北京高端公寓2009年1-8月千万级产品成交排行榜上，星河湾三期以41492.08平方米的战绩高居榜首。星河湾地产华北区品牌公关总监胡汉祥认为要成为一个热销的豪宅产品，首先要追求高端品质；其次要选择适合的物业，能够为客户提供增值服务；另外最重要的一点就是要成为一个社区而不是简简单单几栋房子，更好地为客户搭建交流平台。而星河湾也正是依靠这些吸引了各地的领军人物、投资证券、艺术界、能源行业等行业精英的入住。其售价则从年初3月份的28000元/平方米左右上涨到33000元/平方米，8月份最高点时甚至还达到37000元/平方米。

对于豪宅社区的观点，安东深表赞同，他说：“如果豪宅是分散的，那么它的价值是独立存在的，不能结合在一起，但是像香港的豪宅聚集在一起的话，形成很多富豪的交际圈子，那么相关的一些设施像酒店、俱乐部等等就都会随之建立起来，这个片区的整体价值就会提升很快。从这个角度而言，北京的豪宅市场还有非常大的提升空间。”

对于自住型客户来说，舒适性是其选择豪宅的一大出发点，龙湖唐宁ONE近期推出位于北京中关村核心的平层别墅亦是在销售排行榜中名列前茅。

龙湖唐宁ONE营销总监邹墨远向记者介绍，购买平层别墅的主要特点是对城市很依赖的，并且是以生活为家庭结构为出发去选择房子的，龙湖唐宁ONE的目标客户中有1/3的客户是有过别墅经历的，大多是高校的教授或者投资金融的人士、大型银行高管、中关村的企业主、从事高科技产业、IT研究人士、对这个区域有教育需求的客户，小孩在这个区域上学的。从置业趋向来看，购买大平层的大部分人士是用于自住，同时也为了资本保值，这也是消费者的一个附加的需求。

而对于投资客来讲，他们更倾向于城市核心地段的高端公寓产品。从国外来看，城市核心区公寓往往都是价格极高的顶级产品，例如美国曼哈顿周边地区房产均是超高价格豪宅产品、日本东京六本木新城综合体的公寓也是地区内的高端产品。“随着北京国际化发展、内城核心价值的不断提升，东二环沿线房价会在未来几年出现更快速上涨，所以此时投资北京内城高端稀缺物业，类似悠唐公寓，绝对在未来拥有极大的回报空间。”兆泰置地执行董事梁嘉庭指出。

火爆的市场行情下，也仍然有一些项目销售情况不甚乐观，合生霄云路8号就是其中一例。究其原因，刘东认为最主要的是该区域不能支撑豪宅产品，并且项目地块本身存在的不确定性因素太多。因为豪宅产品在熟地上才能做的更好，只有比较成熟的区域才能够支撑起高端产品。

相对于一手豪宅而言，二手豪宅的稀缺性更是越来越明显，尤其是年初低价时消化掉一部分，后期随着房源越来越少，价格也越来越高。宫萍告诉记者，一手豪宅多为郊区的别墅项目，而二手豪宅除位置较远的别墅外，更集中于市中心的高端住宅，而由于土地有限，城中心这样的新盘越来越少。

下半年继续走高

最近，中国国际金融有限公司针对房地产业的最新研究结果显示：豪宅不贵，陋室难求。在这一报告中，中金通过对北京和上海房价和收入分布的研究，发现“一线城市所谓的房地产泡沫的根源是我国城镇居民悬殊的收入差距”。

根据这份报告，我国居民收入差别正在扩大，而且统计存在着低估现象。这种低估是我国收入体系不透明，居民有大量的实物/灰色收入所导致的。在北京，收入最高的 20%人群“人均统计收入”不足20万元/年，而其实际收入却达到了40万元/年！如此算来，在北京、上海这两个国际化都市，“房地产价格对中等及中等以下收入家庭确实太贵，但中高端住宅市场反而泡沫较小——对于高收入人群来讲，高端住宅的价格相对于他们的收入仍处于合理范围。”

随着经济的快速发展及社会财富的日益积累、日益崛起的富裕阶层的比例不断扩大；另外，拥有大量闲置资金的民营企业家正在把高端住宅变为他们的“高级储蓄罐”，借以躲避可能来临的通货膨胀。他们对经济形势走向十分敏感，经过这一轮的金融危机，他们试图重新配置资产，在通货膨胀预期的情况下以实现资产保值、升值，而各方面资源稀缺的高端住宅成为他们的首选目标。

从以上两个角度来说，高端豪宅市场将是城市消费中最具潜力的组成部分，其后市发展长期看好。

与此同时，目前的豪宅市场已经从最初单纯的价格高昂，日益发展成品质、服务、价格全面提高的市场，再加上别墅项目用地已经禁批6年，在售的产品主要是老项目后期，在北京市二环路附近几乎没有新增住宅用地计划，因此未来供应存在瓶颈，在这样的大背景下，可见当前豪宅市场依旧拥有十分充足的潜在客户需求。白纪远认为。

但是，单靠高端物业显然是无法支撑起整个楼市的。所以，被高房价挤出的刚性需求加上二套房贷政策的影响，导致金字塔底部的庞大群体集体离场。 数据显示，目前北京、上海、深圳等地楼市的房价虽然并没出现下滑趋势，但成交量已经出现了不同程度的下滑。据北京市房地产交易管理网日前发布的最新数据显示，今年8月份，北京楼市现房签约量为2288套，日均74套，较今年7月份环比下降45.73%.对于豪宅市场后市如何，多家专业机构观点都趋于一致：鉴于目前房价已运行到一定高位，而且豪宅市场的主要购买力量仍旧是自住的群体，因此，随着豪宅的房源量的减少和价格的攀升，9月豪宅市场出现大爆发的可能性较小。但是价格和成交量仍会处于平稳缓慢的上升阶段。

二手市场情况也类似，白纪远认为对于北京下半年的二手豪宅市场而言，在成交量方面，由于宽松的信贷政策及“限外令”的阶段性解禁均促使高端需求在上半年集中释放；另外，受近期“二套房贷”收紧政策的影响，下半年豪宅的成交活跃度将减弱，因此，下半年的成交量与上半年基本持平或略有下降。在价格方面，由于豪宅产品独特的稀缺性、抗跌性、升值保值性，受到越来越多中高收入阶层的追捧及投资者的关注，在这两种合力的支撑下，预计下半年京城二手豪宅市场的价格将继续保持坚挺，一路高走。