2008年京城房价已经进入下行调整期毋庸置疑，年底京城在售商品住宅项目价格下调成为普遍现象，下行通道一旦打开便很难逆转，这种态势伴随让人抓狂的“金融海啸”，奠定出2009年整体下行的主基调。
中原房地产华北区董事总经理李文杰认为：“经历2008年下半年房地产初冬洗礼，中小开发商以及那些同期在售量较多的开发商，考虑到国内经济不会在短期内扭转下滑态势，为快速回拢资金使公司正常运转，明年必将降价销售，因此2009年上半年将持续08年市场态势，最快也要下半年市场才会稳定上行。”
来自金泰地产发言人的观点与李总口径一致但措词较为乐观：“今年5月，国务院确定至2010年底前将投资4万亿扩大内需，促进经济增长，因此2009年下半年，宏观经济形势及房地产市场有望随着中央财政、货币政策的效果显现而趋向回暖。”
供应
新盘入市量减 空置率直线上升
2009年不仅销售价格将同比下降，开发商开盘入市的力度也将明显放缓。市场的艰涩、资金链的紧绷令开发企业放缓新盘供应的节奏，很多项目选择推迟开盘。当记者问及几个新项目2009年开盘时间及项目动态时，不少项目表示悬而未决。但是新盘上市量的减少并不意味着市场供应紧张，据北京市房地产交易管理网数据显示，截至2008年10月底，京城可售住宅面积为1858.7万平米，其中可售期房住宅面积为1398.1万平米，未签约现房住宅面积为460.6万平米。以套数计，这些存量商品住宅即可供京城销售20个月，加之2009年上市的新增商品房及5.5万套保障性住房的集中供应，据了解2009年仅计划推出经济适用房及限价房的供应量就将分别达致3.2万套和2.3万套，在北京2009年2830万平方米的新建住房计划中，政策性住房就有1230万平方米，占比高达43％，不难看出2009年的市场供应将极为充裕。
特征
小户型大声势 高端豪宅仍当道
2008年，许多中高价位项目销售缓慢，但许多经济型住房却出现排队购买现象，可以预见，2009年市场的热点产品无论从供应面与需求方来讲，小面积、低总价的小户型产品将占据市场主导地位。
据记者了解在2009年，亦庄的UP生活、朝阳北路的润枫嘉尚、通州区的阿尔法社区、大兴区火神庙国际商业中心公寓部分、通州区梨园镇的中新东方城上城，西三旗桥东北角的新龙广场，均聚焦推出40-80平米不等的小户型作为项目卖点。北京中广信地产服务机构市场研究中心赵建童认为：地理位置优越的小户型产品将在未来市场上占有重要一席，而那些低单价、低总价、性价比较高的房子也将持续逆势热销。总价在60万至140万区间的产品将受到市场热捧。但赵建童也提出：“近期国家发布的4万亿的经济刺激计划给房地产市场带来了供给结构调整的契机，未来国家将加大保障性住房的供应。可以预见的是随着大量保障性住房的入市，将稀释商品房市场，分流商品房市场需求，尤其对于中小户型商品房市场的竞争将越发激烈。”
高策地产顾问机构则认为：仅仅依靠降息释放出的部分刚性需求毕竟数量有限，且购买力趋弱，恐怕很难从根本上改变楼市的弱势格局，实现拉动经济的初衷。倒是一直受政策压制的升级换代需求，购买力较强，且已形成了一定规模的蓄积，一旦有效释放，对促进投资会作用更大。因此无论城市高端公寓以及郊区别墅、类别墅产品，那些高品质，功能空间完善的大户型高端住宅将更加弥足珍贵。
另外预测：“2009年政府出台积极的财政政策来刺激升级换代需求的概率较高。最有可能的情况是降低二套房贷的首付比例，并给予一定幅度的利率优惠，同时也不排除会将第二套住房与所得税挂钩，更强效地刺激升级消费意愿。”
聚焦
新旧亮点交替 热点区域之争
来自中原的统计表明：2009年普通住宅热点板块将集中在“常营区域、南三环区域”，主要围绕双限房和保障性住房进行，在拉动内需提升经济的同时，也能影响区域商品住宅的价格增长速度。另外，受轨道交通和高速交通的利好刺激，以及新南城规划发展计划的开始都使得南城成为京城房地产市场的关注热点。
高端住宅市场方面，庞博国际董事刘东认为热点板块在市区重点发展区域是CBD、燕莎商圈、以盈科为中心的三里屯商圈。确切来说是以东三环、西大望路为南北轴，通惠河往北一直到霄云路这个区域，他认为未来三个区域通过发展很有可能连接起来合并成一个大区域。
从别墅板块的变化来看，预计2009年中央别墅区将雄风不再：“不仅以东方普罗旺斯为代表的亚奥别墅区已然使中央别墅区黯然失色，未来还将受到国奥核心区与潮白河森林别墅区迅速上升对其构成的夹击。”刘东谈道。此外，国奥核心区聚集了润泽庄园、亚运新新家园等别墅项目，未来该区域凭借着其独特的人文价值必将成为新兴的豪宅区。
除此以外，作为北京别墅最早发源地的“潮白河别墅区”，刘东此次对它的称谓不同以往，将其冠以“潮白河森林别墅区”之名，他解释说：“潮白河森林别墅区是我对老潮白河别墅区的升级称谓。15年的涵养以及由于奥运会得到的环境和交通的大升级，加上潮白河森林别墅区的优质产品，这里将成为北京别墅高端业主最理想的置业升级的理想区域。”