距离上海一个多小时的车程的江苏省太仓市璜泾镇。镇中心有一片完成了动迁和平整、6.1亩的土地。

2009年8月6日，丽晶置业有限公司以每亩68万的价格拍下这块土地，楼板价约410元/平方米。这是一个号称“全国首创”的项目。

“全国首创”

按照买方代表、35岁的钱生辉的设想，2010年下半年，这里将会出现一栋总建筑面积7300平方米、容积率1.75、户型130平方、三室一厅全部朝南的“空中别墅”样板楼。销售均价为3000元/平方米，比附近在建新项目的均价低约四成。

更有特色的是，这个项目的购房人先有购买意向，再委托开发商拍地造房，30多套房子的户型、小区规划、周边环境，购房人据称都有参与意见的权利，结果都是经过讨论而最终形成的。委托订购，集思广益，自力更生，不依赖开发商。

钱生辉是这个项目的组织者。类似太仓的项目运作，被钱生辉称为“集智建房”。

所谓“集智建房”，简而言之，多名购房者联合起来，委托与开发商谈判，定制住宅，以销定产、定购定销。不用预先付费承担风险，就能在销售时享受约定的优惠价。从房子的规划设计开始购房者就参与进来，表达自己对理想住宅的想法，贡献智慧。开发商在建房时需综合考虑购房者的意见。

太仓的“集智建房”项目据称已有购房人16个，全部来自上海。他们向钱生辉表达了拍地建房的意图，并交纳了每人五万元“诚意金”。值得注意的是，拍地所用的资金并不来自这16个人，而是2009年4月30日刚刚组建的丽晶公司的自有资金。在项目建设达到预售标准出售前，购房人不需要再花费一分钱。“诚意金”仅仅是某种保证。

“集智建房应该是集资建房、合作建房等各种自建房的升级版。”钱生辉把太仓的这栋楼当成样品来做。一旦运作顺利，他的目标是组建一家“由老百姓参与投资”的股份公司，开发更多楼盘。

屡败屡战

与以往各种创造性的集资建房模式相比，“集智建房”中集资的部分不是来自老百姓的钱，是投资人的钱。可以理解为老百姓出了定金（诚意金）之后，投资人来掏钱投资建设。

一个大馅饼从天下掉下来了。从严格意义上说，购房者不需要付出，就可以预订房子；投资方、开发商不需要费用和担保，就愿意垫资、建设。整个构想充满了空手套白狼的浪漫气息。

钱生辉的动作并非始于2009年。2008年，他通过自己的钱生辉公司推出“超前创新”的“定制＋团购”模式。通过在网上设立“钱生辉投资网”，宣布为当时的南汇周浦的200套“定制叠加别墅”项目吸引到200多购房者报名。每平方米只有6000多元，相比周边许多单价过万的普通商品房都具有绝对优势。每套叠加别墅约130平方米，总价约80万元。

接下来，钱生辉又宣布拿下浦东三林一个地块，针对“夹心层”和个人投资型购房者。叠加别墅的基本房型也是130平方米左右的两层楼，为三房两厅房型，定制者可以按需求修改自己的房型。当时三林地区的普通住宅价格约1.3万元／平方米左右，而定制房的预报价格约在8000元／平方米上下。

加入钱生辉投资网的会员可以获取项目详细信息、对建房提出“建议”；标准会员只要签约表示购买定制房意向就可参与，在购房前不需要支付任何费用；贵宾会员收取5000元的咨询费，可优先获取楼层、位置等选择权。

遗憾的是，尽管钱生辉从2006年就开始在上海着手推进此类项目，自称“2006、2007两年都曾在上海拿到过土地”，但在实际操作中均未能成功。据钱本人表示，“原本我们在上海先后与两家房地产公司签订过集智建房合作协议，但一个因为70/90政策的限制而功亏一篑，而另一个项目因为需要等待上海政府有关领导的具体意见而暂时搁置。”

从营销模式分析，钱生辉反复强调不占用购房者资金的操作，其核心在于“网聚消费者的力量”，通过营造团购的气氛来帮助遇到麻烦的房地产开发项目“解套”。说起来，这种设想颇有先进之处。比如说，上海的篱笆网就是一个由论坛起步，通过网聚装修客户从而对装修市场发挥影响、逐步掌握定价权的典型。WEB2.0，网聚到客户就能赢。

“集智建房”项目之所以定价低，是因为拿地的价格低，房价无法标高。这种模式在楼市飙升、房子不愁卖的时期更是少有成功机会。何况比起房地产专业网站，钱生辉的网络社区也缺乏粘性和忠诚度。

模式存疑

不仅是钱生辉的团购类模式缺乏样板。从严格的社会化个人合作建房而言，类似尝试在全国没有取得过一个成功案例。

由于在关键的拿地环节没有突破，个人合作建房往往都是在房地产链条的外围、薄弱环节试探，难以进入北京、上海等标杆城市。比如这次太仓拿地，三年前上海家圆的合作定制建房，又如两年前的温州个人合作建房。

2006年以来，温州的“个人合作建房”一度风生水起。与集智建房相比，温州市社团—“市场营销协会”秘书长赵智强发起的这种模式更为“原教旨主义”，而且早早地以1.04亿元拿到了土地，温州龙湾区蒲州街道江前村三产安置地块，出让土地面积15650平方米，估算房价为5300元/平方米。此举被同志们评价为“重大突破”，赵还召开过“武林大会”。

赵智强预定了每个项目3%的管理费。从代政府征税的角度，已经是一个不低的税种。平均而言，一套房子50万元左右。原本打着帮助困难户解决住房问题的旗号，后来吵翻天了，里头亲戚朋友，炒家成堆。

“政府不可能让一个协会来主导项目，最后还是让开发商来操作。”知情人士透露近况。“赵智强是创始人，后来被架空了。现在周边房子奔两万去了，开发商怎么肯五六千就交房。会员（购买者）交了前期地价，已经付了超过一半的款项。各方一直在扯皮。项目没进展。”

在已经进行的游戏中，损失最大的都是普通参与者。他们的钱款被套牢。被所谓的价格优惠所吸引，投资集资者操作的项目，被证明是舍近求远、因小失大，最后钱拿不回来，房子住不进去，动辄耽误三两年的时间。

虽然各类集资建房屡屡受挫，但在长三角，温州人合作开发商业地产是普遍的现象，而单位自建房也是完全可行的。看起来，集资建房如果退后一步，无论从合作开发，还是从消费者定制住房等切入点，都有成功机会。难点就在于，实际是合作开发，却打着个人合作建房的幌子；明明是消费者定制，把消费环节前置成了分配环节，却又不注重分配公平合理，甚至以“抽签”来漫不经心地安排人家一生的积蓄。

“个人合作建房也好，集智建房也好，是否合法？是否逃税？怎么监管、控制进度？怎么保障财务安全？怎么合理分配又有灵活性？”一位参与者认为，“如果不解决模式设计、制度安排的基本问题，拿到了地也只是混乱的开始，起什么名字都没有用。”