“如果你钱不多、经验又不足，重要的是还没有个专业的团队支持，那就干脆别玩综合体，离它远些。”或许，看了太多的综合体和它们的开发商一起行走在“幸与不幸之间”，嘉亿引领国际商业管理机构董事长鄂丽华说的很直接。而操作了不少地方综合体的DTZ戴德梁行华北区董事张家鹏也认为，“资金、人才、专业程度都不足，是当前综合体发展的通病。”

万达集团、中粮集团以及宝龙集团等商业地产龙头企业无一例外地表明：当前环境下的企业战略是“只做城市综合体开发”。城市综合体能为开发商带来多方面的经济效益，但也应该看到，城市综合体具有较大的操作难度，需要更高的技术含量和雄厚的资本金，一般中小型开发商往往难以胜任。

为了缓解资金压力，不少综合体已经开始“走了形”。

山东淄博作为一个三线城市，早在2003年就开始了“商业地产热”， 王府井、新天地、国贸，俨然再建一个北京城。不过，这些所谓的“综合体”大都采用散售模式。几年间，美食街新天地烟消云散；王府井购物广场在风光了不久之后，再次陷入招租困境；而国贸SOHO一直是“不死不活”。

“综合体以商业为主打，但是目前很多项目把酒店部分变成40或50年产权的酒店式公寓卖掉，这下又变成单纯的卖住宅回款了。”朱友军给记者举例说，“还有就是将写字楼打散出售，这种情况也不少。他们不知，写字楼如果是统一出租，整体销售，才能做出档次来。但是如果分散出售，小业主再进行各自出租，这个城市综合体的商务感觉就会大打折扣。不过，对于一些外部条件不是很好的综合体，为了避免日后烂尾而改变功能，也是一种无奈的挽救方法。”

此外，张家鹏则认为，如果综合体的商业配备有商业街，那么商业街可以交给专业的商业管理公司去统一销售和进行后期统一管理；如果是纯购物中心，那就必须要开发商持有。

说真的，那些以“散售”为目标的项目，实在不能称为“综合体”，顶多是综合体的一种模拟而已。

专业能力是最大的考验

谁都知道做商业地产需要很强的专业能力，那么，“专业能力”到底包括哪些方面？

其中之一应该是对于各种资源的有效运用。成都知名地产机构，世家机构董事总经理郭漫舸认为，在城市发展的初期，一般而言城市综合体项目往往位于寸土寸金的城市黄金地段。那么，从综合体物业价值的合理实现来看，城市地铁资源是其应当充分利用的发展机会。

“从成都市目前项目发展模式来看，地铁资源远未被充分利用。”郭漫舸说道。“已设计好的地铁1、2号线沿线，不少物业功能还比较单一。已经规划设计好的城市综合体项目，不少都忽略了”地铁“这个交通因素。比如成都万达广场，就远离了地铁1、2号线。”

郭漫舸继而表示，从城市资源的合理利用以及大型城市综合体物业的良性运转来看，对于地铁沿线项目用地并不是很局促的地块，应当充分做好项目物业组合的技术分析。充分利用城市中心区和地铁资源，发展市场可行性较高的物业，如写字楼对交通则依赖性非常大。当然，基于综合体物业的操作难度，在针对地铁上盖物业项目设计城市综合体时，应根据该区域的特点，做好项目定位，而非将所有物业形式进行粗糙的“大糅合”。

另一个不被商业地产开发商重视但又十分重要的环节，就是“设计方案的市场化”。朱友军说，大部分综合体现在都是单纯的设计先行，认为做得外观漂亮是主要的，而忽略最重要的市场分析研究，无法让城市综合体的物业价值、经济价值得以充分实现，也就更谈不上实现对城市的贡献作用了。而正确的程序应该是，建筑师的概念设计方案必须提供给市场专家或商业策划、运营专家甚至重要商户，由他们提出基于市场角度的修改建议。

鄂丽华尤其担忧商业地产人才的缺乏：“现在许多开发商只熟悉住宅的开发建设，对商铺、购物中心、写字楼、酒店的建筑形态和运营模式并不熟悉。”

“城市综合体的不同业态属于不同的专业领域，在管理上，购物广场、写字楼、公寓等等都属于不同的领域。管理购物商场的团队不可能去管理办公楼，这其实也是人力资源上的投资，要培养不同的团队去管理、运营城市综合体不同的业态。”来自西亚土耳其，并成功在中国沈阳打造“星摩尔购物中心”的星摩尔房地产开发公司CEO白浪接受本刊记者采访时说。他认为， 如果开发商能够在每个领域培养一支独立的销售团队，达成其各自的目标，在总体上，又能使这些独立的团队有共同的调控目标，开发商就能比较好地控制投资风险。但这个过程本身就是一种风险链，如果城市综合体中一个业态失败了，就可能会影响其他的业态，影响城市综合体的成功。

综合体如何平衡

城市综合体是一个城市的微缩体，因为它本身涵盖了众多物业类型，基本具备现代城市的全部功能。而综合体项目按重要性排序是：商业（含商业街及购物中心）、酒店（含酒店式公寓）、写字楼（含SOHO）、住宅。

一个成熟的城市综合体，会担负起城市中心应该的职责，如商业功能、商务办公功能、酒店接待功能、休闲活动功能、其他公共商务活动功能、居住功能等。“通常全部具备这些功能的城市综合体比较少，这点与商业的经济利益有直接关系，对于赢利性不高或非赢利性的功能空间，开发商通常不考虑。”北京嘉亿引领国际商业管理机构董事长鄂丽华说。

实际上，一个成熟理性的城市综合体标志是持有物业的部分，因为综合体项目的人群是复合的，多元的，这就需要商业物业占主导，像深圳的华润中心，一期开发的是大型购物中心万象城，二期是酒店。商业是整个综合体的立足之本；其次是酒店与写字楼，住宅只是一个附属产品。

城市综合体应当以各种物业类型的有机搭配，而不是随机组合。鄂丽华指出了当下部分开发商普遍存在的一种开发弊端。那就是，为了追求利益价值，疯狂提升可快速变现的销售型物业比例，如，住宅、写字楼等：“这导致了整体项目后期无法实现可持续性运营，放弃了长期现金流的收入。”