今年1-8月，全国典型城市高端住宅成交量均有不同程度的上涨。而每年9、10月，是房地产业界所称的“金九银十”，是全年推货最多、成交量最好的时段之一。目前各地市场传递出来的消息显示，豪宅市场的供应与成交量都会大幅攀升。“目前的楼市回暖完全是靠高端楼盘的热销拉动的！”著名经济学家郎咸平更是在9月2日的一次论坛活动上一语惊人。

一二手豪宅双双领涨

受近期二套房贷紧缩政策的影响，北京楼市的成交量在8月份出现今年以来的首次环比下滑，而豪宅市场却依旧延续了二季度的火热，量价均出现明显上升。据中国不动产研究中心的数据显示，最近3个月，北京累计销售别墅1340套，这与2008年前三季度的别墅销量基本持平。

与此同时，北京各大别墅区域均有涨价现象，目前，在售别墅项目的平均销售价格相比2008年同期平均上涨了13%，其中最高涨幅达59.57%.在上海，8月上市的豪宅中，报价接近5万元的星河湾和黄浦湾首次上市就被抢购一空，嘉里华庭第五座和新华路1号的报价更是高达每平方米8.5万元和7.5万元。在豪宅的带动下，沪上的商品住宅的平均成交价格环比大幅上涨15%，达到18177元/平方米。

同样的现象在深圳，华侨城地产开发的天麓以22807平方米的成交量排名8月商品住宅排行榜的第二位，其70000元/平方米左右的均价使得其他更多项目只能望其项背。而纯水岸七期及华润地产开发的幸福里高居全市8月住宅成交的3、4名，其余豪宅产品也普遍热销。

郎咸平认为，今年上半年由于制造业萧条，所以实体经济资金逐渐流入房地产行业，加上流动性信贷资金的支持，因此造成了高端物业的集体被追捧，从而引发了整个楼市的回暖。

一位分析人士也称，由于近一两年90/70政策开始被放松，所以利润率高、更受投资者青睐的高端物业得以放量，而这种具有高投资价值、稀缺性的高端物业一向都是投资者的最爱，所以，当资金开始大量进入楼市后，高端物业必然成为它们的目标，而这也正是上半年全国各地高端物业成交表现非常活跃的真正原因。

一手豪宅火爆的同时，二手市场也不甘落后，美联物业副总经理黎剑龙介绍道，受一手豪宅市场成交火爆的影响，8月份，北京二手豪宅市场延续了今年二季度的热销局面，成交量和成交价格两项指标均出现了明显的上升，据美联的监测结果显示：观湖国际、星河湾、阳光上东、棕榈泉、蓝堡国际、山水文园、万国城等项目在本月的成交都取得了很好的成绩。

中原监测楼盘统计的数据显示，北京市今年8月二手豪宅的成交量环比7月上涨3.13%，基本处于持平走稳的状态。“而1-8月份豪宅的成交量基本占到二手房总成交量的13.8%，可见之前几个月京城豪宅的成交量很高。” 中原地产三级市场部副总经理宫萍告诉记者。

新富阶层热钱流入

美联物业北京区总经理白纪远认为，2009年的北京豪宅市场呈现出三个新特点：首先是品牌化特点。去年市场的持续低迷使行业进行了新一轮的优胜劣汰，新开盘项目日趋品牌化；同时，一些品牌公司项目因市场形势所迫，不得不将开盘时间推迟至今年。

其次是经济类别墅受关注。这类产品因具有明显的价格优势受到越来越多购房者的追捧。

最后一个特点是大户型逆市热销。经过房地产的调整观望期，随着投资客身影的大量重现，大户型的需求被释放。

对于投资客的行为，世邦魏理仕住宅部执行董事安东认为，今年回暖以来，3、4、5月份基本上都是自住的客户在购买，5月份之后投资者也开始慢慢入场，但是占据市场的份额仍不是很大。

安东还指出，2006年以前在北京投资高端物业的纯外国人比例只占到5%-6%.而2009年初限外令放开之后，并没有太多变化，可能升到了8%.这与国外投资基金计算投资回报率的方式有关。近期土地市场的高涨使得成本不断飙升，机构投资者虽然看好中国市场，但是面对几个因素，像资金回报率的问题，基金公司要想说服董事会投资中国的高端物业是比较困难的。相反还是国内的基金公司比较有操作空间。

“推动豪宅这一轮的成交与价格的上涨，其中一个重要的因素则在于很多买家是一种保值增值或者说是防止贬值的心理。” 庞博国际地产机构执行董事刘东告诉记者。

从通货膨胀影响来看，由于实体经济还尚未恢复，市场上对于经济危机过后通货膨胀的预期不断增加，而在诸多个人大宗投资产品中，不动产的保值升值功能是最为稳定和持久的，因此受到越来越多财富阶层的青睐。其中，豪宅产品因其独特的稀缺性确定了其价格具有良好的抗跌性，与其他同类产品相比，也具有更大的上涨空间。

DTZ戴德梁行分析认为，目前豪宅市场的需求强劲，通货膨胀、改善居住、投资保值等需求的关键因素目前暂没有改变。投资性购房的资金主要来源于富裕阶层的财富和信贷资金，此外，实体经济利润的下滑，迫使部分生产性企业的资金投向房地产市场。在通胀预期的驱动下，流入房地产市场的资金量在扩大。

对于豪宅市场的资金来源，刘东向记者补充了一点，资本市场运作的过剩资金要寻找出路。资本市场的变化，包括现在国有股的解禁使得市场上出现了一些新富阶层，与传统的制造业出口业不同，后者的资金仍被经济危机套牢。通过对国家资源的控制，新增的这些财富阶层人群资产瞬间会超过上千万，这些钱对于他们是非常热的，而买房则是不二之选，“刚好这部分钱基本上都集中在七八百万到一千万元之间。”