北京美联房地产经纪有限公司副总经理 黎剑龙

随着2008年积压的刚性购房需求在近几个月的集中释放，北京楼市出现阶段性的回暖，随着房价的触底反弹，市场需求结构也在逐渐向高端倾斜，因此北京二手豪宅市场也一改去年滞销的局面，成交量节节攀升，并在近期呈现出“价量齐升”的良好态势。

监测数据显示，受春节交易淡季的影响，1月份豪宅市场成交低迷，被抑制的需求从2月份开始集中爆发，其中2月份环比增幅明显回升，高达29%，之后其成交量一直走高，尤其是在刚刚过去的5月份，随着“限外令”阶段性的解禁使得海外购房者重回高端市场，二手豪宅市场的成交量也随之达到“阶段性顶部”，整体豪宅市场呈现出一片繁荣的局面。而在成交价格方面，二手豪宅市场也出现了微幅上调的趋势，这主要与市场的需求变化息息相关。

由于强大市场需求的支撑，北京二手豪宅市场的成交量持续数月均在较高位运行，其回暖态势明显，主要归结于以下几点：1.在政府出台一系列存量房交易税费减免等利好政策的刺激下，市场信心明显恢复，加之前一段时间楼市的调整，房价已经达到可以接受的水平，因此许多购房者便结束观望开始入市交易。

2.在房价趋于平稳的大背景下，国内很多投资者担心这次经济危机后通货膨胀，因此一部分高端投资炒房客选择重新进入北京高端豪宅市场进行资产配置，以增强其资产再次组合后的保值和增值能力，这部分投资需求的价格承受能力较强，他们比较注重产品的品质，但也容易受到外部经济及政策环境的影响，具有“买涨不买跌”的心态，因此他们将目光重新投向房产市场，并将其作为资金的“避风港”。

3.在“限外令”解禁带来利好消息、看好中国经济发展前景及高端住宅本身具有很好抗跌性等多方面因素的催化作用和影响下，海外购房者渐渐成为近期北京二手豪宅市场的成交主力，尤以在京外企高管为主。

北京二手豪宅市场需求主要来源于投资型需求和改善自住型需求，这两种需求的激增共同营造了二手豪宅市场近期的繁荣，但随着售价不断提高等现象的频频出现，卖方对价格的试探性调整和购房者购房意愿之间的博弈还将继续。二手成交量攀升的四五月份，买卖双方对价格的心理预期距离十分接近，例如总价200万的房子买卖双方的心理差距在2万到5万内，而现在卖方以10万、20万往上“跳价”，因此预计未来一段时间内观望气氛将在豪宅市场中蔓延持续，受其影响成交量或将小幅下滑，房价维稳，整体豪宅市场进一步企稳。但从长远来看，豪宅旺盛的市场需求、较高的品质及其稀缺性均是其后市看好、成交量波动上行的原动力。