时间：4月16日（周四）下午 13：30
地点：丰联会所（丰联广场B座15层多功能厅）
主持人：张文豪
◆话题安排：
1、京郊别墅发展规划与大势？
2、欧美成熟城市的别墅小镇格局及生活模式？
3、房地产行情暂不明朗的大背景，对别墅企业提出了哪些新要求？别墅企业能否在"大洗牌"中提高市场占有率？
4、北京居住格局如何演进？当下北京居住情况分析？
5、在产品开发上，如何顺应居住郊区化的需求？
6、从交通配套及生活配套上，如何既满足对生活品质的追求，同时又不至于割裂都市的工作和生活圈子？
7、连锁品牌的发展进程及如何打造高抗风险产业链？
主持人：各位嘉宾、各位来宾下午好！今天我们在春暖花开的日子里，召开北京居住新格局及京郊别墅发展高峰论坛暨“一个北京城，四个孔雀城”品牌战略启动仪式。这个是我比较高调说的，比较低调说就是孔雀城和新地产第N次论坛，这个项目和公司，我们新地产是一直跟过来的。我们双方之所以还能这么合作，就是因为我们双方在过去几年里面相知很深，合作的很好，今天的会主要是谈我们的将来，我相信孔雀城从标题上可以看出来，很大，很远，我想可以看出很不一样的未来，包括它和自己的以前，包括它和其他的开发企业，因为很少有连锁的概念以及还有很多大家谈到的惊喜的事情。今天我们很高兴请到的各位嘉宾：
中国指数研究院副总经理张化学
FG公司董事长兼总经理方晓光
和讯信息首席分析师文国庆
北京城市规划学会秘书长、北京城市规划设计研究院高级工程师高毅存
亚洲人居环境委员会主席、中国房地产住宅研究会、人居环境委员会副主任委员兼专家组组长开彦
《TIMEOUT》中文版主编李多钰
京御地产总经理安毅
上海话与华营销咨询有限公司董事长华杉
福赛联合国际酒店管理有限公司中国区首席代表陈广宇
今久广告公司总经理赵宏伟
说到地产，有很多叫人惊喜的地方，房地产市场数据关系到一些决策，包括从购房者的决策到大企业家的决策，这个数据来源的渠道特别多，又特别的重要，所以我们今天请到的第一个发言的嘉宾中国指数研究院的副总经理张化学先生说一下京郊别墅的具体数据分析，还有京郊别墅在这个数据的基础上有什么样的发展趋势和判断，有请！
张化学：各位专家、各位老师，主持人，还有安总大家好！我今天主要是从数据的角度来解读一下目前京郊别墅的市场情况，现在房地产比较敏感，经过08年的寒冬，从今年一月份到现在，全国重要城市整个市场的交易量明显回升，很多人，包括很多的开发商、专业人士或者政府人员都有对这个市场是否回暖的判断，我们认为市场回暖有两个因素，首先交易量要上升，要具有可持续性，不能一个月，两个月就判断这个市场回暖，一定要具有可持续性；再就是市场回暖的格局有普遍性，是整个市场，包括大部分的项目销售回暖，而不是个别项目，因为我们知道，前几个月对北京销售前十名的项目做了测算，销售前十名的项目，市场份额占整个市场的份额30%-40%，说明整个市场的交易量是个别的项目带动的，而这些个别项目成交上升会有偶然性的因素或者个别的因素，不能代表整个市场的情况。
别墅作为房地产市场的高端市场，我们目前认为整个交易量的回暖是刚性需求拉动的，但是别墅基本是改善性的需求，在这个情况下，别墅市场它会是什么样的发展趋势，特别是京郊别墅市场怎么样，是我们关心的问题，我们说别墅市场回暖的话，才能说整个市场回暖。
我们可以看到，09年一季度的情况，套数上升了，但是总面积在下降，一季度供应的别墅套均面积是比较小的。我们可以看到，和去年同期相比，增长70%的比例是非常明显的，说明在这个市场上一些需求得到了释放，价值上基本延续了去年下行的趋势。
我们可以看到，随着开发的进展，让我们的可利用面积减少，还有对别墅生活的低密度的，接近自然的，环境要求的越来越高，别墅逐渐向郊区化发展。
我们现在以密云、怀柔、延庆的数据简单说一下别墅市场的市场份额，07、08、09年呈现不断的变化，09年的数据基本是这样的，从价格来说，京郊别墅，郊区别墅的价格和整个市场来说我们对整个北京，包括郊区所有在售的项目的面积和套数做了盘点，我们排了07年一年，08一年，还有09到现在，07年孔雀城是排第一，我们再看一下他的销售面积，也是在整个北京在售别墅里面排第一名的。
从08年来看的话，从孔雀城来看，他的销售套数是441套，排第一名，另外大运河孔雀城排在第二位，从它的销售面积来说，孔雀城是排行第一名的，龙湖湾第二，中体奥林匹克花园第三名。
09年一季度孔雀城的销售套数在整个的在售里面富力湾排第一名……通过排行榜我们可以发现几个问题。第一，郊区别墅，就是刚才说的排行前几名的，像孔雀城，郊区别墅的代表，他连续几年销售量排行第一，我们说可能是一个趋势，这种开发模式，这种市场的趋势，产品的方向应该是和市场符合的。
再有，我们可以看到，品牌在这个项目中的作用越来越大，特别是郊区别墅，品牌是非常关键的，我们看到孔雀城的品牌经过这几年的发展，基本深入人心，特别是随着大运河孔雀城一些别墅型的住宅陆续出现，这个平台集聚越来越明显了，我们没有发现北京大本营的区域内有另外的品牌，有这么好的表现。所以我认为应该系一个郊区化别墅的趋势，是一个产品的趋势。未来几年，我相信和财政政策的别墅还会有继续好的表现。
刚才我们分析了这三年排行第一的孔雀城，我们也做了整个市场份额的对比，我们可以看到，08、09年一季度，孔雀城，包括两个孔雀城，他们的成交量相当于北京别墅市场成交总额的30%。这个数据出来之前，我一直认为孔雀城卖的很好，数据出来了真的出乎我的意料，面积经常会占到1/3的份额。
这是非常有意思的结论，我说这么多，也希望通过这种现象，从这个现象把各位专家、老师深层次的分析检出来，大家共同分析这个现象的背后是什么样的原因，谢谢大家！
主持人：谢谢张化学先生，我觉得听了这个之后，最主要的启发在于如果他给我们一些数据，我就觉得他是中国指数院的，他说从成交的数据来看，孔雀城在几项数据里面都是领先，他引出了一个结论，孔雀城的方式和代表是人们生活方式演进的变化，从这个角度来说，应该真的是中国指数分析研究院。下面我们把话题引到了生活方式，买房子是生活方式特别重要的一个载体，一个平台，下面我们转到这个话题上看看。我们请FG公司董事长兼总经理方晓光谈一下这个话题。
方晓光：谢谢主持人，谢谢安总，谢谢各位！占用大家一点时间，谈谈关于生活方式和别墅产品的定位问题。我们很关注的一点，随着中国经济社会的增长，中国人的消费方式，生活方式在发生很大的变化，这个变化的一个表现，无疑是很多方面的，衣食住行，尤其是住和行方面，所以住房就是一种生活方式，住什么样的房子，在什么样的地方住，一个地方还是几个地方，这是一个生活方式很重要的表现。我们在原来公司的时候做过四次消费者调查，当时做了很大规模的全国消费者调查，但是这个数据相对过去四五年了，有一点陈旧，但是总的趋势还是有所启发的，这些调查结果两次在财富会议上进行发布，我们当时发现中国消费者十大趋势，中国消费者有不断增强的健康意识，有不断增强的绿色意识，有不断增强的再教育意识，有不断增强的投资意识，风险控制意识，有不断增强的流动性，有不断增强的国际化意识，休闲意识和花明天钱的意识，这个数据是2004年做的。
最近刚刚看了一些东西，大家都知道，北京市GDP平均每人达到9000美元，北京市像全国一样，财富的分配不是完全平均的，据国际权威组织讲，北京市的经济指数是0.22，这个我有一点保留，我觉得全国的经济指数是0.4，这个是收入分配悬殊比较大的数据。今天晨报刚刚发表的新的调查结构，北京市有8800人亿万富翁，从财富的集中数据来说，是全国第一的。
北京市当年私家车的占有当时不是很多，2004年是16%，现在据说私家车有270万左右，2004年的时候北京市有14%的家庭有第二套住房，低于上海的22%，现在的数据肯定会大大的增长，所以我说给定财富的增长，随着教育水平的提高，人们生活品位和标准的提高，就催生了很多的新的市场，我觉得低密度的，山清水秀的别墅类的产品，作为住房市场来说，是我们整个生活水平提高的集中的表现。
在这种情况下，给定这么多的财富，给定这种消费的趋势，给定这类产品的特色和这类产品所供给的无论是土地还是政策的限制，我个人觉得就像刚才指数的纲领给大家介绍指数一样，这个是不奇怪的，市场有一些波动，会有一些应对，但是总的形势应该是看好的，为什么呢？因为这种刚性的需求和有限的供应在人心信心平稳和信心提高的情况下，我觉得别墅型的产品是前景看好的。
我看了一个数据，08年尽管房地产有不少的波动，但是08年不管是价还是量，北京的别墅产品是双生的，获得财富之后人追求的是什么？本来我们关心的是有住的地方，以后我们就开始关心住更大的房子，随着我们有更多的财力和时间，我们就关心亲近自然，绿色的环境，关心亲情团聚，也关心地位的象征和时尚的生灵，对我们来说，相比国外，中国的别墅市场更带有奢侈品的味道，更带有时尚生灵和地位象征的味道，而不是简单的住宅。
国外也有豪宅，但是相对国外来说，国内的别墅消费，从郊区的生活而言，我们住在郊区，但是我们的郊区生活除了个别的地区，比如说中央别墅区一部分地方以外，还带有中国特色的高端的住宅的消费，在西方，别墅界定为独栋的房子，并不一定说明你的地位有多高，很多普通人都住单独的HOUSE，美国郊区化之后，现在反思是不是有一点过了，但是对于中国人来说，住在独栋的房子里，在很多人眼中就是成功的象征，不是公寓，不是楼，而是独栋的房子，目前住在郊区有一个院子是成功的象征。
美国往往住这样HOUSE的人是第一居所，他们平均在上班路上开两个小时的车是很正常的，但是在中国呢，大部分的别墅，对于别墅的业主来说，往往是第二套、第三套房子，而不是第一居所，为什么呢？是因为我们的郊区的社区的结构跟国外是不一样的，国外除了上班的人往中心城市CBD，OFFICE工作之外，孩子是就近就学的，老人就近就医，更多的情况下，我认为是一种奢侈的消费。
在这种情况下，我觉得从定位的角度来说，高端的产品属于豪宅，但是也有一些并不一定是千万、亿万富翁就可以买，就会买，也不一定有钱了就会买得起，我跟安总认识多年我们也为孔雀城做过咨询和研究的项目，我们越来越体会到孔雀城实际上是有别于千万级以上豪宅的中上层收入家庭的，或者中产阶级可以消费得起的，甚至可以提前消费的奢侈品，一种提升消费，代表先进的生活方式，但是这种生活方式和国外还是不一样的，我们也未必和国外一样。
刚才请教了一下安总，他说5+2变成了4+3，如果我们一般说盖一个小区，盖一系列的别墅，圈起来，就认为这是一个郊区生活是不够的，真正的郊区生活要配备很多的安全资源，一个是学龄前的教育，一个是老年人的医疗，孔雀城做了超前的尝试和努力，而且初见成效，跟优秀的幼儿园联系，这样才可以降低居住成本，才可以实现一个真正的社区，而不是简单的HOUSE，随着这个HOUSE对很多人来说是一个目标，推出这样的产品，中国的消费能力的提高，特别是新兴的中产阶级家庭的出现，尤其是对北京而言，别墅的产品，虽然政府的政策有很多的考虑，也有很多的限制，但是别墅的产品就像很多的其他的产品一样，是有非常广阔的市场的，光是建别墅，卖房子，盖豪宅，还是不够的，真正的变成生活方式，就是你可以在那里实实在在放心的生活，不管几代人，是不是异地来京，但是做到这一点必须要配套，现在我们想到的交通、周边的硬件，更重要的配套是一些重要的社会资源，特别是教育和医疗，以及其他的一些设施，如果作到这一点，就可以引领一种新的居住方式和生活方式，而新的居住方式和生活方式折射出来的是我们社会的成果。谢谢大家。
主持人：谢谢方总，方总给中国人住别墅的概念，下面有请福赛联合国际酒店管理有限公司中国区首席代表陈广宇，他们的总部是在西班牙的，我们知道孔雀城在一系列的产品当中有一些方面是借助了欧洲，特别是南欧一些很显著的特点，优点，所以也请陈总给我们讲讲。
陈广宇：大家好，其实在做酒店之前，我跟各位一样，在房地产行业从事工作，之前主要做酒店投资，那时候我们也投资了一系列国际酒店品牌，在把他们引入中国落地的过程当中，我发现同质化竞争非常的强烈，很多的商务品牌都没有什么区别，大家都靠规模致胜，形成单一的建筑风格，装修风格，让客户可以得到一个可预期的消费价值。在这样做的过程当中，就类似于现在做星巴克，有时候去一个城市，去一个星巴克的原因不是很好喝的咖啡，而是知道不会太坏，不会给你出乎意料的失望。当你做精致型的连锁品牌这样做是对的，只有这样做才可以控制投资成本，人力成本，当你做奢华品牌这样做就不对的，因为他没有惊喜，没有尊贵感。当我决定出来自己开业，我就和我的几个合伙人，他们也都是地产行业做了很多年投资的前辈，我们开始讨论，要引进一个什么样的品牌。当时其实有四五个品牌可以选择，我们其中选择了这家HUSA，它并不是我们可以选择的品牌酒店最贵的一家，也不是规模最大的一家，但是它是综合效益最好的一家，这家酒店是在1930年成立的，在这之前他们已经有自己管理四五家酒店，他们有80多年的历史，很多时候我们谈创新，但是创新经常会失败，因为拍脑袋的热情和现实的消费情况不同，我们可以追求一些新的理念，但是必须稳中求胜，经验非常重要，他们为我们提供的两样就是有很稳定的经验，当他形成规模效应的时候可以销售，这样可以得到稳定的，有保障的销售的客房率。
这个酒店怎么样做到70多年里面开了160多家酒店呢，他们首先建了一个西班牙区全球酒店的预售系统，他们都是和很稳定的创新联合起来的，我们的前任主席西班牙人世界酒店业的主席，第二他有别于我之前在基金里面工作的世界酒店的最大的特征，他是一个私家酒店，资方的投资需要他是不能违抗的，当投资基金需要的时候，酒店品牌可以要求一些条件，但是他没有办法抗拒这个市场，作为私家酒店的品牌，他可以根据专业的敏锐性选择市场，第二个他可以很好的根据市场文化调整自己的酒店特色，而不是很多国际的品牌，它有统一的建设模式，标准的客房数，标准的客房面积，这样很难适应市场。
第二个事情，一个好的酒店，必须要有上下游的公关能力，要有销售能力，现在有一些酒店品牌开始做餐饮、宴会服务，但是到现在为止，能够成为品牌的还非常少，在HUSA品牌下面，有三条餐饮链，下面有一系列的餐馆的品牌，第二个是成立于1917年的成熟的餐饮宴会服务品牌，在这个品牌被我们收购以后，我们举办过西班牙皇室的婚礼，欧共体首脑的闭幕宴会，我们曾经伴随着西班牙的皇室出访过很多的国家。在此之外，还有一个我们专门为西班牙大的企业提供企业的餐饮服务，不光可以在餐饮业盈利，通过这样的渠道，可以跟这些企业建立很良好的关系，有助于我们客房的集团销售，在这种情况下，我们的酒店下面衍生出各种各样的酒店形势，包括我们收购了一系列的皇宫，我们把酒店的概念脱离了工厂的概念，形成了独立的风景线，现在我们引入中国的时候，就考虑在中国怎么样说服开发商，我们知道，酒店的开发商很多时候他们要求我们开酒店，并不是因为这个市场很需要酒店，而是他希望用一个品牌去标榜自己地产的优势，告诉潜在的客户这里有更好的居住氛围和条件。
在选择这样的项目的时候，我们格外谨慎，我们选择的第一个项目是在杭州的西西湿地里面，很类似于别墅的感觉，因为杭州政府有一个很新颖的概念，在里面除了酒店、公共建筑，有很多的会所，这些会所是以无偿的方式给一些著名的企业、人物使用，比如说我的会所旁边有一个会所是给成龙使用，还有一个给马未都使用，但是他要每年来这里讲两次会。
在这种情况下，周围的环境虽然是类别墅的环境，给我们创造了很好的商务氛围和商务市场，为我们的酒店入住提供了保障。
从商务酒店，我们说都要做在城市的中心，这是以前的城市布局不一样，大家需要会所，但是当今天的电子信息发展时候，商务会议是改变了，这也是为什么我们可以在这个环境里面结合当地政府的需求，形成一个商务酒店的结合体，而这个结合体并不是在任何的项目上都可以产生的，这并不是资本投资可以完成的，但是很幸运，我们找到了这样的场合，开始了我们在中国的实践。
我们讲在中国的连锁经营，其实连锁经营是一个让人非常矛盾的话题，因为我刚才也讲了，当你一旦形成连锁，首先要考虑的是管理成本的控制和市场开拓的可行性，这两者要求您越标准化越好，但是当你要建一个新兴市场的时候，你就要充分的分析他的品牌优势，寻找自己能够随机应变的能力，我相信在急速发展的中国，我们都有很多这样的机会，希望我们可以给各位带来小小的启迪，也希望各位有好的项目推荐给我们酒店。谢谢大家！
主持人：谢谢陈总，我相信这个启迪不会是小小的。我们注意到，最近不光楼市有回暖的迹象，还有他的兄弟，股市最近的势头也是不错的，但是这个股市的回暖和楼市的回暖有什么样的异同？下面有请和讯网的分析师，文国庆先生，他一直在这方面很有研究。
文国庆：我想1600点的时候，股市已经降到谷底了，我们也和安总一块探讨这个问题的时候，我说房地产市场的低迷不是偶然的现象，它是整体的金融箫条的具体反映，其实股市和楼市从这一点来说，是一致的。我是多年研究股市的，从1996年一直到现在，快20年了，我一直在分析研究，在最近的七八年，对房地产市场也有研究，实际上我发现房地产市场和股市是互相依存的，但是他们的运行周期有一个差，这个时间差一般来说，四到六个月，也就是说如果股市暴跌以后，基本上当股市暴跌四到六个月以后，房地产市场会随后下跌，但是跌的幅度有所不同，而一旦股市开始回暖，四到六个月之后房地产市场也会回暖。之所以这样，很显然，楼房和股票都是金融产品，当然了，房地产除了金融属性以外，还有消费属性，但是从国家的整个金融系统考察，他们是具有一致性的，他们最大的特点都是要占有货币。如果没有这个期待的话，房屋的需求也不会出现前几年的楼市上涨，楼市出现问题，其实我们更应该直观的感到，先是股市出了问题，当股市出现了暴跌之后，楼市必然暴跌，原因在什么地方，原因主要是楼市发展到了这个阶段，现在房地产市场的发展已经主要是以改善性需求了，引领市场的方向，在这点上，他的消费群体最主力的消费群体，其实是白领阶层或者是白领、金领的阶层，大老板，他们对房地产的影响并不大，他们的量很少，尽管他们的单价很高，但是量很少，真正的大量的不管是别墅还是中高档的房产。去年在股市高点的时候，流通的市值是十万亿，去年最低迷的时候已经跌到三万亿了，这个跌幅70%，你想大量的白领阶层，他们的资金在股市里面都套牢了，怎么会有财产的预期，对于这个阶层的人来说，最大的消费就是房产。如果当你意识到这个因果关系之后，你就知道，股市的长期低迷或者暴跌必然引起房地产市场的下跌，我判断大概四到六个月，也就是今年的二四月份之间，房地产市场基本上可以见底。
还有一个幅度的概念，股市涨到多高，应该对房地产市场产生直接的冲击效应，股市的涨幅要超过50%，现在的房地产市场回暖不是偶然的现象。一旦股市涨到3000点以上，房地产市场就不是企稳的问题，而是涨的问题。中国的房地产市场会持续几年的上涨过程，但是中间有什么回调等等，我们可以看到股市的1664点肯定是未来几年的最低点，我认为今年的股市至少要上3000点，甚至可以上4000点，当到达4000点的时候，那时候市场的流通市场会有多少万亿。这么大的市值你知道的，这个三万亿的流通市值对应多大的房地产市场，二十万亿的流通市值会对应多大的房地产市场，大家都可以算出。
我们可以看到，深圳本地的房地产是在2008年9月18日见底的，上海的市场见底的时间是在去年的11月1日，深圳房地产市场调整的早，其他的市场晚一些，在这段时间内，股票市场各个板块，房地产板块上涨是最具持续性和最稳定的，房地产股是业界投资人士对房地产市场的提前预期，这个预期大概是半年左右，股市中房地产股的见底比其他的股票都早。所以未来股市是没有问题的，现在已经涨了很多了，未来我相信一定还会继续上涨。
我们在房地产市场进行的股票投资基本已经有四到五倍的涨幅了，对股票的涨幅反映了大家对这个行业的信心，刚开始的时候房地产市场非常的悲观，在这个时候，房地产行业投资者是最先知先觉的，这才是股市投资界精英中的精英，他们看到了未来。
在去年十月以后几次跟房地产企业家座谈的时候，我都谈到了，你们很悲观，但是我觉得非常看好，房地产现象是金融现象，不是阶级斗争的问题，它就是一个金融的现象，客观的说，我们政府在过去若干年来，在房地产管理方面，确实有一些问题，但是这个问题很复杂，复杂的根本原因在于房地产这个领域是社会财富最集中的领域，涉及的社会矛盾综合而又复杂，不是一两天的。也不是涉及到一两个人的问题。如果政府企图用打压房价的办法促进社会的和谐，这条路是走不通的，如果说在2007年以前，做这种努力还是可以理解的话，当金融危机发生之后，这条路就死了，走不通了，所以因为我们的出口是没有希望了，你不能指望他上涨，跌幅不超过10%已经烧高香了，中国经济发展房地产不启动也得启动。可以适当的发行货币，只要能使经济发展，现在什么招都可以使出来，经济不发展，就业就没有保障。
今年这么大的货币投放力度，大家可以想到，2008年前三个季度是无法想象的，所以我们对经济理论，对于货币运行的理论已经有了新的，更加本质的认识，我们看到货币只不过是衡量股票价格的尺度，只有一个货币政策的宽与松，造成的物价上涨并不是最重要的，最重要的是货币政策要导致经济的和谐稳定发展，所以价格上去不上去并不是最重要的，老百姓的生活水平能不能提高，社会的运行链条能不能持续良性的，顺畅的运转才是最重要的，所以2008年四季度以后，中央采取了一系列的政策是果断的，也是正确的，我举双手赞成，这条路还要继续走下去，只要经济没有出现根本的持续性的复苏，这条路就要走下去，因为按照我的分析，我认为西方的货币理论已经崩溃了，那套理论已经不适用了，如果适用美国和欧洲都不会出现那么大的危机，中国没有什么大问题，只不过是房地产没有解决好，而且是在外部经济影响的情况下才出了这样的问题，就像一个人受了内伤，做了手术了，突然外面下大雪，如果你身体强健的话是没有关系的，如果你刚做完手术，是受不了这个折腾的，所以08年我们遇到的就是这种状况，现在我们已经意识到了问题，所以我们的经济问题有解了，房地产市场也有希望了。谢谢大家！
主持人：谢谢文老师，关于文老师的讲话，有两个事情跟大家沟通一下，上次在五年论坛上推论非常的准确；第二，文老师讲话并不作为通过我们的平台传达出的投资建议，谨作为参考。
大家可以看到我们的副标题是一个北京城，四个孔雀城，这个话很有意思，先有北京城，后有孔雀城，但是如果没有四个孔雀城，北京的未来也并不一定会很好。下一步请北京城市规划学院秘书长高毅存老师给我们谈谈新的北京，将来的北京。
高毅存：大家下午好！今天有幸来跟大家地产界的、建筑界的朋友们交流一下自己的看法，不代表任何机构和任何的组织，作为一个建筑师、一个城市规划工作者个人的看法。
首先讲一个问题，北京过去的建筑和房地产的发展格局是什么样的，大家闭着眼睛想想，大致也可以想出一个轮廓，在过去这些年，我们基本围绕着中心环开发，从二环到三环，到四环，或没有看到六环。这种向外蔓延的趋势看来是发展的普遍规律，世界各国，包括伦敦、巴黎、纽约，西方发达国家，他们的城市发展的轨迹大概也是城圈似的扩张，从城市化的进程来看，这是一个城市化早期发展的特点，单中心，城圈之间扩张膨胀，它的弊病是城市随着尺度无限制的向外蔓延带来了他的交通问题，环境问题，带来了人口过度集中，供给不足，水的供给不足，气、职业、就医、就学，为什么很多农民工的孩子上不了好学校，就是因为好学校是有限制的，当地还有上不了的。
到去年为止，我们中国城市化已经发展到了一个临界点了，45%，中国100个人有45人在城市里生活，一半多一点在农村，很快，大概就在2010年前后，中国肯定会迈出这个门槛，很多的人都是城镇人口了，乡下人和城里人的界限在逐渐的消失，现在城里人在纷纷的往外跑，现在探讨这个居住的问题，这个现象不是我一个人发现的，大家都发现了，特别是先知先觉的，还有一部分有钱人，他们抢先往外跑，跑到六环外，甚至是延庆，在八达岭上面修了一个长城公社等等，还有很多的高档的社区，他们纷纷的把自己的目标瞄准了外围的地区，这个代表着一种发展趋势。就这个过去，我们说就过去这一年的发展格局是一个同心圆向外扩张，这个扩张在逐渐的改变，而且这个扩张具有不合理性和不可持续性，就这些地，有机关、写字楼，绿地，剧场等等，不可能都盖住宅，所以五环以内的可用地基本已经没有了。
刚才我要谈的第二个问题，就是郊区化，郊区化是势在必行的发展趋势，一个是现在，从我们认为的来看，逐渐的明朗，但是从国外来看，早已经变成事实了，我本人也是在国外上学，它的郊区化早几十年已经完成了，基本上来说，中产阶级，大家都知道，像美国的社会，他是中产阶级占多数，少数有钱人，少数穷人，中产阶级是社会的大多数，这一层人决定了社会的动向，不管谁上台都要维护这部分人的利益。这部分人不抱怨，这个社会就是稳定的，这部分人基本住在城市的边缘或者半圆，差不多一个小时左右的路开车到城市里上班。很多人住在郊区，开车上下班，也还可以。大城市发展到一定程度的时候，发展受限了，那个时候发展的重点会向中小城市转移，大城市发展到头了，地价特别贵，开发商瞄准了延庆、廊坊、河北周边的地带，这些地方的地便宜，交通又方便，很多的年轻白领有一定的经济实力的，可能承受得起，这些人又想住的舒服一点，他们年轻，有车，交通方便一点他们还是可以承受的。
另外一个方面，郊区化会使占地逐渐的增多，我们知道，中国是人多地少的国家，为什么提出70、90，限制别墅？这些考虑国家并不是说下一个命令毫无根据，确实有一个国家的国情，国情限制的，这个是在当时的一定的条件下提出来的，一窝蜂的都搞别墅是不行的，因为我们确实不具备，矫枉过正，太过的就要拉回来。
从长远看，我们不一定非要提别墅，别墅低密度，中国的大多数的老百姓逐渐的要向低密度生活的模式发展，这是我们的一个看法，这个低密度也可能是独栋的，也可能是双拼的，也可能是联排，还可能是花园洋房，总之密度比较低。
这个密度，或者容积率，这个要根据地确定，如果在CBD必须要高，土地那么贵，你不高一点，那个地区就是高密度地区，你在那弄五六层显然是不合适的，你到了延庆、密云，就可以把密度降下来，可以充分的，合理的利用土地的资源，我们中国还是一个土地资源相对来说还是比较丰富的国家，特别是大西北，有一些地方有很多的土地，你到西部弄一些别墅也不是不可以的，青海、新疆、宁夏，2000多一平米，也没有人抢。
我们这个别墅，或者我们说低密度住宅，不应该变成奢侈或者豪华的象征，从今天开会，也是号召广大的媒体把低密度和豪宅分开，老百姓也可以住在低密度的状态，可以做花园洋房，联排，在市中心可以做高层，不同的位置还有不同的人群，不同的需求，我们既要满足经济适用房，连温饱都没有办法解决的客户，同时高端，年轻的白领，他们的需求都是合理的，作为国家的管理人士，各种需求都是应该满足的。所有的需求都是中华人民共和国公民的需求，我们都应该满足他的需求，而且要看到若干年后他们喜欢什么样的住宅。
他们喜欢的第一环境要好，周围有山，有水，有树，别都是工厂、高楼大厦，显然是背道而驰的；第二，交通，要有地铁、城铁，开车，交通解决了，远一点，相当一部分人群还是可以渗透的；第三，经济上都可以承受。我建议在座的各位还是要呼吁，呼吁我们的开发商，包括从业者，控制一下，虽然现在回暖，但是要珍惜一下，我们这个就是不要老觉得带头，不要把它扼杀在早春的环境里面，价格还是要让老百姓承受起的，这样才可以可持续，才可以让北京的房地产的春天持续到长远的将来。
主持人：谢谢高秘书长，从高秘书长的讲话我们得到两个信息，一个是我们郊区别墅的未来发展的客户基础是非常深厚的，还有一个，从北京的发展来看，我们这种郊区别墅发展的空间也是会很大的，说完了整个北京的情况，我们也知道，我们房地产业都是一个区域性的行业，所以一个地区居住的偏好、格局都会非常不一样，这个跟我们企业的工作都是密切相关的，下面有请开彦老师，给我们谈谈北京居住格局的演变及当下居住状况的分析。
开彦：大家下午好！通过十年的发展，应该说取得了非常令人瞩目的成就，但是十年的发展也引发了很多的社会矛盾，房价越来越高了，很多人反映买不起房子，因此出来了很多的政策，说要打压房价，在这样的情况下，政府也明白了，我们的住房应该区分，一种叫保障房，一种叫改善性住房，保障性住房由政府做，改善性房子由市场来做，很多人认为保障性房子，将来会妨碍市场的房子，抢购市场的份额，我认为不至于，因为我们的需求，按照社会的分析，是不同层面的，在不同的层面下面，不同阶层的住房是不一样的。低收入的人群由保障房保障，白领阶层按照白领阶层的要求筹划一些，使白领阶层做的非常的舒适，我们高收入的人群，当然就应该居住在舒适的、享受的、休闲的高档住宅里面。
我想我们今天说的别墅，就像高秘书长说的，住在低密度的住宅里面，这样的房子，我认为是一种客观存在的不同的档次，就是我们说的住房体制的总结构化，这种体制都应该得到发展和充分的利用，但是很可惜，前一阶段通过我们的政府做了一刀切的规定，把高档的、豪华的别墅卡掉了，不再供应住房了，我觉得这个值得我们探讨。打掉高档住宅的做法是不合理的，另外还有一句话，现在买房子等于买一种生活，买房子等于买一种生活方式，今天看起来，应该说完全是这样的，不管是买的保障房，还是普通的商品房，都会在不同的程度上改善住房的条件，生活的方式，得到你相应的生活的满足。
今天我们讨论高档的别墅，我觉得就成为我们一种理想型的，从社会需求，满足一些更高层次的人群的需求，这个是非常值得我们研究的，不能够回避的。
我们是研究人居环境的，现在我想谈谈自己的看法，一个大家强调的地段的问题，地段的问题是所有的项目、要素当中的第一位，我认为在目前的状况下，特别是当今的交通越来越发展、快速的情况下，这个已经不是第一要素了，所谓的第一要素，应该创造一个更舒适，更休闲的城市地位，交通的问题，前几天我们听了一个报告，关于北京市交通研究所、研究院的院长做的一个报告，对未来北京市交通的展望，通过这个展望可以看到，交通问题不是一个大问题，相反的对住的好，住的舒适，随着社会的提高，经济的提高，这样更加重要。这是一点，其次，我认为我们要强调的是目前状态下，好的住房有两个因素，一个是硬环境条件，你具备什么样的条件，第二个是软环境，也就是我们今天说的精神的寻求，文化的需求，社会保障的需求，这个方面的因素，其中硬环境或者软环境的关系，硬环境是一个基础，硬环境可以跟软环境创造条件，软环境就是文化的条件，是高品质的，休闲、健康、保障性的东西，没有硬环境的创造，就没有软环境的创造，所以硬软应该兼备，而且应该把软环境作为我们开发的一个最高的目标，最高的追求。
我们人居环境委员会通过这几年在全国各地做的试点，得出了一些经验，归纳出了七大人居环境的目标，分硬环境和软环境，硬环境第一块是对我们既有的条件来进行的整合，比如说你的地形地貌，你占有的绿色森林植被，你占有的河流、水系，怎么样整合，你的周边的能够赋予你什么情况，怎么整合它，使这些条件都可以成为创造价值的可能性。
我们说了低密度住宅是在一般的郊区比较自然的情况下，更好，更容易接受自然，更能够享受自然的条件，在这种情况下，就应该使你的项目更自然的做的更好。
第二，有一个好的项目，本身还需要一些服务，还需要做配套，如果没有相当层次的配套，用起来很不方便，买一个菜，出去坐谈一下，喝一个咖啡，这些条件都不具备还是不行的，主要是配套，要注意这个配套，有的讲我的配套很高档，很有层次，但是对我们吃喝拉撒睡还是要符合自己的要求才可以。
第三个对项目本身的空间塑造，通过什么样的手段塑造一个环境，可变化的空间，这个空间便利于我们休闲，便利于我们老人、孩子在里面享受生活，这些东西我们追求差异性，这个差异性会给人带来享受，带来心理上的满足，第四个就是从科技含量，这种科技含量，不是为了科技而做的，而是通过必要的手段影响更深的条件。
文化条件在不花费更多的费用的环境下，能够做到非常的舒适，具有很好的温度环境，舒适环境，非常清洁的空气。现在有一些别墅做的比较大，他们的别墅挺好，但是耗能太大的关系，通过设计也是可以完成的，还要特别的强调，我们通过建筑规划设计，或者是建筑住宅设计本身采用这种被动的方法，建筑设计的方法取得最好的效果，在节能、环境，温度方面都能够做的更好，用不花钱的办法取得更好的效果，这是我讲的第四点。
这些方面都是硬件的条件，硬件的条件做好了，就可以追求软环境了，软环境就是文化了，文化的环境可以讲地方的文化的传承，对地方文化的发扬，但是也可以创造自己的文化，通过我们的群体，通过我们居住的邻里关系，创造非常和谐的，非常亲情的，非常具有社会保障感的环境。
过去我曾经接触过一个小区，那个小区叫潜能小区，潜在的能够发挥居民互相的亲情文化的关系，通过建筑释放出来，尽管建筑不是太高档，但是释放的环境本身使得他非常的热爱这个小区，这个就是我们做的非常好，创造了辛勤的文化生活方式。
最后一条就是物业管理，这个是建立在全面的基础之上，建立在项目的初级阶段和后期服务阶段，通过服务增强我们的价值，我觉得今天我看孔雀城，他是非常有影响力的项目，一个北京城四个孔雀城，这个对我们生活的向往都会得到很大的期望。
主持人：谢谢开老，开老在居住格局等方面提出了很多的高见，我和安总经常沟通，我们的项目都是针对于城市的主流阶层，这些阶层有自己的表现形式，也有自己偏爱的平台，和他们自己圈层的一些东西，所以我们特别从集团内部请来了生活时尚的风向标，这么一个杂志。《TIMEOUT》主编李多钰，她谈的是欧美居住文化，我自己的感觉是这样的，如果你热爱生活，那么这个杂志就会成为你的朋友，下面有请李主编谈谈欧美别墅生活和居住文化，大家欢迎。
李多钰：参加房地产界的论坛非常少，文豪让我参加一下，我觉得特别的有意思，我关注的领域是文化娱乐生活这三个领域，但是房地产也关心，主要是因为我是一个“潜水者”。房地产界是非常热闹的一个行业，前两年热火朝天的时候，每周都有大的新闻，热闹的言论也不断，比如说今年的文国庆刚才发表的言论，如果在一年前，两年前，立刻会成为报纸上房地产的头版头条，我一直在潜水看，刚才从各位嘉宾说的感觉到大家提出的是一种平民别墅的概念。我接到文豪的题目之后，大概的想了一下，我对孔雀城的建筑风格，我觉得可以反映我们的一些趋势，因为他是采用的叫做南加州的建筑风格，其实这个建筑风格就可以体现出别墅发展的态势了，因为美国的建筑风格基本是沿用欧洲的，他的主体是英国的建筑形式，他也采用了世界各地的，南加州的风格基本是西班牙的建筑风格，但是差距还是比较大的，他在欧洲的建筑风格里面算是比较明朗一些的，跟北欧的，德国的历史感，时间感非常强的，甚至有一点阴郁的建筑外表，西班牙已经非常明朗了，他更加适合居住，更加明朗，更加明快。
关键是美国人是非常厉害的，他厉害的地方在于他并不是发明了别墅的样式，但是他把别墅进行了延伸，他的别墅的文化，他最主要的功能就是发展了别墅的可工业化，叫一种可以更适于平民化居住的样式，建筑内部的安排也更加适用于现代人的居住方式，要说到美国的居住方式，更适用于中国当下的现状的。
我想孔雀城采用这个建筑方式，就体现了他带有一定的平民倾向，我们这个平民还不是普通的老百姓，我想定位应该是类似于美国中产阶级的定位。所以我们近期如果能看到美国电影《革命之路》，里面就体现了美国中产阶级的生活方式，他的普通的销售，可以在美国的郊区购买一栋非常漂亮的房子，邻里关系，生活的层面都是一样的，从建筑的形式上来说，是我们可以接受的样式。
我觉得欧美的别墅，他的发展趋势是这样的，他会有更多的普通老百姓住上别墅样式的房子，有自己独立的花园，但是他其实跟中国也有类似的情况，他也有特别高端的，他并不是销售型的房产，更多的是属于最高级的，宫殿式的，类似于中国，比如说王府、四合院这种模式的居住，所有者一般都是原有房产的延续，比如说贵族的后代，或者说会成为当地文化的象征，在欧洲这样的情况特别多，有很多古老的房子是带有当地地标特色的，曾经有一个故事，日本人想到欧洲购买特别有历史感的房子，当地民族化的情结不愿意出售给他们，这个是他们非常顶级的别墅类型。
还有老宅，类似于我们四合院里面王公、大臣的住宅，北京很多人也愿意购买这样的房子，是在市区内的有文化感的房子。但是一般职业人士确实，从我们的孔雀城来说，这个定位是非常准确的，职业人士和一些中产的生活者，他更讲究社区意识，我在郊区，这个区域，住的都是哪一类的人，哪一类的精英，另外一个区域住的是什么精英，也有一些富豪级的人选择在郊区住小镇一样的房子，这个小镇带有俱乐部的性质，你必须要是某一个领域的，而且要原有的居住者认可你，他们的别墅更多的其实是社区文化，我们现在在中国讨论的更多的还是房子作为一个地上建筑，是一个什么样的样式，有多少财产的人购买，但是如果进一步发展下去，中国就会有更多的考虑，你是一个什么样的身份的人，住在什么样的社区，你在这个社区里面可以过上什么样的生活，这个就是我们更加需要我们研究的更多的东西。因为我觉得我还是对房地产门外汉，简单的试一下我这样的想法，我觉得对于别墅来说，有三个东西是非常重要的，第一个就是高级别墅讲究更多的历史感和文化沉淀感，其次，其实应该是他的艺术感，我们现在看到的艺术就是地上建筑，只是一个房子，但是出去你到欧洲去，看到很多的别墅，受到震撼的是室内的装璜，我记得有一次可以说是受到刺激的一次，在西班牙马洛卡岛，参观他们的一个大的别墅，震撼的不是它的外表，而是进去之后每个地方都有艺术品，角落里面都有奇妙的艺术品，显然非常的原创，经典的艺术品，他们的文化已经到了一定的程度，他必须要和艺术生活在一起，他的生活已经达到了这样的高度。
还有我们在地中海北岸的希腊，希腊的建筑大家的印象都是那种白色的房子，小楼，你要进去之后，会发现在特别普通的民居里面发现非常漂亮的壁画，你觉得从建筑外表来看，我要在什么样的房子，在非常精致的房子里面才会进行这么精致的装修，但是在国外非常普通的白房子里面，就有一整面墙出自艺术家之手的壁画，我们怎么样让居住者构建自己的房子，也是特别有价值的东西。
第三个，对于别墅来说，刚才大家都说了比较多的，就是他的社区的关系，你跟你的邻居，过什么样的生活，你社会的配套，是不是一个有机的组合，在当下的北京要达到这样的水平还是很难很难的，你的社区，不管是高档的小区还是低档的小区，基本是以金钱衡量的，还有一些中国特色的回迁房的情况，可能小区里面收入水平差距特别大的人都这样，他们的社交是非常杂的，如果要达到更高水平的巨作，需要我们的开发商和建筑界沟共同努力。
我也比较关注消费者，我们的消费者在挑选的时候，也要挑选适合你自己居住的东西，比如说我们回到孔雀城，我们在北京四个角都有我们的建筑，其实你要按照北京的地缘分析的话，四个地方的消费层面肯定不一样，会选择会在不同的地位，北京的城市是四四方方，每个孔雀城是一个什么样的文化，可能在他的相对统一的外表下面，应该还是有不同的特色的，当然了，我没有具体去过孔雀城，有机会我也可以去看一下。
现在很多人一谈到房地产就说房地产是一个金融，可能对经济界的人士来说，可能会比较多的关注金融，但是对老百姓，特别像我这种经济指标不是很明显的人，很多时候有一种随机，它是偶然，但是购买的时候是带有必然性的，比如我希望住一个什么样的东西，你的经济发展水平肯定和社会的发展水平是相应的，你不能说本着你的直觉和生活的需求购买房子，到最后你的投资价值是客观主义体现出来的，如果你过于追逐我要吻合现在的经济潮流，不要买错了，这个可能对于普通人来说还是要考虑自己的自身的感觉我的房子是不是符合我的需求，地段、外形，居住的社区如何，更自主一些，反而更好一些，既然有这么多可选择的范围，大家都应该去看一下，找到适合自己的居住方式。
主持人：谢谢，最后说到居住属性、享受属性，你的方向是代表着主流的方向，而且代表着大部分人，把握金融属性要心态放平衡，刚才很多嘉宾都说了房子，很多的嘉宾说到了人，那么房地产到今天这个阶段，我们打造这么一个经营享受的产品，到底房子和人的关系如何？我们目前的阶段更关注的是什么？下面隆重请出我们的安总，其实我们今天在座的各位来宾，这是一个机会，很宝贵，尽管是一个北京城、四个孔雀城，做了很多，但是安总说的很少，在我们杂志上也很难看到安总的身影，今天的安总也是想客户价值方面谈谈他的体会，有请。
安毅：刚才各位专家都在谈别墅生活的方式，或者叫别墅生活的梦想，其实我们每个人都有一种别墅生活的梦想，孔雀城作为京郊别墅小镇的连锁品牌，我们也有五年多的实践，07、08刚才张总说了我们销量在前面，我们作为一个实践者，之所以这样辛勤的耕耘，是因为我们这些业主和我们的客户他们有这种非常旺盛的需求，叫做“都市精英、主流阶层”主动郊区化的别墅生活的梦想，才能够使我们的居住新格局，京郊别墅的发展这么好。
我确实是像张总说的，很少在公开的场合发言，发言的时候我更多的是谈我们这些非常可敬的客户，今天还拿了一个，这是我们物业公司复印的一个客户写的一首七律：送别孔雀城、亲爱的朋友你好，新春的大地已经春意，应该降雨，可是来了一场大雪，实在让人感到欣慰，特送上一首小诗：元雪突降孔雀城……永定河畔送真诚…，这是一个退休的大学老师写的，他的女儿和儿子是大学毕业以后留在北京打拼了，这些年的打拼也已经事业有成了，好象他写这个诗的时候他的女儿还在怀孕，等于帮助她在照顾这个小孩。
他现在享受的是京郊别墅小镇的生活方式，这样一种生活方式，他的生活方式和状态非常的吸引人，就像李主编说的，他们是都市中产阶级中的普通人，他们有这些物质、生活上的追求，但是更重要的是精神生活的丰满，他们对别墅生活或者说对这种美好生活的梦想，追求，以及他们对家的高度的责任感，始终是我们和我的同事建好孔雀城的一种不竭的动力，我们的客户也是从孔雀城建设的大局出发，和我们沟通，包括出谋划策，因此我们会时时的，非常深切的感谢我们的业主，我们的客户，他们能够接受我们的幼稚、宽容我们的缺陷，帮助我们不断的成长，也是随着更多业主的聚集，孔雀城才真正或者正在真正的实现开发的初衷，帮我们的都市精英，主动郊区化别墅生活的梦想的实现。
如果说孔雀城是我们的建筑，不如说是我们的业主和我们一起来一点一滴创造的，造就的，当然了，也离不开刚才演讲的各位专家，在座的各位专家，各位朋友，特别是我们媒体的朋友们的帮助。很多的朋友都在问，你们的客户为什么要买孔雀城，他们会有这样、那样的很多的理由，经过分析，主要是三个方面，第一个叫住别墅，就是别墅的生活方式，这种低密度的居住的生活方式，或者是在发达国家中产阶级他们的生活方式是我们这些客户的追求，我们叫做有天有地有庭院，屋宽心也宽，心有多大，舞台就有多大，追求这样的别墅生活方式。
第二个因素，我们总结叫不离城，因为任何一个新城市的开发，小镇的开发，它在短期内这种建设的力度和我们北京城这样的千万人口的大都市，是几千年积累起来，发展起来的大都市，大家的就业，机会，文化的积淀，方方面面是不容忽视的。
我们像孔雀城这样的京郊别墅小镇，能够让我们的业主在住别墅的同时不离城，有的业主自己总结叫做离城不离市，这个很关键。
第三我们总说百万别墅，百万小镇，他们也有说每个城市每年都要发布一个这个城市的市民对于这个城市房价的感觉，北京可能现在一说房价七八千，那就是说我们买一套城市的公寓，一般的别说太贵，一般的也要一二百万，我们的所做的叫做别墅小镇这样的生活方式，一两百万就能够实现自己的别墅生活梦想。
当然了，这些都不是最主要的，最主要的还是刚才各位专家所谈到的，我们这种叫做改善型或者叫做享受型的别墅生活梦想的追求，这种动力，以及我们的业主他们对家人的责任感，更多的是这些，所以我们总说的一定是都市的精英主流阶层，主动郊区化的别墅生活共享和生活方式。
在我们那些可敬可爱的业主的关怀下，孔雀城还在一天天的成长，我们现在已经有两千多已经成交的业主，当然是在数量上，而且在品质上。我们的都市精英，这样一个主流阶层也在迅速的成长，我们总结，他们的梦想是让亲情享受自然，用自然来犒赏成功，他们的理念是屋宽心也宽，心有多大，舞台就有多大。他们的追求是亲情就是在一起。不管是呵护自己的孩子，还是照顾自己的老人，享受自己的生活，他们的要求叫做离城不离市，是千万级的生活，百万的小镇，他们的愿望就是孔雀城的根，帮助业主实现这样的幸福生活，是孔雀城的最高目标，谢谢大家！
主持人：听完安总对他的业主、客户的描述，真的感觉春天已经到了，这个项目成功的原因我们也更加明白了，下面我们就有请上海华与华营销咨询有限公司董事长华杉总经理讲一个北京城、四个孔雀城的概念。关于华与华我可能要简单的介绍一下，我们说的三精蓝瓶小儿那个药为什么那么出名，就是他们做的策划。
华杉：非常高兴今天在这里给大家汇报我们的一个北京城，四个孔雀城，我是孔雀城品牌顾问，我们在这里做一个北京城、四个孔雀城品牌的发布。我们专门为北京的消费者提供郊区别墅渡假生活的方式，未来北京的市场容纳下多少个孔雀城，我认为八个也不嫌多，在中国的市场卖任何的东西，市场都是无限大的，可以说我们的事业刚刚开始。第二个提高营销的效率，由于我们建立专业的连锁的品牌，也使得我们今天的每一分钱营销的投资，包括今天的会，他在未来十年还可以帮我们卖房子，为我们事业的发展持续的提供能量，就购买的行为呢，他的品质是一个选择的行为，我们买别墅不仅要买京郊品牌，还要提供选择的范围。我们说产品的结构就是企业发展的路线图，而品牌的结构就是营销投资的存钱罐，大家看到我们在北京别墅市场的发展路线，我们设计了孔雀城这个品牌的过程，也使得整个营销的投资得到整合，今天说一个北京城、四个孔雀城。我想挨个的介绍一下四个孔雀城到底有什么样的价值。
第一个是永定河的孔雀城，我们称之为森林小镇，幸福田园，为什么业主那么喜欢，因为我们每家每户有专门的种植园，他们自己在里面种一些蔬菜、鲜花。刚刚这几天的新闻，北京第二机场的选址已经落定在大兴，离我们孔雀城非常近，这个项目的价值在2009年又得到了很大的提升。
第二个孔雀城是大运河孔雀城，它的定位是国际公民，五星配套，因为它恰恰是在天下第一城的正对面，是有一个超豪华的配套的渡假的社区。
第三个是潮白河孔雀城，就和通州一河之隔，在潮白河的水面超过100米，贯穿整个的地盘还有很大的干渠，我们这里面规划定位是创意水乡城市，这个潮白河孔雀城的定位是蓝色水街、创意水乡，同样在前两年和第二机场的新闻同时发布的就是北京的东站，选址在通州，紧邻潮白河孔雀城，虽然没有开始发售，但是已经升值了。
第四个是八达岭孔雀城，选址在八达岭长城和官厅水库之间，整个区域的规划定位，我们有一个名字叫葡萄硅谷，把美国亚洲的纳帕矽谷两者合一，有一个口号：八达岭下官厅湖，葡萄园里建硅谷。
通过四个孔雀城大家知道，我们所谓的京郊小镇的连锁品牌是有规划的专业，还有再此之前的选址的专业，我们选择离市中心很近，而且有非常优秀的自然资源的地方，提供给北京的消费者百万价格，千万享受生活的别墅。
所以在这样的一个规模效应的开发下面，像刚才各位专家谈到的，孔雀城的热销以及它在北京别墅世界市场排在第一位，他背后反映的是北京市民生活方式的演进和变化，也就是都市精英主动郊区化的生活，我们把这个族群叫做孔雀族，就是市内有公寓，郊区有别墅的人群，原来我们说SOHO一族，上班睡觉都在一起。孔雀族是市内有公寓，郊区有别墅，我们愿意做哪一个，选择就很明显了。
目前在孔雀城已经有两千两百多户孔雀族，这两天大家在大概北京有14.5万的千万富翁，我想新地产可以跟我们一起发布一下北京有多少孔雀族。看看这一族群有多少？
今天看到大家特别的高兴，我们的孔雀族还有一首儿歌：北京人都梦想成为孔雀族……
主持人：我相信两千多户孔雀城的业主，我相信他们的心情一定很好，我相信主要是孔雀城合作期间它的产品、精神，安总、丁总，他们对项目的投入，真正的给了华总这样一个唱歌的动力。最后我们还有一个品牌战略，谈到品牌战略，就很重要了，品牌的重要性，战略也很重要，所以我们今天请了孔雀城一个重要的合作方，来专门谈谈这个问题。连锁本来是与地产的概念有相当的独立性的概念，有请今久广告有限公司总经理赵宏伟先生。
赵宏伟：大家好，我是孔雀城的广告公司今久广告的赵宏伟，我来讲讲孔雀城当初在安总的引导下，在华总的策划下，把孔雀城的品牌战略如何做好的。我们做了将近有200多个开发商的策划角度来谈谈我对孔雀城连锁品牌的理解，其实我说的首先是告诉大家品牌是什么样的，房地产是需要品牌的，其实在座的有众多业内的专家、媒体朋友，其实都知道，真正在房地产这个行业，万科树立了企业的品牌之后，星河湾也通过打造项目的品牌，对地产行业做了很好的催生作用，告诉大家房地产行业是需要品牌的，在某些媒体可以看到，房地产行业品牌不重要的观点是落后的。
北京圈的大范围内，在座了解的能够同时运作和开发，在不同的地段开发四个房地产项目，并且同档次，同规模的房地产开发企业，其实是总共在北京超不过十家，这十家已经包含了很多的国际投资和国内投资的，而在这些基础的支持下，同时打造出同一种生活形态的，又是同类型的别墅小镇的开发商，而且还能连续三年保持销售冠军和销量冠军的企业，放眼全中国，绝对绝无仅有的。
聚焦在这里，只有孔雀城能够成为这样连锁的项目，引人注目，引起业内人的关注。
第三个我们要探讨，刚才中国指数研究院，为什么08、09年孔雀城这个突然的成绩引起了行业的关注呢？其实我想跟大家说，在目前我们国家经济发展，地产行业这两年巨大的变局，以及北京城市规划越来越科学的几方面因素，自然而然的促成了孔雀城的现象，在座的大部分人接触的都是中产阶级，其实在目前很紧张的工作和生活状态下，就像华总说的孔雀族这部分人，他们需要极其宽松的家庭氛围和居住享受，他们希望从上班的密密麻麻的写字楼下班之后，再也不希望回到高二十层，三十层的公寓楼里面，他们更希望能够在中产阶级，现在拥有自有车辆在北京达到30%、40%，拥有自有交通工具的情况下，孔雀族这部分人非常希望有一个小镇，有天有地，他的宽窄适宜，小区密度很好，跟邻居相好，亲朋好友可以享受家庭般的私密氛围，这才自然而然的吹生了为什么在京郊出现了这么多的居住的形态，而大家为什么需要从城里边那么好的小镇的生活，都是一步步的发展，而没有提前规划好的别墅的小镇，所以三年前孔雀城的面世到今天入住小镇生活，已经成为了非常明显的现象，正是通过这个指数体现出来，他们一年的总量可以卖到几千套，在京郊有了这样的置业现象就自然而然出现了整合的现象。
三年前，由国家提出了中国第三极，大经济一体化，环渤海经济圈，之所以有了这个才告诉大家，工业产业具体化，也更是这样催生了北京周边的纯小镇的居住理念，孔雀城在北京现在有四个成熟的产品同步的呈现，带来的不单纯是房地产开发的房子，在我看来更重要的是在万科和星河湾之后，又有能够在房地产行业里面带来革命式的，里程碑式的品牌运作，也这是为什么今天孔雀城战略启动仪式，其实孔雀城品牌的树立不是某一个开发商一厢情愿独立完成的，他是有大势的需求，现在消费者居住需求的划分自然形成的，我们今天也在看，今天在论坛里面讨论孔雀城能够名利双收也说明了京御地产的前瞻性的眼光，这个不是一般的房地产开发企业碰到的机会。
现在的孔雀城已经很成熟了，四个孔雀城代表着潮流的现象，现在孔雀城已经当仁不让了，我也希望在这里呼吁一下，作为开发商，虽然今天来启动孔雀城的战略品牌仪式，但是我也希望在以往的常规的设计品位和园林绿化之外的情况下，能够多为我们建造一些经得起时间检验的，能够承载中国人家庭文化的具有光芒特色的家庭小镇，这样京郊别墅的连锁品牌的伟大，不单单是行业的伟大品牌，更重要的是帮助中国传统文化延续的品牌，谢谢。
主持人：谢谢赵总，今天嘉宾的发言到此结束，下面我们进行“一个北京城、四个孔雀城”品牌战略的启动仪式，下面也有一些媒体的朋友，如果有问题的话，一会儿可以跟我们的嘉宾沟通。有请各位嘉宾上台。
（一个北京城、四个孔雀城品牌战略启动仪式）