原计划今年第三季度推出的中服商业地块至今依旧按兵不动。“土地对于CBD而言是卖一块少一块，相关负责人肯定想在一个好的时机卖出一个好的价格。”一位业内人士直言，“哪怕是明年‘两会’过后推入市场，中服商业地块都将面临一个比较尴尬的境地。未来，该地块怎么走还要看国内外的形势而定。”

推入市场为时尚早

到了2009年，随着国贸三期和央视大厦的完工，CBD区域只有“CBD核心区”一片未开发的土地，中服商业地块则幸运地成为其中的第一块成熟地。有报道称该地块今年第三季度推入市场，一时吊足众多开发商的胃口，SOHO中国、九龙仓、嘉里建设都曾对该地块表示出浓厚的兴趣。仲量联行商业地产部董事王刚表示：“目前CBD区域，特别是东长安街延长线一带的供给已经所剩不多。中服商业地块一旦推出，定将带来新一轮的高潮。”然而，时至今日，该地块的出让仍存在诸多的不确定。

据了解，银泰中心、建外soho、凯德大厦的土地属于机械局，而位于北京国贸桥东北角，规划建筑面积为32.7万平方米的中服商业地块产权归属于CBD管委会。“CBD管委会想把中服商业地块打造成跟银泰中心齐名的一块地，给一个企业或者集团量身定造，在挂牌之前协商好价格等方面条款。”一位知情人士透露，“此举跟上海陆家嘴的一块地类似——为外国财团量身定做。”

按照这位知情人士的说法，现在甚至是明年年初都不是中服商业地块推入市场的好时机。国内房地产市场的低迷以及国外经济形势的不乐观使得国内外真正有钱的财团收紧了银根。强行推出的话等于大大缩水了土地价值，还存在流拍的可能。“北辰集团在长沙花90多亿元拿到了地，现在骑虎难下，国内企业现在谁还愿意当地王？而国外资金需要等到金融局势稳定后才考虑抄底中国。”

某知情开发商也同样认为，对比发达国家CBD的发展，一个CBD的真正建成需要30-50年的时间。建成后的CBD核心区，在国内只有上海的陆家嘴可以比拟，国际上只有美国的洛克菲勒中心可以媲美。所以，一定要在周围环境发展较好的时候，随着中国经济的发展，择机而出。“一直没开发的原因是要市政先行，等基础设施都完备了再开发。”作为CBD核心区的桥头堡——中服商业地块，如果掌握不好入市时机，恐怕结果是“明珠暗投”，造成土地预期价值的大大缩水。

关于公共设施的一场博弈

记者还了解到，中服商业地块迟迟难以推出，也与地块本身的规划有关。

据某知情开发商介绍，目前CBD核心区的控制性详细规划（即《北京商务中心区控制性详细规划》）已经确定，这意味着CBD核心区的路网、地下的市政、建筑的控高以及沿袭建国路的天际线都是确定的。同时，北京海关建筑需要永久保留；中服大厦则是暂时保留，“等CBD核心区开发到一定阶段以后再予以改造”。至于其他建筑，则完全根据将来中标的建筑大师的设计，只要符合规划委的红线规划，报规划委审批备案就可以了。

隶属于CBD核心区的中服商业地块自然也得如此行事。“控制性详细规划相当于一个法律文件，不是说任何开发商可以改的。”而依照这一规定，在中服商业地块里面会规划出一个5000平米的交通枢纽，地上是公交换乘站，地下直接连通10号线。交通枢纽北面还有一个市民广场（暂定名），目的是沿三环给过路旅客一个休息的地方，以突出“人文”观念，并起到疏散人群的作用。

如果根据这样一个设想，“中服商业地块真正可以销售的面积少了许多，无形中加大了成本投入，有些开发商就不大乐意做这些公共设施。”一位业内人士解释道，“这也是中服商业地块迟迟推不出的另外一个原因。”

定向外国财团？

中服商业地块原址为光华饭店，该地块的产权交易并不复杂，此前的主要难点是拆迁问题。“拆迁才是制约土地供给的最大问题。”据一位知情人士透露，2005年跟产权单位——光华饭店商谈拆迁价格时候，CBD管委会认为对方要价太高，随着时间的推移，要价反而越来越高。最后市里做了工作才最终谈妥，这才有了2005年10月，北京商务中心区开发建设有限责任公司与北京市光华饭店有限公司签署的《光华饭店搬迁补偿协议》。此后，中服商业地块进展一路绿灯：2005年底，光华饭店正式停业。2006年6月30日，光华饭店产权正式移交给北京商务中心开发建设有限责任公司进行一级开发，并于7月28日对其进行拆除。

目前，中服商业地块基本上完成了“三通一平”。“现在中服商业地块的主要问题是找个好买家。”事实上，北京市商务中心区开发建设有限公司早在2005年10月就曾对该地块进行过招商活动，赚足了各界的眼球。按照现在的地价估算，中服商业地块需要70亿-80亿元的启动资金。“这么看，中国企业很难有实力接中服商业地块，由外国财团运作的可能更大，即便是联合开发也是国内跟外国的联合更具可能。”

某知情开发商表示：“不管是谁做，一定要遵守规则，跟一级开发商做好接口。不光看有多少现金，还要考虑融资能力。”

“CBD核心区”知多少

2003年7月22日至24日，在北京商务中心区核心区规划方案评审会上，评选出6个获奖方案。其中一等奖空缺。二等奖3名：美国贝考伯规划设计方案，清华大学建筑设计研究院规划设计方案，美国SOM建筑师事务所规划设计方案。这是继2001年面向国际公开征集北京商务中心区综合规划方案后又一次重要规划方案的国际征集活动，同时也意味着CBD核心区控制性详规的即将诞生。2004年8月19日，市城市规划设计研究院召开院技术委员会，审议了通过了美国贝考伯的《北京商务中心区核心区控制性详细规划》设计方案。

按照《北京商务中心区控制性详细规划》，“CBD核心区”位于大北窑立交桥东北角，占地约30公顷，规划总建筑面积143.5万平方米，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等现代商务设施建设。规划的商务办公面积为141.1万平方米，文化娱乐设施面积为2.4万平方米，公共绿地面积为1.53公顷。主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。未来，CBD核心区将成商务中心区内超高层建筑的集中区域，一组商务中心区标志性的建筑群，主体建筑会突破300米。

北京商务中心区管理委员会代表市政府对核心区内的土地进行收购储备和一级开发，通过招标和拍卖方式出让土地。目前看，未开发的处女地——CBD核心区里只有中服商业地块比较成熟，其他土地都还涉及拆迁问题，有些厂子还没搬走。

“在CBD核心区180万平米的规划里，60%都是写字楼，如果要同时推向市场，市场也是接受不了的。”按照某知情开发商的说法，CBD核心区建成后含地下面积大概是180万平米，这么大一个规模不可能由一个开发商一期完成，要分期分时进行。