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抄底曼哈顿?
《地产》 本刊记者 自曾晖

过去一年里,“去美国抄底房地产”的提议被炒得沸沸扬扬,把中国人和美国人都搞得热血沸腾,一批批急于出货的美国开发商相继来到中国推销“物美价廉”的美国梦。

从住宅市场来看,中国投资人已经形成了强大的购买力。据全美房地产经纪人协会(NAR)统计,2008年,中国已经是美国住宅市场上仅次于加拿大、英国和墨西哥之后的第四大外国买家,中国买家成交物业的均价较高,为45万美元(307万元人民币)/套。

随着美国商业地产一路下跌,抄底之风开始从住宅蔓延到商业地产领域,聚焦的中心便是曼哈顿。在纽约市的五个区中,曼哈顿面积最小。这个狭长的小岛是世界金融中心,中国人对美国耳熟能详的一切几乎都在曼哈顿,如自由女神像、百老汇、唐人街、联合国总部、时代广场、第五大道、中央公园等地标,当然,还有华尔街和曾经的世贸中心。

在商业地产成交量跌至20年低谷的惨状下,曾经高不可攀的曼哈顿向中国买家频频示好,寄予厚望,但去曼哈顿抄底,中国投资人准备好了吗?

潘石屹的退却

潘石屹的答案很明显是“NO”。

作为商业地产开发商,潘石屹对全球写字楼最多的城市纽约一直抱有很大兴趣,早在2006年,他就曾前往纽约了解当地的房地产市场。今年7月底—8月初,SOHO中国的两位当家人潘石屹、张欣再度前往纽约,考察当地的房地产市场。

“这次去纽约,SOHO中国差点就买下了位于曼哈顿的一栋写字楼。”知情人士对《地产》透露,这笔交易是世邦魏理仕推介的,由于售价极其便宜,SOHO中国对该物业非常动心,但最后还是因对租赁前景缺乏信心而放弃。

潘石屹对此也并不讳言,在接受媒体采访时,他直言道:“看到曼哈顿黄金地段的写字楼居然才卖2万元/平米,我非常吃惊。”

据上述知情人士透露,该写字楼是英国汇丰银行在曼哈顿的总部大厦,位于公园大道40街,“这是曼哈顿最贵的地段,现在每平米售价仅为2万元,对比北京、上海的写字楼单价十分便宜,汇丰整售后不会搬迁,还将回租,这对租金也是一大支持。”

面对优渥的条件,潘石屹考虑再三,最终还是没有出手。“最大的考虑还是在租金上,汇丰不愿意签订10年期的回租协议,这让SOHO对能否有稳定的租金来源很担心。”

这种谨慎的心态在中国公司中很流行。“在商业地产领域,我们接触的大型中国投资者都十分谨慎,现在还是以观望为主,出手的非常少。”戴德梁行北亚区商业部主管及董事彭玛对《地产》表示,“纽约的写字楼市场还处于下降通道,这些中国公司并不缺钱和时间,有足够的资本等下去。”

市场仍在下跌

戴德梁行在其6月发布的报告中称,全球商业房地产市场仍未走出谷底,目前大部分市场前景并不乐观,投资者仍未大规模进入,预计价格将在2009年进一步下滑,2010年才有望回稳。

2009年全球整体写字楼市场的回报率将是-20%,2010年的回报率将为0%或维持在正数,到2011年及以后,其回报率才会回升至10%或以上。除了伦敦外,法兰克福、纽约、上海及东京等主要市场要到2010年才会表现出可观的投资价值。

“我们在曼哈顿看到,第五大道上一些银行和金融机构搬走了,保险柜、办公的家具都不要了,文件夹、资料和各种箱子满地都是,非常狼狈。”这让潘石屹对市场很担忧,“这些人去楼空的现象最真实,最直观,金融危机造成的影响远远比在报纸和电视上看到的要大。”

在彭玛眼中,中国房地产是这轮金融危机中受波及最小的市场。“雷曼破产后,欧美市场都出现了急剧的收缩,出现大量空置,但中国市场,最多也就是外资公司退租此前富余的空间。”

“由于地段不同,纽约市写字楼平均租金相差很大,但几乎人人都赞同平均租金比起2007年的高峰下跌了40%.”戴德梁行全球企业服务部总裁Dino S. Piccini对《地产》表示,目前纽约写字楼的年平均租金是65-80美元/平方英尺,处于近10年来的最低位。

今年美国商业地产成交量则是跌到20年来最低谷。据纽约调查公司Real Capital Analytics统计,整个2009年全美写字楼交易的成交金额只能达到160亿美元,比2007年高峰时下降93%,可能是1991年以来最惨的一年。

“真找不出什么言语来形容,我入行以来经历了3个周期,从没见过没么大幅度的下跌,仿佛回到了1990年代的储蓄信贷危机,银行破产,市场一片肃杀,交易趋近于零。但现在这个危机更深、更惨。”

问题的症结在于银行对地产的融资仍处于紧缩状态。“政府注入的流动性似乎和地产没有任何关系,”房、地、产“这三个字说起来就像骂人,最好提都不要提。”

商业地产交易由于金额庞大,没有银行借款支持,根本无法进行。商业地产抵押贷款(CMBS)曾经撑起商业地产融资的半壁江山,现在却彻底丧失融资功能。市场成交寥寥可数,这使得买家和卖家很难去对物业做出估值,延缓了物业流通的可能,从而进一步恶性循环。

转折点?

在这样的环境里,谨慎的中国人还在想,胆大的韩国人已经先出手了。

9月9日,韩国人扬眉吐气了一把,韩国企业第一次在纽约收购了商业大楼。纽约韩裔开发商Young Woo和韩国锦湖综合金融公司宣布以1.5亿美元收购美国国际集团(AIG)总部,总面积7.2万平米,单价合2.1万元/平米,每平方英尺100美元。

有意思的是,针对这栋66层的黑色花岗岩建筑,韩国国内一片胜利呼声,连日来各种新闻报道铺天盖地,而美国人则不太愿意提,各大主流媒体只有寥寥数语的报道,指责AIG卖得太便宜,认为目前该建筑市价为4亿美元左右。

这是迄今为止,曼哈顿南城最大的一宗写字楼交易,另一宗被认为是市场转折点的交易发生在写字楼租赁市场。

今年7月,从2007年就计划搬家的美国奥睿律师事务所承租哥伦比亚广播公司(CBS)总部黑石大厦2万平米的写字楼,年租金为75美元/平方英尺,比预期的租金减少了50%;CBS还得每平方英尺倒贴150美元的装修费,以前只是45美元,双双创下曼哈顿写字楼的历史记录。《华尔街日报》打趣道:“奥睿再一次证明了,耐心是一种美德。”

“几年后回过头来看,我们希望能将韩国人的交易,奥睿的租约看做是市场低谷的转折点。”Piccini对《地产》表示,尽管没有出现商业地产明显回暖的信号,但不少公司开始洽谈交易,“有时候一笔大的写字楼交易从开始到做成需要一年的时间,2010年或许是抄底良机。”


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