房地产价格和土地价格将成为政策调控的对象。

（2）货币真正转入适度宽松，本轮投资带动的行情将终结。货币政策透出微调的信号，下半年继续保持适度宽松货币政策，但这实际上意味着“外松内紧”。下半年将实现真正的货币“适度”宽松，而今年上半年某种意义上是“放纵”。从银行执行层面来看，各主要城市二套房贷已全面收紧，“擦边球”的游戏无法继续，下半年个人住房信贷收缩将毫无悬念。资金收紧对于开发商和购房者形成了一定压力，本轮投资拉动的行情难以继续。如果没有后续投资资金的推动，那么一线城市的房价很难在高位维持。

（3）实体经济逐步回暖，投资楼市的热钱将会部分撤离。从某种意义上来看，今年房地产的发展与宏观经济的发展出现了背离，同步性明显下降。上半年信贷宽松，而实体经济尚未回暖，致使部分民间资本、信贷资金进入了房地产开发和投资领域。中国经济正在逐步走出通缩，外贸出口降幅缩小，出口正在恢复。实体经济带动宏观经济真正恢复增长，这样投资楼市的热钱将会撤离，以投资资金推动楼市发展为主的行情将告一段落。

市场已过度透支

（1）供给量快速上涨，供求关系不断改善，价格下行压力出现。今年前7个月北京市商品住宅供给、成交处于极度不平衡状态。在成交量节节攀升的同时，供给量徘徊不前，客观上造成了一房难求的房荒现象，带动价格上涨。随着开发商纷纷调整开工计划，供给量不断加强。8月供给量已经出现了大幅增长，达到了171.2万平方米，环比上涨近两倍。“金九银十”通常是供应高峰期，预计供给量将在200万平方米以上。受供给量的快速增长，价格上行压力将加大。

（2）3-8月成交创造了历史高点，利好因素过度透支，后续需求不足。今年3-8月商品住宅成交创造了历史高点，成交量放大，致使后续潜在需求量降低。另外，银行贷款利率减低，交易税费减免，二套房贷放宽等优惠政策均已出现，市场过度透支了利好因素。

随着9月商品住宅供给量的加大，成交量保持高位的可能性较大，但难现往年的放量增长。目前商品住宅的成交已经出现了量价背离，这种背离越来越明显。房地产的调整压力就在这种背离的发展中不断加大。楼市再度走到了十字路口，“金九银十”可能会成为今年楼市的末班车。