对豪宅买家的好奇，就如同对其财富的好奇，谁都想分享他们的来龙去脉。

豪宅买家大多属于财富金字塔塔尖阶层。从职业身份看，他们主要为跨国企业、国内大型企业的高级管理者，或者是新兴行业、私营企业的企业主，如IT、传媒、金融等行业以及各个领域的成功人士。

对于大多数人来说，更直观的感受是，豪宅买家就是某条新闻里砸下天文数字般的金钱购入N套豪宅的投资大鳄，又或者是以亿为量级购入某个别墅楼王的大买家……大多豪宅买家习惯于行事神秘、低调，作为“极少数中的少数派”，往往处在公众视野之外，于是也就有了“看不见的隐形阶层”一说。

经历了近一年的楼市停滞期后，北京的豪宅市场在刚刚过去的5月份销量突然激增，谁在买入北京豪宅？谁大把大把地砸钱在楼市？

北京东隆房地产开发有限公司总经理胡宇宙对《地产NEWHOUSE》分析目前在售高端别墅“远洋。LA VIE”的意向买家情况：有60%的买家身家在1个亿以上，30%买家身家在2亿到5亿。“远洋。LA VIE”是中央别墅区纯独栋别墅社区，别墅售价在2000万-5000万（不包括楼王）。

胡宇宙表示，尽管金融危机会蒸发某些人的财富，但是即便如此仍然无法动摇他们金字塔尖的地位。

《地产NEWHOUSE》走访了各大房地产企业、知名房产经纪公司以及一些不愿具名的豪宅买家，全力勾画出最具象、最真实豪宅买家群体。

外籍买家

定位北京 寻求资金“避风港”

《地产NEWHOUSE》近日从多个高端项目获悉，“限外令”阶段性解禁后，誉天下、星河湾、泰禾红御等项目的海外购买者均占据了相当一部分比例。

对于目前北京豪宅市场外籍买家增多，普遍分析认为，受到下半年全球通货膨胀预期的影响，以及本轮全球经济危机中中国所呈现的稳定经济环境，使得海外买家在一线城市高端住宅市场纷纷出手。北京豪宅某种意义上成为国际资金的“避风港”。

而据鲁能地产策划部经理卢卓君称，目前真正黄头发、蓝眼睛的外籍人士购买北京豪宅的很少，绝大多数外籍买家为港澳台同胞以及亚洲邻国人士。今年5月，香港买家热买北京豪宅，其中中央别墅区的“誉天下”二期“尚品”，已有30位香港投资人购买，长江实业地产投资有限公司董事郭子威表示，外籍人士占“誉天下”购买比例的25%以上。

在北京的外籍买家中，香港买家是最主要的人群。买楼抵御通胀风险，香港的投资者有更多经验。目前香港基本处于零息状况，在香港人看来，“买砖头”（即买房）保值成为最佳选择。

郭子威表示，香港人习惯短线投资，一到两年时间已属长线投资，在香港，投资者一般在3个月到半年内将房产脱手。不过，郭子威建议来北京投资豪宅的香港买家，做5年以上的投资预算，他表示，在北京长线投资将获利更丰。

据郭子威分析，前几年香港人更热衷在广州和上海投资房产，这缘于广州的地缘性以及“上海情结”。而北京对于香港人来说，心理距离相对遥远，除了北京是中国首都，香港人对北京的感觉甚为模糊，大多数人认为北京是一个很严肃的北方城市。去年奥运会后，香港人才逐渐开始关注北京市场。

“让香港人出手投资北京豪宅，最直接的原因是北京房子便宜。”郭子威如是说：“在香港顶级豪宅能卖到50万每平米，而30万-40万每平米的豪宅比较常见，目前北京豪宅6万-10万每平米的售价只能在香港买到中档的产品。”

尽管台湾人在上海的数量远多于北京，不过在北京的豪宅市场还是能够见到台湾投资者的身影，纳帕地产营销总监王宣告诉《地产NEWHOUSE》记者，今年4月有一个在上海工作的台湾买家买下纳帕。尔湾一套别墅，其后还推荐另外一个台湾买家也买下一套房子，他们在北京、上海、台湾三地来回，主要考虑自住为主，但也曾询问王宣，是否容易出租，能租就考虑租出去。

外籍人士在北京购买房产，会有一定的选择惯性，比如王宣曾接触到一位马来西亚老太太，她在北京只买别墅，买了就租出去，有合适的价位就卖出，然后再买入别墅，她从不去碰别的物业类型，“做熟”是她的投资原则。

江浙买家

再造楼市火爆局面

江浙一带的房产投资人往往组团购买，比如“浙江投资团”、“温州购房团”，如果按照人数编制来算，又岂止区区一个“团”能容纳得了的，他们更像是投资大军，媒体甚至用“扫荡”一词来形容“温州购房团”掀起的巨浪。

有资料显示，仅5月份，温州民间资本便在上海楼市“砸”下约13.42亿元，买走732套房源。而后又爆出温州购房团深圳抄底，千亿资金涌向全国楼市。如今北京的豪宅市场上，也常有耳闻温州投资人的手笔。业内人士私下聊天时会提起，某个别墅项目又被温州人“切”过了，“切”了多少套等等。言语当中自然是既爱又恨。

温州人是出了名的杀价狠角色，别看是一群衣着普通的温州人，结伴进入了售楼处，他们操着一口难懂的方言嘟嘟囔囔，不用太长时间，就开始杀价，据纳帕地产营销总监王宣回忆，有温州人到了纳帕。尔湾，一开口就要10套，而且他们根本不管项目现在卖什么价，只按照自己对楼盘的判断来砍价，不管项目是卖1.4万每平米，还是1.5万每平米，照着1.1万每平米“生切”，承诺当场刷卡划现金。但一向坚持的纳帕。尔湾，最终让温州人未遂。

通常看来，温州人买房爱拍脑袋，瞬间做决定，但是往往立即行动并不和理性思考相悖的。在温州人的观念里，只要有市场存在的地方，都有赚取差价的商业机会，这是天经地义的事情。资本“嗜血性”和追涨的心理，使得温州资本成为民间资本的风向标，但也往往充当了“冤大头”。

在浙江省内，近期楼市的火爆程度远超过其他地方，企业资金纷纷涌入房地产市场。绿城集团在温州开发的鹿城广场精装江景大宅锦玉园，属于温州当地最高端的住宅，均价约4万元每平米，今年4月30日，二期住宅开盘，创下开盘当天3小时实现9亿元销售额的奇迹；而“楼王”1400平方米的跃层豪宅，单套以超亿元售出。

《地产NEWHOUSE》曾接触到一位温州资深房产投资人，他目前活跃于北京、上海、杭州、深圳等一线城市，将大量的资金投入楼市，他主要选择两种极端的产品类型：小户型住宅或者豪宅，关于近期投资的动机，这位投资人表示，他正在寻求一个通胀跟通缩之间的博弈平衡。

山西买家

量入为出 朴实的长期持有

众所周知，在北京房地产市场，山西购房者占有相当比例，据不完全统计，山西在京购房人数占到总人数的14%，成为除北京人以外购买房屋最多的人群。

提到山西买家，几乎所有人脑海里都会出现三个字“煤老板”，在惊呼“山西人真有钱”的同时，有时也会很不怀好意地讪笑一番。

今年4月，有山西买家一次性买下北京某别墅的一个组团，总共四套，销售总监很好奇他买这么多房子有什么打算，对方的回答很简洁：“先放着。”

在北京市场上，不管是整栋购买城市核心的公寓、商铺还是购买别墅，山西买家习惯于一次性付清，山西人的出手阔绰可见一斑。于是各豪宅项目达成共识，想要尽快做出业绩来，一定要去山西做楼盘推广，要么就包机接一拨山西人来北京看房。很多北京的豪宅项目都盯着山西人鼓囊囊的钱袋。

但事实上，山西买家属于非常朴实的买家，他们大多是2003年山西煤炭生产进入“黄金岁月”后发家的，有了钱之后觉得，买房比存在银行让他们放心。要问他为什么买这么多房子而又不住，保准他们也答不出所以然来，只说房子多了总是好事。“兜里揣着的钱不一定什么时候就没有了，但房子能跟你一辈子”。

在北京房地产界，人们对受关注最多的山西客户和温州客户有一个较“三俗”的比较，但分析出两类买家的不同，却十分传神：温州人买房，像对情人，图新鲜感，买完就卖；而山西人不是，像找老婆，长期持有。

不管是豪宅还是普通公寓，山西买家大多情愿空着房子也不出租，他们觉得为了那点租金让别人住自己的房子，不舒服。

山西买家如今依然保留着传统的处事风格和脾气，比如他们不愿意欠债，所以他们到北京买房的人中，极少有贷款买房的。钱如果不够，就不出手，绝不会超出自己的支付能力而多买。

内蒙古买家

口口相传 北京团购

内蒙古买家以鄂尔多斯人为代表，随着近年来内蒙古经济的发展，使其成为继山西之后，又一依托资源致富的富人聚集区。

王宣描述她去鄂尔多斯推广项目时，鄂尔多斯人首先要问的两个问题是：离天安门有多远；离机场有多远。鄂尔多斯人对于北京的区域没有特别明确的概念。

王宣笑称，在鄂尔多斯，身家在两三千万的人，绝对不认为自己是有钱人，他们觉得五千万以上的人才能买别墅。

今年4月15日，《2009胡润财富报告》发布显示：内蒙古有千万富豪9200人，在全国31个省、自治区、直辖市中排名第17位，亿万富豪有610人。

在王宣看来，鄂尔多斯的消费力远远高于很多二线城市，但鄂尔多斯的有钱人基本上不看电视、不上网，房产信息只能靠口碑传播。据了解，所有内蒙古买家都认为北京的房价还要涨，于是在口碑相传的作用下，越来越多的内蒙古人来北京看房买房。

据王宣透露，内蒙古人去年一年基本上很少投资房产，到今年四五月份又开始买房了。她曾接待过一群鄂尔多斯买家，是几个朋友一起来看项目，大家都买了，其中有一个人没看上，但也碍着朋友的面子买了一套。

可能是因为他们从小在平房里长大的缘故，内蒙古买家认为“带尖顶的才是别墅”，他们很少买平顶的或者中式的别墅。

上海买家

时刻控制风险 随时谨慎投资

上海人不管是购买豪宅自住还是投资，都显得比其他区域的买家更加谨慎，他们会考察很多项目，最后再做出购买决定。

据业内人士透露，上海人房产投资一般只占自己整体投资比例的1/5到1/10，他们会将资金分散投很多种投资产品。

上海买家更青睐在环境、文化品配套、交通、产品品质、建筑风格、景观绿化、物业管理以及合理价格定位等方面“全能型”的高端别墅。由于高端别墅产品定位于极少数的小众高端客户，而此类客户早已历经数次置业，他们置业目标极为理性、苛刻；而一些上海买家原本就对高端别墅有很深入的认识，因此对于高端别墅置业更为谨慎。