邓智仁：永远在浪尖上

河北盛泽房地产开发有限公司总裁　邓智仁

“盛泽这个开发商提供给我的条件太好了，”邓智仁笑道，“实在没办法抗击这个诱惑力，这令我产生一种惰性：当老板，跳槽之类的想法我已经放弃了；一直想做金融，也都放弃了。”

邓智仁所说的河北盛泽地产便是“地产教父”最新的保镖对象——石家庄果岭湾的拥有者。5月果岭湾一期成交了600套房子，6月份700套；二期11月1日才开盘，日前的排号已超300个；并酝酿买壳上市，前几天邓智仁便回了趟香港，找基金谈了谈，还顺道看望下家人，“在盛泽很自由，没有压力”。

“果岭湾项目不仅是石家庄的奇迹，更会是个推翻开发商陋习的经典。”邓智仁目光炯炯，“我这么做不光是给石家庄人看的，更是给全中国人看的，要证明邓智仁做的事情永远站在时代的尖端！”

邓氏三国

温习三国赤壁，是邓智仁给股东的建议。老邓自喻为诸葛亮，服务的股东则是孙权，常自嘲道：如果孙权不决定打这场仗，便没有诸葛亮这个人物了。“我要做的事情表面上看是高风险的，很多开发商认为没必要如此做，而我需要找一个有眼光，相信我做的事的‘孙权’。”

2008年的地产市场让开发商意识到了拐点，卖方市场已经过去了，正好给了邓智仁一个如愿以偿的机遇：2008年9月份拿的石家庄果岭湾土地，2008年底进行策划，“天时地利人和，这才令我的理念有了说服力，让石家庄的河北盛泽最终选择了我。”

投桃送李，果岭湾项目在邓智仁的策划下，一期就提价了6回，依然畅销。邓智仁预计，6月份果岭湾的销售会遇冷，结果买家对通货膨胀的预期令6月的销量比5月份还多了100套，达到了700套。

如此成绩，老邓却频频摇头，慨叹道：如果大部分人都预期股票继续攀升，就要小心了，此时才是最危险的时刻。很多媒体都在报道通货膨胀来临了，房产开始值钱，也是相同的道理。“人们会有个错觉，认为3万元会因通货膨胀变成了2万元，其实并不亏，反而是将3万元投资了容易赔光。”

“国内的楼市其实非常难判断，现在最好是拿现金放在银行。”老邓最近的举动是，在2007年底到2008年初春节之前，把自己既有出租的房产卖了一半出去，现在又叫老婆把剩下的一半也卖出去，“当前是个反弹，要利用这个机会把所有房产处理下，从八九套到5套，现在又卖掉了4套。”

不会迈进同一条河里

邓智仁认为自己有3个优势：前期策划、资本市场运作，这头两点都是幕后，不为很多人知道；第三个营销方面，就众所周知了。“仅局限在营销方面一个层次很容易落后，被人学到，跟前期等等融合在一起的营销可是学不到的。”

果岭湾项目里的营销手法便是如此，其不仅仅是石家庄，更是全国的首创。谈及营销邓智仁十分自信，“我必须永远用新东西，没有两个个案是重复的手法。”而且他不怕自我否定。

“夸大样板间的效果，我20年之前就已经用过，很小儿科的招数，当时做到了1：1.05的样子，现在更有人发扬光大到了1：1.1，1：1.2.”这回轮到果岭湾项目，邓智仁则是返璞归真，将样板间跟最终房子成品之间的尺寸比还原成1：1.“因为果岭湾项目的营销要诀在于实现买卖双方的公平化——把卖方市场扭转为买方市场，约束开发商行为，公平交易，真正尊重买家。”

凤凰计划，阳光销售，阳光施工，商业先行于住宅都是殊路同归的营销法子，目的是不要让市场再把开发商宠坏，但又招招不同。“还有很多招儿没出，因为卖得太好了，现在希望销售慢一点。”

内地人心态的香港人

刚刚从香港飞回的邓智仁无奈道：“香港现在激情没有了，朝气也没了。”比如，一个香港人原先拥有1000万元，经过金融风暴，缩水到了500万元，便不敢再做100万元的生意，不是没钱，而是怕再少了。使得当前在香港找合作伙伴，投资人很难了；内地人的情况正好相反，因为他们没受过严重伤害。“我现在已然是内地人的心态了。”

从玫瑰园开始到2005年，打拼内地市场的邓智仁一直是老板身份。“在国内做生意面对的问题太多了，不是简单的市场问题。”不爱应酬的邓智仁便自2005年起转头“打工”，而这又引发了一个新问题：“开发商在有大困难的时候会来找我，因为我的费用很高，跟业绩挂钩，当我帮开发商扭转局面以后，开发商就变了，想办法让我走。所以我一般就一个项目做几个月，最长也就一年，问题解决了便主动走，因为找我的开发商很多。”

在邓智仁看来，2008年的盛泽则又与之前不同，“我们已经合作了一年，又续订2年，我也有股份在里面。”

“现在仍然不断地有开发商找我，为了吸收新的东西，我要跟外面的其他开发商接触，当然主要做前期。”这种自由让邓智仁对盛泽死心塌地，而邓智仁要在盛泽果岭湾完成的是，“要证明给大家——邓智仁没有老，更不是不行了”。