燕郊又火了！

2009年2月份，已经被“冰冻三尺”的燕郊终于出现了回暖迹象。昼夜排号、销售一空、供不应求、集体涨价、多日不见的热闹场景扑面而来，捂暖了燕郊开发商一度冰凉的心。

而进入6月，受通胀预期的影响，楼市从“小阳春”直接晋级为“热辣大阳春”。年初降价呼声最高、促销幅度最大的燕郊区域楼盘价格开始迅速回升。据统计，燕郊区域目前在售楼盘均价普遍上涨幅度达千元以上，目前最高售价已达到8000元／平方米。东方夏威夷近日推出两栋板楼，景观好的户型甚至达到10000元/平方米。

燕郊回暖势头令人瞩目。为此，记者特意走访燕郊，发现了燕郊楼市目前呈现的几大特点和趋势。

齐涨价，3000多元/平方米的房子已经绝迹

停在售楼处门口，随行记者一下车便感慨“确实回暖了”。原来，去年燕郊最暗无天日之时，由于看房者寥寥无几，各项目门口 “如狼似虎”、蜂拥而至的拉客大军，着实给他印象太深。如今，这番壮烈的景象消失不见，难怪他如此感叹。

自去年年底开始，以天洋城为首的楼盘一路跌出3580元/平方米的低价，而后多数楼盘甚至打出低于3800元/平方米的低价。现如今，再次以天洋城为首的涨价将这些楼盘均价全都涨回了每平方米4000元以上。燕郊楼盘开始了集体全线涨价。

“现在燕郊绝对找不出价格不涨的项目了。” 天洋城策划经理庞涛肯定地说。星河皓月公园新区12层的均价在4400元/平方米左右，而该项目此前曾一度推出3788元/平方米的低价。星河皓月的售楼小姐说，“目前想在燕郊买到3000多元/平方米的房子已经不可能。”

星河皓月 、东贸国际等楼盘的实际成交均价都在5000元/平方米左右，东方夏威夷项目近日推出的两栋板楼均价甚至高达8000元/平方米，成为燕郊价格之最。美林湾策划经理王岩说，美林湾在2月份价格是4200元/平方米，6月份则涨到了5300元/平方米。“我们今年成交均价都在4500元左右。有几款户型位置好且对着中央景观区，最高定价是6000元/平方米。套数不多，但也很快卖完了。”

著名的燕郊低价大盘上上城， 6月份开盘的“上上城第二季”价格已经彻底的“丢三奔四”，每平方米至少上涨300元，达到4300元/平方米的均价，且3000套的供应量3天全部售罄。

天洋城年初打出了3580元／平方米的超低售价，4月份就将价格调整到接近4000元／平方米，5月份再次提价，一直到6月份最新开盘的4680元／平方米，与4个月前打出的相比，整整提升了1100元，增幅达30％以上。“现在这个价位并非补涨，而是恢复到了一个相对正常的价位。”庞涛说道，“因为当初项目在2008年开盘时，定的开盘价就是4680元/平方米，只是没想到遇到寒流，因而无奈降价。”

燕郊的房价经历了从每平米5000元跌到3000元，再到现在的4500元/平米左右的几个阶段性变化，虽属河北，但燕郊房价的变化，从某种意义上来说，已经成为了京城楼市的涨跌晴雨表。

不过，擅长搞“联盟”的燕郊，此番齐涨是否也有些相互“跟风”嫌疑？早在去年大势不好之时，燕郊就曾传出“不降价联盟”，而该联盟以夏威夷北岸7.5折的促销活动告终。对于此次涨价，虽然多个开发商否定了没有什么“价格联盟”，不过也私下告诉记者，燕郊楼盘价格跟风现象还是有的，降价跟风，涨价自然也看着对方涨。纳丹堡的一位销售员也对记者说：“天洋城开始一涨，其他很多项目就马上跟着涨价了，谁不涨都不合适啊。”

“刚丝”捧， 2000套房子一周就消化完毕

记者了解到，早在今年2月，回暖迹象就已经出现在燕郊。“憋了”一年的刚性需求极大释放，形成很大的购买力，造成了燕郊楼势的火爆。

“燕郊从春节就开始热闹了！”美林湾策划经理王岩回忆着这个令人颇感欣慰的早春。“去年等待了一年的客户，在今年春节就开始爆发。美林湾从2月份到4月份，共销售1000多套房子，基本上将寒冬期所积压的房屋卖差不多了。”

6月14日，天洋城二期南区36、41、42号楼正式发售，开盘均价为4680元/平方米。记者看到拍摄于现场的照片，上千人在售楼处广场上排队拿号，大批“刚丝”甚至提前两天就开始昼夜排队。截止到14日下午4点，天洋城推出的520套房源已经售出460套，销售率近90%.“我们现在单月销量基本都在上千套。5月一次开盘就售出700套。”“刚丝”们的热捧让庞涛心情不错。

“上上城第二季”，每平方米4000余元的价格引来了5500多个排号人，开盘首日仅仅一个上午就被选走400余套房。

东方夏威夷策划总监刘晓峰对记者介绍道，虽然目前燕郊供应面积不小，可是还是不能满足当前购买需求，购房者80％为自住型。只要产品上市，马上就销售一空。2000套左右的房子，基本一周就可以消化完毕。在燕郊工作多年的他此时也不禁感叹：爆发力实在很强劲，体量实在很庞大。而记者在采访中也感觉，买房人对燕郊楼市本轮的价格上调并未出现强烈的反应。

虽然不是周末，但记者在纳丹堡售楼处里，依旧看到不少看房者往来穿梭，他们衣着光鲜，年纪大多在35岁上下，10多位销售人员都有些应接不暇。“我们来燕郊多次看房了，虽然价格有涨，但也比最高的时候回落了不少，能接受。我就想买个面积大些的房子改善一下。”现场看房人家住通州的张先生表示，他对纳丹堡、普罗旺斯几个性价比突出的现房项目兴趣浓厚。

尽管所剩房源不多，但美林湾售楼处里看房者还是不少。大部分是现房的美林湾5300元/平方米的售价在燕郊地区属于中高阶段。记者随即采访了正在园区看房的林小姐，她认为这个价位比起通州还是便宜。“我很喜欢他们的园林和户型，而且容积率只有1.97.这些条件若在通州，项目得卖到8000多元/平方米以上。”

对此，为燕郊几个超级大盘服务多年的北京标点房地产经纪有限公司策划总监耿也认为，2008年的经济及行业环境压制了一大批购房者的买房意愿，今年开春后，随着经济预期的改善和开发商更为灵活的价格策略，让购房者开始入市，释放了大量的刚性需求，“本轮燕郊楼市的上涨行情就是被这些有着强烈购房愿望的客户拉升的。”

在被北京客群追捧同时，来自外埠的购房客群体已经逐步扩大。中广信地产服务机构事业二部总监陈清表示，来自于河北当地和北部山西，东北，内蒙古的客户比例，已经由原来的约20％，加大到目前的约35％。而记者也在多家售楼处门口，看到了不少挂着“晋、冀、鲁、豫、辽、吉”车牌的外地车。

陈清谈道，在目前的购买客层中，80％还是出于自住需求。如这些外地购房者买房多为日后自住，为孩子上学，为自己养老，并非单纯的投资。燕郊楼盘可以满足自住加投资的双重需求，因为燕郊区位优势相比北京的房山、平谷等远郊区县来讲，价值是最高的。

有意思的是，相对于价位，北京客群和外埠客群却也表现出不同的态度。具体点说，就是北京和河北当地这类客群，对价格非常敏感。他们对于项目本身品质比较了解，因此会绝对追求一个高性价比。而外埠客户，则对品质有很高要求，价格相对可以忽略不计。

庞涛给记者举了个例子：他们最好的S3户型，价格已经接近7000元/平方米，两套刚一推出，就全被山西客户购买。还不断有外地客户来问，而北京的客群就很少询问。

不过，在一片“刚需”的热购当中，刘晓峰不否认也有部分“恐慌性购房”的存在。因为开发商掌握了购房者心态，不断积累客户，攒到一定阶段集中开盘，制造“密集型购房”。而往往在这类密集型购房状况中，购房群体中有一半左右是“恐慌性购房”。他们是可买可不买的弹性需求，但是受到了“不买就涨”的心理因素影响和看到上百人购房的场面刺激，促使他们去被动购买。