市场初现分化

刚刚公布的数据显示，截至2009年8月，国房景气指数已保持了5个月的持续攀升。从全国形势看，商品房销售情况依然理想。虽然7、8月份的商品房的销售面积和销售金额相对6月份有所回落，但是仍显著高于2008年、甚至2007年同期水平。但不同区域市场因发展阶段不同，市场表现已有较为明显的分化。北京和上海的市场相对稳定，2009年1-8月销售形势虽然明显好于2008年，但整体未能超越2007年的鼎盛时期。而重庆和成都市场明显开始发力，2009年1-8月总体销售表现创历史同期最好水平，这类城市在当前乃至未来一段时期内对全国房地产市场上升的贡献更大一些。深圳因2008年回调幅度最大，成为2009年上半年复苏最早、势头最猛的市场，但是6月份之后单月成交量逐月回落，市场已有阶段性休整迹象。

投资滞后于销售复苏速度

房地产行业需求弹性很大，而投资恰好相反，受资金和土地等资源的限制，弹性很小。该特征在数据上的直观反映就是：销售额同比增长率曲线波动很大，而开发投资同比增长率曲线要平稳得多。2009年2-8月，全国房地产开发投资呈稳步增长之势。而新开工面积的一般规律是年末和年初为高峰期，之后稳步降低，但是2009年例外。由于决定新开工面积增幅的直接因素是当期市场销售形势，故当前新开工面积比较稳定，同比增速逐渐改善，但是入冬之后季节对施工建设的影响不可忽略，特别是在北方，因此预计未来几个月新开工面积也难有大幅增长。

土地购置面积从2008年4月开始就基本上都处于负增长状态，近几个月虽然萎缩幅度有所缩小，但是依然超过20%的负增长态势预示未来供给不容乐观。土地购置面积的同比萎缩并不意味着土地市场成交不活跃。特别是对住宅用地，近期开发商在一线城市拿地较为积极，部分城市土地供不应求，导致“地王”频频出现。但是，二三线城市仍有土地流拍现象发生。

房价上行动力远大于下行压力

现阶段是开发商资金压力最小的时期。一方面有大量的销售资金回流；另一方面开发商的投资扩张速度尚未跟上销售增长速度，而且，今年银行信贷等融资渠道都比较通畅。所以，预计短期内开发商集体降价的可能性微乎其微。

与此同时，供给增长的速度显著落后于需求膨胀的速度，导致房价上涨动力充足，不少城市的房价再创历史新高。

应当关注的几点格局变化

2008年市场调整过后，除了库存有了一定改善之外，行业似乎并未发生任何实质性的变化。不过，以下两个趋势是需要特别关注的，它们的演变迟早会带来行业格局的重大变革：一是土地获取模式的转变将带来开发商竞争模式的转变。目前市场上还有一部分土地储备是早期通过各种非公开的渠道廉价获得的，但随着这部分资源被消耗殆尽，整个行业将步入更激烈的竞争时代。从上市公司数据看，目前房地产行业的销售毛利率名列前茅，预计未来该行业的利润空间将被进一步压缩。

二是如果有一天刚性需求群体真的想买也买不起房了怎么办？如果市场发展到那天，年轻人只能靠自身积累买房，可能再也没有任何外部力量可借助了，包括今后人们在购房理念上的转变带给市场的影响这些都是最可能积累风险的地方，值得去研究和思考。