一级开发商图谋二级开发
“当时郊区的项目很多企业都希望做一级开发，这样比较容易控制土地成本。”公衍奎向记者解释道，在北京城区内的土地一级开发一般都是政府来做，因为涉及拆迁补助比较复杂。很多做二级开发的公司在郊区愿意做一级开发，就是因为能把成本控制住。一级开发商很多都与政府有协议，要保证一级开发8%左右的利润，二级开发销售出去的话跟政府分成，而政府也乐得坐享其成。
当时的马驹桥区域由珠江地产、上海复地和紫金地产共同负责一级开发。2006年珠江地产在附近已圈地1700多亩，对这块价值洼地的挖掘志在必得，而反观当时与珠江竞争奥古斯塔城邦项目地块的另外两家开发商，更像是找来当陪衬的。其中一家北京全营房地产开发有限公司旗下只有一个项目—珠光御景，听名字就像是与珠江御景有剪不断理还乱的关系；另外一家北京京东永乐投资开发有限公司在网上更是搜不到任何公开信息，记者咨询了几位地产界资深人士，均对该公司没有印象。由此，珠江能够顺利以预期的心理地价中标就不难理解了。
“虽然这块土地的价格现在看来绝对值较低，而且是开发商本身做的土地一级开发，等于自己消化了土地补偿这部分。但是由于当时该区域比较落后，以珠江的发展模式，加上区域配套后成本就会比较高。”刘勍说。
珠江地产有一个郊区运作的模式跟习惯，包括珠江帝景等许多大盘都在郊区，它是通过造城的方式来拉动一个区域的发展，通过地价洼地取得比较高额的回报，公衍奎向记者介绍道，碧桂园创始人杨国强也是类似的模式，但是搞砸了，说明这种模式也是有风险的，运作周期长就意味着财务成本高，公建配套比例大就意味着投入大。珠江跟杨国强不同的地方是，珠江在大城市造城，杨国强在小城市造城，“小城市本身还没长满，怎么再造一个城呢？”
“所以，我不认为珠江项目的地价与房价之间比例多么失调，只是一种操作方式，那个地方土地就是不值钱。”公衍奎说，郊区如果做一些小项目，可能就卖一两千块钱，顶多3000，因为前不靠后不靠，谁都不挨着，但是珠江这种大项目做起来配套完善了，再与周边其他项目相呼应，一个新城就出现了。
就像现在，该区域几乎所有的楼盘都在期待合生世界村10万平米建面的商业中心—合生时代广场、1.3万平米的大型会所、占地3万平米高尔夫球场和公园，该区域楼盘的密集度使得这些配套必然是共享的。所以综合珠江在这个区域拿的几块地，虽然这种地方地价是比较低的，但是收益也不会很高，因为需要投入大量的资金做区域配套，随之财务成本也会不断增加。
土地之外的成本
针对“土地升值转化为房企利润”这种说法，华远地产总裁任志强在其博客中画出了一连串的问号，“土地在购买时一次性支付了全部的土地出让金，但能在同时就生产出房子并开始销售吗？在规划、设计、申报、审批（一次批不了，要多次审批）的周期中，在基础设施施工到开始领取销售许可证之前的这段周期中，开发商不是在为每一平方米的土地支付着土地使用税的税收吗？在持有这些土地的周期中没有资金占用的成本吗？”
“一般情况下对于开发企业来说，毛利算到20%以上项目才能去操作，如果毛利不到20%，这个项目就非常难做了。”公衍奎向记者详细列举了开发企业的成本支出类别，开发企业的开发成本第一部分是土地成本，这部分在整个项目成本里面占得比例浮动非常大，一般会在30%左右；第二部分是土建成本，这是一个相对固定的成本，在北京来说每平米需要1000-2000元，市政费用几百块钱，绿化费用几十元到几百元不等，整个建设费用加起来在2000—3000元之间。再有一些像前期勘探，营销费用等多占比例都不是很大。
而在开发商的项目成本当中，政府收取的费用包括这样几个方面，一部分是报规费，建筑许可证、销售许可证等证件的取得，规费所占成本比例在5%以上；另外一部分是营业税，税率5.5%，有的地方还有教育费附加，这两部分加起来就达到10%.再有就是所得税—净资产所得的25%，土地增值税一般会超过10%.“另外开发商还有一个管理费用弹性比较大，有些开发商要花钱把写字楼通上燃气，这个公关费用就要从管理费用里出。”一位代理行人士告诉记者。
具体到奥古斯塔项目，以地款占全部成本的30%来计算，该项目成本支出应该在每平米5700元左右，以均价8000元/平方米来计算，该项目的毛利率在28%左右，加上别墅提升价格之后，毛利率应该在30%以上。与拿地成本、销售价格同样，处于“正常”水平。
别用“房价地价比”说事
如此看来，珠江 奥古斯塔并不是地产商“暴利”的典型代表，也非肆意抬价的先锋，它只是做了所有房地产商都在做的事—尽最大可能赚取利润。
首城国际中心也是一个典型的例子。
2006年11月24日著名的朝阳区广渠路36号住宅及配套用地，吸引了包括中海、恒基中国、富力、华远、北辰、珠江、金融街等等一大批知名房企，出价也从20.5亿元到30.1亿元不等，而最终这块原北京吉普厂北半部分的地块被城开与城建联手拿下，成交价26亿元，楼面均价5648元/平方米。据说，拿地方曾在招标文件中写明 “意向销售价格9500元/平方米”，在当时宏观调控的气氛中，这一条款被认为给中标者加分不少。
2008年11月，首城国际中心项目首次开盘，价格定在了13000元/平方米，与当时的“承诺”差了老远。但是这也并不影响楼盘的热销，因为其周边高品质在售楼盘均在20000元/平方米以上，于是乎，排号的、倒号的、托关系找门路的开始热闹起来，城开与城建的领导办公室里也收到了不少的批条。
2009年中旬，广渠门10号地与15号地的高价拍出，使得距离不远的首城国际中心的房价更是节节攀升，三期开盘价更是达到18000元/平方米。指责首城国际中心“背信弃义”的大有人在，但细想起来，这同样是开发商的本性。而且，以13000元/平方米的价格都需要找关系批条子，那么，如果价格真的是每平米9500元，也许这批房子根本不会等到进入市场，就在“政府部门内部”消化了。
地价在房价中占比越高，或许说明开发商“运气好”—在低点拿地，高点卖房；或许说明产品高端，溢价比率高，如龙湖的颐和原著；但无法说明开发商的道德程度。比如远洋沁山水，“地价”在“房价”中占比较高，其实，企业只是因为适逢楼市低点，不得不以较低价格达到快速回笼资金的目的。
现在楼市好了起来，远洋旗下的远洋一方等，涨价丝毫也不落人后。
同样，开发商方面的反击也是有道理的，不久前，《经济半小时》报道了某开发商的成本账单，一个郑州的“城中村”改造项目，眼下销售均价每平方5000元，而地价成本每亩466万元，按容积率3.5计算，楼面地价达到了每平方2000元，占到了售价的40%.桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本每平方1500元，占到了售价的30%.另外，还有人防、消防、建委、规划、土地、房管、安全等30多项“政府收费项目” ，涉及20多个部门，总计448.66元，占到房屋销售价的将近十分之一！
房地产的确存在暴利，但在其中，包含着一大批政府部门以及相关机构的暴利。在这样一个垄断性相当强的市场，单纯的“房价地价比”并不能说明什么。