2009年6月22日，银监会印发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，称将严格遵守二套房贷的有关政策不动摇；7月17日，银监会主席刘明康强调将严格执行房贷标准；7月23日，针对部分媒体关于银监会收紧二套房贷政策的疑问，银监会新闻发言人廖岷回应：二套房贷政策没有调整，银监会始终严格执行二套房贷的有关政策不动摇。

一时间，关于银行将收紧二套房贷政策的风声甚嚣尘上。对此，中国民生银行地产金融事业部首席分析师董续勇表示，实际上，银监会这次并不是出台了一个新的政策，而只是对去年政策的一次重申。

2007年9月27日，中国人民银行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。二套房贷政策正式亮相。

一年后金融危机来袭。2008年10月27日起，央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%.对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。政策走宽初现端倪。

2008年12月20日出台的国办131号文件，再对政策进行了松绑，除强调补充通知内容外，还规定商业贷款购买二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

银行未雨绸缪

不过，对于什么是改善型普通自住房贷款需求，及如何定义第二套住房，银监会始终没有出台具体的标准，导致各家银行标准不一致，客观上也增加了政策执行的难度。

董续勇介绍道：“在没有明确规定的情况下，银行想做这一块，就会把标准定得松一点。从银行自身经营的角度来讲，无论改善型还是非改善性住房，都是非常优质的资产，客户也是非常优良的客户。”董续勇推测，此次银监会应该会从严检查政策的执行情况。

一位房地产销售人员告诉记者，在银监会对政策的界定仍然模糊，没有出台新政策的情况下，8月1日起各家银行的执行尺度却已明显收紧。

他介绍说：“之前对于二套房的界定是比较松的，中信银行规定，第一套住房在90平米以下，二套在145平米以下算改善性住房。中国银行则规定一套贷款还清的情况下，只要二套比一套面积大就行。”

“相关贷款7月31日前都可以办下来，8月1日就办不下来了。” 这位销售人员还介绍说，“整个7月份我们公司的主要工作就是回款，催促客户在7月31日前办完贷款。各家开发商都是这样，在政策卡紧之前，把能办的都尽量办完。”

“上有政策，下有对策”一直是具有中国特色的博弈方式，房地产业也不例外。应对二套房政策限制的各种合法与不合法的变通方法，在业内早已不是秘密。

在上海有些地方，如果第一套房贷尚未结清，但家庭贷款仅发生一次，同时新购房人均面积小于32.3平米，就可按改善型住房处理，享受第一套房的优惠：首付两成，利率在基准基础上打七折。

此外，更存在一些违法的手段。例如夫妻二人，男方婚前用自己名字买了一套房子，如果现在想以女方名字再买一套，有的银行会给客户办理假离婚证、开假证明而令其享受优惠。因为在买房证明中，只需提供离婚证复印件，无须去民政局登记核实。

因此，有些媒体甚至做出二套房贷政策形同虚设的结论。对此现象，董续勇表示，不能排除一些支行为了应对内部考核，为完成指标而采取了一些变通的手法。“但这些变通手段肯定不是普遍现象。”

记者从多方了解的情况来看，目前在北京地区，虽然贷款利率仍有变通的余地，但4成首付已经得到严格执行。

一位房地产业内人士告诉记者，银监会下发给各商业银行《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中，并没有对利率提出明确限制，“因此感觉利率打折上不是很紧，还是有可以变通的地方，但是首付比例的资格审核已经基本得到严格控制。”

影响难料

此次二套房贷再收紧，很多业内人士担心，这是否意味国家针对行业新一轮调控的开始。对此董续勇表示，这次二套房贷的收紧只是对房贷政策的一种完善。“从整个宏观经济的角度来说，还是要保增长，这是毫无疑问。”银监会肯定要为保增长做贡献，但是银监会在保增长的同时还要防风险，重申政策还是为了完善按揭制度。

华高莱斯投资顾问部总监韩晓强也表示，银监会的政策导向并不是单独针对房地产，而是针对今年上半年银行大量放贷，对实体经济发放的信贷在向资本市场转移的问题，“主要是为了控制房贷风险，这个政策的初衷，更多是抑制银行对地方政府做担保的投资项目放贷的漏洞。”

董续勇认为，从过去的经验来看，信贷规模是最有力的调控工具。规模的控制是对整个金融市场调控的最有效手段。而当下的政策只是控制风险，避免在按揭市场留下坏账的一种手段。“目前国家还在坚持适度宽松的货币政策，并没有说要收紧规模。二套房问题并不是目前市场的主要问题，政策的风向标，应该是看信贷规模是否收紧。”

但即使是单一的二套房贷政策收紧，也足以引发业内的担忧。作为资本密集型行业，金融政策历来对房地产影响巨大。反观2005年至2007年，历经土地调控（招牌挂及831政策）、交易调控（市场规范）、财税调控（营业税、增值税等）、金融调控（利率、准备金等），这些调控都没有遏制房价的快速上涨。唯独2007年9月出台的“对二套房贷提高首付及利率上浮”政策，最终成为影响楼市曲线的主要诱因。

一位楼盘销售人员对记者说：“政策收紧对购房人肯定有一定影响，但这个影响程度也很难说，现在很多项目开盘即售罄，客户还是拿着钱买不到房子。”他还表示，即使成交量有所下降，也是由于价格上涨过快超过支付能力，与二套房贷政策的影响关系不大。

韩晓强也持有相同看法。“现在的客户群与之前相比已发生了很大变化，很多购房者是把原来投资实体经济的钱拿出来，为了保值和投资来购房，而投机客户的量是比较低的。”韩晓强表示：“这类客户对首付比例并不敏感，首付20%还是40%，对他们来说区别并不是很大。”