刘先生拿香港户籍，在北京“卖房子”已有十多年，如今是业内不折不扣的豪宅专家，不管是作为高端操盘的行家里手，还是豪宅的实际买家，刘先生对当下的豪宅市场都有更多独到见解。

为了证明自己只是一个正常的普通人，而非简单金钱堆砌、物欲横流的富人，刘先生笑称，在北京吃30块钱的午餐会觉得贵，当然不是消费不起，而是不习惯。他身边甚至有朋友以吃顿饭有多便宜为荣，那些在股市里翻云覆雨，经手几十亿交易的操盘手，会自豪地告诉刘先生：今天午饭吃了5块钱就饱了。

短时豪宅支付力决定出手与否

对于是否合适购入豪宅，刘先生的计算公式异常简单，那就是这套房产的总额，需要他在生意上花多少时间能赚回来，比如买2000万的别墅，他会计算需要用多少时间他的家庭能挣到2000万，如果时间不长，他可以负担，那么这套别墅就值得考虑。不仅仅是买房子，买车甚至买一个手机，刘先生也常常用这样的计算方式：什么时候能赚回来？

刘先生曾有一个朋友买一套奥北别墅，但是从看房到最后成交，价格上涨了100万，他的朋友心里特别抗拒，后来这位朋友的老公就说了一句话，“100万，我们不就两个月嘛。”最后释然了，爽快地买下那套别墅，并且放狠话说：“这别墅不翻一番不卖！”

当金融危机的拐点还没有明显到来，潜在的危险还是存在，所以看菜下饭就显得尤为重要，确定自己有能力短时间内支付一套豪宅后，再行出手，是一个成熟买家的攻略。

大户型豪宅更有投资价值

刘先生形容2008年以前的房地产市场是“纵欲过度”，不管是买家还是开发商，“完全不顾死活”。经过这一轮的房市调整，目前很多买家还存在很大的戒心，出手相对谨慎。

而刘先生坦言，目前是比较好的购买机会，他表示现在房地产市场上存在消费的刚性需求，当很多富人手握重金的时候，他们需要消费和投资的渠道，这部分需求也很刚性。

在采访过程中，刘先生先后收到两条房产推介短信，第一条是朝阳公园周边，300平米的大户型景观房，单价4.5万/平米；第二条短信是朝阳公园旁一个100多平米的两居，单价是2.55万/平米。随后，刘先生表示，他对朝阳公园旁300平米的大户型更感兴趣，虽然其单价几乎是小户型的一倍。

在刘先生眼里，豪宅是高单价和高总价的结合，否则仅仅拥有一个很好的位置，但是面积太小，就不能达到豪宅的量级。

刘先生表示，实际上高房价一定是与房子面积成正比的，而不是成反比的。他很难接受几十平米的小户型卖一个超高价，他觉得这样的项目市场接受度就会比较低。像90平米以下，卖3万元以上的项目基本都受制于这一点而卖的非常吃力，售价与需求的不对位是导致投资失败后根本原因。

刘先生形象地比喻：“就像你有100万是否会买奔驰Smart？从奔驰、宝马到奥迪，你会发现他们都在做一件事，叫‘加长’。中国人在财富积累到一定程度后，消费习惯还是追求在‘高、大、长’，对房子也是一样。”

另外，购买一个面积够大，总价相对高的房子，租金的预期相对较高，而不像“禧瑞都”这些项目小面积、高总价，即便增值，总价上涨的空间还是有限。

核心地段的豪宅贵得有道理

在采访中，刘先生一直强调，核心地段对品质豪宅的市场需求量极高。刘先生算了一笔账：从供应与需求层面，大致可以推算出一个企业租用写字楼的面积与其所需要的住宅需求比例至少为1∶1，最大可以到5至10倍。

比如需要1000平方米写字楼的企业，那么他们的老板与员工在周围住宅置业至少会有1000平方米。因此像CBD才会辐射影响到泛CBD、朝阳板块乃至中央别墅区等众多区域。在刘先生公司里，写字楼面积在1000平米以下，但是包括他本人在内的三个员工住宅面积超过1000平米，而这其中必定有一到两套大户型住宅。

刘先生观察了CBD核心区的一些二手房源发现，小户型叫价在3万左右，而大户型叫价在4万-4.5万。几年前，上海“汤臣一品”还被誉为“天价房”，而如今当二手房的价格都足够支撑到4万-5万，所以可以想到同地段的升级型新品会有怎样的价格表现。

“6万应该是一个合理的价位。”对于CBD的豪宅房价刘先生如是判断。

以收藏之心投资豪宅

对于一些投资者热衷于买小户型，一买一个单元甚至一栋楼的做法，刘先生则认为：“那些都是相对不成熟的有钱买家。”

他认为交易成本应该将成交时间算上，“我没法每天像股市一样盯着这里，买几十套就成了房虫一样，很职业了。对于我来讲，我一个豪宅几千万，卖就一次，就上房地局一次，几十套小房子每卖一套，就得上一次房地局。”

还有一点，刘先生很清楚，豪宅区别于普通住宅，具备有炫耀和收藏的价值。

“支撑起豪宅的第一要素还是稀缺资源。”刘先生如是说，而所谓的稀缺资源，明确地说，土地而已。在这个地价高昂的年代，建筑本身不过是土地的附着物。

若以此为标准，位于三山五园包围之中的御园是当之无愧的豪宅；与国贸迎面相对，位列长安街旁的柏悦府也可以称之为豪宅。或有皇家园林作陪衬，或有繁华的都市风景，交通便利，配套更丰富。