近日，国土资源部将全国620个调查项目的数据悉数发布，北京21个项目平均地价为4337.1元，平均房价为17261元，平均地价与房价的比例约为25%.其中，珠江 奥古斯塔、颐和原著、上国阙等9个项目地价房价比低于全国水平，其中珠江 奥古斯塔为地价房价比最低的项目，每平米地价只有1720元，但是项目开盘价却达到了每平米12000元，地价只占14.33%，开盘价格几乎是地价的7倍！

消息一发布，众声哗然。珠江地产也成为众矢之的，被网民们连篇“炮轰”。

奇怪的是，在房地产交易管理网上，珠江逸景家园（推广名：珠江 奥古斯塔城邦）近期所拿的两个预售许可证下［分别为京售房证字（2008）311号和437号］，9栋住宅楼、商住楼的报价仅为8000元/平方米。而论其成交均价，珠江奥古斯塔城邦［京售房证字（2008）311号］已售出359套住宅，均价为7547元/平方米。那么，国土资源部所说的每平米12000元开盘价从何而来？

国土局混淆概念？

记者从北京房地产交易管理网上查到，在珠江 奥古斯塔项目全部6个预售许可证中，仅有2007年10月26日领取预售许可证的3栋“商住综合楼”开盘报价为12000元/平方米，共有50多套房源。这就是当时项目力推的联排别墅。至于项目主体部分的普通住宅，在2007一期开盘时仅为6900元/平方米；即使在今天，其毛坯房报价也只有8000元/平方米。

如此看来，国土部计算的“地价房价比”存在很明显的疏忽，而珠江 奥古斯塔城邦似乎是枉担了个虚名儿。

当然，即使把珠江 奥古斯塔城邦的房价更正过来，也应当承认，项目的“暴利”还是存在的。但超额利润与其说来自低廉的地价，不如说是因为“赶上了好时候开盘”。

珠江 奥古斯塔城邦入市之时正是2007年房价最为火热的时候，无论是哪个犄角旮旯几乎没有一个楼盘不涨价的。珠江也“充分利用”这一有利时机，依靠“捂盘”获取了巨大的利润空间。

早在2007年7月，“珠江 奥古斯塔城邦”就开始推广活动，当时，紧邻该项目的金地格林小镇“项目的毛坯房已经卖到了9000元/平方米。而”珠江 奥古斯塔城邦“的开发商许诺，精装修房才卖6200元/平方米。自然，大量的购房者趋之若鹜，2万元一张的”高尔夫球俱乐部VIP卡“就售出数千张。

一个月后，项目仍未开盘，但房价已经从6200元/平方米调到了6700元/平方米；8月中旬，开发商“宣传口径”中，价格再次调整到7200元/平方米。而到了正式开盘的9月22日，项目开盘价已经抬到了7800元/平方米，而且在现场狂热的“摇号认购”中，房价很快突破每平米8000元。此后，据说价格一度曾“破万”， 即便如此，10月份仍然制造了726套的销量。

而珠江 奥古斯塔城邦的别墅同样业绩不错，首批推出的别墅项目对外宣称是均价12000元，但根据易居CRIC系统显示，当月别墅成交价格为13834元/平方米，9月份更是飙升至14529元/平方米。

当时，珠江“捂盘”等违规操作曾受到北京建委的通报批评。但是，当时这样做的又何止一家？就在项目周边，金地格林小镇的普通住宅价格也从均价7000元/平米涨到了9500元/平方米；同样天鹅堡的独栋别墅更是均价上涨近4000元/平米，并在2007年8月份爬升至价格顶端，每平米18000元。

所谓“随行就市”，有利可图时拼命涨价，卖不出去时削价求售，这本来是市场常态。转眼到了2008年，房子不好卖了，珠江 奥古斯塔城邦的“优惠”也开始出炉，玩出了送宝马、送60年物业费等一系列花招。2009年1月，珠江 奥古斯塔城邦的叠拼别墅打出6折的惊人价格，一套280平米的精装现房别墅仅售178万，创造了该项目自开盘以来的新低。

现在，房价又涨上来了，但即便是如此，该项目在马驹桥区域的价格仍然是偏低的，融科 香雪兰溪2009年8月份的最低价为8038元/平方米，金地格林小镇2009年7月份的均价为8700元/平方米，而奥古斯塔城邦已经从7月份的8000元/平方米左右降至8月份的每平米7500元/平方米。

地价“符合常理”

珠江 奥古斯塔城邦项目的前身叫做通州区马驹桥国家环保产业园区A1-2-（3-4）、A1-4-（1-2）用地，该地块位于通州区马驹桥镇，东起规划小白村西路，南至规划大件路，西自环科大道，北达规划星火路，总用地面积12万多平方米，规划总建筑面积达286474平方米。

“2006年的马驹桥区域对于北京来说还是一个比较偏远的位置。”华高莱斯副总经理公衍奎告诉记者。该区域在2001年之前还是北京一个普通的郊区小镇；因为亦庄经济开发区快速的发展态势，马驹桥生活区在2004年后开始进入大规模开发建设阶段。

尽管已经有了两年的建设期，但是2006年的马驹桥区域各方面条件仍比较落后。据记者了解，当时交通方面仅有927、976、723等少量公交车通达马驹桥，公交出行有一定不便。而且，马驹桥区域仅有2座不宽的桥梁通往外界区域，6环外的也仅有一个马驹桥1号桥的桥洞可以穿过，对于自驾车来说上下班高峰时期难免会产生交通拥堵问题。而生活配套更一直为当地居民的“心结”，没有真正的商业区，缺乏大型超市。教育设施仅马驹桥中心小学和通州区第一实验中学，医疗设施仅有通州第二人民医院。

前有金地2005年底以2553元/平方米的楼面地价拿下马驹桥镇生活起步区C2住宅小区项目用地，后有融科置地2008年初以楼面价3238元/平方米跟风国家环保产业园区A1-1-（1-8）北地块，而与这两个地块紧紧相邻的珠江项目楼面价仅为1720元/平方米。即便如此，土地资深人士刘仍认为珠江的拿地价格比较符合当时马驹桥区域的状况。就连通州区土地储备中心主任汪少群在金地集团以4.08亿元的高价竞得马驹桥地块后都表示说：“这个土地出让价格出乎我们的预料，我们预期的楼面价是在1500元/平方米左右，对于现在该区域的土地来说，这个出让价格比我们此前预期的价格要高一些。”

不过公衍奎认为，珠江以比较低的价格拿下奥古斯塔城邦项目地块，与其为土地一级开发商也有一定关系。