老萧是40岁以下的年轻精英，但已经习惯了别人叫他“老萧”，老萧除了经营一家基金公司外，在北京、上海、重庆等地拥有超过100套物业，其中以中高端住宅和写字楼为主。老萧从来不会为了买房子而买，虽然持有的房产已经不少，但如果有好的效益，他仍旧会考虑置业，和大部分同年龄的精英一样，他行为处事非常低调，即便活跃在北京市场8年之久，也罕有业内人士认识他。

老萧平常装束随意，有时甚至顶着一头乱发在自己的公司办公。据其爱人透露，老萧有一次在上海公司楼下坐电梯，被人要求坐客梯，后来才反应过来人家当他是送快递的。

即便如此，对于住豪宅、投资豪宅，老萧可谓经验丰富。仅在北京他先后投资了保利垄上三栋独栋、东方普罗旺斯、置地公馆等豪宅，在其他城市也涉足不少豪宅项目。

不能像富豪一样思考就别买豪宅

什么是豪宅？老萧一开始就反抛了这个问题给记者。在老萧眼中，只有占有稀缺位置，同时具备不可复制性的房子才能算得上豪宅，而占有稀缺资源越多，豪宅价值越高这也是共识。

不过老萧坦诚，目前北京市场上很多豪宅并不具备这两个条件。近几年，北京市场上，不少原先的标杆豪宅项目纷纷被取代，大多不能做到中长期处于领先地位，“中国的豪宅比国外的豪宅更容易过时”，这是老萧谨慎投资豪宅的主要原因之一。

“豪宅是由最有钱的人消费的，富豪一代对居住需求的变化远远大于普通老白姓。”的确，豪宅在建筑技术革新以及科技运用的改进上都远快于普通住宅，导致像10多年前还是北京知名豪宅的罗马花园，如今甚至不如一些普通公寓，“听说像王菲这样的人原先是住在罗马花园的，估计现在肯定不愿意住在那里。”

虽然目前还手握三套保利垄上独栋，老萧却开诚布公地承认，保利垄上并不能算是豪宅，“保利垄上是不错的经济型别墅，性价比很好，很适合买来住，但不适合当豪宅来投资，豪宅不能贪求性价比，ESPRIT可能性价比很好，但ESPRIT 绝不是LV，既然已经花了几百万去投资别墅，就不应该贪图买经济型的别墅。”

对于很有钱的人而言，花两三千万买房子一定是吹毛求疵的，不能有一点瑕疵，款式不过时，地板要最新潮的等等。“盖豪宅的开发商必须要懂富人，否则根本不知道富人的需求是什么。”

在老萧看来，绿城集团、龙湖集团、合生集团等毫无疑问都是豪宅的开发商，但是他们懂高级白领多过懂富人。

老萧举了一个例子，东方普罗旺斯这个公认为涨价很多的豪宅，开发商耀江地产却并非大型知名房企，但其产品东方普罗旺斯却很懂富人，东方普罗旺斯只有0.3的容积率，楼与楼之间的空间宽而有私密性。门窗，这是大部分豪宅都会忽略的细节，东方普罗旺斯用了最好的窗户品牌“美时”。

“我当时不以为然，后来我在装修房子的时候才发现这个牌子的窗户是多么的优质。” 老萧称，估计富人不会愿意花5000块钱买只打85分的窗户，而愿意花多一倍的钱，买一个100分的窗户，因为那是最好的。

“我觉得投资豪宅的人绝对不能抱着一种心态，性价比最好，那叫做经济型别墅，而不是豪宅，事实证明东方普罗旺斯的升值潜力大过保利垄上。两个楼盘几乎同时进入市场，如果谁在2006年买入东方普罗旺斯，现在价格已经翻番了。”

当然投资者并不会成为市场的判断者，更不需要知道未来的有钱人会怎么消费，只要知道接下来两三年内是否升值，是否容易转手，而不需要等上10年。

百万买房，千金买邻

没有人愿意住在一个零零星星的地方，富人也一样，在老萧看来，投资豪宅也必须选择扎堆的区域，目前他看好中央别墅区和奥北两个板块，而对潮白河板块和南城持保留态度。

“买豪宅要对未来有个预判，有钱人会不会扎堆地住在这里？”所谓百万买房，千金买邻，老萧熟谙这个道理，所以当他在东方普罗旺斯看房时，见到华谊兄弟的老板王中军也在那里看房，并且他从销售那里得知西门子的中国区总裁、中国国际金融有限公司董事长、凯德置地中国区总裁都住在东方普罗旺斯时，老萧就对这个项目另眼相看了。“高端邻居很难复制，我不知道他们为什么选择住在那里，但是这给我一个强烈的感觉：这里很高端。”

当邻居时时刻刻都是最高端的人，这种物业投资是很有张力的，老萧分析指出。就像硬币的正反面，富豪阶层希望和可以信赖的人成为邻居，而不希望社区内业主构成复杂。老萧说，住在豪宅里的企业老板，他们虽然希望将来有一天自己的员工们能住进这个社区，但绝不是现在，从这个角度而言，他们并不愿意在同一个小区中，住着自己的下属高管。尽管这话听起来未免刻薄，却是豪宅买家的真实心态。

豪宅易保值，但未必易增值

北京5月份豪宅成交畅旺，让更多投资者对豪宅虎视眈眈，但老萧则宣称，没有勇气把大部分资金放在“赌”豪宅上，而会把大部分资金放在可以判断的需求里面，比如150平米以下的住宅、写字楼和商业，但是不排除有合适的豪宅也会投资，但是如果买也只是为了保值而非期望高价卖出。

对于豪宅具备保值性，可以用来抵御通胀，老萧表示赞同，但他同时指出，豪宅也是“宅”，在抵御通胀这件事情上，豪宅和普通住宅并没有太大的区别。而投资豪宅占用资金大，如果在资产里面不合比例地投资了一套豪宅，将来会是很大的负担。

老萧的一个朋友，自己住很“简陋”的房子里，却买了一套千万级的豪宅租给别人，作为纯投资，他觉得豪宅的升值潜力会多过普通房子，“但是很遗憾，事实证明这是不对的。”

老萧坦言，豪宅在现阶段的流通性和变现能力，都不见得比普通的房子要好很多，但是持有成本非常昂贵，抛开其他，光物业费动辄就是上万元，而对于投资而言，是没有小钱的。

“保值的东西未必增值，增值的东西未必容易流通，所以豪宅很容易实现保值，抵御通货膨胀，但未必容易流通，实现投资回报。”

所以老萧的做法是，豪宅投资最重要的就是量力而行。当前不应将资金集中投在某一类型物业上，在购买豪宅的同时可适当买入普通住宅、商铺等，以分散投资风险。

豪宅仍是长线投资的好选择虽然老萧对于今后两三年内投资豪宅持相对谨慎的态度，但是对于长线投资豪宅，老萧还是非常乐观的。

老萧表示，因为开发商也深谙大户型将来将会成为稀缺产品，于是近年来盖了很多大面积住宅，使得目前市场上大户型并不稀缺。

“现在来看，豪宅投资的回报率不一定高于普通房子，有朋友2005年买豪宅但投资回报还不如120-130平米的住宅高，因为这段时间大面积的房子存量和放量很多，但是从现在开始算起，未来5年，有可能豪宅会跑得跟普通房子一样快了，可能再过10年，豪宅会跑得更快了，因为那个时候很大面积的房子真的非常稀缺。”

在老萧看来，买高端豪宅最健康的心态，就是买来自住，而当更有钱的时候，去买更好的房子，把这套卖掉。投资豪宅首先想到的是保值，而非升值。

老萧提醒投资者注意，目前一些豪宅相对而言处于低位，甚至大面积别墅的单价比小面积别墅要低，“买一套300平米的别墅单价可能要比买800平米的单价要贵”，这也说明大面积豪宅并非没有空间可为。