收益与风险不匹配

银行与商业物业的开发商很少是一拍即合的，在开发商看来犹如聚宝盆般的商业地产在成熟之前，银行却对之望而却步。

如果既有住宅又有商业物业开发项目，大多数银行会选择前者，原因很简单：住宅项目的风险容易判断和控制。即使一个住宅项目尚未开工，它的风险也可以根据地段环境、规划设计、开发商实力经验、市场定位、营销策略等因素基本准确地被判断出来。当然，谨慎的商业银行还会比较一下周边的住宅楼盘，考察项目前期的销售情况，控制抵押率，再签署银行有权降价以保证信贷资产安全的条款。即使贷后出现不良，住宅项目处置起来也是相对容易的，低价拍卖项目或者单套住房的难度都相对小一些，毕竟市场上不乏住宅开发商和消费者。因此一般来说，商业银行凭借自身的经验控制住宅项目的授信风险是游刃有余的。

而商业地产则完全不同，其成败取决于多种因素的共同作用，诸如地理位置、交通、人流量、消费群体、商业氛围、物业本身市场定位、功能设计、引入商户布局配比、物业管理服务水平、配套设施、与周边同类物业比较优势甚至城市的未来发展规划等都会对特定商业物业的租售有不同程度的影响。其中任何一方面的不足都可能造成“短板效应”，最终导致租售失败。

特别是对风险控制比较严格的商业银行，对成熟的商业物业通常是以经营性物业抵押贷款的方式授信，以其持续、稳定的现金流作为还款来源，同时物业本身的价值也为银行信贷提供了有效保障。而商业银行对处于开发期或培育期的商业物业的信贷支持一般是很谨慎的，如前所述，太多因素都在起着决定性作用，而一旦租售失败，不仅即时现金流会出现困难，物业本身的估值也会受到很大的影响，同时变现的难度和成本都相对更大。

与商业银行态度截然不同的是风险投资、私募股权投资基金。他们看到了商业地产的巨大潜力和盈利空间——能够产生稳定现金流的能力倒还在其次，升值所带来的高额回报也许才是最被看重的。银行融资的谨慎介入，也给这些投资者提供了商机。他们以股权的方式介入，并且设计了多种退出机制，即使开发商在某些方面的经验不足，这些投资者也可以通过股权获得控制权，对开发经营方案加以修正或重定，使风险得到有效的控制。

突破口

面对有融资需求的商业地产开发商、面对动辄赚取30%以上高额收益的风险投资、私募股权投资基金，商业银行就只能选择退出吗？对于商业地产所蕴含的高风险，商业银行就真的束手无策吗？不是的，只是需要创新。应该说，这个矛盾就是商业银行创新的动力。

虽然我们暂时还无法要求商业银行对商业地产有极为透彻的研究，或者像风险投资、私募股权投资基金一样介入开发经营进而控制风险，但是商业银行仍然有突破口。

首先，商业银行拥有大量的优质客户资源，对于无法准确判断风险的商业物业项目，与其让风险投资、私募股权投资基金自己找上客户的大门，不如通过商业银行整合这些投资者以及信托、私人银行、甚至将来的REITs等在内的资金来源，构筑统一、专门的商业地产融资平台。这样一来，开发商以更市场化的成本获得了融资，投资者增加了投资渠道，商业银行稳固了客户关系，还能把握市场动向，甚至借此增加中间业务，一举多得。虽然目前各家银行已多少有这样的做法，但多处于简单的“中介”层次，未来还有很大发展空间。

其次，对于经营性物业抵押贷款的创新不多，而市场在变，客户需求在变，商业银行之间不停以额度、利率为筹码置换贷款的“肉搏”终将随着更适合客户需求的创新产品的诞生而告终。商业银行应该根据商业物业的特点采取更为灵活的做法，以培育期为参考设置宽限期、以租金递增速度为基准设定逐期还款金额，以评估价值动态控制抵押率及授信额度相信专业的银行还会有更多的创新。

在北京、上海、广州和深圳这些一线城市，未来商业地产的发展将使商业银行大有可为，而市场永远属于创新者。