从2006年算起，北京轨道交通以每年40公里的速度在增长，2008年，随着地铁5号线、10号线、奥运支线以及北京机场快线的完工并投入使用，里程已接近300公里。而到2020年，北京轨道交通总里程将超过1000公里，其中包括地铁、轻轨和市郊铁路，“基本赶上了世界先进城市的水平”。

高速发展的北京轨道交通，给地铁上盖综合体们带来了百年难遇的腾飞契机。因为地铁轨道不仅仅是一种交通方式，更是所在城市区域商业、产业的支撑与依托。“轨道交通对城市功能的发挥影响非常大，凡是轨道交通周边的商贸、房地产都会得到迅速的发展。”一位业内人士直言。而在北京，东长安街及其延长线上的综合体们，凭借着地铁1号线、5号线和10号线的错综交汇，已经形成一个地铁上盖综合体集群带，老牌代表国贸、东方广场以及新锐典范金地中心各领风骚。

用时间计算距离

华高莱斯顾问机构董事、总经理李忠先生表示，世界上著名的建筑综合体都是城市的核心地段，而且一定要和轨道交通相结合，它们都代表一个区域地价的最高点。建筑综合体的化合效应赋予它内部各功能价值提升的确定性，交通的便捷又进一步强化了这种确定性，因此“世界上著名建筑综合体和地铁的结合是个必然，当地铁接口的触须伸向其上各个物业时，便形成了上下一体，融会贯通”。

在香港便有许多这样的成功案例。香港的地铁上盖物业类型通常是依靠一个建筑综合体来支撑的。这种综合体是一个集合多种功能于一身的建筑群。此外，建筑综合体的抗风险的能力是比较强的。在房地产市场好的时候综合体中各个物业的状况都好，而在不好的时候也可以互相弥补。清华大学教授张洁认为，在香港，轨道的建设与地铁上盖物业的功能“非常协调”，“离开自己的公寓，到进入自己的办公室，这整个过程可以不见天日。”同时，凡是轨道站点，“都形成体量不等的商业中心”，地铁不仅仅是一种交通工具，更是满足人们需要、实现城市功能和价值的城市空间。

根据记者了解，在香港、东京以及世界许多大城市，地铁轨道对商业有很明显的效果。比如东京，100个日营业额在10亿日元以上规模的综合性商业中心有95个和地铁发生关系，排布在其周围。“地铁上盖项目亦对办公需求构成了很大吸引力。首先它缩短了人们的上班时间，可用时间来计算距离。”

正如世邦魏理仕总经理尹宝军所言，轨道以其速度和无障碍的行驶模式降低了人们的生活成本，为人们带来了更多的工作、生活上的便捷。李小姐的新办公地点在金地中心。2009年5月26日，地铁1号线大望路D出口已经与金地中心地下一层商业连通。特别注重地铁出口与楼宇之间通道衔接问题的金地中心，效仿了香港中环的做法，可以把乘客直接送到物业里面，而且距离非常之近。“出了地铁三四分钟就能到公司，比之前能少走了好多路，”李小姐兴奋道，“而且再不用担心出了地铁还要被雨淋，被骄阳晒。”

繁华沿地铁1号线向东延伸

在北京，最典型的地体上盖综合体过去有东方广场、国贸中心，而今有了金地中心，华贸中心。

东方广场，可以说是北京第一个真正意义的Shopping Mall，投资额高达20亿美元，总建筑面积达80万平方米，建成时是全亚洲最大的商业建筑群，也是北京心脏地区罕有的多功能商业城。东方广场的成功，“地利”是其中最为重要的原因：位于金街的中心地块，脚下的地铁1号线、地铁5号线。地铁1号线在王府井商业区设有东单、王府井两个站点，而东方广场恰到好处地将这两个站点构成自己的一头一尾，并且以走廊、滚梯等地下空间将地铁出入口与东方新天地商业街有机联系起来。于是，行人出了地铁口，可以像上文提及的李小姐那样不用经风雨、不用晒太阳，便可直接享受东方广场里舒适优美的购物休闲环境。而逛完了一条长长的“街”，也不用拖着疲累的身子走回头路，前面就是地铁另外一个站点。地铁5号线，这条贯通京城南北的轨道动脉在王府井地区又设东四、灯市口、东单三个站点，东方广场将成为地铁1号线与5号线惟一的“交点”，它的商业价值再次得到了提升。

从国内外轨道发展的经验来看，两条或者两条以上轨道的交汇点都具有形成新城市中心区的潜力。国贸同东方广场一样也正处于这样的“黄金交点”，只不过换成了地铁1号线和10号线，这个十字形的地下轨道使国贸的能量毫无阻碍地辐射到东西南北四个方向。如果说东方广场以综合类上盖物业属性取胜，那么国贸则以高端为招，当之无愧地成为CBD的繁华起点，在国贸东边的千米处，坐落着由3栋高达百余米的超5A级写字楼、2座超豪华酒店、新光天地、华贸购物中心等组成的华贸中心。该项目于2008年奥运会前全面投入运营，并与地铁1号线的西大望路站A口相连。

地铁1号线大望路的D出口则与金地中心地下一层商业连通。“在总建筑面积15万平方米的金地中心建筑群中，人们对于一个城市的生活、工作需求都能得到满足。”一位专业人士指出。截至发稿时，获得包括Paul&Shark、Bally、VJC等在内的众多国际品牌支持的Maison Mode.美美已经抢占了金地商业，中国最具发展潜力的国际餐饮服务管理集团之一俏江南餐饮也占据了二、三层的部分商业面积，二者均已对外开业。此外，地下一层开业的商业还有CoCo 番屋、味千拉面、粤北小城、JOVI乔维、吉米造型、万宁，亮视点眼镜店、食点十分、拿渡则在装修店铺。

戴德梁行认为地铁商业的发展必须遵循两点原则：其一，统一经营，统一管理。开发商拥有绝对的统一管理权，更有利于商场经营，而且便于对招商与经营管理工作进行详细策划和布置。而且，这样可以实现对租价、商场布局等适度进行统一，以避免业态之间的同质化竞争。其二，主题定位鲜明，特色化经营。地铁上盖商业发展必须根据周边人流和消费习惯等实际情况严谨地进行包装定位、确定发展模式，而且要根据人们的消费心理及购物潮流来及时进行业态调整。

“可以预见，金地中心未来的成功之道或将在于其与华贸中心一道，担当起依地铁轨道向东蔓延CBD繁华的责任。”一位研究地铁上盖物业多年的资深人士指出。