据北京市发改委和丰台区政府联合发布，北京将投资600亿元打造丽泽金融商务区。建成后的丽泽商务区，年经济总量预计将达到200亿元左右，这标志着丽泽金融商务区建设全面启动。
丽泽金融商务区位于西二、三环路之间，是目前北京三环以内最后一块成规模的待开发地区，是北京市三大新兴金融功能区之一和南城惟一的高端金融功能区。
按照北京的金融业发展规划，丽泽金融商务区已被正式纳入北京市 "一主一副三新四后台"的金融业总体空间布局，规划定位为"现代化的首都金融发展新空间"和"新兴金融机构聚集区".在这种形势下，丽泽商圈未来会有什么样的发展模式？它未来的规划前景是什么？它能否成为北京第二个"金融街"？是否会撬动整个北京南城的商务氛围的崛起？会给南城的住宅市场带来怎样的影响？新地产策划机构邀请政府官员、城市规划设计专家、该区域内地产开发企业、金融机构代表、行业研究专家学者等，就北京丽泽金融商务区的发展模式展开研讨。
时间：2009年4月22日（周三下午14：00）
地点：丰联广场B座15层丰联会所
主持人：《地产》主编 张文豪
以下为新地产图文直播：
（短片）
主持人：这个片子给我们议题起了一个头，欢迎大家来参加我们丽泽金融商务区的发展论坛，这个论坛其实有两个原因，线上线下的原因，线下的原因不说了，我们和这些企业都有合作，线上的原因，我们题目叫金融商务，现在的时间选择非常好，大概是有史以来最大的金融危机，但是为什么这么说呢？既然叫危机，就是有危也有机，前一段时间媒体的印象当中大概都是危，按照这个事情本来的逻辑关系，有危就有机，把危放下了之后，就要讨论机，所以今天的论坛偏向危机当中的机。
得到也知道，世界是平的，是圆的，金融危机起源在西边，从这个角度来看，作为我们东边的一个大国和理论上来说，是一个新兴市场的代表者，中国应该是有着很好的条件，第一是有钱，中国公司，我看现在又要买戴姆勒奔驰公司的股权；第二是有需要，中国是最大的新兴经济体，必然要伴随有一个巨大的金融的配套体系，这是从东西的区别来讲。第三个我们开这个论坛也是基于地缘和政策的原因，很多人认为经济的发展都是由于地理位置或者地缘性的因素决定的，比如说我靠海，靠河等等。
实际上说到金融的问题，刚才李总提到了一个观点，他说实际上金融中心，或者说金融重镇也好，这些的形成最主要是政策，恰恰开这个会之前，北京市的发改委就提出了一个丽泽区金融商务的功能，也就是说是政府主观和主动上都非常重视它要做的事情，所以从地缘和政策的角度来说，这个事情是很有发展的，所以就不罗嗦了，下面的时间就交给我们在场的各位嘉宾，今天嘉宾来的代表非常全，因为大家都有议程就不一一介绍了。第一位发言的嘉宾是孙飞孙老师，他是金融信托专家，最早是在金融界，也是知名的经济学家，他今天讲的是金融危机的启迪和中国金融创新的组合模式和路径优化，有请。
孙飞：各位朋友下午好，因为我一会儿还要参加另外一个论坛，文豪主编的主题我讲不了，但是今天主办方发了一个资料，讲丽泽金融商务区，重点讲一下，因为金融是现代经济的核心，作为这一点来说，我们首都如何发展金融，丽泽金融商务区如何发展，我来提五个观点。
首先目前我们首都北京是提到一个金融城市，但是今天提到北京要和国家定位，目前上海建立了国际金融中心，咱们北京没有这个定位，为什么北京要建立这个定位？因为北京具备建设国际金融中心的基本条件，首先北京的城市经济水平迅猛的发展，差不多接近1万亿的水平了。第二金融机构的总部是最多的；第三，金融监管机构和央行的总部都在北京；基础设施和金融配套设施十分完善；人才也齐备。
北京建设国际金融中心的模式是什么，因为中国有很多，中国有香港是国际金融中心了，上海也要建设成国际金融中心，北京也可以，刚才放了片子，我们看到伦敦和东京，我说北京未来的发展模式应该是伦敦模式，既是政治中心、文化中心，也可以成为国际金融中心。
作为北京建设国际金融中心怎么定位，一定要和香港有所区别，香港是全球排前几位的金融中心，在基金领域，亚太地区是排在东京之后，但是在全球排在前十位，是比较成熟的金融中心，具有成熟的软件、硬件。而上海也正在建设国际金融中心，由于我们的人民币还没有实现全球兑换，国际中心，说明国际资本可以自由的流动， 境外的资本可以很方便的进出中国。
目前的中国来说，北京和上海有区别，北京应该是金融管理中心，金融运营中心和金融服务中心。而上海和香港，香港就不说了，上海应该是金融的市场中心，交易中心、要素中心。就实现了一个优势互补，一个扬长补短的发展。
另外，丽泽金融商务区是我们建设北京国际金融中心的重要的环节和步骤，北京目前西有金融街，东有CBD，金融街我们看到金融监管机构和金融中心的总部，CBD主要是国外的金融机构还有新兴的金融机构，作为丽泽金融商务区，我觉得要和金融街和CBD有所区别。
虽然说上海是金融要素中心，市场中心，交易中心，但是这不是北京的侧重，但是在北京这方面，它也需要，我觉得丽泽金融商务区可以跟CBD、金融街有所区别，可以建一个金融服务中心，金融要素中心，金融交易中心。
比如说北京的第三板市场，比如说金融的后台服务可以放在丽泽金融商务区，包括金融交易部门，要务部门，这个就不多讲了，丽泽金融商务区肯定有自己的总体的规划和发展。
最后我讲一下，作为我们现在建金融中心，金融危机对我们有所启迪，我们在金融危机大的背景下，我们如何转危为机非常的重要，我们在建设丽泽金融商务区的时候，要吸取金融危机的教训，我们这次美国金融危机的教训就在于第一金融监管的缺失，地产和金融泡沫的破裂，过度的投资。这是美国金融危机的核心的原因，为什么传递到中国？因为中国的经济结构导致了一些矛盾的激化，但是我们也看到，我们一季度的GDP水平增长比去年同期增长6.1%，已经见底，我个人认为我们的GDP已经见底，经济增长应该在二月份开始回升，总的来说，我讲五个观点，抛砖引玉，希望大家批评指正谢谢。
主持人：谢谢孙总，孙总讲的确实是从定位，主要是从定位和金融危机给我们一些启示上谈的。下面有请中国投资学会副会长刘慧勇，谈谈我们国家的发展上是不是需要这么多的金融中心？在北京丽泽金融商务区的条件能不能构成新的金融中心？有请。
刘慧勇：我昨天收到了一个光盘，在家里看了一下，我同意参加这个论坛也是有所考虑的，在这里，在这个位置要建立一个金融商务区，我想有三点理由：现在我们在金融街上，感觉那个地方这几年发展很快，但是空间已经不大了，再往下发展没有地方了，可是金融要发展的空间还是很大，这里要搞一个我觉得不错。
第二点，现在北京无论是CBD也好，还是金融街也好，楼都比较密，环境，绿地少，我看了一下，这里的规划挺多水，环境要做的绿地比较多，而且这个绿地里面有水的环境，可能是个人偏好，比较喜欢水，这个要建起来的话，在北京可能就是后起之秀了，其他的地方没有挖水池子了。
第三点，现在住着由于房改，卖房子，商品房，单位宿舍，原来的保障性住房，那都是集体分房，都禁止了，将来的状态越来越要跟单位脱离的远一点，但是过一天我们会发现，这不一定是很科学的，大家坐在这里要跑很远，计划经济是有很多的罪过的，但是有一点好处是比较科学的，住的还是比较近。
城市交通还是虽然很挤，但是居住远近对休息，时间的节约，整个城市交通的缓解，能源的消耗等等都有很大的节约，将来不会那样了，人们的思想往往是走到一个极端之后往回走，看到另一个矛盾之后就会往回来了，什么福利分房，福利分钱比较好，福利分房顶多是一个单向福利，福利分钱，一年年薪6600万，5500万，一小时多少钱，这个也没有人管吧。不是理由。福利能福利到哪去？将来的居住，我们现在要说吸收七万人，按20平米办公面积计算的话，应该是这样的，我想住的话，人均20平米不够吧，特别是高层一点，这样的生活比较方便，老总都离那么远，职工都离那么远，包括我们的学校，原来教授都住在学校里面，匆匆忙忙开车，再想着怎么讲，不是撞车吗。学校、教师的居住，我们强调科学发展观，现在把房子地开发，赚钱，什么主意都想出来了，自筹、合资盖都可以的。这个将来会走回头路的，所以我觉得第三点，就是这个区域将来可以实现，单位可以在这里住，宽一点的，大户型的，下班了散步回家，而且散步的路还挺漂亮，有喷泉，水。在北京是独一无二的，在世界上也是少见的，上海不知道怎么设计的，但是我觉得一定要超过上海，只有这样的布局，将来就可以发展的，所以我也基于这种思想，还要结合他们的优点吸收其他的，把这个好的也吸收进来，加以确定，我的建议就是强调一定要在水上做文章。这个水是特色，跟CBD、金融街比就比他水多。现在北京的西南自来水可不怎么样，自来水全市是管网，但是从哪先来就从哪先出，酒厂是从东北方向过来的，石景山那一带也可以，水的质量究竟是什么，车我们讲究欧洲标准了。咱们这里的水怎么样，我建议趁着南水北调，来了怎么在这里先用，包括的街头设施有没有水龙头，这个区域要不要按这个，如果不按的话，将来真的建起来，基础设施不铺好，再重新挖路，费事，中国在设计方面的人文观念很薄弱，外国人来可以，照顾好，什么都要想到，包括厕所，亚运村、奥运村等等，中国人管你呢？愿意在哪上都可以，包括地铁，只有上没有下的电梯，我们的设计要加强一些。
主持人：刘会长说的非常的实际，另外很大的时间说到水，大家也都知道，在我们改革开放的前沿地区，珠江三角洲或者港澳地区，水就是财，这个是最最充分的条件，我帮助大家理解一下李会长的观点，水就是财，我们临水这个地区比金融街和CBD水都多。下面有请北京大学房地产研究所所长陈国强老师给我们说说这个区的规划和建设对于这个区的居住市场有什么拉动？从目前的现状来看，金融街和CBD在这两个方面，还是先走了两步，所以我们这个区域即使在这两个方面，空间应该是很大的，有请陈老师讲讲。
陈国强：文豪给了我题目，丽泽金融商务区的规划和建设对未来这个区域的居住投资或者说啊住宅市场会有怎么样的拉动？特别从投资的角度，未来丽泽金融商务区投资价值体现在哪些方面，这也是一个大题目，简单的谈一下自己的观点。
第一个我想FBD的规划和建设，我想对北京固有的城市的格局或者说区位价值有所改变和提升，我们知道最近十多年北京城市发展的格局发生了很多的重大的事件，比如明显的就是90年代的奥运会和去年奥运会，对北京城市格局的发展影响显而易见，过去作为几朝古都，北京城市格局方方正正，故宫是我们城市的中心点或者说他的中轴线这么一个大的布局非常的有特色，随着亚运会、奥运会的举办，我想对于北京城市大的城市格局来说，城市重心北移的特点非常的明显，随着这两个大的体育赛事的举办，对于亚奥区域，或者说奥林匹克中心区域，整个北部区域的区域价值的提升，或者说区域地位的提升是非常的明显的。在新的北京城市发展规划当中，我想大家对北京各方面的主城区的大的功能区域有了认识。
我想可以说北京目前的大的城市格局，北重南轻的格局，大家都看到了，今天我想通过丽泽金融商务区这么一个城市规划的实施，有没有可能在北京城市未来的发展格局当中起到一个平衡北重南轻的格局，我想规划本身的实施，对于南部区域，或者说南城的城市功能的提升，对于南城地区产业城市的提升，特别是增强我们南部区域经济社会发展的能力，或者说发展基础，包括这个区域对于未来资源要素整合能力的提高，这些方面都会潜移默化，或者说产生非常深远的影响，我想这个是对于整体的从城市格局，或者说区位价值的提升拉升的角度，我们很简单的可以去观察，去预测的方面。
第二个角度，我们从目前北京城市不同区位的价值的体现来看，无论是居住的地产还是商务的地产价值体现来看，南城或者说无论是丽泽金融商务区所属的西南吸收区位，包括其他的南城区域，我想价值洼地的特征，或者说这种特点，应该还是到目前为止还是非常明显的。
通过丽泽金融商务区的规划和建设，我想可能对于特定的区域来说，洼地效应，不知道这样说合适不合适，我想可能会体现出非常明显的洼地效应，除了南部区域之外，我们今天会场所属的也是二三环之间，无论是从二手房的价值也好，还是一手房的价值，还是商务项目目前体现的市场价值，具体的项目，我想大家如果有兴趣的话，可以对照，拿我们南城的项目，无论是一手的项目还是二手的项目，还是其他的商务地产的项目比较，很明显的可以看出来，南城具有比较普遍的洼地效应，同样的地段，同样的可比区域，南城的项目，南城的住宅类的项目也好，商务类的项目都好，同样都反映了这么一个特点，也就是说我们南部区域在价值方面还目前处在价值洼地的状态。
对于未来区域，无论是居住类项目的价值提升，还是其他商务地产的项目价值的提升，通过这个洼地效应，我想就可以很明显的体现出填平这个洼地，也可以看成是价值的发现或者说释放的过程，这个是很基本的判断，目前我们整体来看，南城区或者南部地区，或者说其他的无论是东部还是西部、北部区域，可比的区域，他们相近的可比的区域，它的价值目前来说还是体现了比较明显的洼地效应，我想通过这个区域的规划的调整，或者说区域规划的重大变化，对于填平目前的洼地效应，我想可能会非常明显的体现区位价值。
和洼地效应相对应的，我们可以从另外一个角度观察，未来通过这个项目，通过丽泽金融商务区的建设，我们看到，如果到了战略实施完成了2020年，我相信和我们今天看到的CBD也好，金融街也好，还是其他的中关村区域，亚奥区域，本身可以形成比较明显的高地效应，相对于技术的区域，CBD、金融街可以形成五五与其他区域相比的高地效应，这种高地效应体现在城市资源要素的聚合能力，我想这个是非常简单，或者说未来很明确的趋势。
从这个区域未来的发展和规划安排来看，我想集合现在明确的三步走的战略，未来的这个区域可以为我们创造一个新的，对北京城市发展而言，可以形成一个新的，类似于我们今天已经看到的很清楚的，CBD区域，金融街区域，对于城市资源聚合、吸纳的高地效应，体现高地效应的过程当中，也可以跟相关的区域的，区位的住宅市场，无论是目前已经开发的项目还是对于未来即将上市或者即将开发的项目，都可以提供一个很好的价值提升的效应，谢谢大家！
主持人：我对陈所长做一些补充，这个 区域实际上应该从产业的利益上来说，应该是偏西面。CBD和金融街已经呈现了非常显性的特点，这个区域的洼地可能是未来的高地的产业政策和政府对他的扶持，使他有一个很大的增值的空间，下面我们有请新地产的顾问，也是很多项目的顾问，隆重有请华高莱斯的李忠。
李忠：在总部基地没有起来之后，丽泽就已经是丰台区的一号项目了，后来总部基地都跑到前面去了，怎么丽泽就没有发展了，我们有一个意见叫大国崛起，英国崛起有风光，荷兰崛起有风光，就是没有说上一个崛起的国家是不是在历史的舞台，第一件事，我们要把这个事儿看成是强弱攻防战，而不是逐渐替代的过程，在今天的金融区发展过程当中，无论是北京与上海，北京与东京，还有CBD和金融街，不可能有错位经营，大家打的全是全北京给我都不一定够，我从来没有给你留一个让你去错位经营的空间，这是一个理想的对话，事实上每家每户都是我就是一切，一切就是我，首先我们作为攻防战的体系看这个事情，这是我们看这个问题的方法论。
第二，我们说菩萨会因，凡人会果，我们不可能说，为什么这次美国跟四个常任理事国互相之间都谈金融概念，不跟美国谈金融概念，五大国家当中我们唯一没有战略核潜艇的国家，所以我们要分析，为什么一个因素就可以促使这个金融区起来，这个主导的因子，最初的第一动力是我们要研究的，至于后面的事都不是第一。
我们要把一个金融区的兴起看成是一个线而不是一个点，哪些东西是第一要素，哪些东西是第二要素，北京的CBD之所以起来，很多人认为过去的白家庄这一带是3501厂，等等好拆迁，我想说北京比这里好拆迁的地方多了，为什么是这个地方，很重要的是这个地区涉外机构比较浓厚，是北京过去外经贸委搞批文的时候就在那里，而这个就成就了搞外贸的人在这里，这里慢慢的老外多起来了，这个就是涉外的气氛比较浓，这就是我们说的，我们要把这个主因找出来。
甚至很多人说伦敦的金融城，你测算之下职业和居住很平衡，这个可以算出来，只有这两个平衡才可以导致金融城，生活的很好不赚钱，金融中心一样起不来，这就是我们要看成一个线而不是一个点。
第四，任何一个城市或者城区都要先冲着一个原因，才可以来，来了在这里置业，我们现在研究，说这里的办公环境很好，这里的写字楼很便宜，他必须来这里有一个商业的原因，因为我们都知道，写字楼的本质和商务区的本质是一个生产资料，而不是生活治疗，这就如同一切的CBD都是比较堵车，或者停车不方便的地方，便利不是他们来这个地方的原因，而商机才是他们来这里的原因。
第五，在这种情况下，我们要人清楚我们的规划是什么样的，刚才的规划中有一个话叫合理，作为后发的功能区，只有合理是不够的，如果我是文豪的元配夫人，只要合理就可以很好的生活，我现在想把文豪从元配夫人手里抢走的话，只有合理是不够的。这就是我说的这是一个核心问题，你现在不是一个元配，北京已经有CBD了，已经有金融街了，没有法定写清楚一定要留一些东西给你，银行就是这么几家，机构就是这么几家，金融街在西扩，这样的情况下，怎么样吸引人，仅仅合理是不够的，必须要有突出的优点，刚才刘老师说的水就是一个优点，是不是水一定能够成为优点，一定要把这个事儿放大。
在阿姆斯特丹有一个新的CBD，什么样的地方呢？是充斥着运河、水、绿化的地方，他说这之前的都是老牌银行，讲究的是如何更贵，从这以后讲的是绿化银行，更重视环保，节能，更有办公室全空调的，我讲我的绿色营销科技，把一批有着绿色环保的银行集中在这个地方，充斥着非常多的绿化的CBD，他是整个欧洲最先形成的新CBD，也是完全贯彻绿色概念的，水的概念是可以做的，但是做成什么样的文章，让我们的丽泽金融商务区成为一个完全体现两型社会的商务区，其他的都出来了，你再体现你的两型社会，这个站不住脚，作为一个规划、竞争性的手段，是可行的。
下面我要说的是下一个事儿，就是配套。配套我们经常用的一件事儿，经常这么说，我们要打造一个CBD，配套要跟上，这个措词叫跟上，我们可以知道，配套是任何一个区域能成功的必要条件，不是充分的条件，没有必要就起不来，但是不表明有配套就可以起来，我们不要过多的研究是配套带动了金融，这就是最后要说的。
金融是什么，金融是第三产业，是具有依附性的产业，产业兴金融未必兴，但是金融要兴，产业一定要兴，英国和美国，都是由于强势的产业经济带动起来了，而后来新加坡失败了，在强制产业的情况，推出了亚洲货币单位，这样一来，整个的新加坡起来了，随着强势日元的兴起，他推出了世界最大的股市，才有了日本东京的金融中心，现在我们看，东京、纽约和伦敦三个世界级的金融中心，正好横跨我们每个地方八个小时，法兰克福努力了很多年，他始终是欧洲的金融中心，而不是世界的，他委托财富市场研究所做了要求，只有27个因素都具备的时候，金融中心才可以起来，他因为少了几个因素，只是做次中心。
当年的迪拜就是想用做容器的方法把金融中心做起来，但是这次金融危机以来，迪拜迅速的破灭了，当时有经济学家说，在东京和伦敦都容不下法兰克福，更容不下一个迪拜，我们首先要研究金融业在丽泽金融商务区落户的原因是什么，不要过多的从开发商的角度研究，犹如我们的容器好了，才可以起来，这就我说的，谢谢大家！
主持人：谢谢李总，既有现在外面金融城市的例子和成因，也有27个因素，我想在座的开发商会更注重这27个因素是什么，刚才我们嘉宾都说了，要有很大的体量，要盖很好的房子，不管是住的还是办公的，但是我这里面其实到最后能不能成为金融中心，运转的怎么样，最最重要的因素和人群，就是真正的金融机构和客户，今天在位的嘉宾当中，我想凯雷投资的寥总，他们的宣纸一定是国际化的，非常的有一套规范的东西，我们请寥总谈谈这个问题。
寥明：我首先非常同意李总刚才说的观点，上海的政府做了很好的改进，我剪了一个报纸，上海要做一个金融的黄埔军校，我个人感觉，随着金融中心盖了多少房子是其次的，人群的聚集效应应该是更主要的，我可以举一个例子，有一个朋友，在外国生活了20多年，现在想回国工作，太太在二线找一个工作，男人在投行工作，他说我不能去，我在那个地方根本找不到人和我说话。前不久朋友去了纽约，谈了一下，他说到了那边之后，发现再一个水平上，跟他能进行有质量对话的人变得很多。
这里面有一个高端人才怎么拿过来的问题，其实金融街也是一个很好的例子，市场上有一些传闻，当时金融街建的时候，说实话投行的人还是有一些偏见的，因为说纽约是金融中心，并不是说有商业银行和建行就可以了，真正强势的是投行做扭转的工作，刚开始大家都没有当一回事，直到高盛搬进去了，汇丰也搬进去了，高盛怎么搬过去的？金融街里面西城区政府给了一些优惠的条件，首先在设计方面，因为我每年一半给政府，所以高盛进来了之后，这个项目的带动非常的明显，所以有一个很好的连带的效应，如果你真有很好的条件的话，毕竟是成本降低了。刚才大家讲的涉及到绿地，文化生活，我并不知道这个地方在哪？好象是在西南，照片上道路都很宽，这个是非常致命的问题，长安街永远不可能成为一个商业街，你去纽约、伦敦，香港看，所有的商业街都非常窄，这个是做了大量的研究发现了，如果这个街道超过四个车道的话，人就不愿意去马路对面。如果丽泽做这么宽的商业街，非常难聚集人群，看纽约的第五大道等等，都是不宽，大家可以随意的穿行，买东西，如果有地铁、很好的沟通交通的话，这些东西都可以解决。
讲到文化，我为当代MOMA做一个广告，我上个星期去了他们的楼盘，我发现他们有一个电影院，在楼盘里面很罕见，大家都非常喜欢这个东西，现在的CBD，金融街文化商业差一些。我们就四个车道的路，大家很方便，你可以留非常大绿地，这个完全可以借鉴纽约的经验，我个人是在金融领域工作，所以对房地产没有特别的了解。
主持人：谢谢寥总，刚才刘老师讲到一个行长在商务中心街道上散步，很显然寥总是很显然的在纽约、伦敦、法兰克福散步的人，他说的很多东西确实值得我们做这个区域建设的人思考，他提到了一些特别重要，特别直接的一些话题，就是人群的聚集特别重要，做这个事情的人来了，这个事情才有可确保的开端，还有风向标机构的，比如说高盛这个事情，最活跃，最具有风向标的机构，会使我们的目标做起来事半功倍，金融街当初如何成功的演艺了高盛故事，其实是很具体的事情，刚才跟我们李总，我们沟通的时候说了，一些政策上的优惠也是比较重要的，但是政策的优惠你并不是终极玩家，你优惠了是不是金融街可以再优惠，这个措施的使用上和应用上还是要综合考虑的。邱总是丰台丽泽金融商务区开发建设指挥部办公室主任，刚才大家的观点，有一些充满了希望，还有一些疑问，还有建议，这个时候建议邱总可以有一个承上启下的，因为政府部门对这个地方有很自动的规划、想法和目标，能不能请邱主任谈谈这个商务区发展的现状和规划的远景，有利于我们下面的嘉宾再来发言和评论。
邱明：我把丽泽现在的情况跟在座的专家和朋友们做一个介绍，刚才前几位专家提到了丽泽的情况，可能有一些朋友不是很了解，就在北京的西二三环中间，东起菜户营桥，西到丽泽桥，南北分布，一共是5.25平方公里，也是目前三环内 最后一块待开发的区域。5.25什么概念呢？提到金融中心区，可以做一个比较，正在建设过程当中的，阿联酋和迪拜1.1平方公里，国内的上海陆家嘴也很小，丽泽这个区域有四条地铁，10号线直接连通中关村西区，14号线到北京的新南站，到天津只需要28分钟，还连通了CBD，16号线直接到金融街，北联到奥运的普通民区，这个区域也是目前北京重点规划的区域，在这个区域建设用地和绿地的比例是1：1，有两平方公里的绿地，未来的建设会有开放式的绿地，而且这个区域还有两个河流，莲花河上游都是莲花池，老北京人都知道，先有莲花池后有北京城，现在我们要打造成高端的金融中心，按照市委市政府发布的文件，作为新兴经济区的打造，我们目前正在做一个重要的工作，对这个区域的规划进行调整，在去年的10月7日，面向全球征集城市设计方案，通过这个方案来打造这个区域的合理的、科学的，而且是现代化的金融中心，现在已经得到了几家公司提供的方案，现在正在北京展示。
大家确实对这个区域非常关心，从我们丰台区政府丽泽开发办，希望通过这个机会，让更多的专家、业内人士来提出有专业性的意见，就像刚才寥总提到的，有一些好的设计，是不是符合金融中心的需求，我们也会充分的考虑，把丽泽路放在地下解决，形成地面的广场，符合金融人士他们的思维方式和生活习惯，在工作之余在这个区域里面放松，既可以在这里工作，休闲，也能够在这个区域进行居住，住宅的比例实际上是解决了在这个区域办公的，金融白领居住的问题，这个区域可以有相对独立的需求，这个区域的生态环境我们也在进行悒悒不的打造，河流作为我们区域的特色进行打造，实现这个区域的为金融人士享受，聚水生财，这两条河流正在做相应的规划，而且把这个绿地也融入到商务区内部，实现了在这个区域内有公共的绿廊，使这个区域真正的成为生态的商务区。打造成一个京城不夜城，应该说市里面的领导对丽泽的发展非常关注，我们这次规划成果展，第一天他们也到了展览的现场，我们也正在按照市里的领导，各部门的意见，金融机构的意见准备将设计方案进行综合。
同时市政府专门下发了支持丽泽加快建设的意见，在今年三月份下发的，我们也正在按照这个政策来加强丽泽的开发建设，今天借这个机会简单的介绍了一下情况，感谢在座的专家、媒体朋友一直以来对丽泽的关心关注和支持，希望大家一如既往的支持丽泽。
主持人：我们看到了政府的重视，也看到了主导这件事情有关部门对各方面的意见的重视，这也是一个非常非常好的事情，尊重各方面的客观的条件，也尊重各个机构，各个方面的意见。另外还有一个，像李忠说的，在北京大家仅仅有一个规划和定位，但是从中国的国家战略角度来说，实际上中国并没有形成非常清晰的金融产业格局的框架，有的只是先发的优势，上海也好，其他地方也好，所以中国要成为经济大国，自然要成为金融大国，所以这里面可做的文章还是很大的。下面有请伍兹贝格规划设计师的董事，也是丽泽金融商务区规划设计的主设计师翁洁女士谈谈，我们大家听听规划设计方案。
翁洁：刚才像寥总提到的这些，高效的话，本身是一个土地的高效，还有交通方面高效，更人性化的设计，这个题目叫金融商务区，光有金融肯定是不够的，肯定是综合的相依托的综合产业的组成，所以我们希望打造一个通过24小时活力的集金融、商务、居住、商业为一体的这样一个区域，创造更有人性化的生活环境，包括我们所提出来的双中心，两环，两轴，这样大的广场和大的尺度的建筑的对比，还有人性化细小的空间，人对户型的同廊，创造一个好的环境，最后还有生态的可持续发展这块，也是我们设计的一个重点，包括绿化、水，人怎么样如何更亲水，更好的使我们的景观资源渗透到环境里面，形成和环境的通廊，还有交通下沉，使人和车流没有冲突，今天我也带来了一个短片，就是规划展览馆开展第一天和市长去看的短片，可能给大家一个认识。
主持人：我们下面有请在区域定位还有房地产整个运营方面都非常有经验的顾问公司按照高策顾问的车总谈谈金融及相关产业价值整合的话题。
车轮：各位下午好，刚才李忠先生提出了一些看法，为我们项目提出了一些需要思考的解决问题，比如说我们的项目将会面临激烈的竞争，同时要寻找项目的差异化越来越困难了，这都是非常有意义帮助我们项目发展的建议。
我同意一点，在现在的世界上，是高度复杂，高度多元化的世界，但是同时又是一个高度程式化的世界，我们很难通过一个简单的点获得你要的，若干年前比尔盖茨通过一个简单的系统把公司做起来，我想从今天开始一家IT公司想做起来，很难有重大的发展，同时我们也看到，微软在过去的很多年中，他有很多的产品，或者是提供的服务，单点来看，都不一定是很好的，都是学来的，但是他整体组合起来，却成为了非常强大的，或者别人很难与他抗争或者竞争的，这就是我们想说的，我们今天来看丽泽商务区的项目，我们想到的很多局部的点都不新鲜，无论是刚才说的水还是区位价值，从单点来说，都不新鲜，从金融的角度来说，更不新鲜，无论是北京、上海，更多的城市都想搞金融，在北京这里边，我们知道很多人都是想，这也不新鲜。
怎么办呢？这不意味着我们丽泽不可以做，从我的看法看，他同样可以寻找到有利的点，我们可以通过组合的策略，帮助我们的项目获取竞争价值。
我的看法是几点，第一点，这个项目存在是有道理的，比如说区位是很重要的价值，如果我们谈的丽泽金融商务区，不是在紧邻二三环的区域，可能靠望京的区域，就没有办法做商务区，正因为靠近我们的金融街，考虑我们城市的核心，所以它是具有区位价值的，尤其今天在CBD还是金融街都非常的拥挤的今天，未来无论是在CBD或者金融街都没有足够多的体量的项目可以发展，所以说我们这个项目他所处在非常靠近市中心的位置，并且有这么大的体量开发，是有价值的。
第二，如同前面的孙飞老师讲的，我们认为价值的发挥，还是要有差异化，尽管差异化很不容易，但是还要做差异化，如果没有差异化就更死定了，我们要思考，北京的金融会是什么样的金融，我们简单说香港、上海来看，可能香港是一个面向国际化的，全球化的，尽管可能没有形成全球三大功能之一，但是香港已经是全球重要的金融中心，它有非常好的机制和环境，人才，这些都没有办法比拟的。
上海是一个市场，北京呢？她的确是一个管理、控制、甚至合作的东西，很简单的例子，北京的金融机构，我们知道中国最大的金融机构，除了平安保险之外，总部都在北京，再加上中国这么一个特别国家的情况，使得很多的机构，制高点都设置在北京。所以说我们对于丽泽的思考，我们怎么样发展，我们去做大量的市场的东西，最前沿的东西，但是我们也许应该结合监督，甚至机构间的合作，获取第一线的政策面的知识，方方面面的，这个角度围绕我们发表金融方面的。
第三点就是产业链，或者与金融相关的价值链，包括人才聚集的能力很重要，我们是想，我们对于丽泽的金融发展的话，我们的差异化，可能要结合北京的定位寻找自己的差异化，在北京来看，他也要寻求差异化，可能不在CBD聚集，我要吸引外资，我想他更不能跟四个后台比，我要成为后台服务，这样就把它的价值降低了，商业银行为核心，衍生出来的投资金融业务和相关机构，我们还有很多更加延伸的相关服务，是值得我们发掘的，比如说信息服务，高科技审计事务所等等，包括路透等等这些机构，都是紧密围绕金融进行的衍生的服务，我们可以更多的研究，但是我想说的是我们应该把我们的眼光扩展开一些，我们还有很多的空间可以寻找，但是也许我们不仅仅是投资银行在里面，但是我们可以凭借我们的位置，我们的地位，我们可以吸引很多人围绕金融的行业进来。同时又了这些东西以后，也会聚集这个区域的商业价值。
第四，区域价值发挥很重要，我们应该看到丽泽金融商务区，我们看到建设规划中有很多得天独厚的条件，这里面不再说了，我认为这是一个价值。如同华尔街，可能我们都说它是金融核心，但是今天的华尔街已经没有太多的金融机构了，尤其是911发生之后，有的可能搬到了新泽西，我相信更宽松的办公环境，或者说更优越的自然环境，是现代企业发展有价值的方向，不能说因为街道很狭窄，华尔街街道狭窄是多年来发展过来的，我们今天有条件扩充，获取一个更生态，更优美，更人性化的，吸引人才的区域的打造，为什么不做，我相信所有的大企业都会认可它的价值。诸有此类我们区域内部可以挖掘这样的价值。
结合前面说的几点，我想说我们对这个项目的发展，或者说成功，提供价值策略，一定应该是一个整合的策略。谢谢！
主持人：谢谢车总，车总提到了整合的策略，其实从商务区来说，我们具备了这样的能力，北京是最有资源的整合能力，整合这个事情是可以做好和实现的，现在我们把嘉宾发言从很多具体的方面往回拉一下，我们有请北京社科院经济研究所所长赵弘，请他谈谈如何加快这个区域发展建设。
赵弘：谢谢主持人，很高兴参加丽泽金融商务区的论坛。因为我们最早参与、主持了丽泽金融商务区的定位，这是在两年以前，我们做了第一个课题。今天准备谈三个观点，为我们丽泽商务区的发展，在宏观层面上谈，以及在今后如何发展。
第一个是建设丽泽商务区，顺应北京经济发展大势，在首都发展中地位突出；第三，丽泽金融商务区的优势和挑战；加快推进丽泽金融商务区建设的几点思考。
第一，建设丽泽商务区顺应了北京经济发展的大势，在首都经济发展中地位突出。北京的发展必须和国家的发展大势切合，而丽泽的发展必须和北京的发展大势切合，从北京来看，未来的基本的定位，特别是经济方面的定位可以简单的做一个概括，我们中国30年来的发展，下一步向哪里去，我认为中国制造大国的地位不可能在这个水平上维持下去，必须向创新强国转型，大家知道，三十年来，珠三角为代表的地区，主要承继全球制造业的转移，在这个环境中，我们得到了发展，但是也付出了很大的代价，现在我们有210多种产品，在世界上产量第一，但是多数处于全球价值链和产业链的低端环节，简单说一下，比如说我们在国际市场上销售的芭比娃娃，销售10美元，涉及品牌和售后服务拿走8美元，海关进口只有两美元，在这两美元当中，一些个别原材料运输费用占到1.65美元，真正留给东莞制造商的价格只有0.35美元，再比如说耐克，一双300美元的耐克鞋，我们的生产价格只有10美元，这样的全球的分工地位使得我们的资源消耗很大，而且我们劳动力成本的优势正在加速减弱，我们的环境压力很大，很多河流、湖泊污染，尤其是越来越多的贸易摩擦，使得中国在这么一个低水平上的制造，很难再持续下去。
从全球来看，产业转移，已经越来越向高端推行，从20世纪50年代，美国将钢铁、纺织转向日本、西德。60年代的时候他们又把新附加性行业转向其他的国家，最近可以看到，低端转移基本上停止了，或者减弱了，开始进入下一轮的高端转移，有两层意思，第一层意思就是生产型服务业开始向以中国为代表的这样的更具有优势的城市和国家转移。第二，很多的跨国公司为了在全球拥有更多的资源配置能力，把一些地区总部向中国转移，我们知道要改变中国这么低端大国的地位，北京要发挥什么样的作用，我认为最核心的是要发挥创新的作用，要把创新作为北京未来发展的一个基本定位。未来北京要承接高端转移的聚集地，要成为承接全球跨国公司地区总部和高端服务业，包括金融在内的这样的一个承接地的角色。
另一方面我们看到，中国越来越强大了，现在已经成为全球除了美、日之外的第三个经济体，从全球经济来看，一个经济体既在于经济总量，又在于他拥有的跨国公司的数量，现在全球经济是在跨国公司控制下的经济，大家看到08年世界500强，欧盟有168家，美国153家，美国64家，中国26家，前十大经济体占到全球500强的82.2%，同时可以看到，经济越发达的国家，世界500强的数越多，而中国26家是在最近几年快速成长起来的，这就说明中国越来越多的企业要进入世界500强，而这样的企业要走向世界，甚至要在国内、区域之间实现他的布局，需要的资源是非常巨大的，而且是高端的，这样的资源在哪？我认为就在北京、上海，等等这些中心城市。
也就是说这些企业要走向世界，第一步必须走向北京，总部进入北京，进入上海，进入广州、深圳，这样的中心城市是企业走出去的重要的条件，只有在这个城市才有更多的金融、会计、法律、咨询等等服务业提供，满足他的需求。
所以北京未来的发展另一个定位就是要成为全国，大企业集团的总部的大本营。从2007年我国直接对外投资增长了9倍，现在联想、华为，海尔以总部基地经济模式走出去了，总部在北京，但是生产基地已经遍布全球了。
这样一个基本判断，表明了北京未来他的经济是高端经济，首都经济的核心是要生产具有全球支配力的经济，北京的经济不在于生产多少，不在于GDP总量多大，而在于它对于全球资源的配制能力有多少，对全球资源配制能力是多少，对于区域经济的服务能力有多少？所以从这个意义上讲，从世界制造工厂转向创新强国，为北京经济发展提供了基本的大背景。我们今天谈的丽泽商务区要和这个大背景切合。
第二，金融业是北京发展的支柱产业，在北京实现这两个定位的过程中，地位非常重要，这两年争议比较多的，就是上海建设国际金融中心，北京提出了建设具有世界影响力的中心城市，很多人在争议之中总认为上海理所当然的会成为金融中心，北京不应该提，或者是不是具备条件，这些问题在与北京发展金融方面一直低调，发展经济方面也一直低调，也就是北京的总体规划当中，四个定位没有一个具体的功能，过去我们对经济的理解过于狭隘，当时的理解认为经济就是工业，北京不能发展工业，或者不能大规模的发展工业的制造环节，因此就不能发展经济，这是错误的理解，今天的经济已经在制造业变化了形势，越来越多的以总部经济存在，高端环节在北京，但是生产制造可以和周边的区域连接起来，或者更有优势欠发达地区
北京的服务业很发达，金融业都是经济的范畴，误认为北京不搞经济，或者不是经济中心，是不恰当的，简单做一个比较，大家看一下，北京现在有各种金融机构677家，上海是604家。2007年，上海的金融增加值略高于北京。到了2008年北京反而超过了上海，北京又高于上海几十亿。
也就是说这两个城市，都成为了金融中心完全没有必要大惊小怪，都具备条件了，这两个城市的定位有差异，大家看到，北京的定位，主要在于银行业很发达，尤其是银行的总部很发达，而上海在于它的金融市场很发达，比如说北京的金融总部比较多，控制力比较强，金融街就有中国银行，中国工商银行，建设银行11家全国性的银行总部，金融街控制的金融资产占全国金融资产的70%，控制着全国90%以上的信贷资金。北京有国家级的金融企业总部63家，占全国的80%以上。北京的金融业服务、辐射全国，北京金融业的国际化程度也比较高，有150多家外资银行。与北京相比，上海的金融业也很有特点，上海金融业业务丰富，金融市场发达，08年通过资本市场筹资3294.9亿元，证券及其金融衍生产品很发达，上海开放程度比较高，国际金融中心的特色比较明显。上海金融业是服务于区域经济，服务于长三角的大板块经济为主要业务范围，而北京市服务全国，更多的是服务于他的区域经济，这三个特点和北京的三个特点是不一样的，而且中国地域这么辽阔，人口这么众多，仅仅在欧洲就有这么几个金融中心。
三，建设丽泽金融商务区对推动京西南地区的经济发展具有积极的作用。我们知道北京这几年的发展确实出现了区域不平衡，北京的城市重心不断的向东、北偏移，由于西南地区原来的矿区比较多，农业区比较多，因此这些区在历年的发展当中，与北京的平均水平拉开了差距，我们去年的研究表明，西南五区，包括丰台、大兴，房山、门头沟和石景山五个区，面积占北京的1/3，人口占1/4，但是GDP总量占1/8，这几个数据可以看出来，西南区域确实有落后，怎么改变？一些重大的规划，重大的项目要设在这些区域，丽泽金融商务区的发展不仅对丰台有利，对于改变西南地区经济薄弱的大格局都具有重要的意义。
前面三点说明丽泽商务区发展成以金融为主导的金融商务区，无论从北京区域发展还是整个北京服务于全国都具有积极的作用。
第二，丽泽金融商务区的优势和条件，近邻金融街，可以接受金融街的辐射，转移，现在在某种程度上进行一定的替代，在金融街西扩成本比较高，东边已经饱和，在这种情况下，作为接应区域非常容易实现。另外这个区域由于很好的空间资源，是在北京二三环之内唯一一块成片的大规模的可开发区域；第三，丽泽商务区这个定位，这个发展的思路很快得到区域的区政府的认可，丰台区积极推进，正好北京市正好推动北京市经济发展意见，这是对丽泽商务区非常难得的机遇。
但是我们也要看到，丽泽商务区的发展也面临很多的挑战，第一个就是处在建设初期，商务区的形象有待于提升，美誉度，知名度，区域品牌，远远不能与CBD、金融街，海淀园来比，所以这个影响力还有待与提高。
第二个挑战，面临着北京市其他一些商务区在定位、资源方面的一些竞争，金融街在西扩，总部基地又搞了一个金融港，石景山这个区域我们去年研究了之后，正在酝酿建设京西商务区，大概有30-40平方公里的空间，首钢搬出去以后，把永定河很好的治理，在永定河两岸建成大型的综合商务区，可能将来和丽泽也是一个竞争的关系。
第三，今后的发展，因为我们搞战略研究的，不是高房地产具体的研究，所以具体的内容留给专家们研讨，第一单就是定位，刚才很多专家谈到了，丽泽商务区的定位，我认为要立足于高端，因为丽泽作为一个大型商务区，它是比CBD晚15年左右，我们CBD已经有10多年的开发时间了，丽泽真正开发起来恐怕还要过两三年，这个从时间上算差15到20年的时间，所以我们的定位要更高，将来要成为以金融为主导的现代服务业和总部经济重要的聚集区，要成为推动北京经济发展的新的增长点和产业升级的新的动力，要成为北京国际性大都市的新的地标。
规划方面，更要体现后现代城市的特点，今天的曼哈顿实际上并不是我们所追求的未来的目标，它是在工业化时代所形成的钢筋、水泥森林，这里面太多的建筑，太少的绿色空间，我们后现代，更要体现绿色化、生态化，要体现人与自然的和谐，产业与环境的和谐，所以今天看到地产商提出了一些规划是比较好的，更加强调生态、人与自然的和谐等等。
丽泽的发展要把品牌打响，包括今天的论坛，目标也在于提升我们丽泽的知名度和美誉度。只有品牌打响了，才能吸引更多的投资商投资，才能带动产业的发展，因为今天的经济发展主要是市场主导下的发展，政府能够做的就是进行规划和品牌的打造。而真的投资商来自于市场。所以我认为现在丽泽有很好的起步，纳入了北京市的规划，而且丰台区和北京市都很重视，相信未来会有很好的发展。
主持人：谢谢赵所长，赵所长把这个问题阐述以后，我们才知道，原来丽泽的区域定位和发展，是和北京乃至整个国家的产业定位发展是相辅相成的。这些规划还是要靠区域开发的企业实现的，下面请北京金泰房地产开发有限责任公司副总经理支现伟先生谈谈金泰地产立足于这个区域，对这个区域的定位认识和战略？
支现伟：刚才各位专家已经从宏观的角度和战略的角度对这个区域进行了非常深入的分析，尤其是在房地产各个行业，各个区域，从世界范围到北京范围，非常深入的探讨，既有规划的设计单位，也有政府对这个区域进行详细、深入的探讨和分析，金泰地产03年进入丽泽核心商务区，我想今天从微观的角度，包括金泰地产想在这个区域做什么跟大家沟通一下。金泰地产和丽泽商务区不解的渊源，另外金泰地产还想做什么，还有为这个区域的建设提一些建议。
金泰地产在丰台丽泽商务区，应该说我们和丽泽商务区共同发展来看，最早其实没有金融的概念，花了将近上百万的资金也专门请了北京市社科院对这个区域做了全方位的研究，也给区里面提供了一些建议，丽泽商务区提出了十多年了，走向金融的道路，金泰地产也做出了应有的贡献，另外这个区域到现在为止，真正扎根在这里的金泰地产应该是唯一一个总部在丽泽商务区的专业地产商。
之所以我们要扎根这个地区，有两个想法，第一，从刚才李总讲的丽泽商务区是价值洼地，我们非常赞同这个说法，包括我们在外部发展的时候，之所以这样就是对这个区域的价值认识，用我们营销的话，就是关注价值洼地的开发这么一个专业地产商。
针对这个区域，我们想下一步介绍的就是在丽泽商务区，除了住宅以外，做一个规模比较大，而且影响力比较深的一个综合的商业小的区域，我们成为不了，或者不想成为整个丽泽商务区中心地带的标志。
我们从前期的研究选择了A14地块，是在河的东边，也许会跟这次的整体规划进行调整，这个是22万平米，有180米高的标志性建筑，这样一个综合建筑，包括五星级酒店，投资25亿，我们的开发周期是四年，如果这个地块的性质现在定下来了，我们的资金准备，包括规划设计都已经进入了一定的程序，马上就可以启动，说到这里，我想谈谈对这个区域的认识。
为什么十年没有启动？我刚才听了很多的因素，我想有两个重要的因素，丰台区它整个北京市首都功能定位中的位置，为什么CBD发展起来了，金融街发展起来了，丽泽商务区没有发展起来，刚才李总谈了核心的因素，一个是涉外，一个是央行在那，他的核心竞争因素在哪，现在是一个非常好的时机，从丰台的面积，丰台未开发面积40平方公里，是东城区和崇文区加在一起的面积，所以在朝阳、海淀以各自的优势充分发挥的基础上，北京的目光肯定要盯着这里，刘淇书记也好，郭市长也好，他们最近陆续的去丽泽商务区看。
北京第二机场，刚才各位专家都没有提到，第二机场的选址基本是在大兴，而大兴和丰台的位置，和顺义和朝阳区间的位置，这种关联大家可以想象一下，这两个是非常潜在的，一个是已经有了，一个是非常潜在的，势必会拉动丽泽商务区走向快速的发展，而不会居于前十年的发展情况。
在15号新闻发布会上，金泰集团在这个区域这么多年，对人文、各种难题认识的非常深刻，现在为止，我们是认识非常深刻的一个企业，所以我想在政府主导的基础上，还不能忽略市场的因素和民间的因素，也就是说还是要按照市场规则来做，这个政府怎么样主导，给大家一个明确的方向，这是很重要的因素。
任何区域的启动都有一个以点盖面，示范先行的特点，A14地块或者另外一块地，在这个地上立起商业项目，以我们对项目的了解，资金到位，很快就可以进入实施阶段的事情，现在整个时间都无法匹配，在这方面，应该有一个重点的突破，整体的设计还是要重点突破，整个区域要一下子建起来，非常难，不管是金泰地产，还是大连万达，或者其他的具有实力的地产商也好，先做出来，大家要感到这个地方的价值，从而带动这个地方的价值。谢谢！
主持人：谢谢您，下面有请民生银行的董总谈一下。
董继勇：关于丽泽金融商务区大家都说了很多了，规划、开发、建设等方面都说了，我想从金融机构的角度谈一下对丽泽商务区的看法。
我们的金融商务区以后要发展成什么样是比较好的状态，或者说在于金融机构的眼里什么样的金融商务区才是好的，我想从这个角度谈一下想法。
应该说北京市政府决定开发这么一个商务区，作为金融机构来说是比较兴奋，比较感兴趣的一个事儿，我们对丽泽金融商务区也是充满了期待。
具体来说，一个好的商务区应该有这么几个条件，第一个是机构与民营企业产品经济效益的地方，这里面有很多的金融机构在里面，商业银行，投资银行，还包括证券、保险。还有与金融有关的关联的东西，包括车总说的，包括审计的，会计，一些信息服务商，这样的金融机构相关的产业在里面，这里面可能是大家觉得比较重要的，第二个，这个园区的功能要求多样化，要有商务办公，还有金融培训、会议、会展，还有餐饮等其他的功能，甚至包括文化。前面也有专家说了，这些都是必要的，但是不一定单独的条件。第三个金融商务区的基础设施要完全，自然环境也要好，前面的都说了；第四个是人文环境要好，涉外的气氛要比较浓；第五个这个区域的商务成本要低，如果丽泽商务区作为新的金融区，商务成本比金融街还要高的话，竞争的压力就会非常大，现在不管是哪家金融机构，都比较重视商务成本的问题，我们也观察到有很多的金融机构，二线部门都在往低成本区域外迁，比如说一些运营支持，比如说科技部门，包括数据备份部门，这些部门可以迁到商业成本比较低的地方去。因此我们丽泽商务区在一定的阶段，商务成本应该是有比较优势的；第六，这个金融区应该有它的特色的功能，或者叫特色市场，怎么说呢由于现在我们观察我们国家的金融业的发展，改革开放到现在三十年，浸种市场和金融体系，我们看到股票交易所，期权交易所，期货交易所，包括黄金、外汇、货币，有形的市场都名花有主了，如果我们现在成立一个新的商务区的话，是不是要建设一些有形的市场，包括场内交易或者场外交易的市场，这些市场一方面有政策的推动，另一方面还是要靠一种规划。
我们要观察到现在有一些地方，比如说区域的金融中心，区域的业务中心，比如说我建立一个区域的票据交换中心，如果有这么一个具体的地方，如果说丽泽商务区有很多的商业银行或者其他的机构票据部都在这里，自然而然的长期下去就会形成一个票据交换中心，是不是可以发展成为北京个贷中心，或者全国的信用卡中心，都是可以考虑的事情。作为一个金融区来说，如果像前面嘉宾说的，不要作为一个容器的话，他们一定要有自己的特色的东西。
最后一点，我认为作为新建的金融区的话，还是要有政策的推动，这个政策既包括金融政策，比如说一些金融创新的政策，是不是放在这个区里面，金融试点，北京的创新，然后还有一些金融人才的政策，也非常重要，现在对金融人才的争夺，某种意义上是对金融机构的争夺，总体来看，作为新的金融区的建设，我认为还是一个比较长期的过程，这里面有政策的推入和市场选择的结果。谢谢！
主持人：谢谢董总，他讲的有一个特点，值得我们区域做规划，做政府部门下去找他聊聊，讲的非常好，非常具体。我们在北京，这个行业要金融，那个行业要金融，但是其实有一个特别特别重要的行业，最要金融，就是房地产业，所以我们今天有一个机构，基强联行的吕总，他们在这方面体会非常深，对金融很了解，对房地产更了解，尤其像寥明说的，在投资银行方面，我们将来针对的类别、金融机构非常的熟悉，他对于房地产和金融的结合非常的熟悉，希望他能够提出一些非常好的建议。
吕行：谢谢豪哥，今天的会议非常好，就像我平常和朋友一块唱歌一样，我五音不全，到最后一个唱的时候，大家可能都不在了，我就可以按照自己的想法和理解跟大家沟通一下。是这样的。今天来讲的是丽泽金融商务区，我来之前做了一些关于市场的调查，我们做了一个规划要一主一辅，三星四后台，我发现只有丽泽商务区没有做出明确的定位，大家说到丽泽的时候概念性不强，这个是有历史的原因，我给自己一个简单的理论阐述一下，我们做了几个规划，第一个是年轻，第二个是控制节奏，第三便捷。年轻如果世界在发展，中国一定是支柱性的国家，对中国来说，能够起到金融中心的有几个城市，只有北京和上海，为什么大家不提到深圳和广州，因为他不具备那个先决条件，刚才陈总说到上海做远东交易中心，我相信北京肯定是央企，大型的机构做总部性的定位，作为跨国公司要在世界各国发展，首先要选择一个城市，包括天津、石家庄一些企业都把总部往北京迁。
作为北京来说，现在我们提到一个丽泽金融商务区就会跟金融街和CBD比，我觉得不能这么简单的对比，因为金融街也好，发展到现在已经有十四五年了，再过十四五年如何，还有空间吗？十年以后，二十年之后呢？不断的发生的变化是什么样的产品，我们现在还会在一个办公楼里面吗？世界都在变，谁也不了解，我一直认为，如果我们大家看一下，金融中心你可以从香港得到一个非常清晰的断代史，香港从五六十年代到现在有不同的核心中心，我们看到现在已经完全落后了，没有空间了，怎么办，只能开发一个新的，丽泽金融商务区可以抓住这个机会。
很多的时候大家一起提到，我们一般来说，无论什么行业都离不开三要素，人，有人才会有事儿，要人做这些事儿，然后用多少钱做这些事，如果都具备了就可以定性了，现在中国人才的储备是非常到位的，而且作为金融街、CBD也培养出了大量的金融从业人员。另外我们要干这个事儿，要政府支持，这个龙头的发展和政府的财政导向是密不可分的，如果政府不支持，就没有这个机会，现在政府提出了一主一辅三星四后台，离市中心最近的就是丽泽金融商务区，现在我们压做一些什么事情，刚才我听了各位的想法，我个人认为现在大家比较介意的是未来三十年丽泽金融商务区是什么概念！如果我现在跟我的孩子说你以后要上清华，有一点太远了，整个大的开发规划是一步步的开发出来的，我们现在定位为某一种概念性的产品，某一个定位，我觉得应该给他更广阔的平台，给更多的投资者进来，中国从改革开放到现在已经经过了三十年的历史，之前中国经历了财富积累的过程，现在第一代房地产开发企业最好的就是万科，盖了房子卖掉，中国目前为止没有任何一家商务地产开发企业作为商业地产的品牌，比如说万达在06年出现了一次资金链的问题，迫不得已把下面的一些物业卖了，现在的契机我认为已经产生了，现在很多的国内的相关企业在谈信托基金，无外乎政府就是一个导向的过程，我们在2008年的10月份做了一个金融投资会，大量的RITTS认为中国的市场有很多的机会，大家都想未来这个时间怎么引导他们投入到这个市场里面，我刚才把投资这块打了一个括号，如果在这个区域里面引进了投资者，他套利走了是未来接盘的使用者的预期，像大量的金融的流失或者货币的流失不是丰台区政府要见到的。
刚才大家提到很多，环保，可再生等等，还有一个跟大家说的就是金融创新这块，我相信我们现在所谓打造丽泽金融商务区，必须要了解金融，金融可能在上世纪初是银行，七十年代是投行，现在大家要考虑一下，高度深什么样的机构能够在变革当中取代银行，或者说投行。
还有我们做房地产投资的，我们会帮一些企业做长期战略发展的规划，包括协助一些大型的金融机构在中国做房地产投资，我们发现2008年奥运会之后，整个北京的品牌形象已经树立了，现在我们接触的保险机构，金融机构，各地的商业银行，甚至一些大型的私人企业，国营企业，都想把总部设在北京，以前我们租一个办公楼，现在我希望有一个公共的办公楼，他找这些楼我们推荐过很多，就在离长安街二号线的旁边，位置非常的不错，交通便利，他就是不去，传统意义上他认为南就是不好的，丽泽金融商务区首先要从这个角度改变他们的观点，希望所有的专家一提到丽泽就是给你一个希望，发展的前景，而市场的需求真的存在。这个区域市场是一个空白点，怎么样引导大量的需求在丽泽金融商务区投资，这个是重要的，大家之前发展金融街CBD的时候是没有钱，剩下的是政府导向的问题，而且现在金融创新的问题，无论是RITTS还是房地产都是基金都可以做。
主持人：刚才提到了一个，先前有一个嘉宾提到了这个问题，要解决丽泽原来的印象问题，还是要整个丽泽区的品牌，因为他企业进来考虑的因素更为复杂，整个区域的高度和品牌很重要，还有一个，刚才吕总提到一个很重要的观点，我们做区域规划的时候，有一个前瞻性的能力，你是做金融的定位，但是不能说现在有什么样的金融机构，把目光都集中在他们的身上，商业银行有了，监管机构有了，投资银行也有了，但是只是金融行业发展到目前的生态的状态，金融行业从这次海啸以后，它有重大拐点和变化，这个使整个行业本身发生重大的变化，这个时刻怎么样认识在未来一段时间金融行业变出来比较创新的机构，或者有实力的机构的发展趋势，还是需要有一个前瞻性的判断，这个提法是很有意思的。下面有请丰台综合投资公司C9项目部总经理于久，从实操角度谈在集体土地进行大规模区域开发的注意事项。
于久：C9一期的住宅是28万平米，公建在20万左右，是用来安排整个丽泽金融商务区五平方公里原来的农民，劳动力的安置，农民的回迁的项目，按照目前国家的政策，我解释一下丽泽商务区，原来是执行北京市七号文的一个项目，这个项目要求解决三个问题，一个是农民上楼，一个是劳动力安置，一个是实现大面积的绿化，148号文之后，在这个区域的开发，依然还是要实现三大任务，为了加快整个丽泽金融商务区的建设，要求先启动回迁房的建设和安置劳动力的公建物业。地块叫C9，在丽泽桥的西南角，可能大家都会东方家园建材城，就在东方家园的正西，这个地块是将来的14号线和10号地铁线的交汇点，所以还肩负着地铁站沿线的经济带的作品。
在经过这段时间的工作以后，刚才谈到了，因为前面的发言没有听到，董先生说了关心商务成本，吕先生谈到关于投资思路，我觉得其实作为政府领导或者决策人应该考虑这两方面的问题，第一个作为这个区域来讲，它有农民回迁上楼，劳动力安置，按照148号文来说，现在用实物补偿的方式，用什么样的方式补偿没有说明，现在如果这么做，大概整个的商务区，一共要有61万回迁的面积，所有的民居房按照去年年底来算，需要61万，里面没有预算机械增长口；第二，劳动力，按照目前规委或者说有关部门认定的，一个劳动力用地面积50平米，给你1.2的容积率，养活一个劳动力大概需要60平米的建筑面积，这些如何都合到我们的土地成本上，就刚才董先生说的，他的商务成本会很高，这样就势必给想进入但是又觉得商务成本高带来了疑惑。
在这个土地上开发，恐怕真的从政策层面，和整个政府投资指导上，应该有一个变革，目前我感觉采取的办法还是我拆，拆完了之后，我再来卖，基本是过去的传统的地产模式的运行模式。就给这个地区的开发带来了资金压力，以及利益分配的压力，都集中在这个地方。有时候做起来很难，在这种情况下，也有人提的比较简单，提高容积率，但是如果这个区域都成为混凝土的话，恐怕从环境上讲，对今后所谓的人们对生活环境，工作环境的品质要求上讲，单纯的提高容积率不不是一个解决办法，这样就产生了刚才吕先生说的，特别有启发，所谓的投资思路的问题。如何把解决农民回迁，劳动力安置，以及绿化这些成本不完全去摊到地产开发商身上，或者是投资者身上，怎么解决这个事儿，我觉得真是应该在政府各个有关部门，从政策上好好的研究一下，我们感觉现在做的非常的困难，包括给老百姓做回迁楼，但是在安置劳动力、拆迁费上谈的很艰苦，这里面有一个实操过程中如何去不能说教育，如何引导农民，把长远的利益和眼前的利益结合起来。实际上现在依然是这样，特别是很简单的例子，这个区域的农民基本靠瓦片经济生活的，每年作为村集体经济给他的分配只占他真正的年总收入的一部分，如果你按照宅基地的面积给他，他一定会要求，如果我用农民自己的话说，上楼了条件好了，但是第一，我要交物业费，我宅基地是不需要的，水费，他说的都是非常具体的问题，除了交这个钱，我没有收入了，所以你必须要给我房子，我除了自己住以外，一定要有一套去出租，养我住，这些问题都非常实际，我们面对这些问题的时候，很难从道理上给人说清楚，在这个集体土地上进行功能区的大规模开发，要解决农民安置问题和劳动力安置问题是你想把这个区域做好，做成功的前提，而且一定要有人敢去实践第一步，有可能第一步是失败了，或者不可能成功的，但是起码给后人一个借鉴。
比如说食物分配的问题，现在北京市还没有一例成功的案例，听说在上海和长沙有这样成功的办法，我们也准备组织学习，按目前的算法，在摊到挂牌价的话，高的不得了，谁都会望而却步的，那样的话，整个丽泽金融商务区不管规划多好，你远景多好，都很难实现了。
这次接手的任务比我以往做的其他的所有的项目都难，这里面最关键的就是我说的那些，如果按照政府的要求，有利于丽泽金融商务区，有利于集体经济发展，提高当地农民的生活质量和生活水平，怎么调理好，具体操作的时候非常难，这个就是我的一点体会。
吕先生说的投资思路，我隐约感觉到有一个思路，但是究竟怎么一回事，我还真不是很清楚。
主持人：我听了之后很受启发，我觉得刚才说的非常的重要，这个事情的解决能不能解决好，解决的好不好，关系到三方面的问题，一个是成本的问题，还有一个他成为我们开发企业和其他企业观察这个区域的定位，整个事情进行的如何是一个指标，如果这个事情很快的办完了，整个区域就可以看到他的进步，也可以看到政府的力度，综合起来能看到政府的决心，在这方面的进展，刚才我们说的都是很好的，但是要重视于总的意见，有这么一句话，听得到炮声的将军的意见是非常重要的，他在第一线，注意解决前沿的问题，但是我们也觉得，改革开放三十年，建国60年，我们党和我们的政府，包括改革开放之后的三十年，从联产承包责任制到设立证券市场，到推出创业板，其实这些事情在90%都不容易做，但是都做好了，我们政府的决心是不是要干这个事情，是非常重要的，目前我党，我军，我国政府在社会对资源的支配力和整合力，想办是可以办到的，我觉得这个信心肯定是大家都要有的，于总也不是最后一个发言的。大家看到来了北京部分媒体的大腕。
吕尚春：前两天去威海看了一下，地方政府现在都是压力比较大了，希望给区域经济找到一些出口，他们准备建一个1100亿的核电站，当地非常的兴奋，巨大的希望摆在那，北京承建、华润都有心进去。我们上周开年会，江苏一个镇的干部，他在我们报社有一个亲戚，试图接触地产商，到我们那里招商，我说你们什么规模，他说低于10亿元的不会考虑。可见许多的地方政府还是挺着急的。对丰台我看和威海一样，最起码是一个希望，以后政府的各个环节或者资源，哪怕不出钱，出力也很重要，为什么当时总部基地岌岌可危，后来为什么转过来了，实际上丰台区没有给他什么，但是条件非常的宽松，实际上他招了很多外地的希望在北京有一个形象的公司，一个公司挂一个牌子，基本是这样的公司，不像刚才说的大公司，很多外阜的公司。像奥巴马给汽车投的很少，制造业是供给，而银行是制造需求，如果美国的信用卡刷不出钱来，他要把不合理的砍掉，对于美国来说，银行是现代社会运转的润滑剂，他顶着所有人的指责声，奥巴马投产业基金是假，救银行是真，银行复苏了居民的消费才会慢慢的复苏，救制造业的应该是消费者，而不是政府，你造的再多，也会有挤压。如果真把行业秩序建立起来，就会复苏，所以基金、RITTS，随着一步步的环境的改善，也会是一个利好，但是所有的行业规则我们都采用人家的，并不是一个并没有希望的事情。金融还是一个可以设计的东西，而且离金融街确实很近，有一定的互补性，我们把现实看的稍微远一些，我们希望的火苗就会旺一些。
主持人：谢谢！今天的嘉宾是来自各个方面的，所以看法都很有建树，确实很好，也很实际，刚才我们说了，哪个行业也没有银行业重要，哪一个行业也不如金融界在政府的眼里这么重要，现在目前还有一些困难，但是这些都是现实，金融业在中国的大发展肯定是没有问题的，政府对于金融业的发展，整个的环境，配套，包括怎么样能够做成性价比更好的产业环境，肯定是没有问题的，这个是要做的，但是从我们自身来讲，既然说这个区域的定位是定位在金融业，其实最重要的一点就是像我们刚才说的，我们要对金融业达到真正的了解，知道这些金融业未来发展的趋势是什么，需求是什么，甚至包括从业人员想的是什么，个人生活、职业包括其他一些偏好，只有先做到血肉相连，信息相连，这个事情才可以长远的做好。今天的论坛到此结束。感谢各位！
（本次论坛到此结束）