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回暖的土地
《地产》 本刊记者 李圣阳

5月17日,中共中央台办、国务院台办主任王毅在首届海峡论坛大会上宣布了八项具体方案,其中包括:鼓励和支持有条件的台资企业拓展内地市场,并参与内地扩大内需的基础设施和重大工程建设。内地各地台办将会同有关主管部门为台资企业提供协助,推荐符合资质的台资企业参与到当地基础设施和重大工程建设。内地主管部门也将尽快提出参与企业资质和台湾相关专业人士资格认定的具体办法。

而在5月11日,台湾《工商时报》报道称,包括国泰建设、宏普建设、远雄建设等台湾主要营建商已经在董事会或股东会通过决议,一旦获得台湾政府许可,将计划赴内地投资房地产市场。

“今年内,台湾上市公司直接投资内地房地产市场的禁令很可能将被接触,内地房地产市场将真正迎来台湾‘大腕’级开发商。”上海资深房地产策划人蔡为民如此预计。

从“门外汉”到“正规军”

“事实上,信义、太平洋等台湾房地产服务商早已率先进入内地。”中国社会科学院台湾研究所研究员王建民说。蔡为民也谈道,自1992年开始第一波“台商潮”开始,台湾地产企业进入内地的历史已经有十余年。

比如,台湾建筑业的“龙头老大”霖园集团国泰建设公司,早在1996年3月就进军内地,在常州独资设立具有国家二级开发资质的房地产企业—常州国泰建设发展有限公司。多年来,已先后成功开发了“斗巷商务中心”、“国泰名筑—和平苑”、“国泰新都”等优质楼盘,在常州楼市影响颇大。

不过,“大部分投资地产的台湾企业都没赚到什么钱。”蔡为民得出这样的结论。

据记者了解,2001年2月,台湾建筑投资公会30多位会员曾联合到内地进行尝试性投资,并锁定上海、北京两地,兴建外销商品住宅,其结果多是铩羽而回。而汤臣集团早在1992年就进入上海浦东投资地产业,规模相当巨大,而在1994年到1997年,汤臣集团曾一度陷入经营泥沼,被戏称为“浦东最大的套牢户”。为了盘活资金,已故董事长汤君年先生甚至不得不卖掉自己在香港最好的房地产和最好的上市公司,来维持上海方面的运作。

其中原因为何?一方面,因为台湾当局的层层禁令,台湾企业要进军内地房地产市场可谓艰难。比如,台湾不允许上市公司在内地直接投资房地产开发,这使得当时进入内地的台资企业大多都是地产“非专业户”,而资质良好、实力雄厚的大开发商常被拒之门外。“也就是说,真正在台湾做地产的大开发商多数还没有进入内地。”蔡为民说。

再有,一直以来,台湾对于非上市公司在内地的地产投资,也有明确的资金限制,不允许资金直接从投资人手里进入内地地产市场。因而“迂回婉转,曲线救国”,就成为多数台湾财团的无奈的手段。

比如,目前在内地做得比较出色的远雄建设事业股份有限公司,在公开场合一再郑重发表声明:其公司资产资金都是董事长赵藤雄自己腰包里的钱,是以个人资金在上海成立了远中企业集团,即通过远中集团在内地进行间接投资房地产开发业务。与上市公司无关,账目和远雄建设是完全分开独立的。

同时,台湾当局规定:台湾企业用于投资内地房产的金额限制在1000万美元内;而内地方面此前的政策是:房地产开发商要求拥有35%以上的自有资本金。这也使得台资企业难以筹措到大规模地产开发所必需的巨额资金。

房地产开发行业属于资金密集型,回报周期较长,而受两岸关系一些客观因素的影响,企业对投资回报的稳定与安全性存在担忧。再加上资金往来不便利,大额资金多通过第三地周转,也影响了企业的直接投资意向和开发成效。

“禁令”有望年内解除

即使是障碍重重,内地房地产市场的巨大商机,依然引起台湾岛内企业的极大兴趣。长谷建设、信义房屋与太平洋建设等多家知名房地产公司不断扩大在内地的投资。到2003年底为止,内地已有100多家高尔夫球场和俱乐部,这其中有一部分就是台商投资的。

眼下,两岸关系快速改善,已进入到60年来的最佳状态,政策也是频频示好。业内专家认为在此契机下,对于内地地产的投资限制会有实质性突破,而上市公司不得投资内地房产的禁令,在今年肯定也要解禁。

除了政策方面的利好,当前从内地的投资环境上来讲,也被人们普遍认为是重量级的台资开发商进入相对较好时机。

作为房地产开发首要的生产要素,土地资源是任何“外资”企业面对的第一瓶颈,而现在内地从土地取得角度讲,比10年前要容易一些。在地产景气好的时候,台湾开发商拿地占不到任何便宜。而现在内地地产市场处于触底反弹状态,因为资金和大环境原因所致,许多内地开发商以消化库存为主,或拿地速度相对减慢。因此对于台资开发商来讲,竞争者要少了一些的同时,机会也就多了许多。

于是在这种良好的预期情况影响下,台资财团跃跃欲试,许多开发商都是未雨绸缪,频繁往来与两岸之间,寻找好的合作点。王建民透露,目前台湾的前十大房地产商都在内地探听消息,有些发展商正准备伺机而入。

在上海,作为业内知名的地产专家,蔡为民最近接待了数位台湾上市房地产公司的负责人,都是来商讨赴内地投资开发的事宜。因为其上市公司的身份,蔡为民不能对外透露这些公司的名字,“但是他们都把进入内地看做事业更好再发展的良机。台湾毕竟太小。发展到一定程度会遇到很多瓶颈。因此极为期待和看重政策松动之下的商机。”

对于究竟什么时候可以一睹“腕级”身影,蔡为民认为,在政策出台后,台资重量级开发商从观望、考察、到真正开始有序进入,实质投入阶段,会出现在明年年中,到时会“有非常明显的进入趋势。”

台资大佬首选“诚信”伙伴

出于谨慎,多数台湾大开发商未来还是选则内地一线城市进行投资。虽然对于自己拿地或者合作开发都不排斥,但由于“目前想在内地大城市拿地还是相对比较困难,且拿地开发周期较长,因此台湾开发商将更侧重和内地企业进行项目合作开发。”蔡为民解释说。

台资开发商的优势在于,他们都经历过多次的经济波动,因此在逆境中求生存求胜,有自己的独到的做法。因此和内地开发商可以强强联手,优势互补。对于选择内地合作伙伴的标准,蔡为民认为,相比较名气和实力地位,台资大开发商更看重其企业“诚信”,会通过各种方式和渠道观察考验合作伙伴的市场诚信度和诚信机制。有消息称,台湾远雄建设有限公司已经分别与北京首都创业集团有限公司、中国房地产开发集团公司和碧桂园谈论过意向性合作问题,待有关政策放开后,便会和上述企业进行实质性的洽谈。

“台湾房企肯定会成为内地楼市的一支重要力量,如果真正实力的台资大企业大量进入,也会给内地住宅市场带来产品改变。”对台湾地产有着多年研究的蔡为民指出,产品精细、风格细腻是台资地产的专长。他们擅长“螺壳里做道场”,在小的环境中,规划出适合居家的理想舒适环境;尤其在动线安排、格局规划、外观特色上,会做出独到之处。“台湾风格的住宅产品比港资产品要精细、出彩许多。”同时他特别强调了一下:“在真正的台资大开发商进来之前,内地目前纯粹的”台风“产品极少。”


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