在2008年10月出台“24条”救市之后，杭州似乎第一次感到紧缩楼市需求的压力。

2009年上半年，杭州市主城区的成交量达到33157套，超过了2008全年。就在一、二手市场接连发出可售房源不足的预警之时，7月以来，杭州楼市尝到了第一剂“消暑药”：二套房贷政策骤然收紧，各项目纷纷收到合作银行的通知：首付基本提到4成，利率上调10%.个人资信成了甄别的关键，公务员、老师或者医生才能享受7折的利率优惠。

之前来自温州、台州客户已经恢复了组团购买的阵势，投资行为在杭州市场再度活跃，此番二套房贷的收紧对楼市购买力将造成不小影响，甚至可能成为楼市降温的拐点。

上半年波澜壮阔

作为华东地区楼市的样板，杭州市场2009年上半年行情可谓波澜壮阔。连夜排队、日光盘等名词重现楼市。整个杭州的存量房史无前例地降到了一万套以下，有人开始惊呼将“无房可供”。土地市场同样疯涨，6月的拍卖中，上演了两块土地、共96轮的飙价表演，溢价超过60%.地王时代又来了。

“杭州市场从来不缺少购买力。现在促成房产大量销售的需求有很多种，不仅有刚性需求、改善性需求，还有投资需求以及投机需求。”在《地产》与焦点杭州网联合举办的“全国地产回暖之杭州样板”论坛上，滨江集团副总经理朱立东表示，“在这一轮行情里，外地投资客或者外地购房的人群所占的比例，是以往杭州所有房地产销售行情中比例最高的。以往可能外地身份证是30%～40%，这一轮行情基本达到了70%～80%.”

“杭州楼市的行情引爆有一个先后顺序，第一阶段是房价，房价的筑底改变了市场预期；然后是成交量放大；第三阶段大家关注的就是土地了。政府找到了比较好的推地时期，上半年或者去年想推也不容易。”双赢机构总经理章惠芳表示，“政府相当于大开发商，现在的开发商相当于购房者。大家都在预期市场怎么样，然后才去拿地。”

由于一直看多，楼市、土地市场都出现了抢购现象。但是事实上，楼市供应如果不出现大量捂盘，依然是有保障的。恐慌并无必要。

章惠芳认为，“当前形势是价、量齐涨，下半年可能价格会下来。后续的供应是一个博弈的过程。开发商希望尽快地回笼，尤其是大牌、品牌开发商。推量还是非常重要的基点。”

“市场不好的时候产出的数据都是不好的数据，当市场好的时候产出的数据都是好的。现在说不到一万套，实际上后续供应量还有很多，开发商还有在建面积只是还没有拿到预售证。”华艺置业萧山项目总经理陈宇舟表示，“六七月份的供应量还不会少。但是接下来不要出现捂盘、造成成交量急剧下降。这个会造成一定的问题。”

购买力前景堪忧

“现在的这波投资客和以前的投资客大不相同。”杭州分析人士顾晓立认为，“以前的投资客会分析，会综合比较，权衡利弊再做选择；而现在这一波有房就买。有房就买，跟风，弄得很多自住型客户也慌了，太疯狂了。”

由于复苏势头过于猛烈，业界对杭州楼市购买力的前景产生了担忧。购买力受到银行信用扩张程度的制约。信贷政策是悬在自住买家和投资客头顶的剑。

“今年一季度基本上把往年一年的新增贷款规模给释放了，这么多资金贷出去，银行肯定要找下家。按揭贷款门槛的降低对信用的扩张、对购买力的释放起到的作用也是非常大的。宽松的金融政策对市场的促进很大，尤其是按揭贷款门槛的降低，对信用扩张和购买力释放的作用非常明显。”滨江集团副总经理朱立东认为，“第四季度行情怎么样？要综合考虑房价、地价、银行贷款因素、宏观经济因素。现在二套房贷以及开发企业的宽松信贷，如果门槛从紧的话，市场马上就下来了。”

政策松紧循环

能够动摇购买力的政策，首当其冲就是银行对购买第二套房子的信贷。

考虑到各银行在上半年集中投放信贷资金后余额不多，现在买家都在担心由于上半年银行任务完成太好，整个下半年全面收紧房贷，市场产生了恐慌。就这一点，同上海风传房产交易税要大幅提升是出于一样的心理。

银监会对二套房贷的政策从来没有改变，所谓“风险提示”还是要从社会环境来理解。

“在这样的大势下，很多银行全年计划提前完成，甚至超出。银监会有必要再强调重申之前的政策。”浙江中原市场研究总监盛毅认为，“很多城市的价格上涨过快，贷款方面的风险控制是首先的。”杭州银行零售业务总部章铭也表示，“银监会的政策从来就是‘从紧’的，现在是‘重申’。”

原则从未改变，但是松紧的尺度由人来掌握。前年杭州开发商要满足三万方才可以开盘，这个政策杭州政府从来没有取消过，但是到了今年无需这个体量也可以开盘。“很多时候有弹性空间存在。”浙江动力地产助理策略总监胡辉表示。

问题是，依靠二套房贷政策紧缩需求来平抑房价涨势，始终是治标不治本的功夫，并不能有效区别主流的改善型需求和投资需求。松则泥沙俱下，紧则眉毛胡子一把抓，市场能降温多久是多久，先耳根清静了再说，等到土地市场沉寂、地方政府没钱了，又要想办法激活买家和开发商的消费周期性的调控措施缺乏新意。