“捂盘”又一次成为楼市热议的焦点，据说连政府部门也看不下去了，市建委便在7月14日抓了15个“典型”约谈告诫，并限期7日整改。

奇怪的是，这则消息藏头藏尾、异常神秘，这15家开发商究竟是谁？“7天”能改成什么样？迟迟不见下文，网友们的种种猜测则爆了棚。

人人都在捂盘，业内人士如此说。7月份领取预售许可证的29个楼盘中，真正如期全部开盘的只有6个；建委的训诫，在暴利面前显得如此无力。而在如此情势下，追踪那“15家”又有什么意义呢？

“捂盘”花招

在建委“约谈”开发商之后，网上曾热传一份详细名单，其中，润泽 悦溪、世纪星城、太阳公元、保利 西山林语、中海 紫鑫阁、金隅 万科城等知名楼盘赫然在列。不过，中海、万科等企业随即否认了这种说法，比如，榜上有名的润泽 悦溪就表示：项目现在只剩下不到200套，根本没有必要捂盘。

捂盘的大有人在，但即使做了也不能说。这时，最常见的就是在预售证上玩花招了。比如，通州区的8哩岛项目，最新一批领取了预售许可证的楼盘是在6月21日，但是其中1号楼却延迟到8月6日开盘；同时于6月21日领证的金隅 万科城项目，一栋8号楼已售完，而另一栋9号楼则选择在8月8日这个良辰吉日才开盘。这就是目前“惜售”楼盘运用最广泛的一个招数：一次领证、分批销售。

多年前，北京建委曾发文规定，对于一个预售许可证内有多个楼盘的情况，在取得预售许可证之日起三天内，应确保至少有一栋楼开盘，已开盘楼栋售罄前，应确保有另一栋楼开盘销售。

“我们完全是在规定之内行事，”面对捂盘的质疑，上述其中一个楼盘的营销总监告诉记者，“我们一次取得两个楼盘的销售许可证，但是根据销售进度先开一栋楼是完全合法的。”目前使用这一招数的项目在市场上占据了主流，像鸿坤理想城、蓝河湾、天鹅堡等项目都有这种现象。

另外一种比较“聪明”的惜售手段则是推迟领取预售许可证的时间，其中的典型代表就是首城国际中心。

自前一次5月7日开盘迅速出清外，首城国际就开始让它的意向客户进行了漫长的等待，在等待的过程中，广渠门10号地与15号地先后以天价成交，这无疑成为首城捂盘涨价的一大支撑。8月7日，首城国际又一次领取一座楼盘的预售许可证，距上次领证有3个月之久，而这栋楼盘早已达到了建设部规定的领证要求。

根据建设部规定，高层商品房达到2/3，多层封顶便已达到预售条件；记者了解到，首城国际项目18个住宅楼座有6个已经封顶，其余楼座也已经满足“2/3条件”，然而，从北京房地产交易管理网查询得知，包括8月7日领证的这栋楼盘，首城国际目前已领取预售许可证的楼栋只有6个。

领证之后不开盘，这种“捂盘惜售”的招数相形之下就比较“低级”。一方面，这是货真价实的“违规”，容易被建委盯上；另一方面，准客户们一旦登陆北京市房地产交易网，开发商“预售证还未拿到”的谎言就会揭穿，也很可能因此造成客户的流失。即使风险如此大，仍有一些项目为之，例如7月15日领取预售许可证的禧福会与7月9日得到预售资格的中海紫御公馆3号住宅楼与7号住宅楼，都还在等待合适的开盘时机。

目前，在政府“劝诫”下，开发商已经创造了一种新的“捂盘模式”。在大兴兴华园与彩虹新城，记者从销售人员那里了解到：不久之前，大兴区建委曾约谈该区域部分开发商，告诫“不要捂盘”；之后这些楼盘商量了一个方法，就是“向银行借少量贷款，把房源都抵押给银行，这样不想开哪一栋都有理由。”

“捂盘”的中国式语态

捂盘惜售只不过是为涨价找个名目，涨价才是目的，而且多数楼盘也达到了这个目的，如上文提到的8哩岛，新开盘均价由原来的9018元/平方米，上涨至11000元/平方米。而彩虹新城年初均价7300元/平方米左右，售完之后就开始“捂住”一栋楼加两个单元，以期在11月份以10000元/平方米以上的价格再次开盘。还有首城国际中心，同样的楼盘在怀里捂了3个月之后，均价由14000元/平方米直线上涨到18000元/平方米，可谓捂出了黄金！

京西南某楼盘营销总监告诉记者，之所以会选择捂盘，一方面在于，开发商拿地的成本越来越高，难度越来越大。对于开发商而言，与其高价拿新地，不如把现有的产品经营得更好，通过产品的提升来实现价值的最大化；另一方面，如果市场需求旺盛，开发企业还是希望选择更优质的客户—更直白的说，土地都要招拍挂，开发商怎么就不能把房子卖给愿意出高价的人呢？

如今的楼市价格一路狂飙，捂得越久，利润越高，在真金白银面前，政府的“劝诫”显得多么苍白，毕竟，捂盘不违法，对于种种“规定”，也尽可以用聪明的办法化解。说实在的，政府的目的无非也就是“和谐”。开发商对于这种“中国式语态”已经心领神会，尽管做，不要说。“捂盘”与“销控”本来就是一片模糊，只要打死也不承认，“法不责众”，谁也不能把你怎么样。

当然，捂盘也是有风险的，如果价格抬得过高消费者不能承受，就可能会损失许多潜在客户。在2007—2008年，因“捂盘”而导致滞销的例子并不罕见。“开发商还是要根据市场的情况与客户的情况来决定项目什么时候开盘，并不能单纯为了提高价格来捂盘。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者。

不过，郭毅认为，目前市场“供不应求”的情况绝对不是因为开发商捂盘造成的，最主要的因素还是土地成交低迷，“今年上半年开盘的新盘也就20几个，完全在消化一些老项目的后期，”郭毅认为，“而老项目后期根据自己的开发节奏、市场状况以及自身客户积累的情况来控制自己推出新盘的步骤，这完全是正常的企业行为。”

对于这一观点，华高莱斯副总经理公衍奎表示认同，企业在合法的前提下追求利润是无可厚非的，“市场热了不让捂盘，但是市场冷的时候政府会不会伸出援手呢？”

华远地产董事长任志强在自己的博客中引用了这样一个故事：解放初期，上海市不法商人囤积大量粮食造成市场供应紧缺、物价上涨，当时政府从江北调集大批的粮食利用杠杆作用将其打垮，最终解决和教训了这种“捂盘”。“这漂亮的一仗在六十年前就告诉我们，‘捂盘’是市场经济中的必然，也告诉我们解决‘捂盘’不能用约谈的方式，而应用增加供给的方式来解决。”