倪建达一手做大了“最不像国企”的上海城开


5月18日，上海城开集团总经理倪建达突然宣布离职。这一消息令业内颇感惊讶，因为在此之前没有任何预兆，即使熟悉倪建达的人也感到意外。截至目前，倪建达离职原因和离职后的去向尚不清楚。

在上海业内眼中，倪建达可谓风头正劲。2007年6月，上实控股和徐汇区区府、徐汇区国资委以及上海城开分别签订协议，完成了40%增资扩股工作；同年10月，上实控股与徐汇区国资委再次签约，完成了19%的股权转让。如此一来，上海城开分两步引进上实控股资本，上实控股对上海城开59%控股。上实控股总裁、上海城开董事长是原上海房地局局长蔡育天，“小年轻”倪建达继续担任上海城开总经理，同时兼任上实副行政总裁。

业内有人认为倪一手做大了“不像国企”的城开，被超级国企的上实控股并购之后郁郁不得志，有效仿卢铿（出走）的可能；也有人从经理人层面，怀疑倪的决策与管理不合董事会心意；甚至有人猜测他正配合有关部门的调查。

创业

倪建达出生于1963年，家境一般。他17岁时顶替父亲入职徐汇房管所，从普通勤杂工做到泥水工，再到宣传干事，1992年他筹借一万元押金，成功竞聘徐汇区房产经营管理公司总经理。

1996年，徐汇区住宅建设办公室和徐汇区城市建设综合开发总公司改制后组建了国有独资的上海城开公司，倪建达出任总经理助理。

上海城开刚成立就遭遇困境。适逢房地产市场环境恶化，公司主要领导由于经济问题遭查处，动迁工作中还出现了人员伤亡。接下来他去了中国华源公司房产部任总经理半年。

在这期间，城开的局面仍在继续恶化：公司有20万平方米存量房，超过5亿元的烂账，发不出员工工资。徐汇区政府想让其他企业兼并或托管城开，但是没有企业肯接手，也未能通过公开招聘找到合适的管理人员。

1998年倪建达回归，入主城开。“城开当时已经很差了，我去了做不好也不会比去之前更差，而一旦做好了，就会是另一番局面。”小鼻子小眼的倪建达从此开始显示“抄底”的勇气和智慧。此时他35岁。这个年龄在保守的国企领导人中颇为罕见。

倪建达创业的家当素质参差不齐，除了存量房、应收账款、拖欠工资，还背了不少历史遗留问题，比如多年亏损的纸盒十六厂等。

但雄心勃勃的少帅倪建达硬是把城开推向了房地产市场的风口浪尖。倪建达一出手就做了西丁吉里、肇嘉浜路99弄、肇嘉浜路384弄、文定路陈家宅以及上海师大赵家宅、石龙工业小区史家宅旧区改造的动迁。

2000年以后，上海城开开发了康健星辰、徐汇99和西雅图等项目。虽然面积都不大，但个个是肥肉。

在倪建达治下，上海城开的架构比一般的房地产商来得稳健。除了开发住宅新项目，还有物业管理和商业地产等业务。城开入股家得利超市，后者成为稳定现金流的来源，显示了倪的战略眼光。

常在河边走，早晚要湿鞋。上海城开经常要“奋战”拆迁，加上旗下动迁安置公司经过改制，成了“员工和经营者持股的多元化投资主体”，作为动拆迁标兵，做起事来时常不择手段，“放把小火冒冒烟”。

麦琪里是徐汇区内第一块通过招投标出让的高档住宅开发地块。由于办事人员烧死钉子户的消息传到北京，两会期间上海市十分被动。此事触怒中央，很多人觉得倪建达前途休矣，结果却是舍车保帅。办事人员受到法律制裁，上海市则迫于政治压力收回麦琪里地块。“麦琪里事件”反过来显示倪建达的政商关系非同小可，区里市里都要保他。

成名

麦琪里是倪建达的伤心之地，万源城才是他的成名之地。之前上海城开项目虽多，但是体量普遍较小，缺乏拿得出手的拳头产品和样板项目。

2002年，倪建达施展抄底功夫，迈出了徐汇区，受让万源城项目公司90%股权，拥有闵行区古美地区的1404亩土地。

万源城整个基地被划分为6个街坊，开发总建筑面积超过100万平方米，导入人口约2万人，号称“百万城邦”、“中环第一盘”。

“2002年我们花了两个星期拿到这个项目，之后花了三年的时间做规划。”倪建达对万源城视同珍宝。

2005年，上海城开联手农行成功发行10亿元“万源城集合资金信托”，万源城一期项目正式开工。接受采访时倪建达曾得意地表示：“我们这个产品‘空前绝后’，因为后面类似的信托产品要有35％的自有资金，已经达到了开发贷款的标准。”

也正因为万源城，上海城开当年入选“中国房地产百强企业”，上了一个新台阶。2006年，上海城开集团获“中国房地产百强企业——成长性TOP10”，进入房地产企业50强。

据倪透露，万源城楼板价不到3300元/平方米，规划时预计售价5500元/平方米。目前销售均价19500元/平方米。利润之丰厚可想而知。

尽管倪建达已成上海房地产业大佬之一，但上海城开毕竟是徐汇区属的“二线国企”，如同“小了一号的绿地”，做大做强的实力仍有所不足。

原来控股股东徐汇区政府能给予政策支持，现在除了万源城、城开国际大厦，还有预计总投资200亿元的徐家汇中心，号称上海市中心面积最大、最后一块黄金地块、浦西第一高楼；还有昆山帝景园、合肥玫瑰绅城、长沙托斯卡纳。徐汇区政府鞭长莫及。

“资金压力相应增大，那你就只能老老实实煲汤，要把这个汤煲得浓香四溢。”2006年倪建达曾解读城开的战略构想：“市场发展到一定程度，重组合作之路在所难免，一个好的战略伙伴不仅可以共渡难关，而且是今后赖以发展的资源。”

于是，在此背景下，就发生了本文开头所说的引进上实控股的合作。但也可能正是此次合作，埋下了倪建达今日出走的伏笔。

不管怎样，国企少帅从公众视野中暂时消失了。但可以肯定的是，倪建达的故事还没有结束。