「编者按」伴随“小阳春”的降临，京西楼市切实感受到一股强劲的“华府旋风”。据记者了解，仅4月期间，亿城西山华府便实现签约近4.2亿元，认购额73861961元，销售面积22799.6平方米，销售达到130套，一时掀起京城教育地产热潮。

自2001年广州楼市率先提出“教育地产”概念至今，地产结合教育资源这一开发理念在京城得以无限复制与放大，在教育投资类产品不断升级衍变的历程中，领秀新硅谷、北京奥林匹克花园以及亿城西山华府等优质项目先后成为激活市场交易的典范楼盘。

本刊“夜话”栏目邀请到亿城集团副总裁马寅，与成全机构、风至飞扬地产服务机构等多位资深局内人共话“教育地产”升级。

教育地产逆市热销迷思

《地产》：如何理解“教育地产”在小阳春中的一枝独秀现象？

甲君：2008 年遭遇地产寒冬以来，我们惊奇地发现，在很多省会城市，很多与教育资源结合的地产项目反而出现逆势热销。在当前“小阳春”环境中，西山华府的热销势头异常突出，３月份突破4 亿元，４月份继续领跑京西楼市成交量。根据2009 年三四月间成交的客户分析来看，其中为教育配套选择项目的客群在总成交客户中约占五成。大部分客户看重的是项目的复合价值：项目品质、自然环境、舒适户型等被客户看好，其中项目品质与教育两项因素约近90%.乙君：让房子成为教育的附加值，这种价值倒置恰好迎合了当下市场需求。家庭的物质载体是房子，但家庭有很多房子解决不了的难题。比如房子再大，也不可能在家门口为孩子建一座幼儿园。“教育地产”等于解决了一个人人生中极为复杂的居住难题，特别是在有子女的家庭里面。

从某种意义上来讲，兑现子女的教育承诺比买房子更重要。当开发商把教育与地产联系起来时，房产的价值便不再单纯囿于居住，而上升到更高的层面。

丙君：西山华府的热销背后，首先离不开整个市场回暖的大背景。但是并非市场上所有楼盘都能有大幅度的销量提升，西山华府之所以特别突出，除了亿城品牌和产品品质的感召力之外，教育配套成为项目最具吸引力的亮点。选择西山华府的业主大抵持有以下几个心理：1. 海淀情结。

曾在海淀区域生活、求学、工作等，体现出对海淀区尤其是海淀西北区域体现出强烈认同感，以及为享受海淀教育资源体现出的回归海淀；2. 教育期待。因区域本身及项目本身的优质教育资源的吸引，子女接受优质教育成其置业首选要素；3. 升级居住。处于居住消费升级换代的刚性需求，对品质、服务、周边配套、升值预期等有综合需求的中高端客群；4. 华府情结。多年来亿城集团因开发万柳板块的万城华府等优质代表性项目，累积了许多品牌忠诚客群，对华府品牌的品质、服务等高度认同的忠诚中高端客户。

《地产》：目前，教育投资类产品日渐丰富，名目繁多，开发商热衷教育地产开发的背后除了利益驱动还有何深层原因？

甲君：事实上，“教育地产”并非新鲜话题，从星河湾、碧桂园、锦绣香江、华南新城起，这一理念在国内已经有了十多年的发展历程，开发企业主动开创教育地产模式也从自选动作演变为行业内的规定动作。类似西山华府项目的价值并非体现在业主入住之前，而将体现在业主入住５年甚至10 年之后，这种价值自生力与延续力正是教育地产开发模式的最大魅力，但这与开发商直接利益回报已经没有太大关系，更多体现在品牌塑造方面。

丙君：亲历教育地产多年，我总结开发商热衷于做教育地产有两点原因。第一，“教育”在以往是个富有阶层色彩的产物，是分阶层和门槛的，即使近些年有所改观，但教育资源的分配不均和准入门槛始终存在。第二，越来越多人意识到，未来孩子的教育质量将成为人生规划中的重要影响力。基于以上两个背景，开发商做教育地产的驱动力非常足。这也是目前市场上众多教育地产项目活跃的客观原因，差别在于不同项目的教育资源含金量迥异。

“华府模式”终结务虚时代

《地产》：如何理解西山华府开创的“全程教育社区”模式？

甲君： 西山华府的“一站式”包含幼儿园到高中的一系列教育配套，引入的品牌都将是北京顶级教育资源。去年，亿城集团与人大附中、海淀区教委联合声明，三方共建“人大附中西山学校”（也是目前唯一一所公立性质的人大附中）。这是一所真正的海淀区教委直接管辖的学校，人大附中西山学校的招生也是海淀区政府今年要办的几件实事之一。这所学校完全依照人大附中理念进行设计，具有容纳36 个班规模，其中初中为24 个班规模。预计2009 年9 月开学。西山华府还计划引入北京示范幼儿园入驻；小学则计划采用签约入学的形式，合作目标锁定海淀区知名小学。

《地产》：西山华府的教育地产开发模式有何个性优势？

乙君：与传统的合作办学模式不同，亿城探索出一种全新的理念，人大附中的引入不是开发商一厢情愿的事情，亦非开发商一次性投资的单一行为，而是校方与开发商共同需求使然。这种角色关系的转换直接决定了未来学校师资力量的稳固；此外，与大多数贴牌办校的项目不同，西山华府引入的教育资源贯穿孩子成长阶段，从幼儿园到高中，均为最顶级的名校资源，还包括中美合作国际高中、课外培训、巨人尖子班等顶尖课外培训配套。

丙君：作为开发商，首先考虑到客户需求，一开始就构思了如何提升项目的综合品质，导入教育资源，在这个当中也是由浅入深，现在已经有“全国一流、世界领先”的人大附中，今年逐渐增加小学、幼儿园，甚至到高中部，试图构建非常完整的学区概念，这个还只是我们说的基础教育的一部分，我们还计划打造一个“华府私塾”系列，包括未来即将要开的美术馆，都是素质教育配套的一部分。

《地产》：亿城集团将通过哪些政策和门槛保障西山华府业主子女的教育权益？

丙君：直接购买一手商品房的西山华府项目业主的子女，凡户口在西山华府项目配套学校学区内的，西山华府配套学校应优先录取入学；户口不在学区内的，西山华府配套学校将根据教委规定和相关条件优先录取。