９月１１日，北京绿城经过179轮的激烈竞价，以12.42亿元拿下通州区新华大街商业金融、办公项目。与3.1667亿元的起始价相比，溢价率为292%.成为近期北京溢价率最高的土地，楼面价达6961元／平米。

悬念在于产品类型

这是北京近期溢价最高的土地。“昨天（9月14日），有业内人士针对绿城以近300%的溢价率拿下通州新华大街一地块时这样表示。但是，在如今地王频出的大背景下，人们关注更多的是这块土地的性质。

据了解，该地块用地性质为办公、商业，兼容使用性质居住，总建筑面积不超过17.84万平米，公建面积约12.49万平米，居住面积不大于30%，约5.35万平米。

“最后这个成交价格，还是在我们的承受范围之内的。”绿城北京公司人士透露，该地块的拆迁成本比较低，所以起始价的定价也较低，但该地块位置好，所以有比较大的溢价空间。该人士还介绍，参与本次竞价的还有新华联等公司，他们此次拿地主要是看好该地块的地理位置和发展前景。绿城计划将该项目打造成区域的地标性综合体建筑，但目前还没有确定业态和客群定位。

但多个业内人士认为，通州商业开发虽有前景，但写字楼的需求量短期内很难激增。记者联系采访一家研究写字楼市场的知名专业顾问公司，得到的答复是：我们只对包括CBD、中关村等6大区域进行调查研究，而东四环以外，写字楼的量很少，不在我们的研究范围。

DTZ戴德梁行商铺部华北区董事张家鹏认为，通州属于北京郊区最成熟的板块，离CBD也很近，现在发展商业的时机应该是不错的，之前家乐福、贵友等超市、商场都进入了通州，附近又有大量的居住区，而居住人群都是在CBD附近工作的小白领，所以对商业的需求还是比较旺盛的。“但是做办公的压力会比较大。现在北京的企业可以选择的落户地点太多了，从区域形象和种种其他方面来讲通州目前并没有优势，甚至公司办公落户在丰台可能都会比通州好。通州支撑写字楼的上下游产业还是少，公司落户在这里，无法接近想接近的客户。而通州本地的企业，量也不是太大。”

此外，如果做很高端的写字楼和商业，成本算下来可能还是有问题的。因为这个区域能承受高租金写字楼的公司可能还是会比较少。

对这块地的开发，张家鹏认为有几种可能，一个可能就是，上面的办公做成商住，第二种可能就是上面做写字楼，下面把商业的面积尽量做大。“因为商业在通州的前景还是比较好的。如果做成商业的话，价格不是很高。现在通州的住宅都是1万以上了，通常商业的价格是住宅的3倍以上，所以上面的写字楼即使时间拖得久一些也不要紧。可以慢慢来。毕竟商铺的前景在这个地方是没有多大问题的。”

通州新起点

从一些迹象来看，绿城在通州拿的这块地，对于通州本身的意义也许比对于绿城的意义更大。

张家鹏认为，绿城拿的这块地，有可能会成为一个符号，标志着通州可能不再依附于CBD，而是向着城市分中心发展的一个转折点。

因为不向分中心发展，没有人会高价拿写字楼的地块。通常城市分中心的形成在物业开发方面包括三部分功能，即住宅、商业和写字楼。而通常的顺序是先有住宅，然后是商业，最后是办公楼。

目前通州的发展仍然处于依附于CBD，从住宅市场来看，很多业内这种发展模式的潜力目前已经接近极限，如果不发生质变，通州整体的区域价值只会随着大的市场环境的波动而波动，很难有更大的发展空间。

通州区政府规划城市分中心已经很久了，因此规划了很多写字楼用地，但是时机一直不成熟。现在，通州已经有了大面积的住宅，居住的高素质人口也已颇具规模，这几年已经有了一个新城的感觉，具备了向城市分中心方向发展的基础条件。

张家鹏表示，通州已经有了大量的住宅，目前又有了商业托底，绿城才敢去高价拿地做写字楼，做高端产品。这有可能是未来通州新一轮高价拿地的一个开端，随着这几年进入通州的开发商的水平不断提升，今后可能会有更多的开发商在来高价拿地。“通州目前比较定型了，要继续拉升房价，就必须有质的变化，也许现在就是质变的前夜。”

绿城北伐第一枪

2009年5月12日，地产媒体普遍报道了罗钊明加盟绿城的消息。

宋卫平收编了罗钊明的公司，而后者成了绿城中国（03900.HK）第三大股东。资本腾挪的背后，绿城中国看中的可能是北方市场的发展空间和被收购项目的快速回笼资金能力。罗钊明旗下Tandellen将成为绿城中国第三大股东，持股比例6.11%.而罗钊明本人也被委任为公司的副董事长，负责绿城中国在北京的业务。有业内人士分析，宋卫平或许看中了罗钊明在北京的政府公关能力，增加公司在北京的市场占有率。

而罗钊明接受《地产》记者采访时，对刚刚拿下的通州新地王却轻描淡写，并透露了更大的计划：“通州刚拿到的这个地块太小了，没有什么可关注的。我们近期会有几个大的动作，这个区域有几个项目会一起发展。到9月底，我把这几个地块一起拿下来之后，再一起给你第一手的独家新闻吧。”

由此看来，罗钊明新官上任三把火，通州的新地王也许只是绿城酝酿的大规模“北伐”的第一枪，随后绿城集团在华北地区还会有一系列的大动作。我们将拭目以待。

中原地产华北区董事总经理李文杰认为，绿城作为一个上市公司，融资、拿地、扩张，然后再融资、再拿地、再扩张，这样的模式是比较典型的。因此要在资本市场融资，要扩展做土地储备。“现在有13家企业排队在香港IPO，可能又会有一轮利用资本市场的利好，刺激上市房地产公司拿地。”

华高莱斯副总经理公衍奎表示：“现在大家都在谈论风险，而我认为未来会发生调整风险还是比较大的。”

而北京科技大学教授赵晓表示，目前房地产市场的大环境越来越恶劣，已经对民企的发展极为不利，除非政府搞体制改革，国进民退几乎已经不可逆转。不管市场上升还是调整，国企都能从中获得更多的好处。市场好的时候，国企拿地有信贷支持，拿地也有无法比拟的优势，而市场不好的时候背后有国家作担保。因此，虽然目前国企和民企同样开始进行新一轮大规模扩张，但是一旦市场出现调整，民企将面临更大的风险。