当前位置:首页 > 焦点 > 短炒房卷土重来
短炒房卷土重来
《地产》 本刊记者 闫娜

数据显示,自3月起,北京二手房市场的月交易量已连续4个月超过2万套,7月上半月成交量也同比上涨5.9%。7月上半月二手房均价11820元,比年初的成交均价8900元累计上涨幅度达32%。二手房市场供不应求的形势,不仅令二手房价格急速攀升,更使得去年几乎绝迹的短炒房重现江湖。

高收益诱惑

据中大恒基市场部统计,2007年下半年到目前二手房共成交22万套左右,其中已经有超过1.1万套选择了再次上市交易,比例已达到5%左右。而在2007年之前,完成交易的二手房再上市的比例仅为1.5%,比例上涨近233%.业内一般将2年内再次上市交易的房源称为“短炒房”。而这一情况主要出现在房价飞涨时期,例如2006年和2007年,在2008年,短炒房基本绝迹,直至2009年第二季度才开始逐渐增多。

我爱我家控股研究中心主任秦瑞对《地产》记者表示:“上半年短炒房现象并非特别明显,大部分客户仍以自住需求为主,2、3月份的房价涨幅也不是很快,自4月份起才开始大幅上涨。”

据我爱我家2009年上半年北京二手房买卖市场报告显示,以东直门区域为例,2月、3月份的成交均价分别为15267元/平米和15622元/平米,进入4月则迅速上升至16640元/平米。

中大恒基市场部经理张大伟在接受《地产》采访时表示,高成交量使得房源储备短缺严重,“去年下半年到今年上半年购买二手房的业主,大多会接到来自协助买房的中介公司的电话,询问是否愿意加价10万-20万元再出手。”

张大伟认为,除房源奇缺与房价飞涨以外,投资手段的匮乏也是催生短炒房的重要原因之一。从投资角度来说,二手房的投资周期短,因此风险要远低于商品房。“二手房拿到手立刻就可以卖,商品房即使现房,拿到房本也要6个月以上。虽然国家规定是90天,但大部分开发商都达不到。那么即使房价涨得再快,商品房都无法实现短期内迅速获利。”

除受2008年经济危机的影响外,近几年的二手房价格一直保持疯涨,所以短炒房的投资获益非常可观。而年初被暂停的二手房营业税,更为日渐热烈的市场火上浇油。

按照国务院常务会议要求,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

据此,张大伟给记者算了笔账:5年内二手房源再上市最高投资收益达117%。如果按照贷款首付30%计算,5年内二手房再上市,不计算出租及贷款利息的话,最高获益将是首付金额的350%。年初购买的也能获利首付的95%,收益非常惊人。

“现金收房”还魂

张大伟表示,在高额收益的诱惑下,除了个人投资者加价转手,中介“现金收房”的变种很可能继续出现。“现金收房”可以说是北京二手房市场近年房价飞涨的一个重要原因,随着2007年的一系列政策实施,北京的各大中介公司都停止了这项业务。特别是市场大调整的2008年,这一情况基本绝迹。

但是今年二季度来随着房价的飞涨,“现金收房”托名“全款公证”的形式再次出现。一些小中介公司或个人投资者用全款换取房主的委托过户公证书,这么做不用过户,只需要缴纳210元的公证费,就可以获得一定期限内的房屋所有权,然后将房源继续挂出高价出售。“而全款一般能拿到一个比较低的价格,比如优惠2%,如果房价半个月内上涨5%,那么就至少能获得7%的利润。北京二手房目前的平均套价在108万元左右,即使7%的利润也有8万元~ 9万元,资金利用率非常高。”

与此同时,小中介和个人投资者成功地“越过了银行也越过了缴税”,相当于交易了两次,买卖各一次,但只发生了一次税费。

而在秦瑞看来,大部分短炒房的换手率似乎没有想像的那么快,交易周期至少在半年至一年以上。“在我们的交易记录当中,一套房产一年以内再次交易的记录为零。”

短炒房的客户群尚未出现大规模抛售,在秦瑞理解可能存在两方面的原因。第一,客户有一个心理预期,认为价格还会上涨。第二,市场可能尚未达到客户需要抛售的时间点。“如果是个人投资者,他可以持续地拿。因为房价还是处在持续上涨的通道内,从国家政策来看,也没有出现一个明显的风向标,持有房产的安全度相对来说比较高,因此市场还没有出现大规模的高换手率。” 秦瑞预测,市场应该在10月末或11月初出现变化点,“那个时候投资客户会看到一些变化而出手。”

秦瑞认为,短炒房现象代表着个人投资者对于整体宏观经济的不看好,“大部分是由于担心通胀而做一种储蓄性炒房,因为钱存在银行不如房价涨幅速度快。”

上半年,我爱我家的客户登记表中出现了有趣的现象。在置业目的选项中,有40%的客户勾选了投资,另有一部分客户在勾选置业升级的同时亦勾选了投资,加起来大概有60%左右的比例,“如此辨别炒房行为就会比较困难。”

而据秦瑞了解,短炒房资金中有相当部分是实体产业为规避风险而流出的钱。“实体产业本身没有完全恢复生产,担心二次探底,手中的贷款要么投向股市要么投向楼市。”

经常留意二手房信息就不难发现,有时同一套房源在同一天的报价就会有所不同。还有的则是前一段时间比较低的价格,转眼就“涨”起来了。其中一种可以解释的情况,就是房源已经被小投资者代理,虽然房本还没变,但是房子已经变成了“三手房”。

在张大伟看来,短炒房中以短期获利为目的的击鼓传花游戏,已经快要到最后一棒的时候了。“深圳的成交量已经在下跌,而深圳的投资炒作会比北京更猛烈,北京市场基本会后延一到两个月,但这个时间节点已经不远了。”

“现在大家还在吹这个泡沫,最后泡沫要么是破碎要么是变成皮球,现在已经有皮球的样子了,而皮球一旦爆裂,就不是泡沫破碎的影响了。”


《地产》杂志订阅:010-85650313/0426
订阅政策:http://www.xindichan.com.cn/article_17949.html
订阅方式:http://www.xindichan.com.cn/article_17950.html