上海市南京东路163号地块。这是一幅本应创造历史，却最终给人们制造了悬疑和笑料的地块。

悬疑来自于成交一年后双方即友好退地还款，44亿元土地款完璧归赵。可笑的是退地的理由，竟是地球人都会引之为绝大利好的地铁10号线途经此地。

2007年8月24日，经过100多轮的现场竞价，这块位于上海商务核心区的土地被苏宁环球旗下的南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元的价格摘得，楼面地价达到66930元/平方米，“中国天价地王”诞生。香港地产大亨、恒隆集团主席陈启宗计算出的“楼板价是上海恒隆广场的10倍。”恒隆广场是陈拥有的上海最高档购物中心。

就在今年6月，苏宁集团副总裁吴兆兰还在博鳌论坛上描绘这块地王的前景：苏宁集团总部。项目将包括三个部分：底层商场；中间是甲级写字楼；顶层入住高星级酒店。

听起来挺美。踩着每平方米8万元的地板，在黄金地段、地铁出口上班，苏宁集团总部的员工幸福生活比蜜甜。

遗憾的是，两个月过去，这块黄金宝地被“一纸休书”退回娘家——黄浦区房地局。2008年8月13日，苏宁环球发布“和平退地”的澄清公告解除原土地出让合同，将全额退还已付清的土地出让款。

退地原因据说很简单：地铁规划影响交接。163号地块位于轨道交通10号线南京东路站上盖。10号线最早将于2009年底前建成通车，土地交付要拖到2009年。

但随后苏宁集团董事长张桂平后来对媒体的一番话，却使人对“地铁论”生疑。张表示，在市场疲软形势下，“退地”如释重负，上市公司的抗风险能力也将得到进一步加强。“

始乱终弃

“天价地王”的退地值得反思，当初买地的理由更使人不解。

首先，从经营商业地产的角度来说，这样的楼面地价似乎从一开始就不值得排队抢购。

2008年中，苏宁委托的戴德梁行拿出了163项目的市场策划和产品规划初步方案。

按照规划，该项目限高100米，层高4－5米，层数不到20层。单层面积从低往高逐层递减。戴德梁行的方案建议：提高163项目的零售商业面积，1－10层做商场，使之与写字楼比例达4∶1，努力在零售商场高区部分的收租能力上实现突破。

但在商言商，按照8%的租赁回报率估算，该项目的平均租金需要达到每平方米每天17.5元，大大超过同级别商铺、写字楼租金。

2008年市场是怎样的行情？商业零售市场滑坡、萧条。紧邻南京东路的几条小街上，已有近十分之一的店面关门歇业了。要想把收租能力提高再提高，该项目得在人群层次明显偏低的条件下跟南京西路“金三角”竞争，没有点石成金的能力无法创造奇迹。楼板价达到恒隆广场10倍，能否赚到恒隆广场相同的租金？

后来所谓的“公司自用”，实在是投资该地块定位找不到方向的托辞。一家思路正常的企业绝不会买来天价土地盖楼自己办公，财务控制、现金流管理这几道关根本是过不去的。

戴德梁行相关人士曾表示，由于163项目成本过高，要达到理想的回报率难度还是很大，“关键是业主方面对于持有经营一个国际化高端零售商场的信心以及长期的资金支撑。”说白了，想短期得到利润不现实，要长期投入的话，这个项目在难以预测的短期内就是个“销金窟”。苏宁之所以放弃该地块，应当是在得到这份专业报告之后评估资金实力、理性权衡的结果。

不按合同办事

虽然苏宁退地事宜已经发布了消息，留给公众的疑问远未消失。

这种完美退地操作，固然显示了运作者的人脉资源之丰厚。但其过程是否符合《国有建设用地使用权出让合同》的解约规定？国有土地出让方的权益是否得到了保障？

从合同的法律意义上来看，退地是个典型的毁约行为，跟当前广受关注的降价楼盘“退房潮”性质相同；毁约行为伴随的应该是巨额罚金。

由于没有163号地块的合同文本，一切还是未知之数。但是根据上海市房屋土地资源管理局《上海市国有建设用地使用权出让合同》新版样本的固定格式，还是可以看出一些问题。

合同第十七条规定：“受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地，但由此影响受让宗地使用功能的，政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。”

合同第二十条规定：“对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回。”

关于受让人（开发商）违约责任，合同第三十一条规定：“受让人因自身原因终止该项目建设投资，向出让人提出终止履行本合同并请求退还土地的，出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还除本合同约定的定金以外的全部或部分国有建设用地使用权出让价款（不计利息）。”具体而言，不到一年退地的，拗掉定金、退回余款；超过一年的，拗掉定金、征收土地闲置费之后，退回余款。

关于出让人的违约责任，合同第三十七条规定：“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。”由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，按日支付一定比例的违约金：“出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。”

格式合同的条款显示，退地的默契背后，至少存在一方明显违约；而任何一方的违约，性质都是严重的。

首先，10号线的规划早早确定，不属于突然发生的天灾人祸、“不可抗力”。不但无法隐匿，而且是163号地块的卖点之一；另有说法称在地铁站建设过程中，地铁上盖物业的规划建设很难同步进行；地铁上盖物业的规划设计需服从地铁站建设设计的需要，因此会有不断调整修改的可能。

这种说法违反常识，是站不住脚的。

根据《上海市城市轨道交通设施及周边地区项目规划管理规定（暂行）》，轨道交通车站综合开发之前必须编制城市设计方案和交通影响分析，并报规划管理部门审批。轨道车站的建设是百年大计，不是孩子搭积木，规划设计不可能一日三变，上海市中心地下管网密布，能“探头”就不错了，想变更非常困难。10号线已经快要完工了，上盖物业绝不可能因为地铁出口“不断调整”而无法建设。

退一万步。即使出口建设有变更、影响上盖物业建设，也不构成解约、退地条件，只是政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。一块净地拖了一年无法交接，实在说不过去。

换言之。或者是相关出让方构成根本违约、蓄意不办交接，或者就是开发商在当前经济形势下存心毁约，找来10号线建设当借口。

合同双方各有其权利义务。如果是前者，至少应该返还双份定金；如果是后者，也至少应当被拗掉定金。就法律意义上，这种各自承担违约责任的关系与一手房买卖合同并无二致。既然解约，说明至少有一方违约，非此即彼。交接问题谁不配合就罚谁的钱，非常简单。

最重要的是，《上海市国有建设用地使用出让合同》没有规定可以全款退地解约的条款，不存在允许全款退地的情形。如果合同存在条件极其优厚的“附件”，对公开场合的竞标者显然也是不公平的。

可事实就是：哥俩好，一风吹；民不举，官不究；官民合作，配合默契。

退地潮需加强监管

在2008年，“天价地王退地”不是孤立事件。

北辰“长沙地王”，龙湖“重庆地王”，中海“青岛地王”一年前风光无限的大小地王如今统统陷入“退地”传言泥沼。

在上海，民企志成企业以11.04亿元拿下的普陀长风生态商务区4号东南地块（“普陀地王”）退地请求已于2008年6月被普陀区房地局接受，志成将损失1.1亿元定金，土地将在完成退地手续后重新挂牌出让，预计挂牌价格将比志成拿地时的价格下降30%以上。

继“普陀地王”遭遇退回后，年初被恒大地产以3亿元预订的浦东源深路1号地块也在8月初悄然出现在土地转让市场。

虽然退地事件频发说明开发商趋于理性、暗示房价飙升态势有所回调，但是与此同时，对退地事件的监管还是有待加强。

在楼市的降价潮中，当法律规定对希望“退房”的业主严肃地说“不”的同时，开发商却“想退就退、退得干净”。只要封锁消息，就可能达成类似“地王退地”之类的有趣操作。

众所周知，土地交易相关利益重大。在当前紧缩情势下，退地操作普遍存在“私相授受”的利益驱动和违规嫌疑。如果不加大监管力度，人脉资源过硬的开发商有利则进，无利则退；想退就退，不想退就不退；能退就退，不能退创造条件也要进退自如，对信守合约的同行就造成了不公，最重要是助长开发商“无本赌博”的胆气，造成虚假的繁荣信息，进一步误导市场。

国有建设用地使用权出让合同的履约环节一旦失去监督和强制力，不能做到公开、公平、公正，土地交易的严肃性、阳光作业都会受到伤害，国家利益自然也无从保证。