主持人 张文豪：大家上午好，我代表我们今天几个单位，首先代表我们大运河。孔雀城这个项目，也代表我们新地产策划机构《地产》杂志，欢迎各位媒体朋友，也欢迎我们今天几位特别重要的嘉宾，来到这个非常非常不一样的地方，分两个部分，其中一个是可以看得见的，大家可以从第一层过来看到这个地方有什么不一样，我们就不说了，我们今天重点说的是那些不一样的地方，但是现在看不出来的，这就是我们今天的主题，这个主题是什么呢，一个是它的性质，我们看到的不一样，看到字可以看到，国际公民别墅群，但是意味着什么呢，也是看不到的；第二个问题，是千万级生活，这个看得难度更大一点，也是今天我们讨论的重点，今天的嘉宾我先给大家简单的介绍一下：

北京大学房地产研究说所长陈国强先生

北大文化资源研究中心主任张颐武先生

和讯集团 总分析师文国庆先生

世联北京公司副总经理柴宏海先生

大运河 孔雀城总经理安毅先生

副总丁轶女士

今天探讨的内容我想是既有深度，也会有一些比较轻松的感觉。首先我们看看怎么认识千万级，怎么阐述千万级生活价值的发现，我们请北京大学房地产研究所所长陈国强陈教授讲一下，刚才我们坐同一辆车，下车他说了第一个感觉，从万达广场到这里40多分钟，有请陈所长。

北京大学房地产研究说所长 陈国强

陈国强：千万级这个理念，第一城以前我来过，但是没有想到过第一城对面就是我们大运河的项目，今天的空气比较好，沿途感觉非常好，对于大运河。孔雀城来说，和其他的别墅群项目区别的，特别特殊的亮点就是对面的第一城这个特殊的项目，第一城好多年前就投入运营了，在北京，在国内心目当中都有一定的知名度，特别是对于北京的居民而言，第一城肯定是节假日经常光顾的非常有旅游品牌的点，我想和其他的别墅项目相比，咱们大运河就拥有了比较特殊的，稀缺的大配套边缘。

从万达广场到这里，路上花了40多分钟，特意注意了一下路上的时间，从别墅的区位角度来说，三四十分钟的路程应该是非常适宜的距离空间。如果我们的业主自驾车在繁华市区和宁静的田园生活之间，可以实现非常便捷的生活场景的切换，所以我想从地理区位来说，和它享有的特殊的配套来说，对于未来我们的业主，在这边置业可以有巨大的想象的空间，这是未来项目本身宜居的环境，目前我知道项目本身性价比和其他目前市场在售的更加有优势，从它未来升值的空间来说，和其他的项目相比有特殊的亮点和因素在里面，我想这两点可以具备了未来非常好的升值空间。

主持人 张文豪：我有一个提议，因为孔雀城先开发的是永定河的孔雀城，我们在座的经常去那个比较多，今天我也是第一次来，是不是请我们安总大体上就这个项目简单的跟我们介绍一下，我们大家听一下再发表自己的看法。

大运河。孔雀城总经理 安毅

安毅：非常感谢陈教授刚才对这个项目的点评，我们这个大运河。孔雀城所面对的就是我们这些客户，他们主要工作的区域是在CBD，基本上世联帮我们做过一个客户的调查，大体上应该是在东二环和东五环之间，这是东西向的范围，然后南面是在亦庄，北面是在科贸，基本是这样的范围之内。这些人是北京这个城市的都市精英，我们定义的是国际公民别墅区，这个项目之所以叫大运河。孔雀城，也是因为它有非常独特的区位条件，一个是刚才陈教授说的，距CBD40分钟的车程距离，让这些都市精英，我们的客户，他们可以在大都市的繁华和非常宜居的别墅小镇里面居住，我们的客户也曾经形象的比喻过，工作在CBD，居住在南加州小镇，有这样的说法。

另外，还有一个很重要的区位价值就是我们是在大运河畔，我们的东侧就是非常有名的京杭大运河，而且当时气这个名字的时候，有一些专家也建议，这个大运河，一个是有自然的属性，另外也借助了大运，正好是我们的祖国遇到的“奥运之年”紧接着就是明年的“60大寿”，接下来又是我们的“世博之年”屹立在祖国昌盛的时代，为我们的客户创造了这么一个亲情的别墅小镇。

另外我们还有一个说法，还是刚才陈教授说的，我们的对面就是天下第一城，它实际上一个百亿配套，我们说的百万别墅，本身的总价应该是一两百万，但是它能够带给我们这些都市精英，带给我们这些客户的应该是千万级别的品质。从整个的别墅生活升值空间来说，我们也认为具有千万升值的空间，按照刚才陈教授说的，由于它的区位的距离，实际上我们叫做离城但是不离程，能够用40分钟的车程回到千万都市，都市的繁华，都市的品质和文化的氛围，还有它发展的机会，这是我们项目简单的介绍，在此也衷心的欢迎我各位专家、嘉宾和媒体的朋友光临大运河。孔雀城，也希望大运河。孔雀城能够给在座的各位好运、大运，谢谢！

「主持人 张文豪」：谢谢安总，安总对这个项目可以看出规划设计肯定是下了很多的功夫，我们从安总的讲话当中，可以看出安总本人对这个项目情感上的投入也是非常的真挚，他对这个项目的优点并不是当成卖点，而是认为这个点对于产品长远的价值提升是有关联的。

刚才陈教授说的40分钟车程，有的时候我们可以把时间上花的距离可以换一个角度看一下，其实这个时间慢慢演化，已经成为具有积极面的东西，原来我们都在城市里面，在CBD里面工作的朋友开玩笑，其实大家都很忙，回到家也很忙，两口子交流的时间是回家这40多分钟交流沟通最好的时间，几乎就是这个时间，所以这个只不过是功能的替代，交通的时间很好的利用，比如说我们带着孩子开车40分钟，可以跟他有很好的探讨，沟通，下面有请张颐武教授聊聊这个话题。

北大文化资源研究中心主任 张颐武

张颐武：首先我觉得这个做的很好，做了很多的事情，孔雀开屏的气势已经做出来了，南边有一个，现在又出现了一个东边的孔雀城，因为他们也是引领了小镇的生活，一直以来，这些年都做在城市的边缘地区，但是做的非常有特色，小镇生态，一个来了又一个，马上潮白河孔雀城又来了，每个河边都有孔雀城，孔雀开屏就开在河边，没完没了，这样的开屏就是整个都市生活升级换代的标志。

大家并不是说这个地方离CBD近所以到这里来，CBD决不仅仅是金融、消费等等，而且现在随着新央视，新北京电视台进入，就有一万辆车的增加，这样我们发现，吸引的人很广，我们说信，他有钱，在社会上是负责任的人，有恒产，有信心就是有信用，如果你没有钱，负债累累，这些人是没有信用的，所以信是很重要的概念，你要周边有很多的社会关系，比如说我们看安总，公司的老总，跟他握手，很安全，看到街边的人可能就不会，没有信就不用，所以就不可能买这个房子。他为什么可能，他有一定的财产，社会关系，所以信的概念是非常重要的，国际公民首先要信，就是要有水准。

达，有不同的概念，比如说交通方面，四通八达，还有一个达就是多国的语言，沟通无障碍式的，如果我们两个沟通，一个中文，一个法语没有办法交流，但是我们有英语，但是现在我们看到再过20年可能中国的中文就比较广了，现在我们看到美国的银行都倒闭了，将来没有事都到中国来了，现在我们看到雷曼又倒了，怎么办，中国的平安还没有倒呢，来这里就可以了，人保也有，找一份职业就来了，学一下中文也好。孔雀城好在哪，离CBD的交通是通达的，一下子就直达了，刚才过来我们就感觉到了这一点。

刚才文豪说的很好，两边的风光赏心悦目，都是树，以前我们说城市石史森林，都是人为做的，但是现在我们看这里，不知道大家看过一个一个电影没有《停战以后》北平调解内战的时候，在这个地方打炮了，然后就来调查，然后发现三方小组，有美军、国民党，共产党都有，他们都来这里吃香河肉饼，所以这个地方也是有来历的，那时候有名人来。这个达的标志，天下第一城是什么，小北京，你说北京城逛不了九城，但是你到这里发现这里九城都有了，做了这个地方，确实是把小镇依托在大尺度大空间里面，达的概念非常好，四通八达，这个达和外语的达和互联网的达是一样的，有信有达国际公民就有了。

雅，在这里生活就是高雅，体验到生活的气氛回归到自然，大家看到院子就知道了，就看到乐佛的生活，雅的生活，你在任何的城市里面都寻找不到这样的空间感，周边的环境，人和自然的和谐，很难享受到。

所以国际公民就要信、达、雅，信，看到人出来就可靠，信是这样的，有恒产有恒心，达就是沟通的能力，全球沟通的能力，雅就是陶冶，然后我们说这三个字来描述孔雀城的文化品位，什么是千万，千万不是一个经济概念，不是说有一千万块钱，其实一千万现在也算多少钱了，但是你发现千万说的是一种品位，是一种价值取向，就是说高品位的要有一定的经济的基础，所以千万并不是一个经济概念，或者并不是，首先是一个精神上的价值追求，你要达到一个高品质的生活。北京市往外扩张的速度是超乎寻常的，所以升值的概念很大，千万升值这个概念很好，千万都市也很好，北京城市概念是千万级的，在里面马上感觉到千万都市，和千年都市也很吻合，你在天下第一城一看，九门都有了，前门什么的都在了，近在咫尺。

所以我觉得这个地方很好，而且大运河。孔雀城一直想引领前卫的生活，北京市我一直说说是洛杉矶的叠加，现在看起来中心区已经安排满的，正好周边会有大的发展潜力，特别是是这个地方，香河这个地方，天下第一城这个地方，同时你会发现，旁边有很多的酒店，所以你会发现这个地方享受都市的方式，不一定仅仅说你到北京市，这个旁边有政府做配套，这里面又是一个小镇，这个意义是非常大的。

所以我觉得在这个地方置业的话，我们经常说房地产现在形势怎么样，形势怎么样也要买好的房子住，形势不管怎么样，大家都在谈房地产的趋势，大家都看博客里面写臭鸡蛋，中国人民都怀揣臭鸡蛋到万科去扔。这是什么意思，我们发现股市到了1800的时候，政府出台的政策，第二天一下子涨了，房地产不会到1800的时候，国家不会坐视这么重要的行业跨掉，天下也没有这个道理，国家会鼓励大家置业，保护大家的财产和梦想，美国政府能够出手3000多亿就房地美，房利美，你会发现政府不会放弃，有人问我500能不能到，我说也挺好啊，0的时候也有可能，但是你会想象中国这么大的国家，中国改革开放30年，最后股票搞到500，你会吗，所以我们发现，房地产永远买的时候是不会吃亏的。

另外一个中国人民还是有刚性的需求，CBD那么多人挤在那里，还有电视台的，不光是CBD的人，电视台搞金融的不一定没有钱，他们要买房，还有国际公民，他们有全球意识的人，美国跨的比我们惨，所以中国还有很多刚性的需求，大家看到雷曼兄弟跨了，保险公司友邦也不行了，但是看我们中国四大国有银行没有事儿，所以我觉得刚性需求还是存在的，我们虽然也困难，但是我们比美国好很多，这个感觉还是可以的，所以发展是硬道理，经济的状况，刚性需求还是很大的，一旦经济复苏，中国的经济不会长期这样，有这样的信心的话，你要相信中国，就会相信经济有好结果，就要买房子，今天买的价位还是比未来要低的。

现在这个房子价格偏低，将来有没有可能到一千多万，根据香港的经济我们可以看未来怎么样，有一个经济大师跟我们讲他的经验，他在香港有5套别墅，房地产市场跌到最惨的时候，他说我不买，我买一套自住，另外几套都被李嘉（李嘉博客，李嘉新闻，李嘉说吧）诚买走了，接下来香港房地产复苏了。其实我们发现，越觉得不值的时候就是越值的时候，中国的房地产不会像我们想象的那样，但是你会发现这个底跟现在离的不太远，我觉得国际公民的概念，信达雅一定会很好，两个奥运一样精采，我们可以说两个孔雀城一样精采，东孔雀城比南孔雀城好的地方，离CBD和中央电视台都近，现在我们看到中央电视台已经启动了，你会看到无数的明星，有钱人走过，所以前景非常光明，虽然大家心里忧心忡忡的，但是我说相信中国短期的困难会过去的，所以我觉得今天就好象是博尔特跑步的时候，蹲下来以后枪一响跑的时候比谁都快，所以我说现在的中国就像博尔特蹲下来，美国就像刘翔受伤，跑不动了，回去要治伤，美国大概就是这样，中国像博尔特，蹲下，枪一响跑的比谁都快，所以大家不要担心，我觉得经济的问题，不光领导喊话，所有的人都喊，只要相信中国，前途光明，所以我觉得安总的别墅还是会很辉煌的。

现在是孔雀开屏最好的时间，没有什么大不了的，房地产各位的机会都很大，房地产现在卖不出去，但是又不到崩盘的时候，要是崩盘了，大家就没有出路，但是现在不会到那个地步，所以大家还有光明的未来，房地产现在购买力下降一点，对大家来说是好的，大家会投一些广告，房地产稍微不好一点，对媒体来说是好的，如果都很好，不做广告都可以卖掉，现在是大家最好的时候，所以跟媒体的朋友说一下，别老唱衰。

我觉得房地产业前景乐观，因为中国的人民要发展，中国的房地产业要发现，这个大道理不会变，所以今天跟安总坐在一起，我感觉也很好，这是中国发展的最好的机遇，所以我们会有好的未来，今天也跟媒体的朋友喊话，大家别老说这个事儿要完蛋，如果真的完蛋了，对大家都不是好事，这句话已经压着我好久了，今天的情况比较放开，一个多小时来，看到很多的美景，所以我说唱衰房地产就是唱衰所有人，谢谢各位。

主持人 张文豪：我发现一个现象，刚才张教授提到美国老大不行了，老二还行的的时候，外面的太阳光越来越亮，张教授刚才用中央电视台这个例子我想是揭开了我们千万级的序幕，因为中央电视台是没有显眼的大的标志性的东西，但是我觉得价值的上涨，现在的中国经济快速发展，股市、楼市价值的涨落是非常巨大的，价值的变化对我们是想躲都躲不开的趋势，但是这里面有一个问题，第一，他有一个入世的时机的问题，第二，价值有的是虚的，今天上了多少点，第二天又下来了，所以这里面肯定有价值是虚的，但是这么快的经济增长有一些是实在的，怎么来辨别这些，今天我们也请了和讯集团的总分析师文国庆老师，当然了，他跟大家分析的主要是股市，但是他个人在房产上也有很好的经验，另外股市的分析师对房地产也有很好的认识，接下来有请文老师讲讲价值投资。

和讯集团总分析师 文国庆

文国庆：各位来宾非常容幸有这个机会和大家交流中国股市、房地产市场的情况，进行这方面的探讨，我今天谈的主题就是怎么样正确的把握一个财产的升值机会？怎么样认识到我们现在中国股市和房市共同的潜力，以及前一段时间市场为什么下跌的原因。

回顾一下，其实在05年的时候，我和新地产主编文豪经常一块开会，那时候房市也不怎么样，股市也非常的低迷，那时候我跟他说，你不要看现在的市场低迷，新一轮的牛市就要开始了，刚开始的时候他不服气，现在的政策各方面都不配合，肯定没有希望，但是最后股市迎来了波澜壮阔的大牛市，股市增长了5倍，房价也是增长了三倍左右，但是在07年下半年的时候，我参加了一个研讨会，我当时和大家说了一点，股市过了5900点以后，会下跌，比较恐怖，房市也会受到一定的影响，不幸，这两件事情都言中了，当全球的资本市场滑落的时候，我们怎么样认识我们的现状，美国的问题和我们地产的发展前景，以及我们可能存在的重大的获利的机会。

我对中国的房地产市场和股市市场进行了长期的研究，我研究的周期，股市是18年，房地产市场是20年，你会发现一点，中国的股市和房地产市场，从长期来看，跟中国的民意GDP的增长是完全吻合的，你在某一瞬间看好象一点没有规律，事实上有非常强的规律，在一周以前，我发表的文章，我就把这个规律在我的博客上展示出来，我告诉大家，股市最低的位置是1790点，在这里政府肯定会干预这个市场，政府不干预中国的整个经济就会死，这不是虚拟经济的问题，是中国的实体经济都会受伤害，政府三次对股市的干预都是成功的，这个分析是两条线，一个正常价值中民意GDP的增长率，第二个是真实GDP的增长率，地产和股市的增长率是完全一致的，从这个角度说，股市已经率先到底了，政府已经干预了，我想不久的将来，两三个月之内，政府对房地产市场的政策会发生根本性的，实质性的转折变化。

05年以后经济上涨我预测都对了，包括07年下调也预测对了，这一次我预计第一件事儿，股市1790点，可惜没有到，在1802点政府就干预了，所以我跟大家说，三个月之内政府对房地产政策会有转折性的变化。

再有，为什么全世界股市和楼市这么跌，其实是全世界财富水平重新调整的结果，根据我的分析，美国的房市和股市至少高估40%，因为它的财富和跟的名义GDP的差别太大了，如果你会分析的，你发现美国的资产价格完全悬在空中，下面没有支撑，所以美国的股市利用金融衍生机制，其实反复的构筑着虚幻的泡沫，有人说中国是泡沫，我说如果把美国的东西看清楚之后，您觉得中国的东西很实在，因为他的金融衍生品跟他的经济一样，好象美国的股市上市公司的业绩非常好，美元坚挺等等，其实根本不是那回事，美国整个国家的财富在这个大危机中，美国的财富缩水30%左右，我们的危机是被迫性的，全球性的经济危机都是这样，第一阶段大家一起跌，第二阶段出现分化，其实中国相对于欧洲、美国来说，资产的价格是低估的，中国本身不存在资产价格调整的要求，但是由于全球经济一体化，互相影响的关系，在境外欧美资产大规模下调的过程中，必须受到它的影响，这是没有办法的。

再有，我们的一些政策可能有一点跟不上，我对我们国家的宏观政策进行长期观察，发现我们的政策节拍比实际进行的进展晚了6个月，我们真正金融开放的时间太短，你想我们的政策完全吻合国际市场的形势是办不到的，今年三四月份跟中央提了一个报告，我们那个时候不是防空战，也不是防经济过热，我们跟大家说要防经济过冷，因为美国的经济危机我们意识到下面要传导到中国的影响，当时我们对不少出口企业的调查发现，下半年的定单大幅度的减少，所以我们的GDP会下来，我们的声音是少数的，得不到重视，胡锦涛同志其实是非常重视这个意见的，但是大多数的经济学家反对我们的观点，他们认为物价这么高，各项经济指标热的不得了，说中国的经济进入红灯区了，这是一个误判。我说你看到后面价格到了一个高潮之后，下一年价格大幅度下降，在这个时候我们应该防的是经济衰退，而不是过热。

当时，很多人不赞成我们的观点，说我们的财政收入增长都不错，但是现在看出来，7月份经济增长大幅度下，真正使政府观念发生转变的财政收入忽然下降了，钱没有了，他们知道，我们不是忽悠你，确实是这样的，我们的外部环境发生了很大的变化，这个时候高层已经醒悟了，我们从06、07年开始，我们的货币政策提高准备金率，加息，从7点多的水平到17.5，现在开始变化，下降了。

宏观的货币政策对于资产价格的影响会有一个滞后效应，滞后期4到5个月，其实我们的政策完全转型了，好多人没有意识到这个问题，认为只不过是季度性的调整，但是你记住，一个提高准备金的过程，下降哪怕只是一点点，就代表着整个方向的转变，可以说，我们看到美国危机的时候，我们知道，美国经济的调整，没有五年时间完不了，它是美国发展模式的重大的转换，他在这段时间，经济大幅度的缩水，意味着全世界出口产品的需求大幅度下降，美国现在的收入绝对减少，应该是60年来美国第一次出现公职收入绝对额的减少。所以说美国危机是百年危机，这是没有问题的，那么中国经济的结构中，三架马车——消费、投资、出口，出口没有了，出口对于中国经济增长占的比例是20%，对中国经济总量GDP总量占20%，对于经济的增长最近两年达到30%左右，这块没有了，你想我们要保证经济平稳增长靠什么，只有靠内需，但是大家虚幻的说内需没有，不是说你天天吃大米饭，你能穿衣服一件又一件吗，你会发现中国人生活水平的提高改善，最根本的是房地产，房地产占我们消费总额的60%-65%的水平，什么叫提高内需，内需在哪，就是在房子上，很简单的道理，只不过前一段时间我们自己认为经济过热了，要压一压，还有和谐社会的理念，有人买不起房子，讲这个，其实这个问题是很复杂的事情。

在一个国家收入水平差距很大的情况下，收入不平等怎么可能在居住水平达到平等呢，这是不现实的，当北京的房价涨到很高的水平，穷人是进不来的，市场经济的特点就是这样的，所以这是没有办法的。

包括上海你也发现存在这样的现象，在这个背景下，中央已经开始意识到这个问题，已经知道刺激内需，除了工程建筑以外，真正的消费核心还是房地产，意识到这一点，大家要记住，房地产政策的转向一定是在货币政策变化以后，而且是不出三四个月，会发生显著的变化，暂时可以不看好房地产，但是我跟你说现在是比较好的买入时机，最近为什么房地产市场价格下跌，有几个问题，一个是前一段时间我们一直实行从紧的货币政策，有一些投资房地产的企业不得的卖掉一部分房产，解决现金流不平衡的问题，再有就是好多人说房价一定会跌，还有一些外资遇到金融危机了，譬如说摩根斯坦利，还有美林，过去他们对中国的房产看是只买不卖，最近没有办法了，因为他要破产了，要破产的时候，所以开始卖他们在中国的资产，主要是房地产。其实对中国的房地产价格形成了负面的影响。美国最近出台了一个7000亿美元的救援计划，这个计划成功以后，金融机构倒闭的局面就结束了，这个高压就要到了顶点了，无论从国内国际市场来说，这个压力已经到了后期了，我预计不出三个月形势会发生明显的逆转。

我们知道中国的经济内需增长动力，未来的GDP增长还是不会低于9%的，这个很高的，但是在外资我们把握不了的情况下，就要找内需增长点，再有就是找区域的增长点，我们十月份马上要开十七届三中全会，可能要解决两个问题，一个是经济发展问题，从出口到内需，第二要找到切实的经济增长点，最近中央政治局的几大常委都到天津，环渤海地区考察，干什么，就是要把环渤海经济区作为中国经济下一步的增长点，他就像八十年代的珠三角，九十年代的长三角，到新世纪，我们的增长点就是环渤海经济区，京津快速交通走廊的建立就是为了打好一个基础，还有我们内蒙，山西的资源建设，无论从资源，腹地，还有港口工业大大改善，环渤海经济区将来会成为中国经济最大的增长点，类似于九十年代的浦东。

浦东开发以前就是荒芜的小农村，那时候房地产有价格吗，根本没有人要，那时候就是郊区，那时候我到浦东，根本找不到吃饭的地方，现在好几万了，增长了八九倍，现在跌下来也比当初增长了五六倍，我们中国下一轮的经济开发重点，尤其是京津附近这个地区，将来经济一体化，周边的小县城都纳入了大北京经济圈的范围，作为中国未来十年最大的经济增长点，你想价值在哪，这是很清楚的，我们看到两种东西，一个是从未来的角度来说，这个地方的经济发展会非常快，土地房屋增值空间非常的广泛，但是我们短期看到，出现了短期的下跌，对于我们投资人来说，如果作为一个理性的投资者，这个时点，这个位置是非常幸福的，这种位置的发掘一般来说，十年八年有一次。

浦东也一样，找到就一次了，广东也是一样，环渤海经济区，大北京经济区这块也是最好的时点。当我们势头转换过来了以后，就像2005年的时候，我们那时候预测股市和经济一样，那时候我们觉得问题不大，所以在这种背景之下，你要感受到，其实在这带投资，你的地域说起来不是北京，你享受的是北京的感受，你享受的是千万人口的大都市的感受，其实你是北京的后花园，像这么优美的环境，这么好的地域范围，在交通条件大幅度改善了以后，其实你就相当于北京郊区，北京郊区别墅的价格什么概念，几万，所以你现在的价值呢，几千，什么感觉，升值空间不用我说，就是投资者自己判断的问题。

大多数人之所以会产生误判，就是因为大部分的人对全球的经济格局和中国这一段时间特殊的经济政策和经济环境理解的深度不够，没有看到问题的本质，被一些表象蒙蔽了，如果你说现在看空沿海、南部地区，广东一带，我说你是有道理的，我可以说广东那块的经济恢复没有两三年是没有希望的，即使恢复过来了，你也看不到往日的辉煌，他已经过期了，就像一颗树长的已经很老了，现在我们这个地方正在蓄势，是属于事物发展的不同阶段，机遇也是不同的。

从这个角度来说，从绝对价格来说，也可以从那个地区的价格比，从享受度上也可以感受到现在的环境，感觉好不好，投资者自己去想，当我讲到这个背景的时候，一个地产升值的原因在哪这个非常清楚，就像我前一段时间说的，中国的股市低估到什么程度，按正常的水平中国的股市低估了50%，现在正常应该是接近4000点，但是现在2000多点。

其实地产背景也是低估了，先一段时间炒的有一点点过，从长期来看，地产的价格未必是过的，但是从时间上来说，可能透支了一年或者两年，但是地产大回调的时候，我认为全国范围内已经回归了合理的空间，但是布局来说，国家发展战略的倾斜使得这个地区在全国平均水平当中的地位马上显现出来，原来如果是一片草原中一个低洼的地带，以后可以变成突起的部分，这个过程中反差是很大的，而且这个地区的土地价值，房产价值的升值不同于全国的平均水平，全国房产恢复的时候，领头羊地区，就是国家经济政治在某一段时期集中照顾的时候，他升值的速度是平均水平的三倍，当你理解了这点之后，有一点跟股市中一个板块的领头羊上涨速度就是平均水平的三倍，地产大致也一样。

我们明白这个道理的时候，当你把握了领头羊的时候，你就会知道那是什么感觉，从这个角度来说，你的升值空间是巨大的，真没准，你现在买的百万级的东西，最后你会有千万级的享受，这个过程可能是五年时间，谢谢大家！

「主持人 张文豪」：谢谢文老师，刚才所有专家讲的话，就是我们达到的平台，专家发表的观点，不构成我们新地产在投资平台上对大家的建议。

刚才我体会最深的美国高估了30万亿，他高估了那么多，肯定就低估的地方，刚才文老师讲的，我想主要是价值认知，价值判断的道理，下面还想请世联的柴总和大运河。孔雀城的丁总讲讲如何进行价值创造和价值体现的问题。

世联北京公司副总经理 柴宏海

柴宏海：谢谢主持人，其实今天我们的主题是千万级生活，千万级生活这里面有一些基本的理解，从最初开始，进行合作的时候，有一些收获，有几个基本的词可以代表一些含义，比如说大运河。孔雀城，比如说国际公民别墅群，其实这些词我们分别判断的时候，发现含义很重，大运河，到底大运河带来什么样的价值，大家知道在地产里面代表豪宅，首先是和地段什么关系，关于人文和自然都是相当重要的东西，我们周边有100多亿支撑起来的大配套，这些东西到底代表着什么，最近在奥运期间和很多的朋友聊天，他们讲北京最近车真的好走了，天都变蓝了，很难得奥运期间有这么多的蓝天，天气又这么好，他们觉得宁愿去牺牲他的开车时间，宁可继续选择单双号，都希望能有这样一个相对来讲，环境比较通达，空气比较好，有蓝天的日子，这些都是小时候基本的生活形态，现在已经变成梦想了。大运河。孔雀城这个区域，给他一个40多分钟可以达到的别墅小镇，其实代表着太多人的内心的追求，这个盘我们接触这么久，有很多的客户，我们做了一些总结，跟我们销售之前的预计是完全吻合了，他属于都市里面的，已经小有成功，甚至还再继续上升的都市精英人群，这部分人有很多经常去做旅游，出国，这样的经历，他们对国外的生活方式很了解，内心又有企盼，但是他平时希望在北京享受市中心的大配套，可以去很多的歌剧院，工体，听话剧等等，这些是可以在北京享受到的，但是他同时又忍受不了在北京现在堵车都可以到四环、五环，每天上班五公里不到的车程走40多分钟，大家在内心里面非常期盼这些东西刚好是大运河。孔雀城可以提供的。

用40分钟的时间享受到的是什么，不在是三十层高的塔楼，享受的是一个大运河。孔雀城大社区，有天有地，他享受的东西并不和他在城里得到的东西矛盾，40分钟的车程是非常顺利的过程，不像远郊的地方，我们并不需要抛弃城市里面的生活，完全可以和城市内的基本生活结合在一起，为什么我们叫千万级的别墅，除了产品方面的打造，我们花的精力的，请的伙伴都是世界级的顶级公司，北京目前所有的，包括温榆河这几个原有的豪宅区都是和人脉和景观相关的地方，而大运河刚好之前没有被大家注意，实际上既具有了人文，也有自然景观的地方。

从目前的温榆河，亚北这些地方看别墅的价格是多少，是接近千万的，而实际上目前我们这边提供的价值未来可以达到这样水平的别墅还是在百万左右的水平，只是是处在价值的洼地，最终一定会走到一个比较合适，或者说比较真正的符合价值规律的水平的。

刚才我们说的大运河。孔雀城代表了基本地段的意义，为什么我们叫国际公民别墅群，跟刚开始讲的跟大家内心的需求是一样的，地产怎么发展，全世界的规律会是一样的，当北京城从原先的二环到现在的五环六环，城市越来越拥挤的时候，最终会和国外一样，形成居住群，我在相对边缘居住，但是并不远，车程在可以达到的范围之内，我们别墅群几个字样也是很重要的，不是说很小的小区，满足不了很多的功能，他是一个大的群体，可以形成一个规模，而这个规模可以带来对大家生活的基本的影响。

这样看的时候，我们发现这个项目带给大家的东西特别多。这个时候有的客户最近接触的时候，他们说了一些事情，你现在有没有到底，房地产市场是不是真的到底了，我还是等等，能不能更便宜一些，我们可以看一些基本的规律，第一个在房地产市场是不是目前合理的调整都是全面普调呢，我们仔细的分析发现并不是全部一样的，有很多原来价格合理的项目，目前仍然获得很好的业绩，现在正在调整的是06、07年短时间内过多的释放了未来预期的楼盘，要在这个阶段内回归理性，而房地产都是有成本的，国家会容忍房地产一直往下走，走到所有发展商全部赔钱的地步吗，不会这样的，发展商也不会说赔钱给大家做房子。

已经回归到理性，或者说我们推出的时候就很理性的价格的楼盘，它一定会获得市场的认可，这个时候已经不需要我等，等什么时间买了如果你选择别的盘可以看一下，是否合理了，但是在我们孔雀城，整个目前发展商提供的理念就是让更多的国际公民尽早的住上符合国际公民的别墅，住在一个南加州小镇的别墅生活。

既然在这样的理念打造下，这样的时间，我们可以判断的就是不需要再去久久的等待，房地产最后不管怎么看大势，最终买的是一个楼盘，当这个楼盘达到合理的规律，甚至更超值，价格完全低于价值的时候，这时候我们没有理由期待进一步怎么样，所以从这样的价值规律上看，因为也接触这个产品很长时间，能讲出来的东西特别多，在这样的预期下，100万选择未来价值千万的别墅生活是很好的选择。

「主持人 张文豪」：柴总其实是很有说服力的人，我想除了开发商以外，他是到这里来最多的人，最主要的还是他的专业水平，从这个项目开始丁总就跟安总一起跟这个项目，请丁总讲讲几年来跟孔雀城客户的认知吧。

大运河。孔雀城副总丁轶

丁轶：最近客户和朋友问我最多的问题就是我现在是不是要出手，具体的判断，刚才文老师也给了一些建议，我再增加一些论据，我们孔雀城开发的并不是单一的项目，永定河孔雀城已经开发到四期了，取地已经到五期了，区域价值开发也不是单独的房地产开发商，我们还有一级的开发商，专门获取资源的，我们也仰仗国际性的机构研判区域价值，比如说跟我们合作的格兰贝格，跟区域价值判断最后是相吻合的，保证我们的项目有千万级的区域品质的价值。

第二个是产品价值，各位媒体也得看到我们在三联生活周刊上专门采访了建筑师王楠博士，他在南加州有13年的居住经历，他给我们做的产品，我们的客户都是由国外居住背景的，他们来到这里之后，感觉又回到居住在南加州的某某小镇，非常的有感觉，我们的小镇也得到了媒体的关注，所以从区域价值，产品本身价值，包括给我们做规划的公司，也是国际做规划排名第一的公司，帮助我们做规划，包括我们的产品有千万级的价值。

还有一个天下第一城，他们卖的跟我们面积差不多的别墅，和我们的体量相当，但是他现在实实在在的就是千万级的，所以我们说价值洼地，在北京的周边已经形成了，而我们公司开发的特点就是在价值洼地上做这个产品的建设。谢谢张总。

主持人 张文豪：丁总讲的很具体，区域价值和产品价值，区域价值刚才文老师也说了，是一脉相承的，其实区域价值是为大的，为先的，同时也不太容易被人认知，也不太容易被没有耐心和等待这种意识的人所认知的，但是房地产这个资产和它这个产品恰恰需要一个人具有耐心、细心和长期的价值等待意识的。

刚才说的确实从很多方面都印证了这个观点，柴总说的也一样，房地产不像手机一样，房地产在人为的区域的造成价值参差不齐的很多，就像我们从孔雀城开始价值认知的历程。谢谢大家！本次论坛到此结束。