流动性充裕

2008年9月15日，拥有158年历史的雷曼兄弟公司在次贷危机的冲击下申请破产保护。就在同一天，中国人民银行宣布四年来首次降低贷款基准利率和存款准备金率，从而启动了从紧货币政策向适度宽松货币政策转变的按钮。

去年12月份和今年1月份银行贷款猛增，有力配合了适度宽松的货币政策，支持了扩大内需十项措施的实施。从微观层面看，当前我国银行业总体经营良好，盈利创历史新高，不良贷款余额和不良贷款率连续5年“双下降”，存贷比不足70%，法定存款准备金率还有很大的下调空间。因此，银行体系仍有较强的放贷能力。

但在经济下行周期，银行对信贷风险保持了必要的审慎态度，不是所有行业和企业都能享受流动性充裕的阳光。例如，工商银行披露的数据显示，今年1月各项贷款（不含票据融资）较去年底增加1171亿元，是去年全年新增贷款的22%，但其中的60%投向了电网、铁路、核电、公路等领域的国家重点项目建设，13%投向了个人贷款，其余的主要投向企业流动资金贷款。房地产开发贷款显然不在其重点投放之列。

地产信贷遇冷

在充裕流行性和防范风险的双重力量驱使下，银行信贷出现了向传统大行业、大客户集中的倾向，银行“垒大户”现象有所抬头。在房价没有企稳、市场销售没有回暖之前，房地产行业显然没有得到信贷资金的特别惠顾，可谓冷暖自知。

全国房地产贷款有2万亿，前几年发放的开发贷款今年开始陆续到期，由于贷款项目销售不理想，如何偿付到期贷款是必须面对的一个现实问题。即使是未到期贷款，由于房价下跌，抵押物变现价值可能已经小于贷款余额，成为“负资产”，银行面临抵押物不足值的风险。在全行业贷款违约率可能上升的情况下，银行系统首先会采取综合措施确保存量贷款质量，同时会借鉴其经验教训修正增量贷款发放条件。

次贷危机中基础资产质量不佳所造成的严重后果使得金融部门不敢将步子迈得太大。事实上，目前阶段监管部门并没有放松开发贷款的监管要求，尽管这个信贷品种对房地产企业而言至关重要。此前加强房地产宏观调控时出台的房地产信贷业务管理规定，诸如“四证”齐全、自有资金比例要求，并未见放松限制。在个人住房贷款领域，“二套房贷”得到温和松绑，但并未完全放开：“加按揭”贷款仍属严格禁止之列。

看好REITs和并购贷款

当然也有令人为之一振的消息。房地产信托投资基金、并购贷款等高端金融产品，在“金融30条”里被国务院层面作为“拓宽企业融资渠道”的一种创新融资方式被正式提出，影响将十分深远。

房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust，REITs）是房地产企业将旗下商业物业资产通过向投资者发行信托单位或股票进行融资，本质上是证券化的房地产投资基金。REITs能够帮助市场上投资资金快速流入房地产市场，是房地产融资渠道的重要突破。商业银行并购贷款则适用于所有行业，但对处于“熊市”的房地产行业而言，不失为一种触手可及的全新融资方式。资金压力较大的房地产企业，或者意欲退出房地产行业的中小开发商，可以通过出售股权或资产方式，实现股权、资产、债务和资源的重组。商业银行针对这种并购行为发放的并购贷款无疑是推动产业整合、实现杠杆收购的重要推动力。

REITs和并购贷款弥补了传统房地产信贷的缺陷，在融资时机、金额、期限、结构上与房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款形成互补，必将在房地产金融市场中占领重要一席。