龙头企业的主动降价将进一步打压房价预期，从而导致地价的加速下跌，而土地价格的波动幅度远远大于房价的波动幅度，抄底的巨大收益将弥补降价带来的有限损失

在一片退地声中，却有人在悄悄买进。

10月8日，万科A（000002）披露，9月份在全国范围内新增了5个项目，建筑面积共计128.6万平方米，需支付土地款22.61亿元（如表）。

买进的不仅仅是万科。同是10月8日，7月初刚刚发行14亿元无抵押公司债的新湖中宝（600208）披露，其子公司浙江新湖房地产与杭州汽轮机科技有限公司联合竞得杭汽轮公司地块，建筑面积8.3万平方米，楼面价1.1万/平方米。

同样是在杭州。9月17日，今年5月底刚刚在中小板市场上市的滨江集团（002244）竞得下城区杭州重机厂三幅土地，土地面积约19万平方米，土地款约25亿元。

以上三家都是上市公司，拿地行为都有披露。但对于那些未上市公司，拿地情况却很少被人注意到。据本刊了解，近期，阳光100曾在无锡太湖之滨买入一幅土地，并回购重庆和西安等地项目的股权，涉及资金约十多亿元。

水面之下，买地的名单可能会拉得更长……

遍地黄金？

在开发商纷纷打折出货的今天，逆势拿地是令人费解的。西南证券研究员王大力给出的答案是“便宜”。他以滨江集团为例。滨江集团所获的重机厂三幅地块，被当地媒体喻为“压箱底的宝地”，但由于没有第二家书面出价，均以高于底价20万元成交，平均楼面地价在5000元上下。据当地媒体介绍，下城区属于杭州老城区，项目拆迁难度较大，近年来很少推出住宅用地，属于比较稀缺的土地，目前住宅的市场价在12000元/平方米以上。

这一点与滨江集团的说法相符。“5000元/平方米的楼面价，跟中头彩一样。”滨江集团总经理朱慧明笑称。滨江集团也在公告中认为：“本次土地使用权竞买符合公司一贯低价拿地的策略，预计项目收益率不低于公司平均投资收益率水平。”

今年7月初，无锡阳光100国际新城项目开盘。当时，阳光100总裁易小迪曾对本刊透露，公司正在与当地政府商谈买入在太湖边上一幅上千亩的土地。而目前据阳光100有关人士透露，该地块已成交，但价格不详。此外，阳光100还在重庆和西安等多个项目中回购了股权，实现了对项目的控股。

易小迪买地的依据是，他认为在房价泡沫破裂的当前，地价已回落到理性水平。“楼面地价应该在房价的20%-30%，收入增长快的地方，可以按30%来计算。”易小迪告诉本刊，阳光100对这个数字“抠得很死”，超过了就坚决不买。在这个原则下，阳光100在前两年购置的土地成本仅仅在800元／平方米左右。

货如轮转？

最近因“松山湖会议纪要”和杭州退房事件在业内争议颇大的万科，一边是声势浩大的降价促销，而另一边则悄悄买进土地。

在本刊2008年10月号专栏中，阳光100副总裁范小冲对万科的这一行为有着独到的解读。他认为，龙头企业的主动降价将进一步打压房价预期，从而导致地价的加速下跌，而土地价格的波动幅度远远大于房价的波动幅度，抄底的巨大收益将弥补降价带来的有限损失。

如果我们再进一步分析的话，就会发现，万科今年9月新增的5个项目，相比公司其他项目而言，在规模上都属于中小项目，单幅土地款没有超过10亿元的。这其实是一种“短平快”的操作手法，目的是提高周转率，获取现金流，以维持公司大项目的现金支出。

2006年初，顺驰中国初步显现困局，汪浩接替孙宏斌任董事长。在当时本刊对汪浩的一次专访中，汪浩认为，顺驰中国此前竞得的土地面积太大，不利于周转，希望之后能获取一些小面积土地，实现快速开发，维持现金流。但之后的顺驰中国被路劲地产低价收购的事实证明，顺驰中国的资金链已经等不到了那一天。

万科的这种做法与新鸿基的“货如轮转”策略可谓一脉相承。所谓“货如轮转”，就是要求企业不论高峰低谷都要保持一定的楼盘开发与销售，使资金周转起来。

在1997年亚洲金融危机期间，尽管房价已跌了六成以上，但新鸿基仍保持每年400万平方英尺以上的新盘推出，在最低迷的2003年更是推出了620万平方英尺的新盘。“一定的资产周转速度是房地产公司应对持续低谷的最重要手段。”贝塔策略工作室合伙人杜丽虹认为。

抄底的“资本”

“地价已回到合理水平。”对于这一点，很多企业不是不明白。但谁都明白，抄底也是需要“资本”的。滨江集团之所以“中头彩”，就是因为竞争对手拿不出现金。而滨江集团幸运的是，5月底上市募集了12亿元的资金。

就房地产公司而言，货币资金体现流动性与抗风险能力，并可以运作逆势并购。2008年6月末，滨江集团现金资产比为11.58%，比2006年末、2007年末与2008年一季度末的8.18%、5.16%与5.47%都有了较大的改善。净负债率方面，滨江集团2006年末、2007年末与2008年一季度末分别是118.54%、128.55%与159.14%，呈逐渐提高的态势，并一直居于高位；上市之后，2008年6月末滨江集团净负债率已迅速降低为61.32%.王大力认为，在增加资本金，从而降低总体负债率的情况下，滨江集团为进一步的债权融资提供了支持，并且可以使自身的资本结构保持在合理的水平，公司的资本结构可以承受逆势拿地。

新湖中宝拿地的本钱来自于刚刚发行的一笔8年期14亿元的公司债。万科同样如此，9月初，万科发行了一笔59亿元的公司债。

据杜丽虹的模拟测算，万科在销量萎缩50%的情况下，仍有0.45倍的存量资产周转率，剔除新增资产和各项营业费用，实际经营产生现金可达总资产的34%，加上手中相当于总资产14%的现金，实际可动用金融资源占到总资产的48%；与之相对的是13%的短期银行贷款和33%的到期负债，扣减负债和利息后仍余15%的金融资源。

杜丽虹认为，在危机中更积极应对的总是那些历史周转率较高的企业，高周转是企业的一种经营理念和经营模式，拥有这一理念的企业将不惜放弃高利润来追求现金的产生速度，并因此把握危机深化前的短暂时机来收割现金，从而为危机后期廉价购地、东山再起做好准备。

但除了责骂万科“不讲道义”，又有多少企业能意识到这一点呢？