潘石屹刚刚取得的销售“奇迹”，把自己都吓了一跳。三里屯SOHO一周的销售额，相当于同期北京其他项目的销售总和。

　　但并没有人因此高呼楼市“翻红”，因为北京绝大部分项目的销售状况与三里屯SOHO的热销绝缘，上半年北京商品住宅销售面积仅486万平米，同比下滑达30%.北方省区矿主们对三里屯SOHO这种具高殖利性物业的加速加量购买，一方面表明他们脱离实业投资的迹象更明显。另一方面，恰恰说明了这些资金大户对于有大量替代性供应、增值把握性不大物业（如住宅）的兴趣锐减，这将使占市场权重最大的非“异秉赋类”房地产更加难以摆脱困局。

　　以此而言，三里屯SOHO的热销，愈显出其“孤案”性质，透出的信息不是楼市转好，而是转化，一种令人紧张甚至窒息的转化。

　　转化起自几个方面。

　　首先是供需面仍然是黑云压城。

　　以二套房信贷政策收紧为核心的调控，已将大部分投资性需求“挤出”，又由于人们对房价预期的改变，连自住刚性需求亦处于观望之中。

　　而与此相对应的，却是不减反增的供应量。据统计，今年下半年北京市场的供应总量将近3000万平米（详见本期封面报道《金秋豪赌》相关内容）。而即使在最火的年头，北京全年销售面积也不过2000多万平米。

　　供需失衡固然值得关注，但影响最为深远的，还是相偕而至的开发商定价基础和机制的根本性变化。

　　去年房价疯狂上涨时，开发商的定价策略就是与周边项目互相攀比。而受到地王频频出现的影响，项目的定价更加脱离基本面，而股市的高涨，使得融资与拿地互为支撑和攀附，此种循环之下，很多项目价格高得离谱。

　　而支撑这个循环的外在原因是对房价持续上涨的预期，以及这个预期刺激起来的更多投资投机需求。内在原因则是开发商一以贯之的、强势整合各方资源以取得“制度红利”的能力，比如对政府而言的一、二级土地开发联动、低价拿地、延期付款等，于融资方面的股市圈钱、取得银行廉价资金等。

　　凭借土地增值和便宜的外部资金，开发商拥有了获取高额自有资金回报的能力，基于这个能力，对客户而言，开发商就能在销售上予取予求，不管是价格控制还是进度控制，说白了，就是敢涨价、敢捂盘。

　　以上是一直以来中国开发商的定价机制和定价基础，也是去年房价暴涨的深层次原因。

　　而今日今时，伴之以供需面的反转，调控措施的深入及各市场主体的“觉醒”，这种定价机制和基础已然行至尽头。

　　对开发商而言，你可以偶尔低价拿地，但不可能再规模性、长期性低价拿地，一两块低价地也只能解决原始积累的低层次需求。鉴于此，获取高额利润的基石之一即将消失。

　　至于廉价资金，银行信贷的紧缩政策虽然暂时的，但今后开发商直接融资是大势所趋，如上市、信托、外资、民间借贷等。这些无一例外是股权层面的融资，其成本完全是市场价格，有时高到你不得不赌上身家性命，如恒大之于美林和新世界地产。

　　未来一段时间，为了打破观望局面，降价已成为最有效手段。你不降有人降。比如行业龙头万科已启动第二轮降价，至于万科的目的，说提高周转率自救也行，说趁机扩大市场占有率亦可。总之，你跟难受，不跟更难受。

　　怎么跟？“恶补”以客户为本、控制成本、提高品质等诸种以前不屑或不需做的功课，与之相配套的，将是开发商的定价机制趋向完全市场化。

　　所以，此次开发商遭遇到的并非简单的市场起伏，而是不可逆转的体制革新。

　　套用张爱玲《半生缘》中的一句经典对白：亲爱的，我们再也回不去了对不对？