09主题沙龙之精装修住宅开发能否为楼市破冰
如何打造性价比更好的住宅产品——精装修住宅开发能否为楼市破冰
主办：《地产》杂志、新地产策划机构
背景：在楼市调整的外部冲击下，中国房地产行业的一个喷嚏，让建材行业在数个月后开始罹患重度感冒。进店人数剧减，订单比同期减少30%甚至一半以上，房地产下游产业已陷身一片火海之中。
当行业重要拐点来临之时，作为家装建材行业的"晴雨表"房地产业率先遭遇冰河期的减速风暴。那么，上游产业发展停滞，下游行业将如何应对未来，开发企业和建材企业如何觅得自救以及发展的机会？
关键时刻，市场调整与企业竞争并重。而精装修工程在此处则更显关键。
2002年，《商品住宅装修一次到位实施细则》的出台，成为精装修在国内发出的正式宣言。但6年来关于精装修的声音却时强时弱，精装修的推进举步维艰。
自2008年初房地产销售危机开始，众多开发商引爆了精装修积蓄已久的能量。2008年7月，住房和城乡建设部再度发文推广精装修，在楼市下行之下，却是一个精装修占领制高点的最佳时机，精装修住宅的开发能否为地产商破冰？精装修住宅的推广能否为家装行业解围？
《地产》诚邀专家学者、开发企业和家装建材企业老总，希望能就目前精装修方面存在的各种问题进行深度剖析，找到适用的解决办法。
本次论坛邀您深入探讨，以下话题仅为抛砖之用：
1、在目前经济环境下，要打造性价比更好、更能适应市场的住宅，精装修住宅的开发是否可以为地产商破冰？
有人认为，2009年会比2008年经济环境更加恶劣，您觉得作为开发商或者家装企业，该如何练好"内功"，是否能抱团生存下来？
2、政府从2002年就发文推广精装修房，但精装修房依然举步维艰？究竟问题出在哪里？开发企业和装饰装修企业之间如何协调？
3、房地产新开盘数量剧减，装饰装修企业是否步入寒冬？
整体经济持续不景气，楼市下行进一步持续，开发商该如何应对；随着新开盘数量急遽减少，精装修供应商该如何应对？
4、2008年年底，国家再次出台精装修推广文件，住宅精装化趋势对开发企业意味着什么？对家装企业的发展机遇又是什么？
5、装饰装修企业如何介入开发前端？
标准不统一、缺乏整合，家装企业如何介入开发前端？
6、如何让精装修提升楼盘的附加值，装饰装修企业的核心竞争力是什么？
7、什么是真正的精装修房？在目前精装修标准缺乏的情况下，开发企业是如何实施自己的标准的？
对于目前市场精装房概念模糊的现状，讨论真正意义的精装修住宅应该具备哪些品质；从国外精装房发展现状提出借鉴，提出整体精装概念，8、如何在批量的精装修基础上让生活空间体现个性化？今后精装住宅的发展趋势是什么？
论坛时间：2月12日下午2点
论坛地点：朝阳门外泛利大厦11层 "中国证券市场研究中心联合办公室"1号会议室
主持：新地产编辑部主任 李雯
以下为新地产网站图文直播：
主持人：非常感谢大家，今天又赶上下雨，在年后非常紧张的时刻请大家来到我们的现场参加这个会议。今天主题是如何打造性价比更好的住宅产品，精装修住宅开发能否为楼市破冰，我们就是想从精装修的房子当中看到楼市存在的问题，还有精装修的发展趋势。我们除了邀请到各位地产商以外，还邀请了做精装修的老总，我们想双方在一起能够深度探讨一下，大家遇到什么样的问题，在这里坐下来面对面的沟通一下。今后双方之间怎么样把精装修的房子做的更好。因为现在老百姓对精装修存在疑虑，房子能不能做到开发商承诺的样子，这不是开发商自己可以说了算，是开发商和家装企业共同做的事情。我首先介绍一下嘉宾：
北京装饰装修协会会长贾中池先生
中体奥林匹克花园总裁陈顺先生
阳光100置业集团副总董亦工先生
星河湾地产华北区营销总监刘江先生
龙湖地产营销总监魏健先生
纳帕地产策划总监王宣女士
华润置地北京公司的胡永建先生
乐成国际营销总监濮金山先生
半山御景的刘显才先生
装饰企业有：
博洛尼装饰工程公司总经理陈炜
东易日盛精工装项目事业部总经理刘勇先生
还有轻舟装饰的董事长陈耕先生
轻舟装饰总经理王乒野先生
龙发装饰总裁助理黄德源先生
还有松下电工盛一装饰的副总经理姚迪和市场部副经理张丹杰等
我们今天的会议说到精装修房子，现在是过冬季节，开发商是不是因为精装修在销售方面给自己带来一定的利润，精装修房子的标准在哪。有请贾会长谈一下精装修房目前在北京遇到的情况是什么样的？
贾中池：各位领导、专家、老板下午好！非常高兴参加这么一个座谈，因为这个座谈会已经提前把提纲下达了，所以准备还是比较充分的。作为北京市建筑装饰协会，对家装这个产业来讲，我们是极为重视的，因为它整个在北京的经济地位站在很重要的支柱性的位置，对民生的影响是非常大的，可以说覆盖了北京市、甚至外地从高端、中端到一般的装修都涵盖了。而且在全国起到一个领军的作用，这是中装修对我们的评价了。
所以我们很注重、注意，而且特别要关心和保护目前这个很好的业态，所以协会在行业发展当中对家装产业这块都是非常认真对待的。
从当前来看，金融风暴，我们必须要集中精神，全世界金融风暴都产生了，作为救市也好，抢救也好，我们在这个风暴当中应该看到机遇，或者说是一个很好的机会。
协会来说，第一点一定要有一个导向性，凝聚性，还有它的约束性，还有就是基地，这是我们协会要做的工作目标。今天请的企业来讲，可以说都是领军企业了，很具有代表性。我们的上游就是开发地产，有地产的上游才有下游可言。
中央来讲，当前拿出了四万亿，国家的分布是这样的，一个基础建设，一个社会建设，把我们国家彻底建设成消费型的社会，拉动内需的话，老百姓有钱不花也不行的，所以我们理解国家的政策，四万亿第一部分花在基础建设，第二个是医疗和教育，把这些解决了之后，老百姓才可能掏钱消费，我们认为大政方针才可以谈到平稳发展，拉动内需这么一系列的事情。
牵扯到我们这部分，就是精装修的问题，从国际惯例来讲，以韩国为例，韩国85年人均GDP2000多美金，我们06年达到3000美金了，所以精装修的问题，一次性装修的问题，在经济条件下与国际惯例相符了，所以提这个问题是必要的，建设部提到130号文件，精装修一次性装修的问题等等，都具备了一定的条件。
关于拉动内需，我们现在订单是非常困难了，通过去年的10月份已经显示出来了，到年底从30%的订单来比，现在问题还是很严峻的，卖场也不是很好，整个精装修的物质条件和市场条件来看的话，目前还没有形成消费性，这是我们看到的焦点。
下边怎么办，我个人观点，在当前的条件下，我们要提升我们的企业文化，加上自身，要有信心，要有责任心，另外还要有前瞻性。所以协会提出第一要有信心，危机里面要看到机遇，在座的很多的企业已经找多应对的办法了，这是很明智的；第二个就是责任心，这是一个诚信的问题，非常重要，但是我要保护这些企业来讲，就有收费的问题，这是老问题，现在我们跟北京建设委员会领导协会有一个指导性的关系，我们提出了要保护企业，涉及到收费的问题，最低成本的问题要考虑到里面，必要的管理费是必须要供给的。
消极的因素，跑单的问题，私单的问题，打击游击队的问题，这是必要的，这样的话就可以保证名牌企业的品牌和管理延续，因为我们的行业技术含量不是很高，所以要变成节约型的产业，必须要从管理模式上下手，其中一个提到关于标准的问题，精装修就是要高标准，我们的标准是从工装延续下来的，有标准，因为这个产业上个世纪有11年的历史了，工装的标准延续下来，而且家装来讲，复杂性某种程度要比工装还要繁杂，更高的境界属于艺术范畴，文化的范围来讲，家装更容易显示这个特点和个性。所以我们的标准就按工装的经标准来作为依据和参考，所以说是有标准的。
而且在座的名牌企业，他们做的精装修的条件非常的完美了，他们的样板间、工艺都做的非常非常的优秀了。通过这些体验馆，样板间，很容易被消费者接受，这是近两年特别凸显。
再有就是发展的问题，怎么样可以吸引消费者，在当前的情况下，我们应该利用这个条件建设一个消费型，吸引大家来装修，所以我们今天考虑到前瞻性的问题，精装修一定要提升，要增加智能、艺术和文化。
当前提到这个问题，北京人均GDP已经达到9000美金了，这是非常可观的水平了。所以说北京地区应该出现更高标准的体验馆也好、样板间也好，这个标准是很容易做到的。
希望跟各位开发老板进行合作，我们还提到什么呢，应该从设计开始就通盘考虑，这个理念由开发商设立，这样怎么样成为整体，这是关于设计和施工，关于物流和材料的问题，现在的物流缺两点，终端服务非常的重要，现在整个管理模式不好。所以从协会来说，对我们的市场空间这个形势之下，这几个方面，我们正在选典型的案例，通过展会的形式或者通过其他的形式跟消费者、同行们进行交流，宣传。把这个消费拉动起来，我们认为协会可以为这方面做一些工作，春季展会马上就要开始了，我们这些问题还是要宣传，保护这些名牌企业，因为现在这些品牌企业经过十一年的打造肯定是不容易的，会有一些困难，我们理解，但是协会还在全力的宣传他们，希望他们不要出现严重的下滑甚至负面。
关于我们对名牌企业还是保护，宣传他们，帮助他们渡过这些难关，他们是有具体的困难的，这里面管理也是一个问题。去年秋季我们搞了一个展会，我们邀请大家一定参展，不管怎么样，这些年对北京市做出了很多的贡献，他们有了困难，帮助他们，协会是义不容辞的事情，今年春季也面临这样的问题，但是没有问题，我们还是宣传他们，帮助他们渡过难关，因为他们在努力，在这个基础上提升精装修，所以说这是提到的标准的问题和思维的问题，协会还是第一要有导向；第二明确的学习；第三，激励他们；第四要约束，自律，我们有管理体制，帮助他们发展，防止他们受到伤害，这是协会要做的问题。
关于导向的问题，就涉及到转型的问题，管理模式的问题，商业模式的问题，所以我们要在这次虽然是危机，但是也是机遇，机遇就是产生新的商业管理模式了，新的家装装修理论，我看并不是坏事，这样的话，就能够推动家装行业向更高层次发展。
现在我们有一个设想，现在很多企业已经开始做飞机内部装修，游艇内部装修，豪华汽车内部装修，这是很大的突破了，一个豪华油轮要4000万美金一套，飞机都是上千万美金的，有企业去天津的380飞机制造，天津的飞机做出来没有人装修，都要跑到欧洲装修，做到这个就是一个层次了，这是协会已经考虑到新的思维导向的问题，总而言之，一定要提高我们的品牌。所以国家进行的经济制度是非常重要的，你让老百姓攒钱，现在是希望老百姓花钱，要让他没有忧虑，有社会基金，孩子上学没有问题，医疗和保险都没有问题，中国拿出4万亿，美国8000亿美金，合人民币也就是四五万亿，所以我们对我们国家的拉动内需，为消费转型做的事儿是好的，促进我们制度的建设是非常有好处的，但是希望我们要联合起来，开发、施工、物流，政府的政策，保护11年来在座的这些著名企业，一定要保护他们，这次展会他们不参加的话，我们的广告也要宣传他们，一定要承认他们的国家贡献和地位，协会全力以赴在这次金融风暴当中，力所能及做应该做的事情，谢谢！
主持人：贾会长是从协会的角度对精装修企业说了一些要求和今后发展的路线，他们也会扶持精装修企业的发展，我们作为地产杂志，囊括了上下游企业和各个方面。现在是一个过冬季节，对于地产商来说，精装修是不是必须关注的问题，我想问一下，02年我们大家都说今后要做精装修了，但是一直举步维艰，08年又开始说要推精装修，阳光100一直在精装修方面做尝试，有请董总，从您的实际开发的角度来说，为什么精装修一直做不下去，是不是开发和装修企业存在什么样的问题？
董亦工：大家好！阳光100实际上在当年北京第一个楼盘就是光华路的阳光100的项目，当时做了精装修，拿了三张外国大师的照片，后来我们发展到二三线城市，发现太好卖了，所以就把精装修的事儿给忘了，这里面为什么做毛坯，除了市场的因素以外，更重要的一点还是我们的精装修市场，也就是我们对面装修企业和发展商之间存在一些问题。
第二个层面的问题是老百姓对精装修的认知。
第三个层面就是大多数一线发展商物业都是自己的，由于精装修的问题，带来我们后期的物业服务、收费、管理上一些不良的后果，从这三个方面，我想谈谈我们的一些感受，我认为精装修就是我们发展商的必由之路，星河湾是一个特例，就他们敢做，下了工夫，花了钱，很认真的当一个作品来做，所以赚钱了，我们很多开发商没有耐心，也没有时间，所以没有做的星河湾那么好。
从我们理解来讲，我们回顾一下，中国近现代的一些企业做法只有一个，就是学国外，世界上、欧美、东南亚，凡是比我们发达一点的地区，全是精装修，哪有毛坯房，只有中国这个地方弄出了毛坯房，等等这些因素造就了我们目前的市场。
我们的口号还是以人为本，实际上我们要对得起老百姓，我们认真的做，老百姓一定可以认可，身边的星河湾对得起老百姓，价格也卖的很高，快六万了吧，但是我们大多数都没有时间和精力去做，通过这轮的金融危机，我们企业都意识到了这一点。特别是去年年底我们专门针对精装修组建了部门，跟我们装修企业一起做了研究，未来我们需要给我们的业主、老百姓提供什么样的房子，我们认为一定是精装修的产品。
第二个我们跟装修企业之间的关系，目前的市场从下游非常的混乱，原来我们用甲醛，现在好多了，假冒伪劣的东西少了，但是我们去十里河看看，贴牌的，假冒的，仍然一大批，这个社会，市场目前的阶段就是这样，作为发展商来讲，我花了钱要买一个合格的东西交给你，反过来出了问题，老百姓不找施工企业，天天找我。就跟汽车一样，原来就是找奥迪，现在知道找保险公司了，汽车行业可以这样了，但是精装房没有，合同都是政府起草，我们买回来，跟老百姓签了，他们说自己不理解，一闹事政府就说弱势群体。这些都迫使我们不能做精装修，即使做了也是各个环节进行检查，管的很严，弄的施工单位也不舒服，最后耽误了时间，还没有做好。老百姓好对付啊，对付我们就难度大一些，毕竟我们有专业的管理，所以长期以来，社会的环境，包括我们企业自身的环境造就了精装修没有做好，想不想做，非常想，看到星河湾赚钱我们也眼红。
第三个问题，关于未来的发展，实际上我刚才说了，学欧美，过来，由于我们的市场的混乱，社区的大趋势，社会的环境不允许，造成了发展商花钱到最后背上了沉重的包袱，今天非常高兴家装企业坐在这里，他们有这么多年的市场积累，让老百姓逐渐的意识到不能找游击队了，要找正规的公司，包括我们的资料、风格。已经进步了，但是进步的程度我认为还需要有一个过程。
简单来说，我们看到老百姓还是自己买东西，找人，这个市场还是非常庞大的。欣慰的是，家装公司对老百姓的理解和针对性的服务，个性化的服务奠定了我们有可能利用他们的资源，真正的做到以人为本，我们为老百姓提供一个性价比合适的，今天有可能看到的。
所以我们希望我们的家装企业，包括我们新地产，多一些平台，多一些专题，让我们发展商知道这个行业，有一些企业办的不错，有一些企业他们的专业程度比较高，有可能是施工的专业程度比较高，还有可能是设计、项目管理，比如说我们买东西，没有办法，我们也建了一个集团的采购平台，但是我拿的货不是最便宜的，因为我作为地产公司来讲，毕竟用的少，肯定没有在座的家装企业用的量大，我跟厂家就没有谈判的资格，我们协会也有一些报道，网上团购，我想协会是不是能够给我们提供一个平台，省得我们自己搭一个采购班子，从集团到项目，我的人力都浪费了，最终我们没有得到一个好的结果，所以我也呼吁一下，协会能够提供一些平台，我相信如果这个平台足够大，在座的发展商也不愿意自己去采购，也不愿意做一个采购的平台去跟厂家谈，一会儿是质量，一会儿是技术指标，我们买点东西直奔沃尔马，质量有保障，价钱合理，我们只是拿钱买东西的顾客，所以我提出这些建议，只是自己的心得，供大家参考。
主持人：董总从自己的实践经验里面看到了自己对精装修的看法，也说到了星河湾。星河湾确实从2005年在北京第一个项目出来就开创了精装豪宅的先河了，又赚钱又得到好评了，是名利双收的事情。董总除了点星河湾以外，还点了在采购方面和装修企业中间有一些信息不对称也好，还有其他的方面，一会儿请装修企业的老总回答这个问题；董总也点了新地产，我们在这方面是系列论坛，今天只是我们的第一步。以后我们会针对精装修的各种问题，建立一个平台，特别是针对企业双方的问题都会做一些探讨，希望能实际解决一些问题。星河湾的刘总，说一下您的看法。
刘江：今天来了很多的企业和工程方面的专家，还有装修企业，这一点是比较好的。我非常想听听工程、装修方面专家的建议，我倒觉得对我们是非常有收获的，其实星河湾是一个个案，是比较特殊的案例了。
一个企业、一个楼盘做不做装修，其实和他的产品，和企业的产品定位，包括产品的类型，比如说做别墅，豪宅的等等，我认为装修这个事儿最好也不要一刀切，根据产品和企业的实力、能力不一样，这个是比较个性化的东西。
另外星河湾这个企业是一个追求完美的企业，我们的老板就是追求完美的老板，他就是拿这个当兴趣，我们现在拿房子当一个奢侈品卖，我们要求自己，自己管理自己，因为八年了，在广州也是比较成功的案例，像我们八年就做了两个，广州星河湾和北京星河湾。今年会做到六个盘，还有一些公益的事情，还有其他的一些公益的项目，马上要开的是广州的项目，一个海怡半岛的项目，还有山西、上海的项目。
为什么企业能做到今天，我们是一个个案了，也不建议大家跟我们学，要根据企业的实力、能力，大家的经验和积累不一样。星河湾这个企业，我们对外一直讲，我们不是在卖房子，我们是卖奢侈品，我们对自己的要求是这样的，从老板开始就是打造一个完美的产品为兴趣，每天就想树从哪挖，材料从哪找，从老板到企业，是非常有个性的个案。
其实从营销线来讲，营销人比较怕的就是交房，尤其是交精装修房子，我是去年年底来到星河湾，我一到就面临着星河湾三期的交房问题，我们真的挺受益于星河湾的品质，我也服务过其他的发展商，交房的时候是一个关，但是我的前人做了大量的工作，相对成熟的产品，就是这样的产品在交房的过程中也会出现一些问题。比如说有一些材料大家都知道一些问题，一样会存在。所以我觉得星河湾是属于在不断的改变、修整自己的企业，不断的追求完美的企业，所以说也希望大家继续关注星河湾。
主持人：您在星河湾精细化操作方面，虽然老板主张做奢侈品，但是装修的过程当中，有没有其他的企业可以借鉴的模式呢？
刘江：具体的我们也不是很专业，我只是从客户的角度、销售的角度探讨一下。至于工程上面，具体的专业，我会介绍我们专业的部门去做。
主持人：几年前家装企业是想进入房地产精装修的行业的，但是经过几年以后，我觉得很多的公司碰壁，甚至有的公司已经退出了精装修的行业了，但是目前我是感觉到，在整个行业里面有一个现象，就是所有的家装公司大部分都成立了精装修的工程部，他们专门研究这个，并且主动的跟开发商接触，做这块的业务，而且刚才董总说到，在两者之间存在很多的问题，材料的采购，信息的不透明，我想请一下博洛尼的陈总谈一下这方面个具体的情况。
陈炜：非常高兴能够参加今天的论坛，其实精装修的论坛去年下半年就比较火，各个领域里面也组织过很多的讨论。最近一段时间去深圳做的项目比较多，看到他们政府的新政例，也是政府做的新的规划，凡是09年在深圳买地的开发商，在买地的过程当中，必须要做精装修的楼盘，以前还是国家政府出台文件，都只是鼓励、倡导没有强制性的实施，但是深圳政府强制性的实施，说在拍地的时候，规划里面要把精装修的标准、规划列出来，也意味着09年以后开发的一定是精装修的楼盘。
我一直在跟踪北京、上海、广州、深圳四个地方精装修的比例，从这个比例发现，广州和深圳的精装修的比例是很高的，达到了50%以上，这也是为什么很多的做的比较优秀的精装修的房地产开发商怎么过来的，包括星河湾，万科、富力都做的不错，南方地产公司做精装修也有很多的经验。
但是为什么我们作为一个供应商，是为地产开发商提供更多的专业性的服务和产品呢，为什么在北方企业里面，或者一部分城市地面，开发商不愿意做精装修，刚才董总说了不愿意做的理由非常的中肯，我们从两方面来讲，我们发现市场是非常的鼓励精装修，政府从节能减排、环保、噪音控制，材料浪费等方面，政府是鼓励精装修的，欧美的房屋都是精装修。从客户部来讲，我们发现最终的消费者都愿意做精装修，买精装修的楼盘使用，我是做建材行业的，我自己也说我们还是要买精装修的房子，这个太不一样了。
对于客户来说，他们希望买这个房子特别的宜居，外国没有毛坯房的概念，国外的朋友很纳闷，这个毛坯房只是一个半成品，在外国是不允许的，精装修一定是是不是宜居，精装修只有到了去年的下半年才慢慢的热起来，成为一个话题来讨论，什么原因呢，以前的房子太好卖了，现在你拿不出真正的客户考虑的房屋，这就是一个竞争市场的趋势，开发商要琢磨我如何跟别人区别开来，但是要解决开发商的意愿的话，三个难题不解决肯定是不行的，刚才刘总也谈到了，所有的精装修房屋一交房是一个大的障碍，我们一个月给万科装修了600个房屋，他们买楼盘的客户一个是华为，一个是富士通的客户，都是非常挑剔的，北京可能还没有经历过前面买的房子，交房的时候价格下降了40%，客户都处在带着问题挑毛病，想退房，减少损失。我们可以感觉到那种售后服务和对于品质精挑细选的要求，超过了我们自己北方的经验。
所以售后服务是很重要的问题，不是说24小时上门服务，我们那边是一小时上门服务解决问题，我们长期在小区里面驻扎，这种服务是开发商特别特别看重的。
第二个是成本的控制，董总说希望成立一个超市，大家拿钱去挑，但是我想基本没有戏，我们是定制化的产品，所以我们跟开发商从来都是设计部和工程部、成本部互相打架，要找到一个平衡点，这是很难找的一个点。但是成本还有一个方法，开发商一定要打折，降下来，或者说我选择很高端的品牌，其实现在我们跟很多的开发商，包括阳光100一起做的天津的项目，我发现成本控制最好的办法就是双方都有一个研发部，我们在成本、设计的选择上共同提供意见，这个成本的控制是最有效的，基本上做的成功都是我们的研发部和他们的研发部，针对这个制订的标准有一定的供应体系。
第三个就是品质和质量，这一点我相信很多开发商是根据控制的要求和方法打造的。对于供应商是愿意提供这方面的服务，跟开发商共同做好这方面的工作，但是往往有时候要看利润到底多少，大家知道，像我们做零售企业，基本都是全价收盘的，这种付款的方式，如果双方有很好的默契，做的越大越好，总的来说，精装修肯定是一个趋势，无论中国是不是经历金融风暴的寒潮，对于整个行业来讲，精装修肯定是一个趋势，在这个趋势下面，只不过经济危机让这个趋势变得更早一些，催化了这个市场，在这种情况下，对于我们供应商企业来说，可能在一开始的时候作出更多的沟通和交流，甚至探讨一些合作之路的话，这是我们的必要的选择，谢谢大家！
主持人：刚才陈总也提到了，精装修大部分是在南方，但是北方也有做的项目，像中体奥园、纳帕等等，陈总这边做精装修也是有自己独到的见解的，陈总说一下吧！
陈顺：大家好！非常高兴第一次来到新地产参加活动，很多都是很好的朋友，我觉得今天讨论精装修这个话题，显得意义更大一些。因为房价的因素使得很多开发商更多的是在性价比上做文章。
实际上2002年6月18日，实际上由住宅产业促进中心颁布的细则，建设部在一个月之后，7月18日颁布了导则，一个住宅产业中心在2002年颁布了住宅产业一次性装修到位的细则，一个月以后，以建设部的名义发布了一个导则，我个人认为，之所以是一个导则，说明精装修房屋还是很复杂的，不能标准化，所以我说个人解的从细则变成导则，相对来说更宽泛一些，至于说去年建设部再次发布了文件，从导则到细则，或者说标准，我个人觉得经历了必要的阶段。
第一个我要说的是被动的我们叫要求，主动的我们叫责任，在精装修来说，包括陈总说的节能节地，节材节水等方面都会起到积极的作用，我个人觉得精装修也是一个住宅产业现代化的必然的决定，实际上也是一个成熟的开发商和成熟的市场必要的选择。刚才说广州、深圳50%都是精装修的房子，一年多以前，我们得到的数据、广东广州50%，上海30%，北京大概25%，不管怎么说，类比之间的关系肯定是不会变的，所以我说精装修的比例占的多与少，是市场成熟的基本标准，一方面检验了开发商的承受度，一方面也检验了消费者的承受度，我个人开发商也是为了提高性价比，绞尽脑汁做的一件事情，所以精装修在交房的时候必然遇到一个国家没有标准，在交房的时候很多的东西人们是看不到的，假如说环保问题、材料的选择，人们看不到的东西到底如何，我觉得实际上也是检验开发商社会责任的一个很重要的话题。所以从开发商来说，也要主动的承担社会责任，把精装修的事情要做好，而且不要怕好事带来很多的麻烦，就像董总说的，自己买房子的时候也耗不起这么大的经历，一个是经历的问题，再有也要跟最基层的工人打交道，我个人觉得要把好事情办好，主动的承担起这个责任。
另外，在精装修这里面，实际上开发商确实有很多的不足，你要做精装修的房屋，必然会相对标准化，那么就会带来你无法完全体验设计师最先开始设计房屋的品位的问题。不管怎么说，在今天房地产市场中，我觉得任何一点火花都会激起一些新的浪花，这个话题也是非常好的话题。首先房地产在目前人们观望的情绪、宏观的经济形势等等导致了开发商目前的日子很难过，市场相对比较薄弱，任何一个新的思想，新的火花，能不能激起新的浪花，也是有益的，我们奥林匹克花园也是做了一些精装修，交房的时候确实遇到了很多超乎想象的难题，我曾经接待过一个客户，他带着水平尺，一个桶，锤子，他在收楼的时候有一个测验，一共200个栏，第一个是听，听里面第一个是地，然后是门、窗、顶、电梯、开关、卧室、主卧等等，每一个他都自己来打钩，交房的时候是检验开发商非常重要的环节，我个人觉得也是要向星河湾学习，主动减少社会的矛盾，实际上精装修的房屋交楼的时候非常容易引起社会的矛盾，尤其是房价相对来说有所下降，人们会把小事情放大化，看看能不能送一个车位，退一些钱等等，开发商的压力是很难的。
刘江：我刚来的时候客户交房，他们说质量不合格，我们问怎么样不合格，交房之前我们有一个必须要看一下，客户说我的地板上有脚印，我说什么样的脚印，后来是穿着鞋套的脚印，最后的结果就是给了人家两个月的物业费。
主持人：刚才陈总也说了精装修交房特别的困难，很多开发企业也不愿意做。我听说龙湖在重庆一个企业成功交房率居然达到了95%，龙湖也跟在座的开发商一样，精耕细作的做这个，但是龙湖在北京的唐宁ONE有没有这个想法？
魏健：我先不谈唐宁ONE，还是回到精装修这个话题上，本来这个应该是我们研发的负责人来的，我们也有自己的研发团队，做一些精装修的事情。我今天来大体上听一下，整个行业我们都感觉到已经回归到理性的时代，我倒不认为是多么大的观望，毕竟是一个理性的，理性的市场我们发现，虽然是大众消费品，但是毕竟是消费品，消费品还是要卖给消费者，消费者最简单的就是是不是满足自己的需求，性价比是不是高，是不是喜欢，第三个你的品质、质量，尤其是我们卖的很多的是期房，买的时候是看不到的，作为开发商来讲定位、定价方面，包括产品的设计里面，包括整体的品质打造，做的越好，可能在行业当中的日子就会更舒服。
我谈到精装修这块，除了刚才几位老总谈的，还面临几个问题，客户要有个性化的需求，很多靠软装，但是硬装的风格嵌入到软装的配置中，你去朋友家或者亲戚家，看到风格差很多，怎么样满足个性化的需求，我们要在不同的产品方面要有不同的风格，我们将来要有更多的选择让他们选择，这样未来的多能力的开发产品合作，第二个是性价比，性价比这个东西不是自己的企业、销售人员，双方一起跟消费者说我们的性价比高，性价比是跟消费者的期望去比的，而消费者的期望是非常非常的不可控制的，比如说我的房子是一万块钱一平米，我2000块钱一平米装修，可能是底了，刚才很多人说了，广州、南方的城市精装修比例非常高，因为随着经验的增加，发现便宜其实是有问题的，交给他们品牌的企业反而更放心，最终我们自己装修的损失会更大，这是需要一个教育的过程，所以我们讲，消费者不一定是科学的，但是消费者永远是对的，我们就有一个顾虑，随着性价比方面这一块，刚才几位老总也提到了，现在整个中国这个行业还有许多需要提高的地方，在合作方面有很多的顾虑，我们的能不能开发多种产品。另外这些企业能不能在环境上有比较强的能力，刚才几位老总提到有售后服务的问题，我们在审核的时候就应该有战略的考虑，怎么样做成本会下降，我们也是希望有一些工程方跟我们一起讨论。
因为我们虽然是定制化的产品，但是我们希望整体的运作的体系非常好，可以很容易的和我们大公司对接，而不是个人操作很多的板块。
从精装的趋势来说，几位刚才也说了，这个肯定是一个趋势，但是这个趋势国家也明显是在推，但是推到什么程度，我想可能真是多方面的努力，第一消费者在逐渐的成熟起来，第二，我们的开发商和装饰公司一起做才可以把这个事情推出来，现在很多开发商不管做不做精装，都在做自己精装修的能力，找一些盘试着做，从趋势来看，还是比较好的，谢谢大家！
主持人：谢谢，魏总提到个性化装修要整合标准，还有整栋楼的集体装修之间是存在问题的，我们今天请的企业都是在北京装修界是龙头企业，提出了很好的概念，东易日盛从设计到整体家装提出了一个整体家居解决方案，他自己也建立了自己的工厂施工也在一起，刘总能不能谈一下个性和标准之间怎么做？
刘勇：参加这样的活动非常高兴，希望可以得到一些学习。实际上大家在谈到标准的时候，应该是去年住宅产业中心对我们公司进行了调研，首先调研的是我们的投诉率，他要求你的客服公司投诉控制在5%，但是我们的群体很大，他就问我们的最终投诉数据，我们就把我们的管理，终端建设这块，满足个性化最大的问题就是需要建立一个非常详细的信息库，每户不一样，施工图纸不一样，报价不一样，需要庞大的数据分析它，从前期的设计到后期的管理，再到最后的售后服务，是有一个体系在里面的，这是我们做的相对比较完善的，再有我们的客户群体，大部分都是中高端的群体，我们统计过一个数据，大概选择了5000个客户，在03年到现在为止，从这里面看，60%的客户基本选择了古典的这种风格，只有5%到7%选择了现代简约，从个性化的需求来讲，今年又面临着市场的变化，我们也推出了新的观点，比如说前年我们投了两亿，建了非常好的工厂，在精装修领域会有一个很好铺垫，第二步成立了我这个部门。建立一个新的服务模式。我们研究了以后，考虑到部门的分工分配，我们的群体要求人员组织架构是什么，分配什么，第二在样板间多元化上，我们看到的是大家对生活方式的选择，我们选择目标群体主流客群是欧式的，第三个就是在整个的项目管理上，实际上这是很多开发商最头疼的，还有售后服务，就是大家交房之后。
实际上在住宅产业中心上，建设部也在逐渐的沟通，想实现一个日本的管理的体系，他们也在不断的沟通，比如说日本的整个体系是这样的，他的开发商是做投资的，投资方出钱建设这个项目，但是日本有一个非常强大的体系，BL认证体系，这个体系是他在住宅包括建材领域里面所有的供应商，包括所有的施工方都要得到这个证书，如果得到这个认证以后，你才可能参与他投资的项目，然后这个是很关注的问题，他找到我的目的就是他想看到能不能有更标准的东西。
这里面最大的问题就是保险体系，你经过这个认证之后，你出现了质量问题和所有的售后问题都是保险公司来承担的，所以这个是从投资方到最后的赔付方都有完整的链条。所以他希望我们参与到我们在住宅精装也好，给房地产企业一些指导性意见。
谈到这个环节的话，这个是我们更多开发商关注的问题，如果有这么一个体系的话，我们就不存在交房的困难，但是如果没有这个体系，没有保障，星河湾把精装做的很极致，很多方面做不好都会出现问题。
另外一个从东易日盛来讲，可能我们在这个领域里面提到的观点就是精装散装化，散装精装化，就是针对我们现在的毛坯房，我们都叫散装供应，我们会锁钉每一个小区，户型，我们针对性的把户型形成一个精装化，我们有一个TTS的软件，这个软件是可以实现一个户型在这个面积的结构上实现四五种风格的变化，从综合选择来讲，最后确定为一个清单，就是一个综合的造价，从管理来讲，以一个小区为单位是一个项目的管理，匹配一些工装严谨的过程，专业性的类型在里面，保障施工质量的控制。
另一个我们叫做精装散装化，这个理念实际上是我们希望和万科也好、亿城也好都在探讨的问题，我要是固定了一个样板间，已经定型了，但是目标群体的需求更多，这个多元化，要是我们的样板间定位错了，销售就会有问题，我们先给你分析客群，我们会把这个客群定位好了，50%选择欧式，30%是选择中式的，20%可能选择现代的，分类之后，我们建议开发商做欧式的，按照50%来做，其他的按照不改变结构的方面做，变化他所有的材质，形成一种风格，这种风格的变化实际上我们和开发商共同的在选择和成本上进行复制。
如果一个业主进来，很喜欢这个户型，但是你的样板间是欧式的，他不喜欢，他可以通过这个转换的形式变成现代的，进行局部的调整。这样的话，我们也可以做到我们的开发商他在业主选定完户型以后，现在我们做到直接把他售后的保修的证书和联系方式和电话自由保存，我整个的售后体系是服务终端的，回避和缓解开发商和业主的直接的关系。
在个性化的思路上，我们作为家装企业要更谦虚的做很多的事情，因为现在我们部门的建设就是剥离以前家装不好的事情，不严谨的基因，所以现在我们的部门从设计到升华，整个项目，包括控制等绝对是一套结合工装和散装的精华的东西，实际上在精装里面，我不知道星河湾的供应商是谁，如果有幸和星河湾合作的话，我们会成长的更快。
我们现在值得学习的是不管是工装、还是精装，这些可能在市场上没有听说过的东西，从东易日盛角度来说，更多的还是积累的过程，你不能证明B2B业务，如果你不专业，就没有对话的权利，我们在不断的成长自己，这是我们要求做好一个项目，再做一个项目，所以我想从个性化来讲，还有产业的标准化来讲，还需要更多的探讨。
主持人：东易日盛是比较内敛的企业，能够出席这次会议是很难得的事情，纳帕一直在做精装修的别墅这块，请您也谈谈。
王宣：非常感谢新地产，还有建材厂商、工程方面的同行们一起探讨这个问题，对于纳帕来讲，我们2002年开始就进入到别墅的精装领域，当时有很多住宅的项目都在做精装修，那时候我们也开始做精装，我们遇到了很多刚才大家说的问题，当我们报批的时候只有毛坯的标准，没有精装的验收标准，我们在个性化选择跟所谓的标准化精装的过程当中，我们其实一开始跟工程、预算，研发部一起探讨这个问题的时候，就遇到了，如果我们只给6个样板间，就是六个样子，我交房标准完全按照这个样板间来走，如果第七个人不喜欢这六个样板间怎么办，我们做了两个方案，一个是标配的方案，一个是菜单，这个现在跟我的同行聊这个问题的时候都是这样，有一些地方一定是可选的，可选是什么意思呢，在大的建筑结构不做更大的变更的时候，有很多可以选择，壁纸的颜色，墙面的颜色，材料，都可以选，但是有一些不好选的，藏在墙里的，还有我们说的洁具，橱柜，所有的这些，在这些过程中，我们进行产品研发的时候，就要去跟我们的设计团队，包括物质采购，我们更多的会跟内部的人谈，我们的人再跟所谓的乙方探讨，这次我们设计的是什么样的产品，针对的是什么样的人群，这个人群就锁钉了产品的规格，造价等等，在这个时候，所有的开发商，因为我们不是卖给所有的人，我们必须要学会舍弃，我们只卖给喜欢这个房子的人，在这个条件成立下，我们就会做很多客户的功课，包括刚才说的欧式、美式，现代，我们分析的时候还有很多更专业的建筑的风格。在这个时候，纳帕做到了从内到外的统一，比如说外面是西班牙的，我会配的更奔放一些，整个精装市场对中国来讲，是非常大的机会，在这个时候讨论，我们的起步要从更专业的角度起步，其实每个人住的房子，像龙湖、星河湾，他们的外观就足够冲击你可以买这个房子，进到里面去，如果风格和外面更加匹配的话，他住的是一种生活，他在这里就分不出来是在中国还是美国的纳帕溪谷，不会有更大的区别，在一开始，我们的研发部门和乙方会有很密切的配合，因为在选择材料、在选择配件、风格的时候，我们会做一套功课，这个功课做完之后，就涉及到一个产业化、链条的所谓的标准化，一些是需要集采的，一些是需要定做的，集采的比如说洁具、卫浴，比如说我们可以看到的一些开关的位置、路线等等，都可以做标准化。个性化的选择一定要让客户觉得省心，同时对于甲方来讲，也不会有太大的工程变更，如果工程变更太多，后期的交房和后期服务都有很大的影响，所以我们所说的个性化的部分相对来说是以听起来比较简单的方式解决。
最重要的还是成本的控制，直接影响到我的销售，我的成本控制，我们尽量不去核算，不去跟销售，跟客户说，我现在是5000块钱一平米的房子，他肯定觉得不值，因为他不懂，这个时候我们只能用他可以听懂的话，告诉他们这个科勒的洁具市价3000元，告诉他们这些，这样的话，他会把这个打散，然后他考虑，他认为这个数是合情合理的，同时我们保证，我们产品的品质跟他的生活品质很相关，甚至提升了他的生活品质的产品配套。
我在纳帕做了三年了，这个是可以看到的，另外是售后的交房，我们的物业基本也是我们自己做，现在我们是跟绿城，在武汉合作，因为他们有比较好的精装的经验，包括他的整个的物业后期服务体系，我们确实需要一个强大的工程部，所谓的物业工程部跟我们配合，精装对客户来讲是方便的，我的微波炉坏了，我会打一个电话给到微波炉的说明厂商，现在物业可以直接帮我们做。
这个对我们来说，他是一个整个的链条，这个链条从一开始的研发，物资的采购，工程的配合，因为销售对于精装修房子来讲，对销售来讲是很好的事情，他可以提升整个社区的品质，到最后我们的客服物业等等，在这个过程中，我们都遇到了一个问题，就是标准化的问题，经过2006年的上涨，2007年的疯狂，2008年的徘徊，2009年大家可以尘埃落定，我们可以坐下来考虑把我们之前提高性价比的所谓的杀手锏作为标准化的东西还是作为今后生存的基础，我们选择了后者，现在必须要把前几年我们积累的精装经验进一步的细化、总结、标准化，甚至跟我的同行、上下游的，包括我的政府，很多承建商，他们分享，然后我们制定一套精装标准化的方案，能够让更多的开发商甚至我们在精装行业里面顺利的前行，包括他刚才说的日本的BL体系，其实在美国有很多这样的体系，我们现在看到的精装真的是非常的初级，在美国有朋友买房子，他所有的房子都有标配你可以选择，你可以选择其他的家具，需要在这个地方加一个马桶烘干机等等都可以，他是会有非常非常详细的选装体系，后面跟着一个非常强大的集团采购，但是这个集团采购不是我们要找这个工厂直接采集，他是有标准的，什么样的标准找什么样的厂商采集，还有物流，跟整个的检验、验收，包括交房的时候，我们有时候都是客户来验收，实际我们希望政府验收的时候就可以过第一关，我们必须拿到可以比验证的体系，这个体系其实是对于未来做整个精装产品，甚至将我们的半成品一直做到成品房地产不断的进步都会有一个比较好的衡量的标准。
主持人：王总刚才提到精装修标准，这个标准如何进行？这个问题的探讨是我们新地产在今后的系列论坛当中要做的事情，也希望各位一起来探讨这个事情。王总说了成本控制，他们在精装修的标准品质方面有非常高的要求，她们选择装修企业的时候也是非常严格的，装修企业目前的趋势就是他们要进入工装这块，做这块的业务，但是又不敢做，我们跟原来家装公司的老板聊的时候，他们说垫资的工程现在已经不接了，我想轻舟也一直在做这块的业务，这里面有很多他们很深刻的体验，请王总谈一下。
王乒野：董总刚才说了几点，一到验收的时候痛苦死了，太正常的，但是实际上，这也正是客户要买精装修房子的原因，为什么呢，他可以分期付款，很简单的。第二，批发零售的关系，大家又说个性装修，真是这样的，批发零售的关系，我个人再去投入做，毕竟不如开发商集体的智慧。第三，刚才董总最头疼的一点，我有毛病可以找到人，我和装饰企业就不好办了，所以我肯定有办法能够收拾开发商，这个心态也促使精装修的确是一个市场需求，有他负面就有正面，这个是有市场需求的。
另外有一个就是现在经常有一些矛盾，我经常转一些心目，这里面有两个项目我们合作，华润的奥园我们有合作，今天探讨精装修应该是互相学习，只要我能够吸收、归纳，我才可以做。
我感觉刚才说到成本这块，去年我发现一些问题，精装修成本还是可以算出来的，有的开发企业说2000、3000，肯定会有矛盾，相对来说，不要把水分做的太大，有利于后期的交房，现在我们说难度这么大，因为大环境在变化，这个是没有办法的，任何企业碰到这样的情况都是非常的痛苦的，客户已经不考虑精装修了，考虑怎么样退房，但是我们感觉，就像今天的主题如何打造性价比更好的住宅产品精装修住宅开发能否为楼市破冰。反过来说也是一样的，楼市真正平稳的时候，对于精装修的市场可以率先回暖，因为他是一个服务的环节，客户是有需求的，对于大企业还好，我们做精装修这么多年，尽量还是和大企业合作，作为装饰企业会有资金的压力，跟大企业合作，有信誉的担保，我们还会踏实一点，跟小企业合作，有可能把企业托住，现在做先垫资后收钱的事情对企业有很大的压力，跟正规的企业做还好，现在的精装市场太大了，一个是大势所趋，的确是这样的，市场的份额很大，但是现在我们谈到很多，现在不是我们要怎么样，而是开发企业通过政府的政策，他们只是做二手房或者其他的，像现在这样的大趋势肯定要做，不做是不行的。
我看到话题里面说到一些具体的成本问题，就是个性与成本的确是有矛盾的，纳帕五年前的项目我就看过了，很受感染，我是做这个行业的，我觉得应该是室内室外的风格统一，第二是在配饰方面下了极大的工夫，刚才说了，市场不好，精装修房屋能不能为开发企业解困，现在这个时候，希望开发企业投入更大的精力，1000做成2000是不是好卖了，我觉得不现实。还是有很多开发企业在配饰上下的工夫不够，包括一些大企业，其实是一个以巧取胜的办法，两个点，我说两个小的地方可以打动客户，一个是配饰设计，比如说下一盘棋，如果是作为一般的配饰，你放在那里就可以了，把棋摆在旁边，放一个烟灰缸，他给客户感觉是里面是有生活的，就是要卖给这种客户的，他希望这种环境，他希望把这个生活的环境体现出来，完全不一样。第二个是建儿童房，当时哈利波特几集我忘了，但是我知道那是新版的电影出来之后的配饰，不是简单的放一个大象，娃娃，不会，小朋友会接受很多新的东西，小朋友现在比大人了解的东西都多，我觉得会把大人吸引来，他们想你们把工作做的这么细，小朋友都吸引到了，是不是物业管理或者其他的东西都可以做到。
一方面我们要有前瞻的理念，一栋楼，怎么标准化！标准不了，不是我们想做标准化，开发企业也想做，但是怎么做标准化，就那么几个尺寸，随便拿过来就可以做吗，做不了，但是我们能够做的东西把这个做细了，我觉得是很好的，今天我是借花献佛，谈谈自己的感受。
刚才是从营销角度来谈的，通过这个角度提一些建议，从工程方面来说，为什么比较头疼呢，刚才说了，资金压力，第二个是成本控制，开发商比我们还专业，做起来肯定非常的痛苦，利润率给的很低，市场这么大，不做不行，必须要做，但是作为开发企业，华润的老总，说精装修什么样的公司能做好，我也说过，请二期的不行，一期的不行，我说您的定型不一定好，住宅精装修是什么，首先不是家装，应该都是独立的精装，其实精装修是工装的管理做的住宅的东西，住宅的产品，不是家装，如果家装的模式肯定做不好。
另一方面，酒店做的不好，住宅精装不一定做的好，成本太低，不一定好好做，第二个材料差很多，哪个好做，显而易见。
第三，最关键的，500套房子，500个甲方盯着你，一个酒店一共就几个甲方，哪个好做？所以我们说家装的工作，而且说白了就是操心的活，成本控制完了要控制过程，你必须要在过程当中发现问题，这是对于开发企业少不了的，要靠施工企业自觉做，但是你必须要找对立方，你每天都要看这些东西，才可以把工装性控制好，最后一个是少问题，谁也不敢说没有问题，这是做精装修这么长时间的一些感触。
主持人：在精装修里面除了成本控制以外，开发企业一定要有自己的利润，要有自己的成本控制，在精装这块会压缩一定的成本，怎么样达到最好，在有限的资金方面达到最好，对装修企业来说是比较难的事情，需要我们在精细方面方面会有更大的提升才可以满足需求。刚才在王总的谈话里面提到华润，华润也有精装，销售的非常好，请胡总说说。
胡永建：刚才王总说到华润，华润置地我们集团公司在07年底的时候就提出来，我们开发模式有三大模式，第一个是商业地产，持有性物业为主，第二个是我们的住宅的滚动开发，第三个是增值服务，我们要为客户提供他所需要的一个服务，这里面的核心就是精装。我们的公馆实际上在去年的时候，根据我们集团的一个要求开始做轮动精装的事情，我们不得不说一下市场，在市场好的时候，我们置业公馆一共有三栋楼，有两栋楼在07年八月份开盘，一卖而空，07年底的时候售价达到了三万多，然后进入08年，我们遇到了市场的整个的困难，在这样的市场下，整个的集团精神，我们在研究整个市场的情况，确定了样板间的方向进行销售，可以非常高兴的告诉大家，去年我们做了八套，销售一空，最高的6万一平米。我们从3万的价格攀升到6万，得益于精装。实际今天我们两方在谈这个事情是不够的，还有一个设计，这个是跟我们的设计师有很大的关系。
这个模式基本是这样的，刚才刘总提到一个客户的定位，我觉得对于我们来说，我们很简单，可能和星河湾不一样，中体奥园也不一样，我们真正做到精装的条件，实际上我们卖了八套已经是1/3了，在这种情况下，我们是针对每一套房做客户定位的，我们这个客户定位是通过客户访谈，还有市场研究，还有整个的系统，我们分类出来的，我们这个产品具备了几类客户群，我们根据这些客户群定位我们精装，也就是说我们定位完了之后再进行设计，让设计师参与前期客户的讨论，这样的话，我们做到以客户为定位，我们做的是这样的，还有我们以销定产，我们销售出去的房子客户需求精装的房子，我们的设计师也会加入进行全方位的设计，根据客户的要求，这两点造成了公馆在东部的豪宅市场处在高端精装、城市低密度的标杆。这是从客户着手得出的成功经验，我觉得有必要给各位装修企业一个借鉴，装修企业的案例肯定比我们开发商的案例多，我们的公寓可能只有三种标准，装修企业可能操作了几千种，他对市场的客户了解，应该比开发商更清楚，这个市场细分应该是完全做好的，比如说产品标准，不同的人有不同的需求，这个产品标准是在同一类人里面寻求到同一种标准，这个如果能够分清楚的话，这个对我们的开发企业开发是起着非常好的前期的定位作用，实际上我们也需要这样，我们开发楼盘里面为什么从来没有提到装修队伍是哪一个呢，这个也是值得大家深思的，装修企业核心竞争力在哪，能不能整合客户，整合设计，整合上下游，如果仅仅停留在一个施工管理完善，我们内部的施工控制是非常严谨的，我希望装修企业能达到，我们的楼盘里面可以骄傲的客户我们的产品是和比如说博洛尼，东易日盛、轻舟共同开发的产品，如果到那个时候，我相信装修企业已经完全成熟了，最后我想说市场不好，我们在练内功，星河湾比较是个案，但是我们是个案中的个案，我们完全做到了每套房都不同，我觉得在这样的市场情况下，大家可以看到看到，全国竞争最激烈的市场是北京、上海、深圳，北京竞争最激烈的是东部，西部远洋沁山水能够拿出来卖，在东部是不行的，东部市场竞争非常激烈，而其中最激烈的是高端市场，全部是精装，星河湾是从内到外的完全的统一，不仅仅是一个精装修，我们可以看北京公馆、三里屯公馆等等都一样，他们一样得到市场的认可，这个市场是非常大的，而且这个市场是所有的开发企业需要的，也需要大家共同参与的，真正的精装是从客户里面去找，三里屯的简约和星河湾的繁复，包括喜福汇的高品质，条条大道通罗马，最重要的是抓住客户。
主持人：您对装饰企业提出了很高的要求，我装修企业今后以什么作为核心竞争力来进入到精装修的行业，什么时候能达到在开发商的名单里面列出装修企业是某某，这应该是很高的境地了。作为松下电工的张总，您也谈一下吧。
张丹杰：各位朋友大家下午好！松下电工实际上是国内唯一的一家合资的公司了，刚才几位老总也提到了市场，我们先从市场聊聊，我觉得在我们国内消费群体跟我们有不同的需求和不同的定位，刚才说的星河湾是一个个案了，玩奢侈的，还有很多的消费者注重的就是我们的环保，产品、品质，这些最现实的东西，我们是跟着地产走，地产可能比如说有六块地方，会有不同的定位，相应的也会选择项目的装饰公司，每个装饰公司都有不同的定位，比如说有的非常欧式，像我们松下的定位就是功能上，首先是环保，大部分产品都是日本原装进口的，很多达到了北京超E0级的指标，一个是功能性等等，那么我们是随着地产走的。
同时我们不光推松下的产品，还推国内很多知名的材料商，比如说科勒、冠军等等，跟着我们走，我们也会根据不同的客户定位不同的材料。
我们今天讨论的就是精装修房子和开发商的合作，同样我们和博洛尼他们相似，我们在南方做的非常的火热，我们在深圳、广州、珠海拿了好几个项目，有万科、金隅等等都有合作的项目，我们遇到的甲方比如说06年8000，08年又降了，怎么卖呢，他们跟我们合作，做精装修，反过去卖一万，销售的非常好，像我们和万科已经连续做了两期了，现在他们的标价就是一万多一平米，百分之百销售了，我们这边也相应的得到了一定的利润，在08年一年，我们做了1.3亿，就是两个项目。
所以我们总公司在上海做了9年，在北京刚成立2年多，在广州、珠海、深圳那边也是两三年的时间，把那边的模式也拿过来了，我们在北京也接触过几个开发商。
我觉得各个装饰公司都有自己的优势，怎么样能够跟开发商配合，主要就是一个定位的问题，谢谢！
主持人：谢谢张总，我其实还有很多的疑问，比如说精装修和全装修对消费者来说，不是特别的明白？有的是全装修以后，很多人说不是想象的精装修的范畴，另外今天是一个互动，双方的企业都在里面，开发商是以什么样的条件选择装饰企业呢？装饰企业又是怎么样选择开发商的？希望大家共同探讨一下，董总这边选择装饰企业的时候是以哪些标准选择的呢？
董亦工：我们初步就是两个方向，一个是创新，跟一些有创新能力的企业，我们了解一些信息进行沟通，第二个就是产品方面，简单说就是放心，我们作为开发商这个群体，有媒体对我们的评价稍微有一点正面的消息，原来都是负面，实际上我们最怕的就是老百姓，我们是严格按照国家行业各种规范做这些事情，我们也希望花钱买一个放心，现在往往精装修的环节，我们自身觉得很乱，就跟我们花钱买一件衣服一样，我的标准并不高，合格就行，但是没有一家是合格的，这里面有主要的社会因素，举例说地漏，没有人敢说没有一家不漏水的，交给我们的不是一个合格的产品，所以我想在座的家装老总，实际的问题就是怎么样找一个放心的，更多的是合作过的企业，或者说在这个行业里面做的比较好的企业，他有一定的知名度，他珍惜他的品牌，我们有我们的品牌，最后形成一个双赢的局面。最终的结果就是我们想给老百姓交一个合格的产品。其他的老总也提到了，我现在花钱买不多，贵一点可以，没有问题，别给我们今后的物业管理，包括自己的品牌造成影响，要求并不高。谢谢大家！
主持人：乐成国际一直致力于高端的楼盘，也有精装修的公寓，交房当中是不是也存在一些问题，或者在精装修方面有什么样的想法，有请濮总说一下。
濮金山：大家好，以我们的角度来说，就是围绕市场，市场需要什么样的产品我们就做什么样的产品，萝卜青菜各有所爱，开发商来讲，在座的都是高端的客户，对高端客户来讲，精装修是一种服务，像有一些项目不是说做精装不好，而是不是非常必要性的，或者是非常标准型的条件呢，从各种条件来讲，经常会带来很多的问题，比如说较大的投资额度；开发的周期比较长；在管理的难度上比较大。04年我们开始做精装，工程部和营销部也一直在打架，有成本控制的需求，也有市场的要求，存在很多的问题。对比后续的服务和管理有很大的问题，主要说起来，像精装修，现在有几个问题，品质到底做的如何？做的相对来说好一点，这是一个现状，我们社会的形态，包括目前的阶段来讲，功能的水平，包括整个的模式来讲，可能是层层的分包，链条拉的太长了，很难控制，包括水电跟精装的一些问题，都会带来品质的问题，有时候不是一家两家可以解决的，要链条上配合才可以做到极致的产品。
既然我们产品不能做的完美，但是我们需要给客户提供一个非常好的服务，后期的维护维修上进行快速的服务，不然客户的投诉会非常大，从这个角度来说，现在也存在一定的问题，我们这个项目已经交房了，我也说非常自豪，零负面，零投诉，这个是对我们公司投诉的标准，这个也是非常不容易的，自己总结下来就是两个字"操心"非常的操心，不是说监理各个单位管理就可以了，而真的是每个环节，之前销售队伍都一遍遍的协助施工单位，在做下来的总的感觉是非常的累，虽然对我们来说提高项目附加值的同时也提出了更多的挑战，在成本上也有非常大的投入，土建水管不好，可能一泡工程全毁了，你要做一定的赔偿，但是这个事情的起因可能就是非常简单的一个小问题导致的，所以说在精装修方面，开发商有时候成本的投入也是非常巨大的。也是一个实际的情况，也是我个人的一点心得，谢谢大家！
主持人：谢谢濮总，作为博洛尼、东易日盛也好，或者轻舟、松下电工等等，我们怎么样能够达到这些要求，面对地产商我们是不是也有自己的话要说。
陈炜：其实我们站在供应商的角度，一直想我们除了提供正常的产品以外，还提供哪些服务，帮助我们的开发商更好的产生好的销售，无论是你的产品的品质、成本，服务，最终所有的点都落在如何更好的销售，在一开始的时候，我在最前面的，在前期整个规划的时候，像我们要有更多的企业参与进去，一开始整个户型的优化的设计方案，室内的风格设计，产品的规划设计，功能的布局设计，前期对于这些供应商接触的越早，他的成本越低，整个的中间误操作就会越少，配合的话，整个的交付就会很有效果。
我们合作的开发商，包括阳光100，南方的一些企业合作，一开始要走进研发的领域，针对不同的人群，消费习惯，提供了更加有特色的服务进行增值服务，对他的销售会产生直接的帮助，这是我们一直坚持的。
另外一个方面，刚才我们说了，对于目前装修行业来讲是没有一个品牌的，确实很难，不像做一个产品，做产品他在工厂里面，有统一的工艺标准，统一的设备，现场管理做出来的，会产生一个品牌，装修的施工化就是各种功能做出来的，我们现在琢磨，如何把这些工艺的标准优化，形成独特的特点，通过专业的培训，形成标准化的施工管理的方法，这个是需要长期做的，总的来说，需要我们的环节不管是供应商还是还是开发商都要积极的配合，效果是最佳的，谢谢大家！
主持人：龙发的黄总有什么对精装方面的看法呢？
黄德源：谢谢大家！时间也比较长了，大家都挺累的，谈的都挺正规的，先给大家说一个笑话，一个朋友过世了，见到上帝了，上帝问他选择去天堂还是地狱，他问上帝，天堂什么样，地狱什么样，上帝打开电脑，放了一个PPT，看到天堂什么都有，但是人们一周要工作六天，还要做祈祷，他想看看地狱什么样，吃喝玩乐，这个不错，就说我去地狱吧，然后上帝说好，送到地狱去，一层一层的往下走，过油锅等等什么都有，到了18层地狱就害怕，就说上帝你骗我，刚才看到的地狱比这个好，上帝就说了，对不起朋友，我刚才让你看的是广告。
什么意思呢，刚才大家说的，精装修房现在的社会不管是50%还是20%的销售，最大的问题是在于我们是否宣导、或者说引导的到位，这可能是几方面共同的原因；第二个消费者买完房，我们所谓的售前和售后巨大的差异，这个是不可否认的；第三个什么是标准化的竞争力，这也是我们精装房一个核心的元素，我是这么想的，作为龙发来讲，这两年一直也是在致力于这方面的工作，包括我们在全国的各级城市里面也做一些项目，但是整体来讲，我们也感觉到销售比较困难，也有刚才几位同行所说的，一个是资金压力，但是更多的是在于我们所说没有精装修的标准，因此我们在去年开始，推出自己的标准化的东西，我们无论开发商是做菜单式的还是样板间式的，但是很难满足消费者的综合方面的需求，我们现在是把装修分成两个方式，一个是个性化的装修，一个是标准化的装修，针对标准化的装修这块，我们现在在北京投资建立了展厅，目前的一期工程拥有1：1实景样板间72套，主要是根据08、09年包括我们拿到的一些期房的预售做的实景，刚才说了，风格怎么解决，我们每样板间包括三种样式，一个风格三种颜色，装修基础材料的演变，这个是开发商没有经历过的，为什么呢，你说一个楼房100多个样板间非常难，拿出菜单式的东西也少，作为装修来讲，消费者最困惑的就是装前和装后巨大的差异，装修给客户的是一种幻想，不是产品，装修完了之后，产品和幻想就有差异了，我们的样板间出来给客户的直接就是产品，而不需要更多的谈电线、地漏等等，你打开了样板间，这个是卫生间，比如说是一万，那你直接就一万，不需要过多的其他的乱七八糟的东西，你装完了就是样板间一样，可以看到实景，另外我们准备了很多虚拟的东西，虚拟样板间的图库达到了1000多个，这也是房地产开发企业所需要的，但是这些东西我们最终提供给消费者就像刚才一位老总提到的，产业和产业之间的整合能力，这个整合能力最大的就是成本、标准、管理和服务，还有就是他的特色，这些聚集起来就可能形成我们所需要的差异化，其实精品房最大的问题是如何好卖的问题，我们无论提供给消费者什么东西，都是为了如何好卖，尤其现在都说金融 海啸的条件下，就更应该研究如何好卖了，这才是最根本的问题，像我们的样板间不单单包括这些东西，还包括整套的产品，包括橱柜、卫浴，整个的家具，全部在里面，如果你想升级，升级有升级的办法，如果你想个性化，我们还要做个性化装修的特色，这里面就有我们所说的精装，装修和开发商之间的联接，这个方式 对我们来讲可能也是一种尝试，但是在未来一段时间里面可以满足消费者对产品化的要求，就跟我们买电视一样，没有人琢磨显示器多少钱，二极管是什么牌子的，房屋也是一个产品，最终也是包含装修的，所以我想应对这个，除了我们说的如何做好装修的工程的质量、材料的选择以外，怎么寻求差异化，让消费者知道，感兴趣，房屋好卖？这是一个非常重要的议题，谢谢大家！
主持人：对装修企业来讲，他们可能对前端的设计，样板的体验，以及后面的工厂，材料提供等等各个方面希望能够做得最好，满足最后的精装修房交房，也一直在朝着这方面在努力。针对精装修房，贾会长还有话说。
贾中池：这么来讲的话，对于城市来讲，特别急需这个产品，国家不管大小要有品牌，我们中国这么大的国家，我们的品牌不如小的国家，这是非常悲哀的事情，刚才我听到有每平米卖到6万，我特别开心，这是北京的骄傲，这说明一个消费，整个行业的业绩，奢侈品可不是贬义词啊，现在我们讲创意，讲附加值，讲虚拟，虚拟很厉害的，前面提出来了，要搞文化创意，就是附加值，我们去英国，在1997年因为英国经济危机的时候，他利用他的附加值，97年全世界产值是145亿万亿，虚拟经济跟实体经济1：50，虚拟产生的价值就是金融为主了，包括文化等等，英国一场球赛产生的价值加在一起是英国全年卖面包的价值。关于标准，我们感觉到什么呢，传统标准，标准分两部分，是不是能够定量的，定性的说这个问题，很多事儿是凭感觉的，艺术那部分，凭感觉，客户说这不是我想的东西，现在我们要提倡搞更高层次的文化的内涵的东西。现在我们提附加值，文化、虚拟的部分价值产生。
这个怎么办，作为我们高级的标准化，应该引起高级专家，我要说定性的部分，而不是定量的，应该一切都是量化的，定性是万不得已的事儿。今天诸位讲的有几点给了我借鉴，就是说施工方，这边是业主，结合的话，还有一个消费者，这个标准怎么统一起来，这是非常需要和借鉴的，而且我们跟北京市建设委员会也在努力做立项，尽量出标准，有依据，如果愿意的话，有几家都具备了这个条件了，大家来做一个标准，72套样板间，虚拟就是上千套，虚拟数据也是一个革命了，近几年的发展来讲，跟以前简直是飞跃，在当前的信息社会的条件下，我们怎么样接受这些标准，这些是商品摩擦，我们可以做一些倡议性，减少之间的摩擦，大家统一共识。检验、验收，包括交房的时候，我们有时候都是客户来验收，实际我们希望政府验收的时候就可以过第一关，我们必须拿到可以比验证的体系，这个体系其实是对于未来做整个精装产品，甚至将我们的半成品一直做到成品房地产不断的进步都会有一个比较好的衡量的标准。关于新古典或者现代主义都可以做一些标准，甚至可以评奖，协会可以做这些事情的。
主持人：谢谢贾会长。关于精装修的会议我们不是今天一次能讨论完的，以后还会持续有一些探讨，感谢各位参加我们的会议，也感谢博洛尼提供的小礼品，希望下次沙龙再看到各位！谢谢！
（本次活动到此结束）