珠三角“一泻千里”，长三角“土崩瓦解”，2008年，全国房地产市场只回荡着一个声音：降价，降价，降价与深圳、东莞、杭州等降价“重灾区”相比，北京只能算是“微寒”。而在重重面纱之后，难以掩饰的是房价的一路滑落。北京房价究竟降了多少？又将降到多少？现在的市场，是处在“大降价”的前夜？还是已经“触底”？

北京房价：崩溃的“前夜”？还是复苏的开始？

10月14日，北京朝阳区法院，本市首起因房屋降价引发的诉讼正在开庭。

2008年5月，涂女士在朝阳区十里堡附近的东恒时代家园购买了一套房屋，当时每平方米2.29万元，总价220万元。而就在签订合同仅10天后，涂女士发现同样的户型，房价每平方米降了1800元，整套房屋降了14.7万元。一怒之下，业主将开发商北京方恒置业股份有限公司告上法庭，要求退房或者获得差价补偿。

无论是法律还是舆论，涂女士的官司很难获得支持。值得玩味的是，现如今，东恒时代已经降到18000元/平米，涂女士那套房子，如今的降价已经超过40万元。也就是说，即使官司打赢，涂女士也无法收回损失。

“做好准备一个月起诉一次，因为房价每个月都会降的。”网友如此评论，这正是大多数人包括业内人士对于北京房价的预测！

温和的“普降”

从开发商到购房者，都已经承认，北京房价已经出现实质性下跌。根据一项调查，目前除星河湾、泛海国际居住区等少数高端项目的售价略有上涨或者保持稳定，约八成的楼盘均出现了价格下降；甚至有部分楼盘降幅相当可观。

国庆期间，龙湖。花盛香醍针对少数“关系户”推出了一批“特价房”，均价7800元/平米，与13500元/平米的开盘价相比，等于低于6折。此后，房价略有回升，但也保持在8000元/平米左右的水平。

天鸿旗下的万象新天是另一个降价“明星楼盘”；在9月份前，社区对外报价是毛坯13000元/平米，但是推出的特价房已经在11000元/平米左右。9月中旬，第四期罗兰大道推出后，直接以团购的名义将价格降到了8271元/平米，均价9050元/平米。降幅超过30%. 2008年7月，位于西南三环六里桥区域的保利。百合花园开盘，当时，低于15000元/平米的开盘价，使销售现场极为火爆，据称当日便实现销售额9亿元。此后，均价一直保持在16000元/平米。10月，项目推出36套特价婚房，户型为小两居75-80平米，朝南，首付18万元起。折合总价90万元起，价格比前期直降约4000元/平米。记者在房地产交易管理网上也看到，10月14日，保利。百合花园卖出的3套特价房，成交均价12671元/平米。

多次成为“领跌先锋”的万科，在北京的降价远不如长三角火爆。但即使如此，几次特价房销售还是成为了业界关注的焦点。特价6800元每平米的万科四季花城，降价达千元左右；特价60万元左右一套的万科中粮紫苑LOFT产品，与高峰价格降幅更是达到近4000元。

不过，与珠三角、长三角相比，北京的降价幅度显然温和得多。据本刊调查，除了少量降价“明星”外，北京绝大多数的楼盘采取的不过是一次性付款9.5折到9.7折、按揭付款9.8折到9.9折的小幅优惠。即使打着“团购”旗号的降价，优惠幅度也并不大，多在9.5折以上。

同时，市面上的“降价”信息，也是鱼龙混杂，真假莫辨。一些“火辣辣”的高折扣、大降价，其实不过是开发商进行的小范围试探。比如曾传出6.3折的远洋山水，实际上只有一套该折扣幅度的房子；曾号称4.6折出售的万年花城，被证明是关系户特别照顾的结果；而中国第一商城的“直降7000”元，则是一个经过了近10年烂尾和倒手的改头换面项目。

总体而言，北京大部分的楼盘价格依然高于2007年11月的水平，在北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋看来，目前房价所调整的，仅仅是开发商的报价，而并非真实的价格，“尽管出现了种种楼市利空的表现，北京市的房价还没有出现普通人所期望的大跌。”

中广信地产服务机构副总经理卢校也认为，“我更愿意说北京房地产市场进入了一个销售的困难期，成交量低下才是市场的真实表现，至于是否进入一个全面的降价通道现在还不好下判断。”卢校表示，从9、10月份的成交量来看，市场上大部分项目销售都很困难，整个北京市同期交易量和2007年同期对比大概下降了40%以上。在这样的一个市场环境下，肯定会有一些受到现金流影响的发展商选择降价割肉甩卖，以此来保留存活在市场的机会。

降价试探“由浅入深”

从送物业费、送汽车、送家电之类的实物促销，到明码标价的“直降XX万”；从半遮半掩的小幅度折扣，到各类名目的特价房促销。纵观2008年北京“降价”历程，“向下”的趋势明显，其过程却充满了犹疑与试探。

早在今年1月，北京住宅市场就出现若干以“春节特惠”为口号的打折销售。这可谓“降价”的第一阶段，以“实物赠送”为基本特征。其典型项目是位于回龙观的东亚。上北中心派发的20年物业费等“礼包”与珠江。奥古斯塔城邦“买联排别墅送宝马”的优惠活动。

2008年3月，北京万科中粮假日风景10号楼开盘，一次性付款可以享受9.3折的优惠。当时，这可谓市场上“明码标价”的最低折扣。由此，北京降价进入了“小幅折扣”的第二阶段。开发商们显然希望借助北京3、4月份的传统销售旺季，改变楼盘的滞销状态；但另一方面，多数人并未意识到楼市“寒冬”的严厉，不愿意削薄自己的利润，于是，93—98折的小幅折扣，成为这阶段开发商的惯用伎俩。希望以这种“小恩小惠”刺激市场。

购房人并未因此买账，开发商的资金链却越来越紧张。在银根紧缩和销售低迷的双重压力下，从4、5月起，京城降价向纵深发展。其“代表招式”，第一是新盘的“低价入市”；第二是老项目纷纷推出“特价房”。

2008年初，沿海赛洛城的七期更名“美利山”，开盘价格比同区域均价每平米低3000元，一时间被炒得沸沸扬扬。此后，大成时代中心、东方郁金香、紫金新干线、银谷美泉、媒体村公寓、保利。百合花园等多个新项目在入市时，都参比周边楼盘价格，降低10%—25%.比较理性的定价策略，使这些项目获得了不错的销售业绩。

随着时间的推移，新盘的“低价”也越发明显。7月底，位于二环内，菜市口路口以南的中信城，以均价18500元/平米的低价高调入市，而不远处的一个高档精装项目均价一直保持在40000元/平米。9月，位于通州的新通国际花园三期起价6800元/平米，不仅大大低于项目一期的均价9400元/平米、二期的均价8600元/平米，也低于目前通州的其他新盘价格。

新项目没有“历史包袱”，在价格策略上比较灵活；老盘的顾虑则要更多。开发商想到的一个理由就是“特价房”：根据特定的户型、朝向、面积、楼层，将项目中部分房源列为“特价房”，其价格大幅优惠。

如果直喊“降价”，能不能卖出房子尚属未知数，一旦引发老业主的退房则是得不偿失。位于燕莎区域的波菲特国际公寓，在6月底推出5套特价房，销售价格为19800元/平米，与项目28000元/平米的“开价”相比，相当于打了个7折。

“特价房”战略一直沿用到今天，因为其优势在于极其灵活。如果策略有效，购房人“上钩”的多了，开发商完全可以声称“特价房售完”，把价格重新涨上去；相反，销售状况一般，“特价房”其实也就是“降价房”的代名词。

奥运之后，京城楼市开始了新一轮的降价潮。也由此诞生了龙湖。花盛香醍这样的“五折盘”。从目前的局势来看，这一轮降价之风恐怕还远远没有停止。

模糊“定价”

从实际数据来看，北京的房价是降了。但本刊记者对若干楼盘进行一番实地调查，却又感觉降价并不普遍，售楼人员所说的“优惠”，无非也就是打个9几折。“降”与“不降”，其后到底有什么奥妙？

记者发现：北京降价了没有？降了多少价？这些问题之所以显得扑朔迷离，一个原因是各楼盘降价的“无规律性”。或者说，楼盘降价与否，其决定性因素并不是区域和产品类型，而是开发商的资金链情况。

华润置地除了将西堤红山开盘价降低外，橡树湾、凤凰置地公馆等盘，极少打折；而同样是品牌开发商，首开的知语城、国风上观、A-Z Town等项目，降价幅度都相当可观。这背后的主要原因，恐怕是开发商财力的不同。

北京降价的“朦胧”，还因为其定价的“模糊”。

以四惠桥的壹线国际为例，该项目去年12月成交均价16991元/平米，从今年5月份开始，项目成交均价持续下降，当月为16008元/平米，6月份降至15700元/平米，7月份下落到15367元/平米；如今的价格则是13000元/平米。每平米降了4000元，幅度已经超过20%.但是，这一连串“降价史”，购房人是不能指望销售人员告诉你的。售楼员的“开口价”必定是相对高价，购房人最终能拿到怎样的折扣，则具有相当大的机动性——购房人的精明程度与谈判能力可能是其中重要的因素。

记者还了解到，部分项目有心降价，却没有那个胆，怕的就是老业主退房。

位于三环内的某项目的销售经理告诉记者，他们的楼盘2007年初定价1万元；到了2007年底，价格已经涨到1万9千元了。进入2008年，房子已经卖出大半，剩下的房子销售却进入了瓶颈。“现在，来看房的人心理预期和我们售价的落差在4000元左右，我们如果降价4000元，倒不会亏本，其实最怕的是前期的业主违约。”

这位销售经理解释说，既然是买卖行为，购房者在签购房合同的时候，合同上会有一定数额的违约金，这个违约金一般不会超过7.5%，定太高了违反规定。只要支付了违约金其他钱款可以收回。只要业主没有办下权证，合同就可以违约。“过去楼市好的时候，对于没有收房的业主我们会打电话，说您再不来就违约了，我们就要收回房子了。现在没来收房的业主我们也不敢惊动，提违约等于正中下怀。”所以如果房价下降的幅度超过10%，对于没有履行完合同的购房者来说违约就可能会更有利。

“大降价”的前夜？

北京的房价逐渐松动，但还不足以打动购房者。这反而造成部分购买人认为目前的价格还没有到“底”，被买涨不买跌的心理左右着，而那些不着急解决住房问题的购房人，更是冷眼旁观着，静观市场趋势。

“十一”黄金周的销售数据就直接证明了这一点。根据亚豪地产机构副总经理王英男的分析，同往年的黄金周相比，今年京城各大在售项目出现了蜂拥开盘的现象，众多在售项目渴望在今年最后的黄金周快速销售，各大项目纷纷使出促销杀手锏，“超低折扣、特价房、选房送大礼”等一系列起到刺激市场的销售词语频现。但是，北京房地产交易管理网的数据则表明，在9月29日至10月4日，北京住宅成交仅1988套，其中，限价房占781套，另有622套是经济适用房，商品房实际销售仅为585套，日均销售不足84套，与去年“十一黄金周”日均签约246套相比下降了66%.面对此番惨景，众多分析人士相信，如果政府不救市，北京房价还会降下去！

年关临近，开发企业的资金将进入最困难阶段：银行贷款要还，欠政府的税收要交，工程款要结算，各种材料和服务供应商的款项也要结；而近期进入市场的项目数量还非常之大，年底供应量还会进一步上升，预计销售回款的压力也会越来越大，开发商最难受的日子即将到来（上市公司还要冲业绩，否则年报会一塌糊涂，明年的资金就没着落）。杨少锋认为，年底资金链最紧的时候，开发商最现实的自救办法莫过于降价自救。“余下的一个多月，是北京众多项目最后的自救机会，不降价加快销售速度，就只能是硬抗眼睁睁看着自己的客户被其他降价项目抢走。”据他估计，“目前，北京房价的泡沫大概有15％~20％，今年年底将会明显回落。”

中原地产华北区总经理李文杰的看法与之相似：随着年底的临近，房地产整个行业的资金链继续紧绷，在无法得到输血的情况下，楼市的进一步调整将会继续。这一轮的回调将进一步挤掉投资者的泡沫，因此按照这一趋势估计，楼市当前的10%-15%的调整是不够的，到年底前应该还有10%的减价空间。

救房地产就是救宏观经济？

房价持续下行，交易持续冷淡，开发商惶惶不可终日。而就在此时，“解放军”似乎真的要来了。

据《每日经济报道》提供的消息：全国工商联住宅产业商会会长聂梅生透露，由住宅和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政有望在下月推出，具体方案包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。

“黄金周”后，楼市交易数据显示全面大面积歉收。甚至西安、南京、长沙、福州、厦门等城市，在国庆节前就公布了一系列救市措施；然而根据成交数据，这些城市的住房销售情况依然难见起色，救市效果显然并不理想。于是，“黄金周”数据刚刚公布，紧接着就传来中央近期可能对房地产“松绑”的消息。据此可见，政府的确下定了救市决心。

华高莱斯副总经理公衍奎分析说：现在经济面临危机，整个世界都在托市，我们国家也在托市。“如果情况继续恶化，政府就会加大政策的力度，世界经济总有一天要走出低迷，如果中国自己能先走出来，也许会成为一个中流砥柱，成为世界经济的发动机。”

出口已经面临严重困境，中国经济的发展只能依靠拉动内需，这就离不开房地产业的复苏。公衍奎说：“有人说房地产绑架了宏观经济，其实是没办法，因为这两个根本拆不开。房地产市场的带动性是非常强的，其他产业不具备这样的带动力。”

早有人预言，如果宏观经济低迷到一定程度，房地产会成为政府托市政策的优先受益者，在外部经济环境不好的情况下，成为政府拉动内需不得不重用的开路先锋，从而实现救赎，甚至东山再起。目前来看，这种说法靠谱！

那么，政府“救市”是否能收到效果呢？专家认为：此次宏观调控效果的真实显现，正是在“二次房贷”之后，这一政策较大地影响了居民的改善性购房需求。假使政府果真取消对于第二套房的贷款限制，对于北京这样刚性需求较强的大城市，很有可能消解部分观望情绪，起到回暖楼市的效果。

杨少锋还认为：近期还很可能会放松紧缩的银根政策，“在美国次贷危机影响的警示下，中央政府很难放任房价暴跌、大量房企倒闭，当然更不可能让银行房贷大规模断供局面出现。”银行信贷一旦放松，大批资金链面临崩溃的地产企业将获得喘息之机。恐怕对于降价求售的需求就不会那么热切和急迫。

2009将是第二轮降价期？

政府救市，是为了避免宏观经济的危机；这场从华尔街起源的金融风暴正在席卷全世界，中国以及中国房地产也难以置身事外。

接受记者采访的业内人士几乎一致认为，这次金融危机对中国房地产的影响是非常大的，而具体的逻辑也很简单：国外危机除了金融本身的影响之外，还影响了外国消费者的购买力，这个就影响了我国的出口，就影响了和出口相关产业，进而影响了我们的收入，也就影响了我们买房子的消费能力。

王英男表示，房地产市场不可能脱离整个环境的变化，一枝独秀是很难的。“如果中国经济整体回落的话，可能影响的就是就业，收入，通货膨胀，支出增加，购买力下降，信心下降，很难对中国房地产市场需求产生支撑。”因而，即使救市措施在短期内起到比较积极的作用，但国内外宏观经济形势如果继续恶化，北京的房价同样难以坚守。李文杰认为，中国经济可能进入“慢牛”状态，当下的美国金融危机波及到中国的投资者信心，将导致购房者有“购房需求”，但“没有购房欲望”。因此，这一轮调整不是“来得快去得快的风暴”，将直接导致楼市进入第二轮降价期。

李文杰悲观地预计，北京由于减价速度慢，并且减价幅度小，带来的这一价格回调过程远远超出人们预期的漫长。“如果价格回到2005年的水平，基本上应该能稳住。成交量会慢慢上涨，但不会立刻反弹。”而王英男分析说，由于开发商资金情况差异较大，抗风险能力也强弱不一。因此房价不会暴跌，却有可能在一个比较长的时间里，在不断的试探、挣扎中缓慢的降下去。

不过，也有的专业人士态度比较乐观。公衍奎分析：“今年很多开发商很难受，是因为他们在牛市时期做的决策，然后碰上了熊市。但是明年开发商未必就难受，因为他们在熊市中做的谨慎的决策。”

看来，无论是对于政府、开发商还是购房者，2009年都是决定性的一年。

北京降价一线调查

万科“领跌龙头”北京小幅降价

万科不是降得最多的，但却是最受关注的。尤其在这个价格敏感时期，老大的任何一点风吹草动都影响着楼市的信心指数9月底，北京万科宣布，旗下中粮紫苑推出10套Loft特价房，“史无前例直降4000元/平米”，当天就迅速售罄，引爆北京楼市会否就此掀起降价狂潮的口水之争。

在标杆的放大作用下，万科不是降得最多的，但却是最受关注的。

9月初，万科借中秋节推出“8盘同庆”，以大幅度整体降价之姿震撼长三角，从去年底以来，万科已经三次领跌房价，将战火从珠三角一路蔓延至长三角。

相比在珠三角、长三角掀起的降价浪潮，万科在北京的动作明显低调得多。十一黄金周曾被认为是万科北京大降价行动的最佳时机，但目前看来，万科推出的促销活动均针对一些原本就不好销售的特殊房源、户型，除特价房外，其余优惠多维持在9折以上的水平，并未出现整体性的大幅降价。

这一方面是因为万科在北京市场份额很小，产品线单一，目前仅有8个在售项目，市场占有率和影响力远不如前两个区域；另一方面则是三地市场相比，北京市场泡沫最小，销售也最平稳，以万科的说法是：“看好北京市场的潜力，不会推出大幅度和整体性降价活动”。在2009年，万科希望占到在北京商品住宅市场3％的市场份额。

中粮紫苑：特价推LOFT 销售压力大

9月20日，万科中粮紫苑推出10套48平方米LOFT，特价60万元/套，折合单价为12500元/平方米，相比原来的17000元/平方米均价，每平方米降价4000多元，特价房的折扣幅度达到了7.3折。

据北京万科中粮紫苑置业经理表示，当时恰逢周末，这10套特价房在“一天之内就被抢购一空”，于是万科“又推出了10套50平方米的loft，特价65万元/套，也是一转眼就卖光了。”短短数日内，万科便将1.25亿元销售回款收入囊中。

据悉，虽然打着时尚和商住两用的旗号，但Loft并非该项目的主力产品，仅占总量的10%，最早将在2008年底入住。此次推出的特价房都是西、北朝向，位于最低的三四层，而且因为是商业立项，只有40年产权。

除了房源、户型本身的特点使打折销售顺理成章外，万科一反常态，认为北京市场上开发商普遍的打折销售使得万科别无选择。万科北京公司总经理周卫军表示，“周边项目都在打折销售，万科推出折扣房也是顺应市场潮流。”

北京万科中粮紫苑位于丰台区，毗邻西长安街玉泉路，由万科和中粮地产共同开发。2006年4月，万科和中粮联手以16.6亿元的价格取得该地块，土地规划建筑面积41.65万平方米，由此计算，楼面价格不到每平方米4000元。这一项目打出“国学大宅”的旗号，今年初开盘时定价曾一度高达17000元/平方米，由于市场反应冷淡，目前已经均价调整为13000元/平方米，并附送精装修。

北京房地产交易管理网的数据显示，于7月底取得预售证的中粮紫苑可售房源为B-5、7、8号住宅楼，共272套，截至10月13日签约套数为20套。如果按此位置业经理所言，就意味着除了以特价房售出的20套loft外，中粮紫苑尚未售出一套。

四季花城：销售情况良好

位于顺义的万科四季花城，似乎“降价”的更不明显一些，每逢节假日便抓住机会促销一把，虽然折扣并不像中粮紫苑般大，但胜在多。早在今年春节时，四季花城便推出20套特价房，户型面积为95平方米和120平方米。一次性付款最低优惠至7400元/平方米，而该项目当时的销售均价为8300元/平方米。

四季花城在9月，以教师节的名义推出部分三居特价房，起价6800元/平方米，销售主管表示，这些特价房推出当天就迅速售完。国庆时也推出的一些特定房源的特价房，每套最高可减5万或3万；由于顺义该区为飞机航道入口，万科还和当地的国航、南航签署了协议，对这些航空公司的购房将给予1-2个点的优惠。

其销售主管表示，顺义不比城中区竞争那么激烈，只有万科这样的上市公司基于公司整体战略会进行略大幅度的优惠活动，事实上也确实如他所言，记者走访的四季花城附近的两家楼盘，其优惠均没有万科大，其中大龙房地产开发的裕隆花园更表示，除了常规的付款优惠外，并没有任何优惠措施。

这些降价措施效果立竿见影，万科四季花城的销售一路飘红，丝毫未受到今年以来楼市成交量低迷的影响。据北京房地产交易管理网的数据显示，于9月14日取得预售许可的万科四季花城可售房源为38、39住宅楼，共180套，截至10月13日已签约108套，销售均价为7201元/平方米。

虽然大部分开发商败走金九，9月日均成交量为93套，成为近3年来北京住宅期房销售最少的一个月，但据易居房地产研究院数据显示，万科四季花城名列住宅成交面积第六，进入近三个月热销楼盘行列中

龙湖·花盛香醍“黑马”企业开卖“五折房”

在2007年的高歌猛进之后，2008年的龙湖，却因沉重的资金压力不得不发起大规模的降价行动2008年9月28日，“十一”黄金周长假前的最后一个工作日，本刊记者专程前往位于通州区，走进花团锦簇的龙湖。花盛香醍项目。

就在记者前去调查的当日，据售楼处销售人员透露，在国庆长假第一天，该项目的公寓将会推出20套特价房，其价格与周边其他项目的价位相当，为7800元每平米。而未列入特价之列的公寓价格当时为9000元每平米左右。

花盛香醍“降价史”

据了解，2008年5月18日开盘的花盛香醍项目，是一个低密度洋房项目。开盘后，交易量始终停滞不前。据统计，在7月和8月，该项目公寓销售的套数非常不理想，分别为11套和5套。

在销售重压下，龙湖开始了一系列的降价活动。

今年6月，该项目公寓开盘均价为13500元，每平米赠送3000元的精装标准。而三个月后，改为直接销售毛坯房，但其价格却为9000元左右。

据统计，2008年5月至9月，该项目的公寓住宅每月平均单价分别为13400元、13919元、15064元、15881元和7880元，最高落差幅度超过了50%.而该项目的别墅，均价同样从7月份每平米18465元，降到9月份的10172元每平米。

价格降得如此凶狠，龙湖还是“嘴硬”。龙湖地产媒体关系总监顾伟表示：“我们拿出少量花园多层公寓做了一次测试，想了解在目前市场低迷的情况下，购房者可以接受的价格底线在哪里。”当然，不管明折还是“暗降”，成交价格的走低，促进了项目的销售。据了解，花盛香醍项目降价后，9月份，其销售套数达到了37套，是7、8月份价格高峰时的数倍。

“客观地说，龙湖这个项目园林设计得让人耳目一新。”一位熟知该项目的开发商老总向记者透露：“但美中不足之处在于：其一，项目上空是机场航道，噪音很大；其二，几公里外还有一个垃圾处理厂；此外，龙湖的定价策略又过于激进，开盘价非常高，又遭遇了股市和楼市的低迷，销售速度非常不理想。”

除了项目自身的缺陷，多数业内人士认为，龙湖的资金链已绷得很紧，这才是其不惜“割肉”、回笼资金的真正动因。对此，顾伟曾公开表示：“龙湖的资金周转并不存在问题。”她解释说：“4月份以来，龙湖开始大规模销售，平均一个月保持着1000套的平稳销售业绩，产品销售很正常。”

这种说法很难取信于人，据了解，花盛香醍地块的拿地价就是14.8亿元，其住宅面积13.7万平米，简单计算可知，每平米起步楼面价已经超过了10000元，这还没有计算所有的建安成本、销售成本！如今以每平米8000左右的价格“贱卖”，其合理的解释只能是资金压力不堪忍受。

唐宁ONE未开盘先打折

除了花盛香醍，龙湖地产目前在北京主推的中关村高端项目——唐宁ONE，也在做开盘前的优惠活动。

据公开资料显示，该项目每平米的均价为3万-4万。但记者通过电话询问售楼处，一位销售人员告诉记者，目前，该项目正在做活动办vip卡，其条件是，有30万元的存款记录。办完之后将会有优惠活动：其一，可以成为第一批选房者；其二，在价格上会有所优惠，起价为2万元。如果按照公开定价的最低价3万来计算，该项目的优惠率高达30%.在调查中，除了上述的花盛香醍和唐宁ONE项目外，龙湖在京甚至在其他城市的项目也在悄悄地打折促销。2007年，“黑马”龙湖高歌猛进，拿下若干幅“天价地”；而据知情人士说，在重庆、北京，龙湖都有相当多的土地款尚未付清；一方面外债累累，一方面上市无期，龙湖如今的处境可谓内外交困。“降价”自救不以为奇。

另外，据龙湖内部人士透露，今年上半年，龙湖的销售额为50亿元左右，而其今年的销售计划将达到150亿-200亿元。因此，龙湖的降价促销，可能也与其销售目标有关。

万年花城8.5折引发的热潮

北京市房地产交易信息网显示，位于北京西南三环花乡地界的万年花城已售出一套面积为103.98平米的两居室，成交单价为6981元/平方米。

一瞬间，“北京楼市开始狂降”、“万年花城4.6折抛售”等等耸人听闻的报道开始充斥各大网站与报纸。后经多方考证得知，只不过是卖了一个关系价而已。

4.6折虽不是大众可购买到的价格，但 “80套特价房，最低折扣在8.5折左右”这记重锤，依然吸引了很多持币观望者的目光与钱袋。国庆期间，地产记者以购房者的身份前往万年花城售楼处一探究竟。在现场记者了解到，万年花城国庆期间推出的80套特价房，继续高举性价比的大旗。“此次推出的80套特价房全部是现房，其户型从50平米到130平米都有，以小户型为主，且大部分是朝南户型，价格为之前均价基础上直降2500元，一些户型较差的房源甚至直降3000元。”万年花城的销售人员告诉记者。

据北京市房地产交易管理网查询显示，万年花城于2008年9月19日获得预售许可证部分“5-12号楼”，批准销售套数为82套、预售住宅拟售均价为15000元/平方米。1月-4月均价为16000元，8月为15000元，9月为14500元，目前特价房的均价在12500元左右。

由此可见，万年花城的房子确实降价了，而且降的还不少。那么效果如何？在搜房网对西南片区楼盘调查中得知，网友对万年花城、万科中粮紫苑、远洋山水这三个项目关注度最高。其中，46%的网友对万年花城非常感兴趣。据现场的工作人员介绍，国庆长假开始的第一天起，万年花城每天接待的前来看房的网友就达到了上百组。

记者随机采访了一位现场看房的白先生，白先生称自己是在金融街工作的普通职员，第一次置业，从网上看到了万年花城的打折信息所以来现场看房。“我买房是自住的，所以房价降到了我的承受能力之内就会出手，不会盲目的观望。”白先生告诉记者，“而且这里的交通也算是便利，紧靠南三环与西三环，加上2010年即将开通的地铁10号线二期，对于我来说是比较合适了，所以决定出手。”

强佑·清河新城打折的房子也没人买

在搜房网上搜索强佑。清河新城·优馆，在历史价格一栏可以看到，当优馆2008年5月份开盘时，定价为14000元/平米，这远远超过了强佑。清河新城一期在2007年9月的1100元/平米的水平。到了2008年7月，网上公布的价格还是14000元/平米，但后面却多了个备注：一次性付款8.5折，首付70%、9.0折，首付50%、9.5折优惠。

国庆节长假前夕，记者来到位于海淀八达岭高速清河桥西侧的强佑。清河新城 优馆的售楼处，进入大厅环视四周，才意识到自己是里面唯一来看房的人。售楼小姐在热情介绍了产品，参观了精装修的样板间之后，报出的价格和网上并没有区别：14000元/平米，一次性付款8.5折，首付70%、9.0折，首付50%、9.5折优惠。

当记者表现出购买兴趣不大时，售楼小姐说：“我提前透露一个信息，在国庆节期间，我们会搞活动，不用一次性付款也可以打8.5折，这样价格大约在11000元/平米左右，另外我们还会推出一些特价房，价格在10000元左右。”售楼小姐还告诉记者，清河新城项目后期的普通住宅预计年底开盘。预计价格12000元到13000元。

十一长假过后，10月10日晚上，记者在北京市房地产交易管理网搜索强佑。清河新城项目，优馆所在的甲1号商业办公楼，5月份就批准销售的621套房子中，已签约3套，网上联机备案7套，总共为10套。

记者走访过程中看到，与优馆同区域的楼盘普遍没有大幅打折，但售楼处也是普遍冷清。与优馆位于同区位的另一个楼盘的销售人员认为，自己的项目资金链没有问题，因此可以“硬扛”。而强佑。清河新城。优馆是商业立项，本身就有很多先天不足，价格应该比住宅低才对，目前的价位在现在的大势下还是有点高。“我们听到一些传闻，说强佑准备把这个项目卖给其他开发商销售，如果这个传闻属实，那么他们的资金链现在可能比较紧张。”

珠江帝景“特价房”变“底价房”

十一期间，记者以购房人身份迈入珠江帝景售楼处大门，里面很是热闹。国庆期间，珠江帝景。博悦推出一批精装修房，最低促销价达17500元/平米，比国庆前报出的均价23000-24000元/平米低5000-6000元/平米，在这个CBD的敏感位置，还真诱惑！

销售人员热情地给我们解释，帝景十一期间推出的这些“底价房”绝非传统“特价房”，以及二者在涵义上的不同。

据开发商负责人介绍，这些底价房均为尾房，折扣促销快速甩卖，赶紧为后面的不小的供量扫平后路。销售人员称，根据楼层、朝向的不同，有两种房型成为底价房，价位为17500元/平米和21000元/平米，比起之前的23000元~25000元的房子，平均优惠约为5000~6000元/平米，且数量不多。而所谓的“底价”，也就是其价位已经到达了最底，不会再有任何松动，而且仅在十一期间有效，意思就是“过了这村就没这店”，因为十一过后，项目还要有小幅的200－300元的微调上涨。

看到我们脸上踌躇的表情，销售员信誓旦旦保证，“此价为最终底价，十一后房价不会再降。”而开发商为安定客户心，还对每位购房者要签订“价位保证合同”，再度郑重保证购房后决不会出现“买完就降”的崩溃局面（有感于万科杭州降价的风波），并加盖公司公章。

最后，销售员说，每介绍一个客户前来买房，只要对方登记并交了定金购买，介绍者就会有1万元现金的 “神秘大奖”。事后5日销售员进行了短信邀约，称目前销售额已经突破1亿，6日起价格将全面上调，并再次强调了介绍客户有1万元现金奖励事宜。

事后据了解，珠江帝景博悦，9月29日至10月5日期间，总销售额超过1亿元，其中大客户团购成交超过三成，帝景老业主换房成交超过两成，老业主介绍成交超过四成，外地到京投资成交超过四成，认购帝景低密产品占六成，认购帝景150平方米以上占六成。

华业玫瑰郡降价补偿“以退为进”

据网上的流传消息和销售员自己的确认，华业玫瑰郡是北京头一个打出“降价补偿”的项目，他们针对此前万科“不补偿不退房”的态度，反其道而行之，主动联系前期所有业主，在推出68套特价房的同时，开展了“老业主返利共享活动”，即开发商将会根据特价房和前期售出房源的差价，全额补偿老业主的资产损失。

这一招效果立竿见影。记者从北京市房地产交易管理网了解到，10月8日，华业玫瑰郡可销售住宅共有466套，已成交145套，9月25日的公开信息显示，华业玫瑰郡成交住宅123套。也就是说，不到半个月的功夫（含“十一”期间），华业玫瑰郡卖出了22套房！“玫瑰郡周边楼盘感到了极大的压力，许多业内朋友给我打电话，提出了各种各样的问题。”北京华业地产股份有限公司策划总监邓小虎表示。

目前华业玫瑰郡房价为南北朝向14000元/平米，东西朝向为13800元/平米，比起之前18000元／平米的均价，降了不少。据售楼员透露，华业玫瑰郡的促销降价开始于中秋节，将持续到房子全部售罄。还保证，售完之前承诺退房，此期间若房价还降，将退还购房者差价房款（此举为华业玫瑰郡对外宣称的“降价补偿”行为）。

按照降价后的标准，华业玫瑰郡需要降价补偿的业主大概有112户，为此华业地产大约要拿出2000多万元补偿款，最小的户型大概会得到8万元左右，而大户型得到的补偿会超过20万元。补偿方式比较灵活，业主可以根据自己的需要进行选择，或者直接返现金，或者用补偿款抵车位，或者车位、现金相结合。

据了解，海淀的“动街区”项目也在效仿玫瑰郡的做法：均价10000元/平方米，承诺如果交房前价格下跌全额补差价。“补偿业主的通常发生在一些中小开发商身上，房源销售量少，补偿范围不大。本来这个楼盘要等到明年6月才入住交房，为了怕前期业主退房，当然会补差价。他们这样做，相当于重新低价开盘，这是他们的突围策略。”一位业内人士这样表示过。

二手房降了吗？

北京二手房市场已经连续4个月降价了，成交的基本上都是必须要买的刚性需求，观望情绪较之从前还要厚重。二手房的降价，除了卖方直接调低售价，还有送家具家电、分担交易税费、分担部分中介交易费用、取暖或物业费结算上的让价等变相“降价”法子。但买家对此并不买账。“15000元/平米的房子降了3000元，很多买房人觉得没降多少，六折或许才算真正降到位。”一位业内人士直言。

奥运后房价小幅回落

“奥运会之前跟之后的差别非常明显，成交量跌了至少30%.去年高峰时候成交量突破了万套，本来7月份之前就已经比去年跌了三成，现在又跌了有三成。”中大恒基市场部经理张大伟表示，“虽然成交价格没有下降太多，跟去年11月比大约下降了10%，但有些区域的下降幅度还是不小，特别是郊区的大户型房产。”

从具体区域来看，基本上全市各个城区均出现了一定幅度的下降，但也有因为轨道交通等利好原因有所上涨的例外。相对而言，内城的二手房交易好于外城，以五环为界，五环以内的区域交易状况相对较好。从房产类型来看，二手商品房的成交价格松动较大，而已购公房的则不然。

9月，北京二手房市场的整体交易均价为8863元/平方米，环比上月继续呈现小幅回调之势，降幅为1.04%.全市成交量上涨15.17%.我爱我家从不同权属的细分数据得出，全市二手已购公房的交易均价为8756元/平方米，与上月相比，降幅达4.97%；而二手商品房的交易均价则较为坚挺，环比仅向下微调了0.15个百分点，交易均价为8914元/平方米。“综合当前二手房市场的宏、微观环境，作为后奥运时代的开局之月，9月份的市场成交形势向好。”我爱我家市场研究部高级研究员秦瑞表示。

在十一黄金周期间，一手房交易量相比往年大幅缩水，而二手房的看房人数却未减少。

据中大恒基市场部调查显示，国庆期间城八区二手房市场交易均价为10350元/平方米，比8月份10560元/平方米下降了200元。传统热点交易区域中，海淀区交易量骤减七成，朝阳区交易量降低46％。

延续奥运会后楼市的冷淡，成为今年国庆黄金周北京二手房市场的主旋律。“黄金周期间，北京存量房成交网签数量仅为47套，同比去年的126套，下降了62.7%，客户实际需求量下滑更是达到了70%以上。而房源供应则持续保持上升的趋势，可见北京二手房市场买方市场已经形成。”张大伟评价道。

议价空间将达20%？

打去年年底开始，北京的二手房市场就宣告进入了观望期。消费者对于房价走势的论争沸沸扬扬，投资性购房比例持续的下降，奥运会的结束更是加深了这一趋势。“即便是计划买婚房的购房人，有的也选择先跟父母住，不在乎再多等个半年。”秦瑞表示。在张大伟看来，国庆期间市场成交的基本是前期处于长期观望的刚性需求释放，市场根本环境并没有变化，观望情绪依然在增加。

愈发浓郁的观望情绪，让“议价”成为了“必须”，而且“议价空间”越来越大。秦瑞认为，综合目前市场的走势，由于开发商为了保障资金链的安全，打折促销力度较大，令一手房价的走势回落明显。一手房价的下跌在一定程度上带动了区域内二手房价格的下降，使得购房者对于二手房议价空间增大仍存在心理预期。“从总体来看，虽然目前购买二手房的议价空间有所增大，业主的议价空间普遍提升到10%左右，可北京二手房在经历了几年大涨之后，即使便宜了10%，获利空间仍然很大。”

张大伟对此表示认可，他认为房子已经涨得太高了，普通消费者承受不了，这也造成当初燕郊房市的火热。“2005年的房子到现在翻了1.5倍不止。未来的二手房价格肯定还是跌，幅度在20%，国家救市政策没有的话，跌的或许更多。”

散不去的抛售潮

有报道称，茂华国际村部分业主用抛售房产迎接“金秋”，总共有24套房源，降幅最大的一套房子降价额度达到71万元。其实，北京二手房的抛售潮早就在市场观望半年后的7月份出现了。需求的观望、新房供应的增加、金融的压力、对后奥运房市的担忧都使有多套房产的投资者选择了抛售。从中大恒基数据上看，高档二手房市场尤为明显，目前总价在150万元的高档二手房市场过八成业主接受降价抛售，更有30%左右的房主愿意全部或大部分承担交易税费。“这可是北京二手房市场首次出现的卖方愿意承担交易费用。不仅是高档二手房，北京市的普通二手房交易量也明显萎缩。”

据张大伟介绍，目前抛售大部分集中在两类区域：一是2007年新开的楼盘，这部分主要是分布在五环周围的普通住宅及城区的高档小区。主要原因是这部分楼盘的购买起价比较高，而且入市时市场投资气氛浓郁，投资比例亦非常高。很多购买者是选择大量投资，现在的获利还不高，房源大部分为毛坯，如果用来长期投资出租获利的话，需要重新装修，这样很多业主就选择了微利出局。二是2006年前的郊区房源，这些区域的主要特点是目前贷款的比较少，当时购买价格甚至是现在的30%，投资者的利润已经远超过100%，而且目前的平均价格已经过万，超过了普通消费者的接受能力，非常明显的开始了降价，奥运会后这些区域必然将加速下跌，所以房主选择了尽快抛售。

“抛售跟地域观念有关系，温州人更容易有抛售行为，山西人则不然。”秦瑞提醒道，“对于那些拥有多套公房的业主选择抛售的可能性更大，他们抛弃的钱只是他们的部分利润。2005-2007年的房型‘割肉’可能性比较大，2004年以前的房子现在谈及‘割肉’不现实，因为去年一年涨价就达到了20%-30%.”太阳星城金星园的遭遇例证了秦瑞的说法，该项目2005年开盘时售价不过6000多元/平方米，去年二手房成交价格一度达到21000元/平方米，最近成交的一套价格约为18000元/平方米，即便是抛售，也只是少挣了些而已。