对于2009年的房地产市场来说，豪宅市场扮演了不折不扣的领头羊角色。从年初开始，当大家都还在担心金融危机给中国经济所带来的影响时，别墅、高端公寓等豪宅物业就开始悄然回暖，率先拉出了“小阳春”。进入第二季度，伴随着对通胀的担忧及各地层出不穷的“地王”，豪宅市场更是引领了楼市“疯涨”的局面，率先将房价“恢复”到2007年的水平。而到了7月份，随着上半年各项经济数据的陆续出台，以及因此而出现的宏观政策和经济局势的微妙变化，豪宅市场又率先做出了反应，部分项目出现了“价涨量跌”的暂时不明朗局势。
这一系列的事实表明，作为最吸引眼球和拥有最强大力量的豪宅市场，已经在很大程度上引领了整个房地产市场的走势。
这也是我们为什么要统计前7个月豪宅市场表现的缘由。因为正是这7个月的豪宅市场表现——从回暖到疯涨再到一个暂时的顶峰，堪称代表了市场回暖上升的一个完整阶段。掌握分析这个完整阶段的曲线，会让我们更清晰市场下一步的走势。目前市场对于未来整体房地产市场及豪宅市场的不同声音，无论乐观、怀疑、担心、否定……从我们的豪宅榜中似乎都可以得到帮助的答案。
资源豪宅开始发力
在这7个月的涨价声中，豪宅市场获得了大丰收，前10大豪宅公寓的成交总额达到117.6亿元，前10名别墅的成交总额达到65.5亿元。在豪宅公寓榜上，北京星河湾、唐宁ONE和国瑞城，分别以22.45亿元、15.47亿元和15.40亿元名列前三位；而别墅榜的三甲则由龙湾、誉天下和壹仟栋分别以10.06亿元、9.99亿元和9.61亿元摘得。
值得注意的是，虽然地段优势仍是不少豪宅受青睐的法宝，但豪宅们的资源优势正在逐渐凸显。在豪宅公寓排行榜中靠前的唐宁ONE、御园、钓鱼台7号院等项目中，资源的优势更是其受追捧的首要原因。比如唐宁ONE的教育资源优势、御园的皇家园林优势，以及钓鱼台7号院的环境资源优势等。
而在别墅中，上榜前10名项目65.5亿元的成交金额，更是占据了前7个月北京全部别墅成交总额的82.58%.根据易居中国的统计数据，截至2009年7月31日，北京成交的独栋、联排、双拼和叠加别墅共计成交526881平方米，成交总套数1619套，成交总金额约79.32亿元。而在别墅榜的前10名中，以资源优势见长的独栋别墅又占据了绝对的主力，成为资源优势超越地段优势的典范。
豪宅价格再创新高
11.5万元/平方米，这是银泰中心。柏悦府在7月最新创造的北京豪宅成交价格记录。这也将此前七星摩根广场在一季度创下的每平米92027元的北京住宅成交均价记录提高了2.3万元。而综观前7月的豪宅市场，豪宅公寓的前10名成交均价都在40000元/平方米之上，高于此前任何一个年份。
而别墅市场虽然成交均价的单价不及豪宅公寓，前7个月成交均价最高的丽宫别墅单价只有38701元/平方米，但由于别墅产品的单体面积相对较大，也使得别墅成交均价前10名项目的总价都迈入了“千万级别墅”的行列。
大面积豪宅受宠
从北京豪宅市场的销售数据来看，大面积、高总价的高端楼盘热销势头明显。北京易居房地产研究所副所长牟增彬指出，二季度高档住宅销量整体超过一季度，此前热销的主要是中低端住宅，二季度开始，高端住宅逐渐成为市场的主力。而进入7月份，高端住宅热销的势头更猛。比如，御园在7月份成交10套，套均面积407平方米，均价52483元/平方米，成交总额逾2.1亿元。龙湖唐宁ONE在7月份的大户型开盘当天，也有41套大户型被认购，销售额4亿多元。
某统计机构的资料显示：7月份北京城区四环内高端项目，均价在25000元/平米以上的项目，价格上涨8.8%，销量上涨95%；CBD核心高端项目7月份也近乎疯狂，价格上涨9.3%，销量增加77.4%.其中，套均总价在1000万元以上，套均面积在250平米以上，均价上涨9.5%的同时，销量有129％的涨幅。而在价格方面，除银泰中心。柏悦府的11.5万元/平米新记录外，香山清琴创下的41770元/平方米的别墅成交均价，也是近年来别墅市场的单价新高之一。
别墅成交呈现两头热
与房地产市场整体成交量上涨一致，北京别墅市场也显著升温，根据搜房别墅网对2009年1月7月初北京在售别墅项目的价格进行调查监控。调查数据显示，北京目前在售别墅项目136个，其中涨价项目有38个，占27.94%，接近三成，其中最高涨幅达59.57%.其中，顺义区在售别墅项目17个，涨价项目达10个，成为涨价楼盘数量最多的区域；区域平均涨幅最高的是海淀，达28.09%.而根据易居中国的统计数据，截至2009年7月31日，北京成交的独栋、联排、双拼和叠加别墅共计成交52.69万平方米，成交总套数1619套，成交总金额约79.32亿元，这个成交量已创下近年以来的新高。同时，别墅成交明显呈现两头热的现象，即经济型别墅与高端型别墅成交比重较高。这从别墅榜前10名项目中也可以明显看出，在别墅榜中，除了优山美地、龙湾这样的高端别墅，比较醒目的就是誉天下、富力丹麦小镇这样的经济型别墅。这两类别墅的走红，也代表了改善型需求和投资型需求已成为别墅的两大主力需求对象。
投资需求与上涨预期
从前7个月北京豪宅市场的表现来看，尽管不少豪宅的成交存在“投资+自住”的模糊需求因素，但总体看来，引导此波豪宅大涨势头的还是由投资需求起了主导作用。入选本次豪宅榜的多个公寓与别墅的销售高层，均向本刊表示，虽然目前纯投资客并不好鉴定，但购买的客户至少都能确定是出于投资和自住的双重考虑，并均看好豪宅的增值潜力，投资意味浓厚。
市场专家也普遍认为，投资性需求入市是带动此轮高档住宅热销的主要原因。“对市场预期较乐观、投资性需求显现、对通货膨胀的预期和担心是近期高端住宅热销的几大原因。”牟增彬如是表示。
中原投资顾问部总经理张坤昱也认为，购买豪宅的多为外企高管和高端财富人群，他们对国际经济环境的嗅觉非常敏锐。目前国内投资渠道相对有限，和股市、金融期货相比，以房屋为主的不动产投资，仍然是眼下抵抗通货膨胀潜在风险的资产保值方式。未来通胀预期加速了豪宅的销售，在预期不变的情况下，更具保值增值能力的高端房产物业将持续火热。
但对于北京前7月的房价猛涨和豪宅市场火热，专业人士提醒需要区别对待，不同区域、不同产品类型并不是都走上升或下降路线。特别是持续的上涨让房价已经达到一个新高点，已经让政策出现了部分的微妙调整，如建委整顿捂盘、二套房贷从紧、通胀预期减弱等等，投资者需要更加谨慎，不过，未来豪宅价格呈螺旋形上涨基本已成共识。