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请告诉我一个不能赌的理由
《地产》 主编 张文豪

你要花多长时间才能在地图上找出房山区和普陀区?你知道起价翻两倍的地王,在年初还是流标地吗?你能想到天天表白不拿地王的万科,拿了一块最不可能成为地王的地王吗?

烈火烹油,鲜花着锦。几个月前的地王孤案,正漫延为全面的地狂共舞。现在拿地王,身份不分国企民企、地段不分中心远郊、价格上面粉(土地)追平面包(现房)。由大型国企、黄金地段、综合体开发垒高的地王门槛已一朝踏破。

真不好意思,几个月前还被诟病的“胆大”国企,正变身为兼有“心细和远见”的高手。

地王何以演进为地狂?

首先是榜样的作用。可以看到,保利万达绿地们一马当先,而王石和潘石屹们掩面跟进。春江水暖鸭先知,国企或有体制内偏好的房企,都能准确预感政府超经济的考量,也深信政府不按常理出牌的决心和力度;而言必规则的王石,行必华尔街的潘石屹,在商言商的判断往往流于后知后觉,最后不得不向现实低头。说到底,中国的房地产还是大泽龙蛇的草莽生意,仍然资源为上,谁也不想做无米的巧妇。

而2007年底骇人的“银地循环”(拿地与上市互相推高)正在演变为新的升级版。彼时,上市的最大资本就是土地储备,拿地越多,圈钱就越多。而眼前,新一轮IPO热潮爆发在即。再加上今年的市场旺销和天量低成本信贷,一方面使开发商手里的“弹药”充足,另一方面也催生了强烈的通胀预期,“坐地生财”模式处于史上最奏效年代。这样,一个由宽松信贷、通胀预期、上升房价、拿地、再融资(资本市场)组成的高空套利循环已然形成,此时不拿待何时?

至于拿地风险,在开发商看来,拜通胀和政府隐性背书之赐,低至可以忽略不计。依开发商认为的可能性排列,市场无非三种情况,一是房价继续较快上升,则眼光之精准不必论;二是不升不跌,土地放在手里也会增值;最不济的是房价下跌,那钱也已经在手(因拿地已成为拿钱的先决条件),与政府博弈的空间极大,比如变相降低地价、延交地款、修改规划甚至退地。

而之所以房价单边上升会成为坚定共识,在于官、产、学各方对中国房地产市场两极分化现实甚至发展趋势的承认。豪宅不贵,陋室难求,这是国内某知名投行最近对京沪市场未来的判断。这当然可以理解为专家们对市场百思不得其觖之后的自圆其说,其实也是政府难以治本只能治标作为的后果,更是开发企业继续按以往模式出牌的经营环境。

再大的事都是具体的人来做,那些在现场举牌叫价的职业经理人的心态亦不可不察。一大半房企都是代理人制的国企和职业经理人主导的公众公司。中国房地产的种种弊端及症结所在,没有人比他们更清楚。但屡次调控的结果,都使他们对政府治本动力和能力之不足,有着深刻的洞查和体验,由失望到绝望,直至集体性蔑视。而对于治标性的动作,则摸准政府不屈大户的规律,乘机利用。这次拿地,亦不例外。

基于上述原因,尽管价升量跌迹象已然显现,信贷微调亦成事实,就短期或稍短的中期而言,拿地风险仍不显性,甚至可以被后置。对企业的管理层而言,生也有涯,职位更有涯。在特定的时间段,做错好过不做,即便是赌,也赌得过。

只不过,后置的风险也是风险,还可能是累积的、更大的风险。在我们已默认的两极分化的过程中,我们过于关注了豪宅这一极,而漠视了陋室这一极。须知,前者虽是企业短期盈利的源泉,但后者却是影响社会长期发展的根本。而随着房价的进一步上升,陋室这一极的比重会越来越大。再往前走,谁是下家?

从历史上看,发生在价格单边上行时期的大规模投资,大多会演变成同等量级的投机,并最终以大部分投资者的失败(多演变成惨败)而告终。

但对始作佣者而言,这是大家共同的失败,不算!


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