据统计，北京市2008年11月份共成交期房商品住宅（政策性保障住房除外）5431套，环比上涨25.5%，同比下降41.6%；成交面积达62.1万平方米，环比上涨18.1%，同比下降44.3%；成交均价为12965元/平方米，环比上涨6.2%，同比上涨5.7%.截至2007年11月底，京城可售期、现房住宅的套数、面积出现“双升”趋势，期、现房合计未售套数环比10月增加4800套、未售面积环比增加57.4万平米，充分说明市场消化能力持续减弱，北京楼市尚未走出“滞销期”，当月成交量的显著回升主要来自保障性住宅的集中签约。
业内人士透露，2008年年底至2009年初，整体楼市还将迎来新一轮放供高潮，这也意味着开发商的“低价”策略将一直延续到2009年初。
岁尾：团购狂销实情待考
进入冬季以来，一系列有关“境外基金觊觎北京楼市”、“温州炒房团包机抵京”的消息不断传出，“团购”、“狂销”等字眼充斥报章。金都。心语半日售罄金额过亿；远洋。沁山水通宵售楼十天内签约761套；保利。百合花园成交总额达4631万元；山西隐富出手上亿单日连购8套凯德。品元；珠江帝景当日售出8套房源，总额突破7000万元。。。。。。铺天盖地的利好消息之下，似乎大势寒意已退，究竟是繁景再现还是另有隐情？“降价=热销”是否守恒？
主动降低利润预期 低价撬市奏效显著
2008年11月中旬，西四环老盘远洋山水再推住宅新品，更名为远洋。沁山水，率先打破西部板块价格坚冰，开盘11000元/平方米，不仅低于周边在售项目1500-2000元不等，甚至出现了一二手房倒挂的现象。截至11月底，沁山水一期761套房源全部售出，实现回款8亿元。
“合理的定价策略比一味降价更有效，”项目负责人如是说，“远洋。沁山水卖得好除了产品本身定位，还有太多偶然因素，只能说是个个案，不具有普遍性，更不能说明楼市自此回暖。”
在现场，记者看到售楼处门口醒目地矗立着一块巨大的广告牌，注明“购房者凭价值两万元的Vip购房卡进行摇号，实际购房过程中可享受2万抵3-4万元现金的变相打折优待。”沙盘前环绕着6、7位客户，谈判室里正有两组客人等待签约，上门咨询的买家络绎不绝。与周边较为冷清的售楼处相比，沁山水的确显示出更多人气。记者了解到，选择远洋。沁山水的客户几乎全是西南部工作的年轻白领，自住为主，首次置业比例较高。无论是毗邻地铁的交通优势，还是紧凑实用的户型设计，远洋。沁山水都非常符合年轻家庭的需求。但也有持观望心态的看房者表示，考虑到项目2009年底毛坯交房，期间漫长的等待令人不安。
尽管有意回避“降价”字眼，远洋地产副总经理肖劲还是坦率地表示，“沁山水的售价低于周边个别老盘和在售项目是事实，但其中包含了期房与现房的差异，精装修与毛坯的差异，不能单纯说沁山水拉低了区域房价水平，不同项目受地段位置、产品定位等因素制约，彼此间的可比性非常小，而客户往往第一时间先从价格上做判断，因此造成买房人对远洋山水大幅降价的错觉。”谈到团购的实际效果，肖劲一语道破，“说白了，不过是个营销噱头，看房团只能增添现场人气，实际成交还要依靠真实的客户积累。我们欢迎广大网友现场看房，但对个别人利用团体盲目议价非常头疼。”
配套改公寓 抛售持有物业应对年关
如果说沁山水打开了刚性需求的突破口，那么同样采取低价策略的金都心语，则恰恰迎合了非刚性需求的上升。其凭借8800元/平米开盘价，首度跌破东四环万元大关。开盘当日，200余套房源，一售而空，创下半日回款亿元的奇迹。预计元旦前售罄，实现回款3亿元。
现场，记者观察到平均每隔6、7分钟便会有一辆四人座看房车，将客户从沙盘送至样板间参观，司机坦言最忙时一天需接待1000多组客人。来访的客户大多抱着“一房多用”的投资心态，相对于户型设计，他们更关心旁边大成国际的租金水平。事实上，酒店立项的金都心语原为金都杭城的商业配套，为迅速变现，开发商不得不将这两栋持有型高层物业包装成精装小户型酒店式公寓。金都杭城营销策划经理刘江透露，客户中的投资比例非常高，甚至有个别业主整层买下，一次性付款比例也高达90%.反映出近期楼市“储蓄型”投资置业需求一定程度上有所回升。中原李文杰认为，不同于纯买纯卖的短线投资，此类投资行为在很大程度上出自房产投资的相对稳定性，既考虑自住、置业升级也考虑到开办公司或租赁。
业内人士表示，在当前市场环境中，抛售持有型物业换取迅速变现的做法非常普遍，这与目前在售的很多loft产品同出一辙。而同普通公寓相比，项目仅有50年产权，户型狭小，室内面积使用率低，没有天然气，公摊率高达40%，较高的商电商水收费标准和高额的物业管理费，不能共享一期园林等弊病，将对投资收益造成影响。
“明降”成风 品牌地产的“特价潮”
自2008年3月以来，北京楼市蔚然兴起“特价风潮”，进入11月，特价短信接到手软，路牌、灯箱处处可见“特价房”，甚至不乏众多知名地产企业：万科、远洋、合生、珠江、天鸿……呈现鲜明的行业化姿态。
据项目负责人李伟介绍，推出特价房期间，到访珠江帝景售楼处的人次超过500人，在看房团造势和销售顾问的强大营销攻势下，签约意向明显上升，单日成交突破6000万元。“推出特价房已经是北京绝大多数开发商的底线了。”万年花城副总经理黄曦无奈地表示道。事实上，万年花城自上半年起便多次推出“特价房”优惠政策，11月加推200多套86折特价房，折后均价12500元/平米，房型主要为49、58、70平米的一居和92平米的二居，保守统计累计特价房总数超出600套。
业内人士认为，特价房并非“触底”的信号。开发商为了快速回笼资金，主动压缩利润空间是特价房诞生的根本原因，其中不乏清理“尾盘”的举动，如帝景。博悦推出的“底价房”；除了达成实际成交之外，特价房还能起到吸引眼球的广告效应，通过聚拢人气达到促单，才是开发商的最终目的。
纵观各色热销门道，热闹的表象背后，暗藏各大房企不同的生存策略与应变能力。“团购”并非真的网络民意，看的多买的少，到底不过图个人气：“降价”并非一降到位，卖者试探下行，买家货比三家：“特价”也非限量版，月月有惊喜，特价未见底。
年初：“清仓套现”或将纵深发展
从总数来看，2008年12月份市场供应少于去年同期水平，个别开发商，特别是手持核心区位高价地的项目，抱着“宁迟开，不降价”的心理，将开盘时间延至明年年初，也是一种博弈的态度。而对选择当前阶段开盘的企业而言，大多背负着“清仓套现”的念头，低价入市，希冀速战速决，尽快回笼资金。对置业者而言，新一轮打折对抗赛即将开始，入市良机随之而来。据统计，12月纯新盘共计9个：海棠公社、CROSS朗廷、合生。麒麟社、合生。世界村、合生华府、银河湾、溪水雅地、中新。东方城上城、巢东家园，其中仅有3个项目属普通住宅，从分布情况来看扎堆朝阳趋势明显。此外，如天鹅湾、金泰。先锋五期6号楼、太阳星城（三期）、冠城。名敦道（A区SOHO新品）等20多个老盘也将岁末出击，其中别墅类项目有3个，金碧湖畔、澳景园、富力丹麦小镇，均为独栋。
北京易居房地产研究所副所长牟增彬分析，年底新增项目以小户型公寓类产品为主，60~80平米一居，以及90平米两居仍将作为市场主流，首次置业的购房需求继续主导消费力，类似远洋。沁山水这样的成熟大盘，紧邻地铁，出行方便且性价比高，更适用于满足年轻置业群体的婚房需求。另外，保障性住宅的集中入市，对于刺激市场消费，鼓励购房者信心具有深层次的影响，同时需要政府对保障性住宅各区块的供需配比做更细致的研究分析。