8月23日，国土资源部表示，在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。中央层面主管部门发出新一轮土地调控的信号明确、强烈。随后，以广州市为代表的一些地方开始严厉打击“囤而未建”。

有消息称，目前国土部层面已经形成了对于商品房用地闲置进行分类处理的意见：清理自2007年1月1日后的商品房用地开发情况，对确因政府原因造成土地闲置的，会同有关部门协调处理促进开发；否则就将严惩不贷。对土地市场的清查，莫非要“动真格的”？

雷声大，雨点小？

对于此次清查，多数房地产业内人士对此的反应是：影响有限。

从以往的经验来看，每逢地价、房价暴涨。国土资源部都会对土地闲置问题进行清查。2007年，国土资源部开展土地清查行动也是疾风暴雨，轰轰烈烈。

2008年国土资源部发布的国家土地总督察第一号公告称，据统计，2007年各地共撤销违规违法设立的各类开发园区及其管委会63个，退还非法占用的土地2500多亩，拆除非法建筑物600多万平方米，没收非法建筑物290多万平方米，罚款5.06亿元人民币；处理闲置土地23万多亩，其中收回闲置土地3266宗，面积3.87万亩。256名相关责任人被移送司法机关依法追究刑事责任。

但是，广州近日就爆出该市2007年批出的27块区域地王，竟有24块尚未开工或者未售。2007年的清查，似乎并没有动摇囤地的根基。

中原地产投资顾问部总经理张坤昱认为，这次清查和以往相比，形式上并没有大的变化，恐怕仍然是雷声大，雨点小，最多是抓一些典型，杀鸡给猴看，其影响比较有限。

华高莱斯投资顾问部总监韩晓强认为，国土资源部清查的方式可能会有所促进，但是很难从根本上解决问题。

清查对于部分“与政府关系不那么密切”的小开发商来说是有风险的，他们也许会因此放弃捂地。但是这种清查无法从本质上解决问题。

以往的一些经验似乎验证了韩晓强的说法，2005年，北京收回38宗土地使用权 总面积超过57公顷，近59.57公顷，集中分布在朝阳、东城、昌平、宣武、丰台等几个区。地块的面积都不大，大多在1公顷左右，最大的一块5公顷，位于二环内；最小的0.08公顷。

“捂地”与“被捂地”

开发商“捂地”现象有多严重？中原地产研究中心上月发布的一项研究报告称，知名开发商于2003年-2009年上半年间获得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”。

韩晓强表示，任何开发商的行为都是经济行为，房地产商会从“经济”角度选择开发的时机。当这块地的升值速度大于其资金使用效率的时候，他们就不会忙着去开发建设，这也就是“捂地”。

丰台区某项目，首期2003年开盘，均价6000元，该公司的项目负责人告诉记者，2006年三期开盘时，售价9000元，自己已经觉得卖得很贵了，但是到了2007年就涨到了19000元。到了2008年，楼市进入调整期，记者亲耳听到公司老总说：“即使2009年楼市形势再不好，咱们卖12000元总能卖出去吧？”2009年楼市迅速回暖，目前这个项目四期开盘，A团组均价23000元，B团组均价35000元。记者虽然不认为这个项目有捂地行为，但是处于这样的形势下，选择捂地的收益确实远远大于快速开发。

也有许多情况，开发商主观并不想“囤地”，但是由于各种各样的原因，开发无法进行。可以说，开发商是“被捂地”。

其中最常见的，就是因为出让的土地并不是净地，而是毛地，存在拆迁问题。拆迁难度之大路人皆知，钉子户钉上几年使项目无法动工并不是新闻。

陶红兵介绍说，他接触的有一块地，4年前就卖给开发商了，开发商的规划也都报批了，但是没法动，因为有一条市政路是4年前政府承诺建的，到现在也没有动工。“这是政府违反承诺，使这块地不具备开发条件。”

水，电，管网，热力任何一项市政配套的不完善，都会导致土地无法开发。另外，政府变更规划也是一大隐患。也许在项目中间要开辟一条道路或者增加一个学校，这就需要政府和开发商相互协商，而协商就需要时间，“也许协商了1年，那么这个时间算谁的？”

现在还有一种更奇异的现象，地方政府对于闲置土地的清查出台了很多相关条文，也许是“考虑到开发商的实际困难”，条文中特意规定了一些“例外情况”，比如，政府承诺修一条路，那么，只要这路不修好，土地“闲置”多久也没事。在许多情况下，这成为政府与开发商的“合谋”，开发商有了冠冕堂皇的捂地理由。

政府捂地谁来管

捂地的不仅仅是开发商，陶红兵反问记者：“政府收购储备的土地，好几年不出让，算什么？国土资源部为什么不去查地方政府呀？全国的土地一级开发是政府垄断，大部分是通过政府做的。最大的捂地者是谁？”

2003年6月，政府之前斥资7.29亿元成功收储广渠路15号地，这幅占地面积多达23万平方米的土地，规划建筑面积50万平方米。2004年，政府调减了8万平米的建筑面积，至42万平米，2009年5月，其总规划建筑面积由原来的42万平方米变为28万余平方米，仍然拍出了40.6亿元的天价。政府“捂地”的利润也可见一斑。

在许多地方政府眼里，土地就是钱袋子。在考虑“存地”和“卖地”时，他们和开发商一样，用的也是“经济杠杆”。去年金融海啸造成房地产市场一片萧条，全国的地方政府也都捂地不发——明知卖不出去或者卖不出好价钱。于是，在各大城市中顺利完成全年供地计划的寥寥无几，国土部也大为恼火。

某知名地产顾问公司今年在一个四线城市，做一个旧城改造的项目，做调查的时候觉得非常奇怪。公司向当地政府要2005年到2009年上半年当地的土地出让资料，得到的回答令人震惊：这5年全市并没有土地出让！

但是，这个城市每年都有约20万平米的新增开发项目，这是怎么回事？原来，以前的政府用每亩几万元的价格，把土地全都“协议出让”了。其中还有很多“抵债地”，就是开发商给政府修了路，修了体育场，政府没有钱给开发商，就以“割地”抵价。如今，政府手里已经没有地了。

出让规范是根本

中经联盟秘书长陈云峰认为，“清查”难度极大，一个原因是闲置标准不好确定。如果在土地出让合同中没有约定具体的闲置时间界定，政府就没有依据收回土地或罚滞纳金，“在出让土地的问题上，开发商和政府是平等的买卖关系，如果合同中没有约定什么情况下闲置收回，土地是否闲置就不好界定，也就难以收回”。

由此看来，现在的土地出让合同太过粗糙，“土地出让合同要把开发时间规定得非常细，多长时间进行规划，多长时间要开工，第一期完成的时间是多久，最终一期什么时间完成。”把重要的节点全部限定好，并按照这个期限执行，如果开发并未按计划进行，就需要有一个强有力的部门来处理错综复杂的关系。

韩晓强认为，闲置土地的管理不能完全依靠国土资源部来管，国土资源部更多的是一个监督部门，而不是一个监管部门。“现在国土资源部的角色有点像审计署，而土地的清查有点像审计风暴，风暴过去了，该干什么还干什么。只有解决好公平性的问题，对土地的出让进行规范，再加上强有力的监管，才能够从根本上解决问题。”