时间：5月6日上午10点
地点：金融界威斯汀酒店
主题：北京市场进入阶段性回暖研讨
以下为新地产图文直播实录
主持人：各位房地产媒体的朋友们大家上午好！我是中国指数研究院北京公司的上官建华，欢迎大家参加我们今天的定期发布会，从今年开始我们每个月的月初都定期举办中国房地产指数发布会，我们旨在依托手里的数据资源，打造北京房地产市场的晴雨表，同时通过我们的数据与业界朋友们共同探讨和交流北京房地产市场的发展趋势。
今天是我们和中国指数研究院与华润置地北京有限公司和财讯传媒集共同举办5月份的发布会，主要是指09年1-4月的指数发布，下面我们有请中国指数研究院常务副院长黄瑜副院长介绍一下中国房地产指数发布的背景。
黄瑜：各位来宾，房地产媒体界的朋友们大家早上好，非常高兴这么早有这么多的朋友捧场，首先代表中国指数研究院对大家的光临表示热烈的欢迎。
中国房地产指数系统是94年由国务院发展研究中心，中国房地产协会和中房集团共同发起创立的，到现在经历了将近15个年头了。最早的时候是一批经济学家，像当时的孙上青他们，从宏观经济的角度去监测房地产市场建设了一套指数系统。
经过这么多年房地产市场的变化，我们2009年的市场和我们当时的94、95年的市场已经发生了翻天覆地的变化，正因为变化非常大，所以在05年的时候，对指数系统进行了全方位的改进，不仅是我们的周期由原来的95年调整到2000年，而且指数的样本进行了全方位的充实，当初只是一些重点的项目，现在基本上我们每个月发布的十个层次是百分之百的在售楼盘进入我们的系统。
另外还有30个城市大概做到90%的项目进入我们的系统，成为我们的样本，我们也是希望通过全方位的市场监测及时的反映市场的变化。
从2008年开始，这个市场我们可以看到看到，发生了很大的调整，从2009年年初，我们想，中房指数，原来只是每个月进行一个发布报告，在一些媒体，通过自己的渠道发布，从2009年开始我们每个月举行一个发布会，让大家通过中房指数的发布，了解最新的市场的变化。
我们也是希望通过这种发布，帮助我们所有的开发企业、还有我们的投资机构，能够客观的认清当前的形势，最近发生的什么变化？最近成交了多少？推出的多少的楼盘？整个的土地市场是怎样的情况，及时的反映市场的变化。
另外我们也是希望通过我们指数的发布，指导消费者进行一个理性的投资置业，因为在九九年开始，对主要的城市，根据它各个区域以及各个项目的分布情况，市场的成交情况，设置一些典型的区域，典型的样本指导消费者置业。
我们在北京大家可以看到，现在发布了100多左右的区域，每个区域我们都选择典型的代表意义的楼盘，主要依据销售表现，市场份额，以及对产品的创新情况，还有它对区域价值的提升的情况，选定我们的典型样本，然后进行一年期的跟踪监测，反映这个现在区域的最新的变化，我们今天共同主持发布会的西堤红山是我们广安门区域的典型样本楼盘，根据这个典型样本楼盘的变化让业内不仅知道大势，同时知道每一个区域的项目的价格的变化，项目的销售情况，对消费者而言，也是让大家知道消费者的置业，选择楼盘的时候有一个参考的标准，基本的标杆，我们在每个区域选择，要有一个项目为基准。发挥这样的作用。
同时我们希望通过持续的发布，让我们的媒体朋友，客观的了解市场数据的情况，因为有时候，中国的数据库，比如说北京，很多的城市都有这样的，不同的数据都有一定程度的遮盖，不是说媒体朋友瞎报，有时候确实不了解情况，可能有一些不够准确的情况，我们也希望我们的指数发布，把一些数据通过我们专业、持续的跟踪，把数据弄的更准确一点，向全社会进行公开，让大家知道，这个市场客观的数据反映是什么样的情况。同时希望数据的持续的发布，让我们的政府部门全面的了解市场的情况，他们在做相关决策的时候有一个参考，我们也希望通过我们的发布平台，让大家把每个月做的好的楼盘拿出来进行借鉴。今天我们有幸邀请到华润的项目分享这个经验。谢谢大家今天的光临，谢谢！
主持人：谢谢我们的黄院长，刚刚通过黄院长的阐述，使我们对中国房地产指数系统和中国指数研究院有了深刻的认识，下面有请中国指数研究院指数研究中心研究中心何田先生结合当前房地产市场的情况，中国房地产市场1-4月份的报告，为大家分析房地产市场最近一段时间的数据，有请。
何田：大家好，我是来自中国指数研究院的何田，今天我们主要就近期的房地产市场给大家做一个简单的汇报，今天汇报的主题大概分三个方面，第一个是重点说一下全国以及一些重点城市的市场走势，现在我们是在北京分布，第二、第三个方面都是针对北京的市场有一个重点的分析，同时也对北京的一些重点项目，以及表现比较优秀的企业进行一些简单的解析。
首先我们看第一个方面，因为是指数发布会，大家都比较关注指数，四月份像四个一线城市，上海、广州、深圳、价格指数应该说延续了一月份以来的上升势头，而北京也是延续了今年下降态势，跟上个月不一样的地方上调和下调的报价是差不多的，这是四月份一线城市价格指数的情况。
另外中国房地产指数信息中心对全国差不多40多个城市成交数据有专门的监测，我们看到，四月份住宅的成交量八成都是上升的，温州的增幅是非常快的，差不多将近两倍，其次是苏州，在十个重点城市里面，我们的杭州，北京、重庆，大概都是30%，基本是一个平稳的环比上升的态势。
我们看到上海、天津，上海四月份的成交量大概256万平米，环比上涨4.62%，屏幕上有近三年的成交情况这个数据是跟07年最高水平接近，天津也是一样，三月份增长的很快，所以四月份有一定程度的下跌。但是跟过去三年比的话，也基本是接近07的水平。比07、06、08年的水平都高。
重庆基本是量价齐升的态势，我们可以看到07年最高水平是260万左右，深圳四月份的成交量是47.58%，基本是处在上升的态势，跟过去相比还是有比较好的表现。
杭州和南京四月份增长的非常快，是我们重点监测十个城市里面最高的城市，环比增长74.74%，南京也是接近07年单月最高的水平。
刚才我们看到重点城市的成交的情况，大概我们分析了六七个重点城市的情况，我们的开发企业也是借助于三月份销售比较好的情况，基本是从重庆、成都、北京，我们找的数据都是上升的态势，像重庆四月份成交了非常多，是07年5月以来的最高水平，北京也是延续了三月以来的上升态势。总体来看，企业的推盘都是上升的情况，但是我特别想说的是北京的情况，一到四月累计来看，新增跟去年大概下降10%左右。
刚才我们看到重点城市四月份的表现，接下来我们说的是整个房地产市场可能还要看投资、施工面积更加基础性的信息，我们拿到的是一季度的数据，全国的房地产开发投资同比增长4.1%，相对去年回落的非常大，差不多16.8个百分点，企业的投资速度有所放慢，但是我们看到，08年我们比较关注的企业在今年一季度我们可以看到，国内贷款增长了8%，自筹资金增长了3%，其他的资金增长15%，定金与预售款1.6%，按揭下降了30%，我们看到企业在09年的一季度，国内的贷款和定金收款两大资金来源都是增速加快，或者说直接反弹，今年一季度企业的资金压力还是减少了
我们再看企业施工情况，一季度表现比较理性的新开工面积降幅继续下降，另外施工面积增速是12.7%，比去年同期回落4.3个百分点，竣工面积增长的很快，但是我们说竣工面积，特别是一季度指标是波动性很大，比如说06年和08年，一季度的竣工面积都增长的很快，所以这个指标是需要解释一下的。
还有全国性企业土地开发的情况，一季度跟以往不一样的方式，七年来第一次出现土地购置面积比同期开发面积低的情况，可以看到企业在拿地方面今年还是相对谨慎得多。
刚才我们看到的是全国以及主要城市的最新的市场情况，接下来重点介绍一下北京的市场形势。我们可以看到四月份刚刚提到了，全国来说都是成交大幅度上升的态势，我们看到期房四月份成交面积同比增长两倍的样子，我们在08年下半年保障性住房差不多一半的样子，最近对商品住宅的影响也比较小了，大概是10%的样子。
从成交套数来讲，四月份成交443套，比上月增长了19.7%，也是08年以来的最高水平，这是成交的情况，成交的情况来看，还是基本上延续了今年一月以来的个案成交占据很大的情况，一月份比较特殊，销售套数占全国市场的56%，其中排在第一位的像远洋沁山水、西堤红山等成交的比较好，也有项目成交得不好。
我们看到户型来讲，四月份的情况，90平米以下的户型，成交套数是小幅度的上升，四月份占11.6%，比上月提高2个百分点，从两居室和一居室来说，其中两居室成交提高3.2个百分点，一居室下降了8个百分点。
我们可以看环线的情况，五环外的住宅上升的很快，35.4%上升到41.4%的情况，三到四环里下降的很快。
不同价位的情况跟前几个相比，这个月低价位的项目，我们统计的是8000元以下项目，差不多是27%和18%，跟上个月相比都是下降了。1.6万到2万之间的项目占比提高了3.4个百分点，四月份的市场因为一些中高价位的项目有一些程度的反弹，
我们把北京08年以来的每个月的新兴的上市面积和单月的面积做比较发现，4月份以来，尽管企业加快了新推盘的速度，但是我们可以看到，跟去年相比，一到四月份累计下降10%.同期的成交面积增长更加显著，四月份上是同期上升的1.45倍。
刚刚我们提到了我们做房地产市场分析，不仅要看成交面积，更加要看企业的投资和开工量，北京和全国来说形势更加不一样，比如说我们看到住宅投资是下降了5.6，我们看到全国是增长10%的样子，我们看施工方面的情况，新开工面积，我们也看到，是下降了差不多60%，而施工面积和竣工面积分别增长了6.5%和21.9%，从二三月来看，逐步的往下走，这是全国市场的情况。
企业拿地来看，北京市场四月份住宅土地成交了三块，20万平米，但是我们看到一到四月，住宅用地的成交面积相比去年下降的很明显，成交的地价，从地价水平来说，有一定程度的反弹，比如说怀柔和房山，这是地块的情况。刚才我们重点说了一下北京市场的情况，我们看到成交量上升。
接下来为了更加深入的了解北京市场，我们可能要看哪些重点项目和企业他们的表现是一样的，能够帮助大家更深刻的认识市场，2009年四月份销售好的项目包括了西堤红山，远洋沁山水等等，我们对成交套数也有排行，包括成交面积。
大家买房子更想买靠近市中心，所以我们对四环内的房屋销售也进行了分析，西堤红山也是超过了4亿，两天就卖光了，是第二名的一倍还多。我们可以看到，销售套数也差不多一样，西堤红山卖了660套，第二名大概是321套，是第二名的差不多两倍。
然后我们对不同价位的楼盘也进行了分析，包括远洋沁山水，还有昌平的一些项目，我们看到1.5到2万的项目销售的项目像西堤红山，西山华府都是所属板块里面成交非常突出的。
项目成交我们可以看到，跟之前不一样，基本是一些个案项目，我们总结了五个方面，一些项目是交通配套比较好，比如说西堤红山是靠近西二环的项目，所以交通配套还是相对突出的，而且比较具有明显的优势，还有定价举行比较强的竞争力，应该说跟区域内的项目比较的话，会有一定的优势，因此这几个项目从去年的11、12月开始就是北京各个排行榜上靠前的项目。
西堤红山是广安门外区唯一的一个精装修的项目，而且西堤红山我们看了很多的资料，他的精装修，产品开发，学区等等的优势，稀缺性决定了他卖的比较好。
第四个方面，就是占据了稀缺资源，也是卖的很好的，第五个方面就是品牌企业开发的，这些项目品牌企业在这种情况下更加受到消费者的信赖。消费者的热销这是我们总结的五个方面，我们觉得一个项目的热销应该来说是企业品牌、产品特质、区位优势，比较好的营销特点，是几个方面都应该有的综合性的优势才可以在这种情况下取得比较好的销售。
同时我们看了一下，北京一到四月份公司销售排在前面的，像远洋地产，华润置地等等，像北京承开、北京首开、万科、华润置地等等，这些企业的情况我们看到，像远洋、首开、承建都是北京运作了很多年的开发企业，而像万科、保利等等都是以往做的比较好，他们借助品牌有一个区域拓展非常成功，全国性的品牌企业在北京市场的竞争应该说会更加激烈，未来的市场竞争一定要有品牌的特色，一定要有优质的企业，下面我们有一个重点企业一季度销售情况全国的销售全国的统计，包括万科、富力他们的销售情况远远的跑赢大势，包括中海，保利都增长了很多，华润截至3月22日的数据也是超过了三四名。
在这种情况下一些大的企业借助自己的品牌优势，在今年表现的还是非常不错的，像华润，09年卖了30多亿， 基本现在已经锁钉了将近100亿的收入，所以我们觉得09年以保利、华润这样的企业为代表的品牌企业，他们的09年的收入应该是很不错的。这样的话，刚才说的是企业的情况，对消费者的市场来讲，品牌比较突出，产品开发能力比较突出的企业，产品的推动，健康发展。
我们看到08年四季度以来，一些企业通过各种方式强化我们的营销，加强我们的产品开发，也是使去年积累的刚性需求得到了释放，一方面让企业赢得比较宝贵的销售额，另一方面带动了楼受的回升，也是促进了房地产市场的健康发展。
以上就是我们讲的全国以及北京一些重点企业、重点项目的基本情况，谢谢大家！
主持人：感谢何田先生为我们做的精采的报告，这个报告大家感兴趣的话，可以会后跟我们交流，刚才我们通过详细的数据和图表我们看到，一到四月份有一个优秀的企业引起我们的关注，华润置地，他们开发的西堤红山也是这样的，刚才我们的院长说了，从1999年创立了中国房地产指数系统的典型项目，今年我们通过对西堤红山的市场份额，产品表现，价值挖掘进行鉴定，他们符合我们2009年北京典型的项目，所以接下来有请中国指数研究院常务副院长黄瑜女士为华润置地北京公司副总经理蒋先生颁发西堤红山入选2009年指数样本的证书，有请工作人员把证书拿过来。
我们在这里非常感谢华润置地为北京房地产健康和和谐发展作出的贡献，接下来有请华润置地（北京）有限公司蒋志生副总经理介绍一下他们的项目。有请！
蒋志生：感谢在座的媒体的朋友们，我就简单的说几分钟，之前没有太多的准备。应该说一到四月份是不寻常的时间，中国的经济被卷入整个世界经济的低迷当中，房地产行业首当其冲，整个行业经历了长达一年的低迷期，客户的信心遭受了比较大的打击，但是从09年一月份开始，一年多的购买需求开始抬头，一到四月份北京房地产交易量累计升高，其中四月份的成交金额达到234.5亿元，同比增长173.88%，但是有一个现象，销售排行前十名当中，全国性的房地产企业占到了40%，其中华润置地北京公司签约24.6亿，排名第三，开发的西堤山四月份销售份额排名第一位。华润置地现在以物业持有和物业开发为主要商业模式的综合开发商，足迹遍布全国的19个城市，最新的年报应该是今年三月底公布的2008年年度营业额91亿港币，出租业务的营业额9.67亿元，比上年同期增长了12%，在出租业务营业额增长的同时，到09年，昨天开了季度会议，整个数据刚才主持人说了3月22日华润置地30亿，四月份的时候这个数据有了比较大的更新，差不多四月份一个月就和前三个月的统计量持平，截至4月31日，整个全国的销售额 是67亿，去年的一些销售没有结算的，本年4月30日的营业额应该在126亿，数字应该是非常不错的，华润置地目前的土地成倍是2232万平米，基本集中在一些核心的城市，楼盘普遍的都是面向自有型的客户。
华润置地北京公司是华润置地在内地开展业务的第一家公司，94年成立，在北京做了一些旧城改造，大型的翡翠城等等大型的综合社区，翡翠城作为华润置地近郊的房屋是一个典型代表，橡树湾代表着人文社区的开发的水准，经过多年的发展，华润置地已经形成了物业持有和物业开发的成熟的模式。在北京比较低迷的08年，这些优质的物业持有带来了稳定的现金流的回报。
下一步公司将不断的打造优质物业，华润置地北京公司注册资金13亿，总资产140亿，累计开发面积500万平米的大型的综合房地产开发公司。
西堤红山是华润置地在北京西二环开发的代表项目，位置是非常好的，另一方面，也是华润置地十多年开发经验的精华，西堤红山的项目里面，几十项生态技术的使用，双层的中空玻璃，窗饰的消声器等等，精装修当中，除了基本的原材料的选择和装修标准的把关之外，还设计了50多项细节，同时西堤红山还拥有了300多平米的主题园林，应该说正是因为这些好的优秀的品质，西堤红山在09年以超值的性价比得到市场的认同。
从去年的11月份开盘，现在基本售謦，整个前四个月的时间里面，西堤红山应该实现了14个月的签约额，在整个四环以内的单项还是排在第一位。数字应该还是相当不错的，应该说一如既往的来呈现专业态度创造比较好的生活方式，也希望与在座的媒体和开发商一起尽自己最大的努力，实现市场良性的发展，谢谢大家！
主持人：感谢蒋总为我们分享了华润他们的成功经验，接下来把话筒交给我们中国指数研究院的副院长黄瑜女士，接下来的主题是北京房地产市场阶段性回暖的研讨会，有请华润置地北京公司副总经理蒋志生现象，还有清华大学研究所所长刘洪玉先生，还有新地产主编张文豪先生，有请！
黄瑜：从刚才我们说的监测数据看到，全国的各个城市都出现了不同程度的回暖了，那么我们觉得我们今天是要探讨一下这种回暖是一种阶段性的，还是全面性的，我们今天非常高兴既有学术界最知名的学者专家刘教授，还有主题媒体的张主编，还有华润置地的蒋总，各个方面的代表都在这里了，首先请刘教授谈一下，您对目前整体的全国或者说北京的情况您怎么看？
刘洪玉：各位嘉宾早，很高兴在这里和大家见面，聊一下这个话题。非常感谢，实际上对市场的预测十有八九不准，但是大家都朝着这个方向努力的话，市场可能会变成现实，还是要有一个大家比较明智的看法，这样房地产市场需要一致的信息。从刚才介绍的这些数据当中大家可能也看到了，我们在从去年的11月份以来，市场的交易价格开始趋于稳定，不敢是小幅的上扬还是继续下调，幅度都非常小，这是一个概念，有交易量的回升，这个是我们当前非常关注的情况，交易量比价格重要。
我们同时还看到了另外一些特点，从小户型，中低价位的交易量显著提高，所以大家可以推断，现在买房的人是自住需求的作为主题。
大家都说市场回暖，什么叫回暖，交易价格尤其是交易量是一个标准，另外还有一些标准，从改善性住房的需求，还有投资需求开始出现，这两个一个是改善性需求，一个是投资性需求，是市场回暖的一个体现，从目前来看，这两个方面，这两个角度是特别的明显的。刚才也讲了，开发商对未来的预期，表现信心应该说还处在一个增加现金，减少存活，供应成本这样的过程。所以新开工还有投资都在减少。所以我自己的结论应该是当前的市场出现了比较好的迹象，我们大家都希望这个市场朝着这个方向发展，因为这样的话，对于我们整个国家的宏观经济，对我们土地市场持续发展是非常的有帮助的，但是我们也需要非常的谨慎，不要过分的乐观，尤其是当今市场的表现，房价开始回升了，买房的人非常的踊跃了，当前市场的状态还是比较脆弱的，不管是从开发商的角度还是从政府的角度，都要慎重的、比较谨慎的对待，继续朝着这个方向努力，总体上来说，我们确实存在着资源和人口，空间的矛盾，所以我们要比较慎重的对待，对现在的市场回暖是非常有帮助的。大家可能在讨论过去为什么出现市场回调的原因，不管是市场内部的原因还是市场外部的变化都起到一定的作用，我们毕竟经历了过去的经验，我们现在要有耐心，要把市场做的更好，我们当时预测，我们国家各个城市的市场调整开始的点不一样，调整的幅度也不一样，但是总体来说，调整的结束应该在今年，当然了，最终还是取决于外部环境，但是现在来看，外部的环境也是在向好的方向发展，谢谢大家。
黄瑜：刘老师从全面的分析了我们的市场，刘老师也是从中国的消费者各方面的需求、改善性、投资性需求完全被激发出来，以及我们目前的开发情况，多方面的情况也是分析出来现在的市场确确实实并不就是一下子乐观向上了，可能还会有一个过程，根据这个给大家一些提示，这些提示是非常宝贵的，也是给大家在具体操作当中希望大家更谨慎一些，同时刘老师还说了一下，每个城市的调整都有一定的规律性或者一定的时间点的，前一段时间我们分析了主要的城市调整的情况，比如说深圳先大家调整，北京是稍微后一点的，从这个时间的节点上和变化上确实有一定的规律可以探寻，大家要在目前的阶段更加理性或者更加全面的判断我们的市场。
刘洪玉：现在市场的调整，大家减少存货，提高效率，这对我们企业的长远发展是有一定的帮助的。
黄瑜：刘老师从各个方面都提到了很多的建议，下面请文豪主编，因为新地产是非常主流的媒体，在市场当中也是接触了很多的媒体和企业，您把您对市场的感受跟大家分享一下。
张文豪：我主要还是对一些数据看了一下，刚才从数据看到阶段性回暖，购买的户型自住型为主，这是一个，这个说明了最刚性的需求来发力，再有单项占的成交权重过大，这就说明它不是全面性的，这个还不足以说明脆弱性，脆弱性比如说我们的市场从刚性需求启动的，但是在我们北京的市场上租金并没有回暖，所以我说如果仍然是以刚性需求，自住需求为主的，这个是难以支撑回暖期的持续，从这个角度来说，我倒觉得市场的回暖一定要改善性需求和投资需求一起发力，后两项如果需求可以起来的话，它需要的因素不决定于我们每个人的个体的购买者，而是决定于政府的态度，这个接力，原来大家，包括开发企业的老总，最关心的是后面能不能接上。刚才刘教授提到外围的因素，这个应该是政府的需求，从政府的需求来说，我们认为比较全面的，其中最主要的就是主观上制造轰炸，到四月份天量的信贷已经占了去年整个信贷量的90%，从这个角度来说，制造通胀率比较明显，还有最近出台的开发企业的资本金降低的趋势，种种的迹象我们觉得这两项一定要跟上的，从这个角度来说，我觉得阶段性的回暖仍然是阶段性的回暖，回暖期在外围因素的推动下有可能变成改善性需求，甚至是以后两项为主的回暖，这个回暖对开发企业经营和利润指标帮助是比较大的。
但是有一个问题，我们天量的信贷，最后还是要叫中国的整体经济，不单包括开发房地产行业的企业，实际还是要所有的行业达到回暖，但是从现在来看，并不是这样，天量的信贷出来以后，有两个方面回暖比较明显，一个是楼市，还有一个是股市，如果在企业家投资的信心没有得到恢复之前，这种信贷的走向会偏好于跑进资产市场，资产市场足以支撑我们的回暖，但是之后呢？我觉得很关键，谢谢！
黄瑜：文豪主编说了一下资金回暖的局面是非常好的，下面有请蒋总，蒋总应该是项目卖的比较好的，您在市场一线的感受，对市场的判断给大家分享一下。
蒋志生：就像刘教授说的，预测市场永远是费力不讨好的市场，但是这个事又不能不想，怎么看待这个市场，刚才二位都提到了，市场核心问题就是供需两方面的问题，现在供大还是需求大，我个人觉得这段市场大家应该把眼光更关注在供应方，从严格意义上来讲，中国的房地产市场应该是比较典型的卖方市场，在这个市场当中，买方和卖方哪一方占据了主导地位，这一点来说，供应方在现阶段具有一定的话语权，所以我们看到，08年销售量出现急剧的萎缩，如果08年所有的房地产公司像万科一样降价，这个量肯定不会只有这些，卖方还是占据主要的支配力，未来还有8个月的时间，这个时间我们要看发展商要做什么事儿，现在很多的发展商还面临着资金短缺的因素。
08年北京公司从1800到1999的年消化量降低到现在，这个量是不正常的，全国各地的其他的一二线城市情况都一样，我们算了一下，存量按照正常年份的速度消化需要一到两年的时间，所以今年前四个月，我们看到成交量的确在回暖，我们看到调研组，一月份的销售面积，我说的面积都是除掉了政策因素，包括双限房，廉租房，期房加现房，一月份成交面积在75万平米左右，2月份跟1月份差不多，3月份175万平米，4月份190万平米，每个月的增幅在2%-5%的 的递增，这个数字多多少少的看出来开发商还是急于把这个量消化掉。那么可以说发展商在未来的时间里面，应该还有不少，像华润置地也好，远洋也好，可能在前四个月感受到了夏天般的炎热和春天般的温暖，应该说还是不错的。还是保持着相对比较合适的价格，从这个方面来说，未来的市场不会出现去年那么少的量，但是要达到05、06年高涨的价格和量还不可能，我们看到的应该都是刚性需求，换句话说刚性需求中国的城乡差别这么大，整个的中国的城市化进展还在40%左右的徘徊，有大量的上升空间，这个空间还是存在的。
黄瑜：蒋总是从具体的经营数据和销售情况给大家提示，确实我们在未来的市场当中还是要更加谨慎，更加理性的做出一些判断。刚才主持人也说了一下，今天既然是一个探讨，那么就希望跟台下的朋友一块互动一下，希望大家提一些问题。
提问：我是北京青年报的记者，我想问一下刘教授，去年年底四千亿的投资，下半年很多人对贷款存量的传闻也比较大的想法，我想问一下通胀压力对房地产市场会产生什么样的影响？
刘洪玉：我不是这方面的专家，有关问题不一定回答的准确，但是我觉得房地产投资，或者说购买不动产，主要的问题是抵御通货膨胀，买房地产不一定要非要让你赚钱，但是他会抵消通货膨胀的影响，使用的价值是保持不变的。
黄瑜：是不是说其他的单纯的投资，比如说股市还不一样？
张文豪：美国的次贷危机造成了全世界的危机，信贷危机简单来说就是天量的贷款，还有美国出现了房地产价格的上升的停滞或者说下降。我们现在来说，我们的天量信贷这几个月出来了，后续性如何银行还在考虑，但是天量信贷出来了，但是我觉得美国和我们的情况不一样，美国是鼓励没有钱的人买房，在这个基础上出现了大量的信贷，在中国目前来说，应该不是说太有钱，但是对购买力有一定承受力的人放的，这次的天量信贷 在这个基础上出来，和美国不一样。刚才说了天量信贷和房地产价格停滞造成的，政府对这个控制很重要，这个时候应该不会让资产的价格出现波动，大家说政府的态度管用吗，我觉得在中国的情况还是管用的，98年到现在，上一个房地产市场，朱镕基98年做了几件事情，经济上出口，工业发展，这两个方面赚取了大量的货币外汇，另外一个方面，他进行了房改，又把银行大的货币按揭做出来，还有一个拆迁，大量的拆迁，这样构造了上一个十年。现在在需求这个阶段，恐怕像刘教授说的预期来带动，通胀的预期一个是人造的，还有一个这个通胀是经济发展的必然现象，中国是一个新兴市场，回忆一下98年，98年的黄金是200多美元一盎司，石油最低是9美元，这个都决定了房地产的特殊性。
提问：刚才几位嘉宾提出了刚性需求，很多人认为压抑一年半的刚性需求是目前的房地产市场的带动，但是四环之内1.5万以下的初次置业的比较多，1.5万以上的都是改善性需求，但是所谓的刚性需求是不是应该有一个界定，现在刚性需求在多元化，或者说多方向上是不是有更新的发展的趋势？
蒋志生：我一般把需求分成四个方面，一个是首次置业，一个是首次改善，从小变大，房地产跟其他的产品不一样，实际上住房和汽车都是一样的，大家都在不断的递进消费，首次改善也是比较好的刚性需求，第三方面是奢侈的享受类的，一般是别墅的项目，第四个是投资的需求。我们分析这四个需求，我理解的刚性需求，包括我们认为更多的是前两个，一个是首次置业，一个是首次改善，这里面也包括了一些豪华享受性的需求，但是这个量比较少。原来置地公馆，那个房子在06、07年卖的很火，但是在今年前四个月，卖了3.8亿，应该仅次于星河湾，这些基本都是首套的豪宅客户。四月份190万平米，抛去我们和远洋沁山水还是有170多万平米，所以这个市场还是很大的。
刘洪玉：实际上我们学校旁边有一个项目卖3万块钱一平米左右，但是他有60平米的小户型，在那个地方买这个房子我觉得也是刚性需求。
提问：我想问一下，今天的主题是阶段性回暖，阶段性回暖持续多长时间，交易量的回暖和房价的走势接下来是什么样的？
张文豪：我个人感觉几个因素，一个是经济形势两个方面发展，一个是往好的方向发展，一个是往不好的方向发展，房地产市场应该跟整体的趋势一样的。另外一个因素我刚才提到了，现在看来，政府整体的稳定的信心，一个是经济结构的改善，还有制度性的变革，还有比较坏的，用信贷扩张为主，做一些短期性的手法，这些手法我觉得从下线来说，可能会对稳定资产价格和市场的热度是有帮助的，从上线来说，如果他能够使中国的经济回暖，能够跟短期的市场良好的对接的话，这个回暖会持续。一个是经济总体大势的发展，还有一个是出现了经济情况，虽然是周期性变化，但是变化比较大，所以他用的方法非常规，这个要看后期的经济发展如何了。
蒋志生：我自己先看看房地产最终的推动因素还是中国的宏观经济，中国的宏观经济我们一月份研究的时候说未来会出现三种变化，一种是L型的，还有一种是V型的，还有一个W型的，我们最希望看到的是V型的，但是大家觉得不太可能，特担心出现的是W型的，现在来看，我觉得应该是比当时一月份研究中国经济的时候，相对来说更乐观一些，一季度的GDP 增长了6.1%，这个数字还是让我们比较振奋的，因此调整了对中国全年的经济预期，另外我们看到其他的辅助指标。其他的一些经济指标都开始出现了一些回暖，我们也看到其他的指标并没有出现回暖，但是现在来看，应该比今年年初相对来说更好一些了。基于整个中国经济在未来虽然不可能迅速的企稳，回升，但是再差的可能性会降低。我觉得今年北京大势范围之内，除了一些政策的因素，我们只看住宅的交易量，我觉得今年的量应该在1200-1500之间，但是肯定达不多06年的1800那种量，价格我觉得应该说到今年的4月份，我们看的是一万两千三的均价，我觉得这个价格应该比这个数字略高。对于量比较乐观，对于价谨慎乐观。
刘洪玉：他们说的比我说的权威，他们更接近一线，房地产市场有长期和短期的波动，长期是经济基本面回暖的定论，短期的波动是市场的预期，还有金融的政策，还有和市场供应的口径，还有市场信心，所以刚才您讲的走出这个过程，应该从长期的角度看待这个问题，不是短期的波动的问题，基于现在我自己的研究宏观经济，我看到相关的情况，今年的宏观经济应该比去年好很多。谢谢！
主持人：我们刚才几位嘉宾把这个问题从各个方面都跟大家进行了讲解，因为时间的关系，确实台上的几位嘉宾阐述了很多的层面，或者说探讨了一下目前市场回暖的情况，不仅有市场基本面的情况，还有宏观的政策，大的经济形势众多方面的影响，下面我们继续持续的关注我们市场的变化，今天谢谢各位嘉宾和台下的朋友们。
（本次活动到此结束）