「编者按」金融危机的冲击尚未见底，对中国及全世界的影响深远。各国政府出台了大量的政策希望减缓经济的衰退。对房地产行业而言，虽未明说，但事实上，中央政府包括地方政府都出台了各种各样的政策“救市”。因此，有人乐观地幻想，经济如此不好，税收政策也该松一松了吧？

会松动吗？今年一季度，由于经济滑坡，国家税收收入也随之下降，同比下降了6.9%.结果怎样呢？为保证2009年税收增长任务的完成，国税总局连续发文不断要求各地税务当局加强征管力度。仅今年1月1日至4月30日就出台了约135份新文件。最新出台的国税发（2009）85号《关于加强税收征管促进堵漏增收的若干意见》再次重申要加强土地增值税清算，可见对房地产行业的税收政策不会松弛。

因此，要抛弃幻想，在“开源”不畅的情况下，能救自己的，就是“节流”，苦炼内功，通过内部“节流”挖潜，帮助企业渡过眼前的难关，等待春天的到来。税务支出通常占开发企业成本开支的前三甲，因此有着很大的筹划和节省空间。

在国内，对于一个在短期内没有计划上市的公司来说，要想降低企业税收成本支出，常用的方法就是利用虚假发票加大成本费用，减少税前利润来达到目的。而这，就会给公司埋下了偷税的定时炸弹。

有没有其他合理合法的方法替代呢？根据新企业所得税法规定，2008年后企业可以在税前列支的广告费和业务宣传费的金额可以达到销售额的15%.现实中，绝大多数企业远远达不到这个比例，大都在销售额的3%以下甚至更低。这就意味着还有12%的空间可以加以利用。所以，如果一个企业控制一间广告公司，按照合理、合法、有度的原则转移利润至广告公司，可以达到有效降低整体税负的目的。

2008年，媒体曾一道报道，碧桂园（02007.HK）主席杨国强拟以100亿港元收购电视广播（TVB00511.HK）大股东邵逸夫26%股权。由于种种原因，这一计划最终宣告放弃。杨国强为什么要收购TVB股权呢？这宗收购案背后除其他动机外，有无税务动机？

今年一季度，由于经济滑坡，税收收入同比下降了6.9%.为此，国税总局连续出文以确保税收增长任务的完成。5月份新鲜出炉的《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》再次重申要加强土地增值税清算，可见房地产税收政策在金融危机中不会松动。

目前房地产成本构成中，排第一位的是建安成本，排第二位是地价（拿地早的排外），排第三位的就应该是税收成本。如与销售额挂钩，在预征阶段，各项税负合计已达到销售额的8%-12%，如果项目结束进行清算，则普遍高达15%以上，一线城市会达到25%以上。因此，控制和节约税收成本支出，特别是土地增值税支出，无疑是应对金融危机的重要举措之一。

土地增值税是1993年朱基总理执政时推出的旨在调控当时热炒地皮的一大措施，1997年后房地产进入低谷后这一税种渐渐被人忘记，甚至一度在国税总局内部有人提议要将之取消。但2004-2006年中国房地产再次升温，并且一涨再涨，难以控制，所以国家再次祭起了这一法宝。这个税种在实质上和企业所得税是双胞胎，都是就增值部分征收的税。差异是土地增值税税率分四档，而不像企业所得税税率是固定的，并且增值率越高，土地增值税税率也随之越高，最高达到60%，所以更重。这一税种如当真加强清算并且溯及以往的话，则开发商都会纷纷倒下，因为土增税拨备明显不足，手头的现金流储备也不足。

不论大开发商，还是小开发商，应对土地增值税的主要策略与思路应该是在公司架构上进行调整，打造外围企业，例如装修公司、设计公司、园林绿化公司、建筑公司、工程管理咨询公司、甲供材贸易公司等，将价值链向上下游延伸，然后将利润转移到外围公司去。因为如不这样做，而是仅考虑在开发企业内部进行筹划与安排，空间会非常有限。目前普遍的做法无外乎是通过虚开工程发票增加成本，而这样典型的偷税做法绝不是长久之计。

按现在税法规定，只有开发商需要交纳增值税，而上下游的公司都不需要，这样，利用增值税和营业税的税差就可以降低税负；第二，根据新的31号文件，开发商一般都是查账征收，不允许事前核定（据我们了解，目前在河南省是例外，对开发商仍实行核定征收），而外围上下游公司通常规模不大，一般都可以申请到所得税核定征收，甚至你不申请，税务局都会主动要求你核定征收。

以房地产业内排名前十位的两家标杆企业万科与富力来做个比较分析，万科要做到这一应对思路就很难，而富力则具有先天的优势。因为二者在经营理念和公司组织结构设计上有很大的不同。万科一直强调专业化，只专注于住宅项目开发，其他业务一律不碰或进行外包，所以要应对土地增值税就很难，因为没有可以利用的上下游公司，必须临时去“造壳”。“造壳”对万科并不难，难在“造壳”会涉及到以下问题：第一，这些壳造出来后是实体运作还是虚体运作？第二，这会涉及到公司经营理念和经营方向的重大调整，专业化这一扛了多年的大旗难道就此放下？这对万科来说是要慎之又慎的。反观富力，本来就是做建筑起家的，现在在富力集团旗下设有住宅建筑设计院、工程监理公司、物业公司、担保公司、创业投资公司、园林绿化公司、市政公司、广告公司、门窗制造公司、会所公司等众多下属公司，其在先天上就已经具备了税务筹划所需要的组织框架，并且还非常得丰富，根本不需要额外打造，也不用头痛万科所头痛的问题（传现在万科内部也在启动设计公司、装修公司和贸易公司）。

据了解，2007年后很多大开发商私下里都在朝这个方向努力。曾有一阵子建筑公司的壳一时间“洛阳纸贵”，一个有一级建筑资质的建筑公司的壳在华南地区开价都在1000万元以上，而且还是“一票难求”。

当然，必须指出的是，这样的思路与方向对于大型开发商是没有问题的，但对于中小型开发商可能不太切合实际，怎么办？现实的道路就是结合公司实际情况，寻找一两个容易成立的外围公司，而不用追求“大而全”。另外，成立的方式除新设外，也可以考虑收购、参股、构建长期战略伙伴关系等，以回避资质和年限的要求。

（作者系深圳市智慧源管理咨询公司首席顾问）