2008年12月，沈阳。在联合路与八王寺街交汇处的白色小楼里，不断有尖锐的电话铃声响起，但始终无人接听。这里是沈阳市房地产研究所，自从所长范翰章给沈阳楼市开出“开发商承诺降价补偿必能恢复市场信心”的药方后，这座四层小楼的平静便被骤然打破，范翰章和沈阳“72家房地产联盟”因此陷入了轩然大波之中。

2008年11月14日，一直惨烈厮杀的沈阳开发商坐到了一起。在铁西区政府、沈阳市房协和范翰章等多方奔走之下，碧桂园、万达、新恒基等72家房企签署了“投名状”，向社会公开承诺：从即日起的一年内，购房者买房后，如果房价下降，开发商将给购房者退差价。

在此之前，铁西区政府甚至向市民承诺，凡在铁西区购买作出了承诺房企的住宅，一年内有降价行为，购房者可以持购房合同或购房收据，要求承诺地产商退赔差价。区政府还先期预存500万元“补偿金”，对不兑现者，由政府一揽子负责赔偿，保障购房者利益。

虽然仅从铁西区区长的只言片语、房企草签的“投名状”或者媒体连篇累牍的报道中，人们还很难想象在楼市持续下行已成定局之时，72家房企和沈阳官方将以什么样的方式兑现承诺，从而真正令购房者未来利益有所保障。但这个旨在激活沈阳楼市的提议，无疑令包括铁西区在内的沈阳政府对之寄予厚望。

不过具有戏剧性的是，此后事件的发展，远远超出了此次“联盟”组织者和参与者的预想。一个月后，无论是铁西区政府和范翰章，乃至此前参与投名状的房企，都对该话题避之唯恐不及。

“不要对此太认真。”一位在2007年年末进入沈阳市场的品牌开发商副总近期在接受《地产》记者采访时感叹道，当初政府招商时承诺给他们的优惠至今尚未兑现，沈阳2008年末以来这一系列宏大的救市计划能否得到落实，也令他们不敢奢望。

沈阳楼市中国最牛？

在沈阳政府或官方研究机构的学者眼中，沈阳房地产市场从来没有“不健康”过。沈阳市一位主要官员甚至发表豪言壮语：“如果说全国只有一个城市的房地产市场是健康的，这个城市必定是沈阳。”

官方的语言振奋人心。但是，在沈阳开发商看来，所谓的“健康”市场并不令人轻松。在沈阳拥有5个在售项目的万科， 11月发表全国市场研究报告时特别指出，10月份全国14个主要城市成交额环比大幅下降，主要因沈阳成交额急剧下降拉动。

坊间甚至广泛流传沈北新区某楼盘“买房送驴”的故事，开发商表示，“买房送驴”是想告诉消费者，价格已经低得不能再低了，“我们已经黔驴技穷了”。但不管开发商用尽浑身解数，市场的回应仍然冷漠，10月沈阳商品房市场的成交量为72万平方米，环比下降55.42%，同比减少33.2%.沈阳房地产市场供求比为1：0.72，严重供大于求。

当然，这只是官方众多统计口径中的一个，却不是开发商内部口口相传的数据。

“实际上，沈阳累积下来的商品房供应量已经达到4000多万平方米，而每年能够消化的量，撑死了就1200万平方米。”绿地集团沈阳事业部营销总监邱友强向记者表示，沈阳即使现在一个项目也不再建了，现有存量房至少还能消化3年。

“我们也不想降价，但这不是我们能够决定的，是市场逼的，人在江湖身不由己，想跳也跳不出来了。”邱友强在电话中的语气有些无可奈何。

给开发商压力的不仅仅是不断恶化的市场。11月11日沈阳市政府出台了力度空前的“25条救市方案”，却要求开发商应该保护购房者利益，并明确规定：房企应向社会承诺房价，要践诺守信，接受舆论监督、群众监督和社会监督，并承担一切相关责任。

2008年10月，万科在沈阳一项目降价20%，沈阳市政府主要领导甚至把万科沈阳老总叫去办公室严辞斥责。“开发商的各种手续最后都得到政府办，如果开发商最后不守信，政府也一定是有办法的。”政府官员曾经如是警告开发商。

但令人不解的是，一个从来都健康成长的市场，何需用“降价补偿”这样针对重症病人的猛药来救治呢？

逼上梁山

尽管在沈阳市房地产研究所的报告里，沈阳市商品住宅市场供应充足、销售稳定、价格平稳，各项指标仍一枝独秀，是全国最好的房地产市场之一。但范翰章还是坐不住了，从10月份开始，他就开始奔走呼吁，沈阳开发商应该主动站出来，向购房人做出降价补偿差价的承诺。

机会很快就来了。在沈阳宾馆11月4日举行的2008沈阳房地产开发峰会上，范翰章受邀作为主讲嘉宾，给沈阳开发商们集体“上课”，分析市场形势。在这次峰会上，范碰到了沈阳市房地产协会会长赵昱，并将自己的救市主张讲给了赵昱。随后，赵昱以会长的身份向开发商征求意见，令他意想不到的是，在场竟然有不少开发商随声附和这个大胆的提议。

而随后，官方对“由开发商承诺降价补偿”这一提议的支持力度更是超乎想象，沈阳市铁西区更是一马当先。之后的几天，铁西区政府挨个给该区域内开发商做工作，希望他们能响应“降价补偿”，包括万科、绿地、阳光100等品牌企业均在邀请之列。

经过紧张的筹备，11月10日，铁西区政府重磅推出三大救市举措，正式对外宣布建立房地产联盟、房地产发展促进基金以及房地产促进会。包括保利、新湖、万达、华润、恒福等22家房地产开发商作为铁西区首批联盟企业公开对外作出承诺，从2008年11月10日—2009年11月10日期间，购房人因房价下降造成的损失，开发商将予以退赔差价作为补偿。

当日《沈阳日报》还报道，在该房地产发展促进会上，铁西区区长李松林当上了房地产推销员，力推铁西区内的多个楼盘。李区长甚至表态：“区政府将先期预存500万元，对参加联盟承诺不降价的开发商因此造成的损失给予赔偿。”

铁西区的举措很快引起了沈阳全市的强烈共鸣。随后的几天里，沈阳几乎所有的开发商都接到了沈阳市房地产协会的电话，希望他们加入联盟。3天后的11月14日，一切准备就绪，沈阳市房地产协会正式对外召开新闻发布会，宣布了沈阳市参加“承诺降价补差价”联盟的72家开发商名单，其数量占据了整个沈阳房地产开发企业的四分之一。

务实还是作秀？

世事难料。令范翰章们始料未及的是，72家联盟始出，各方随即戗声四起，火力之猛，令其措手不及，一直处于边缘化的沈阳市场破天荒地成了各大媒体的焦点。

CCTV播出的《今日观察》对联盟的抨击非常直接，把其比作开发商的“投名状”，将其与最终惨淡收场的彩电联盟、方便面联盟相类比，质疑联盟有垄断和人为操纵市场之嫌，最后的结果很可能是弄巧成拙。

大开发商的缺席更让该联盟显得底气不足。虽然已有将近四分之一的房企做出了承诺，但这些房企多为铁西区的中小开发商，更具讽刺意味的是，大部分开发商手上仅剩尾房。一位手握多个大盘的外地开发商则向记者苦笑道：“太荒唐了！但不管他们如何威逼利诱，但我们誓死不签。”

沈阳资深业内人士关可告诉记者，开发商签这个协议，也是碍于政府情面，凑个热闹，寥寥几家品牌开发商参与，也仅是以铁西区项目公司的名义。“事实上，各区县政府对这个联盟也有很大分歧，当时铁西区想拉和平区一起做，但是和平区根本不搭理！”

沈阳格林豪森房地产开发公司副总裁弓超则对铁西区政府补偿开发商表示无法理解，“这在房地产业是绝无仅有的事情！”他质疑政府这500万元从何而来，如果是财政支出，需不需要经过人大批准？另外如果1平米降200元，一套100平米的房子就得补偿业主2万元，100套房子开发商就得补200万元，“一个大点的楼盘，全部补下来，恐怕1000万元都打不住，铁西区政府预存的500万元，恐怕只够开发商塞牙缝了！”

另外，多位业内人士对将来降价补偿如何认定心存质疑。由于房地产商品非常特殊，不同朝向、楼层、户型的房子价格都不一样，由于这些原因导致的差价算不算降价？再者，差价如何补，是补现金，补实物，还是补物业费或者其他方式补偿，房协也没有公布具体的操作方式，弓超表示：“即使真降价了，到时候很可能99%的买房人都拿不到补偿，这只是一场作秀。”

但不管是正方还是反方，一个令他们同样尴尬的事实是，不管是“联盟”诞生还是沈阳市房地产市场25条新政的出台，都没有给成交带来明显的增量。“以前是观望，现在还是观望。”一家开发商颇为无奈地说。

72联盟终局

事情在一周之后有了戏剧性的转变。和其他71家房企牵手“走过场”的一周后，沈阳碧桂园突然对媒体发布声明：宣称碧桂园并未加入联盟，也不会对未来房价做出承诺。

沈阳市房地产协会的态度也忽然来了个大拐弯。11月24日，沈阳市房地产协会秘书长郭政学则对记者澄清：媒体所报道的“不降价联盟”根本就不存在，这都是媒体自己的误读。郭政学对CCTV播出的《今日观察》对此事件的解读尤为不满：“开发商的承诺只是补偿降价差额，并不是承诺不降价，我们协会更没有出面组织过什么不降价联盟。这既不是政府行为，也不是协会的行为，纯粹是企业行为。”

记者多方联系范翰章均未成功。有知情人士告诉记者，他们彻底不想再提这件事情。

但谁也无法否认的是，房地产业如今作为沈阳支柱产业的地位是不可动摇了，地方政府的利益和房地产商的利益，早已捆绑在一起了，他们必须同心协力才能渡过这个非同寻常的时期。

沈阳市统计局的数据显示，从2002年到2007年的5年间，沈阳“共完成房地产开发投资2202.2亿元，年均增幅达44.5%，上缴房地产税257.1亿元，占全市税收的18.7%.在全部房地产开发投资中，商品住宅投资占据主导地位，所占投资比重达76.5%”，这还不包括沈阳市土地出让收入对财政的贡献。

在沈阳政府或官方研究机构的学者眼中，沈阳堪称“全国房价上涨最慢的二线城市”，也是全国主要城市中除长春以外房价最低的。而经过一轮调整之后，全国最为健康的沈阳市场是否见底？

在记者十余天的采访中，多数业内人士表示，跟北京、上海相比，就沈阳市的定位，房价还有上涨的余地；但就目前经济形势而言，沈阳的房价仍有虚高，未来下行压力之大，难以预测。

关可预计，虚高成分至少有五六百元。未来半年，随着沈阳房价继续下跌，沈阳铁西区和长白地区，很可能是除深圳之外，全国房地产的重灾区，“由于房价较低，若1平方米回吐500元，就能让沈阳开发商伤筋动骨。”

2007年一年，沈阳全市出让的土地达到2200万平方米。这是东北地区乃至全国，有史以来最为宏大的开发力度释放。而这一情况到2008年甚至未得到改变，尽管土地连续流拍，沈阳市政府仍然在大规模供地。

“沈阳哪儿都是新区，东南西北都能往外发展。这对房地产开发企业来说，既是好事也是坏事。”一位开发商坦陈，“好处在于地价不贵；坏处在于供应量太大，房价上不去。”当记者问及政府会否考虑采取类似杭州等城市的“饥饿疗法”来解决问题，他表示，“沈阳政府是不会这么干的。”

然而，北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，“如果地方政府真的爱护这个市场，就不应该这么不计后果地卖地。”

不过，也许是看到了充足的土地供应对沈阳房地产市场的巨大冲击，沈阳市政府乃至各县区开始考虑更大力度的救市措施。11月下旬，沈阳市政府出台了2009年经济适用房计划，决定停止建设经济适用房，对符合经济适用房购买资格的家庭，由过去实物配售改为每户5.5万元的资金补贴，鼓励老百姓购房。

与市政府的救市计划不同的是，沈阳另一个房地产重灾区——沈北新区的救市新政更加震撼，区政府对消费者承诺：“买房子送工作！”