广厦天都城集团董事长兼总经理　何勇

身为广厦天都城集团董事长兼总经理、党委书记，何勇原是“房地产业外人士”。

53 岁的何勇出身于机械制造业，从大型国企和党政部门领导，他获得了连串的荣誉。2001 年1 月起何勇任广厦控股集团常务副总裁，2005 年起执掌天都城，一举转型成为民企职业经理人、国家一级注册建造师。并以“业外人士”的身份激活了大盘天都城，一战成名。

“中国第一卫星城”

位于浙江余杭星桥的天都城号称“中国第一卫星城”， 是浙江广厦（600052）

在江浙沪最大的房地产项目，规划面积达7686 亩、总开发量逾480 万平方米。

早在2000 年10 月，广厦子公司天都实业与杭州市有关部门签署了受让星桥开发区6579 亩土地的意向性协议，前期作价约２亿元购买了首期1500 亩土地。“广厦就是天都，天都就是广厦。”这是广厦集团董事局主席楼忠福的名言。接下来，广厦为打造常住人口达10 余万人的天都城不惜工本。

2001 年浙江广厦曾募资8 亿元，其中6.4 亿元用于天都城香榭花园项目，1.6亿元用于天都城爱丽山庄商品住宅项目。

原定计划是：两个项目都在2005 年前销售完毕。但在宏观调控中，天都城遇到了重重阻力，项目一度搁浅。

2005 年2 月，何勇接受广厦集团的任命来到天都城。

接手天都城对何勇和他的团队构成不小的挑战。这个项目的问题既有内部管理，更在于外部的政策环境、土地资源。

面对挑战

天都城可供开发的房地产用地超过4000 亩，但广厦并未一举购得。至2005年12 月31 日， 广厦在天都城一共取得2446.91 亩土地。宏观调控后地根收紧，剩余土地拍卖时谁都可以投标，广厦前期、间接成本居高不下，面临前期配套为人做嫁衣的尴尬局面。此外天都城要占用农田，国土规划调整没有跟上，到2006 年底总共卖了50 万方。项目“无房可卖”，开发停止。

2006 年5 月的公告中显示：天都城香榭花园实际投入3.82 亿元，产生收益2.12 亿元；天都城爱丽山庄预计投入1.6亿元，实际投入1.28 亿元，产生收益为0.除了拿地艰难以外，开发商在天都城规划上面临的问题则是前所未有。

很难想象，早期天都城的“规划”并未得到政府部门的正式认可。最初的以企业为主体的修建性详细规划充满了赶超“华南大盘”的豪情壮志，却没有强制作用，不能解决和城市总体规划的有效衔接。比如说，污水处理使用临时的污水处理池，水管、电力容量都无法与市政衔接。首期2312 户业主中，66% 来自杭州主城区。地铁项目一搁浅，便引发了质疑。

土地、规划似乎成了天都城的“死结”。原计划从2001 年起用6~8 年时间建成，六年过去只完成了八分之一。时间在流逝， 星桥地区已有十来个项目，包括经济适用房，分享着天都城配套建设的主题公园、五星级酒店、商业步行街、景观大道。

何勇提出“一年抓整顿、两年打基础、三年大发展”的口号，希望2007 年翻身。

“当时形势非常严峻，媒体、业主以及社会上的质疑声音很多，的确感到了很大压力。”何勇称，“我没有立过军令状，但是在心里默默发誓‘只许成功不许失败’，因为没有退路，唯一的出路就是让天都城重整旗鼓。”

突破土地、规划瓶颈

否极泰来。2007 年3 月17 日，《天都城控制性详细规划》获得了杭州市政府批准。

“首先，天都城被全面纳入杭州市政府的规划当中，实现了天都城和杭州城市大规划的无缝衔接，”何勇介绍，“其次，控规的编制主体是政府，使控规更具法律效力；最后，控规明晰了在天都城的建设中政府、社会和企业的权责界限。”新的规划由地方政府编制，受国家规划法的保护。杭州东北部最大的居住中心规划40万人的居住人口规模，天都城10 万，占了1/4.有过多年从政经验的何勇与政府有关部门进行了大量沟通。新规划对天都城的“追认”理顺了政企关系，背后是天都城定位的调整。何勇把原先“企业经营城市”

的口号改成了“企业参与城市经营”。天都城成了政府主导下的新城区。虽然原来80 亿总投资规模预计将超过100 亿，规划还是为激活大盘提供了法律支持。

“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。”前期道路交通、银行金融、邮政电信、学校医院等公建配套设施陆续移交给政府部门，后期土地出让过程中政府予以相关费用的折抵与补偿。何勇请杭州市规划设计院编制了新的设计，终于把小区的污水系统接上了杭州市的污水处理干管，解决了与市政管线的无缝对接。

除了规划问题根本解决，2007 年拿地一千亩也解决了“地荒”。何勇在天都实业2007 年度工作会议上，将拿地定义为“关系天都后续发展的大问题”。早期地价每亩约15.6 万元，当前周边土地的参考价每亩已过100 万元。天都城的土地原来规划容积率1.2 左右，现在达到了1.34.有了“弹药”和“粮草”，大盘终于苏醒了。杭州楼市的坚挺也提供了温暖的氛围。早期公寓单价在2300 元~2500元，如今小高层单价约6000 元。

作为天都城第二次大开发启动的标志， 天泉苑第一次开盘是在2007 年3月22 号，当日销售超过85%.当时杭州楼市大行情还没有启动，天都城打响了2007 年的第一炮。

提升城市品质

新规划激活大盘的幕后，是何勇对房地产项目“提升城市品质”的思考。

杭州政府确定要打造“ 生活品质之城”，何勇积极响应。在他看来，房地产开发成果是城市品位和市民生活质量的试金石和风向标。

星桥地区缺乏产业支撑，居住和产业比例失调。天都城在规划之初就吸收异域（法兰西）文化，提出了打造一座杭州人住得起的“品质生活之城”。何勇提出“造房—造城—造市”的发展思路，打造服装国际化交易平台、建设城市商业和休闲旅游业，实际基于“复合地产”理念，多业态复合造城，把项目影响做到了社会的方方面面。

2007 年天都城举办了国际小丑嘉年华和法国文化周，同年开出华东首家飞机4S 店，还与浙江理工大学等合作，成为华东家纺产业的创意中心。接下来还有游艇泊位、高尔夫球场、红酒酒窖……凭借超前规划、异域风情、特色建筑、良好景观，天都城提升了余杭区乃至杭州市的品质，还与保利。 香雪山、星河湾等被评为“2007 影响中国的典范社区”。

简而言之，天都城成了建设和谐社会不可或缺、无法遗忘的“好孩子”。既然有利于提升城市品质、切合政府心意，不能再“孤悬海外”，城市规划将其纳入也就顺理成章。何勇的心得是：“大盘建设要梳理企业和城市的关系、企业和政府的关系以及新城建设的思路。”