经营宠物店生意多年的张女士在北京万科开发的某个社区，投资了一栋住宅楼的底商商铺。店铺位置并不优越，可以说比较偏僻，因此价格相对低廉。而这种位置正对了张女士经营宠物店的构思。100多平米的店面满足了社区宠物们的全部需求，因为是社区中唯一一家宠物店，不需要日常来来往往的人流支撑，凭借口碑传播就让红火的生意不在话下。

在社区商业投资前景喜人的今天，投资者们赶紧拿出手中的小算盘，细细盘算自己对未来回报的预期，选则最适合自己的产品，把握好业态的打造，花最少的钱，获最大的利。

小铺型 大讲究

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利介绍了目前社区商业产品的三种主要形态：住宅底商、商业街以及社区级的购物中心。目前就北京而言，底商式的社区商业目前还是占主流地位，由于它在位置上和业种经营上最贴近百姓的生活，因此投资风险和投入成本相对街铺和购物中心店铺来说是最较小的。

一些开发商往往以项目好卖为主，恨不得每栋住宅楼下都是底商。这样一来，很大程度上增加了业态重复的风险性。因此，有意投资底商的投资客要对社区的整体情况有事先的把握。

“商铺都有面宽和进深的比例，这个比例在1∶2～1∶3是比较合适的，超过这个比例就不是很好用了。”阅铺无数的伟业顾问商业公司副总经理姜黎明给出了这样的意见。就商铺产品本身而言，店铺好不好用很大程度决定了出租的难易程度和租金的高低水平。店铺形状是否方正规则是选铺人首先关注的。社区商铺的面积都不大，一般在100-200平米之间，进深在25-30米。

打算投资做餐饮的投资客要确认店铺有没有上下水、燃气供应、排污管道。做西餐厅的尤其要着重关注供电指标是不是跟得上。店铺有没有独立的入口，是否提供足够的广告位和形象展示的空间，铺位的朝向是否近临主要干道、人流进出是否方便，这些细节都是投资者在选铺的是候需要考虑的因素。甚至于还有一些风水的讲究，比如“刀把”型的户型是一种“凶”兆的象征，这样的铺面一般无人问津。

选定了合适的铺面，一些精明的投资者在买铺谈判时还有自己的一套议价技巧。刚购买了珠江帝景商铺的刘先生告诉记者，他虽然只看好一个铺面，但在咨询价格时可以问两个铺面一起要的价格，批发总是比零售的价格低廉。这样一来，投资人心里对可能拿到的最低价格就有了底，还可以多争取些优惠条件。但在最后成交时，“吹毛求疵”的投资客总是可以以一些合理的理由，以最优惠的条件拿到本来只想要的一个铺位。刘先生的这套议价技巧，恐怕会引得很多投资者竞相借鉴多投资者竞相借鉴。

因地制宜 差异取胜

做商业讲究位置，社区商业也是如此。社区内临街的铺位，处在交通要道、十字路口的铺位，因为具有熙熙攘攘的人流量支撑，这些地段的铺位常常是投资客们追捧的对象，因而价格相对较高。

而社区中比较容易忽视的偏僻区域，也许正是某些业态喜好的。姜黎明认为：“像服装店、便利店这些随机性消费的业种要首选在人流旺盛的地段，而有些目的性消费的商铺则不然。”在社区中次优位置打造差异化、独特性的业态往往收效不错。比如宠物店、音像行这类的店铺，只要大家知道社区中有这样提供个性化需求的店铺，都会慕名而来。目的性消费和随机性消费的业态经营，投资者在选铺之前要细细区分，而且对于同一社区的业态组合要事先了解，避免过分的同质化带来的竞争风险。

李先生在某个社区商业街的内街，盘下一个300平米的铺面经营红茶坊。外街人流攒动，而内街却一直无人问津，开发商已经心灰意冷，觉得只要有人买，价格低点也无所谓。但内街幽静的环境正好适合做茶馆、棋社这类的休闲放松的业态。因此，来喝茶聊天的人也络绎不绝，李先生的店铺经营状况喜人。

能够因地制宜的选择业态，让精明的商铺投资、经营者不但能用比较低的价格拿下商铺，而且还可以获得不俗的营业效益。